本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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是的,405很好呀,近期的reits真不錯。
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我擁有778、808、2778,以前拖累我戰績,今年幫我逆市賺錢smiley
李卓人不代表我 ~鱷不群
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435:未來派息還有30%的下降空間
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我買REIT著重息率,不會看估值的,估值靠估,收息是最真實
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35樓提及
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435:未來派息還有30%的下降空間



如何能看到它的派息需要再下調30%?
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37樓提及
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如何能看到它的派息需要再下調30%?


公告入面有幾個棒棒圖...那些棒棒圖你看完就明白了
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435:未來派息還有30%的下降空間



如何能看到它的派息需要再下調30%?


公告入面有幾個棒棒圖...那些棒棒圖你看完就明白了
那個棒棒圖中有些術語不太明白,你意思是因為放棄分派和調整付款的減少,令來年的可分派少了9港仙?
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greatsoup
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如何能看到它的派息需要再下調30%?


公告入面有幾個棒棒圖...那些棒棒圖你看完就明白了
那個棒棒圖中有些術語不太明白,你意思是因為放棄分派和調整付款的減少,令來年的可分派少了9港仙?


你說的是預料到的,我說的是未來只會有紫色那部分,其它顏色就沒有了...這部分足有30%
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第一城已經差唔多完成翻新

舖位大左,而且百佳開門位就晒商場,出入口位開係頭尾,而客人出入百佳,就要經過所有舖位,計設一絕,這就是大財團好處

而舖頭有d已經開左,有大財團例如大快活,幾間地產,專業旅運,日本城等等

百佳係superstore,有街巿檔果種,遲早殺退埋街巿
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greatsoup
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領匯(香港上市編號:823)是香港第一隻房地產信託基金,自招股至今,雖然聲名狼藉,但卻是本港同類基金中表現最好,今期就同大家玩個股研究。

公屋資產變基金 屋邨基層無你份

所謂房地產信託基金,其實與大家強積金被強制投資的基金有點似,都係你俾筆錢買基金,佢賺多多你就分啲啲, 可以是升值可以是派息;相反,賺少左,或者經濟有咩依郁,就跌。但與一般炒下炒下的基金不同的是,房地產信託基金的主要價值在於其租金或管理費收入,那些 基金管理公司會將錢透過借貸或其他財技,投資在其所擁有的物業之上,一如領匯會「透過資產提升工程,盡量發揮這些物業的價值。」,咁就可以「為投資者帶來 可觀的回報。」

這個本地最大的房地產信託基金,主要的資產就是全港各大小公共屋邨的商場和停車場。看看香港同類型的陽光房地產基金、越秀房產信託基金、泓富產業信 託等基金,這些基金價格至今仍低於招股價(即抽新股朋友仍「未返家鄉」是也);但相比之下,領匯可以在金融海嘯之下仍持續有盈利,自有其不同之處。平時大 家在報紙、電視分析領匯的表現是同類之冠,不外乎大家慣常聽到的企業管治、資產質素優良、管理層態度進取等等。不過,今次就試下不用金融的術語,詮釋同樣 的「因素」。

資產質素優良

領匯的最大資產就是公屋商場和停車場, 資產質素優良,即是可以在公屋戶身上穩定提款。首先一個公共屋邨,小者人口過千,大者過萬,大把人等上公屋,客源不愁。試諗諗,一家人住公屋,阿爸阿媽做 司機,唔泊樓下唔通要搭程車去攞車?阿婆七八十歲,可以走得幾遠買野?阿媽阿爸收工買餸,唔通日日拎住條魚同兩斤菜搭車?
管理層態度進取
當年屋邨商場由房屋署管理及收租,同一樣的舖,幾千元租,空間寬敞,住戶與商戶關係緊密。這樣的屋邨,當然有大把「優化」和升值潛力,簡言之,就是不斷裝 修、改善配套設施、增加商舖面積等,當然,最快可以做的一定係加租。你租唔起,惠康萬寧百佳屈臣氏大家樂美心7-11OK,排住隊咁租……反正,大舖尺租 一定少過細舖,大企業實會租。商場裝修後,費用當然會轉嫁租戶,最絕一招是,你唔執靚間舖,我直頭唔同你續租,死未。故事到最後,當然由消費者,即係公屋 住戶買啲升哂價的貨來埋單找數。
企業管治
開源之外,當然要節流。領匯除了對小商戶辣,對旗下員工亦絕不手軟,所說的當然是基層員工。除了把工作外判價低者得任由清潔工保安員被外判公司剝削,月前 更爆出保安員三更轉兩更,工時加長,但平均時薪下降,結果大批保安員罷工,領匯最終收回決定。不過,對商人而言,企業良心都不過是公關把戲,日後相信會陸 續有來。
企業展望
然而,隨著公屋供不應求,長者、極低收入及綜援戶上樓機會較大,公屋住戶的消費力不斷下降。加上大企業不斷入侵,公屋居民的原有生活模式被破壞,小商戶街市檔大量結業,這些「優良資產」總有一日被耗盡其價值。
話說回來,當年政府將公屋居民的設施拱手交給領匯,目標只為脫手而非套現,為求促銷,當然要令大家平買幾手領匯,因此領匯從未跌破招股價。住在公屋的你以為有幾手領匯就等如掌握自己資產咩?咁諗落,似係送上門俾人玩多啲喎。
http://grasspaperaction.wordpres ... %E4%BD%A0%E4%BB%BD/
2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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業務改善咗好多,不過d財技又玩返轉頭,上年明明要錢唔要貨,今年管理費又收返貨唔要錢...四叔又突唔收咁多息,似乎係想谷高個息率引人買再等6月禁售期一完就散貨wow.
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業務改善咗好多,不過d財技又玩返轉頭,上年明明要錢唔要貨,今年管理費又收返貨唔要錢...四叔又突唔收咁多息,似乎係想谷高個息率引人買再等6月禁售期一完就散貨wow.


實肉得番5厘不到,不便宜,今日見到人推1881,都痴線,知唔知今年沒了租金保證,派息可能沒了3分1?
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2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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實肉得番5厘不到,不便宜,今日見到人推1881,都痴線,知唔知今年沒了租金保證,派息可能沒了3分1?

今日裂口上升,似乎真係有人以為7厘息可以長派長有...唉~
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實肉得番5厘不到,不便宜,今日見到人推1881,都痴線,知唔知今年沒了租金保證,派息可能沒了3分1?

今日裂口上升,似乎真係有人以為7厘息可以長派長有...唉~


傻仔一堆唔做功課
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778好少少
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截至2010 年12 月31 日止六個月,每基金單位分派為0.1088 港元,惟此金額可被於
2011 年1 月1 日至記錄日期發行的新基金單位所調整。冠君產業信託將就截至2010 年
12 月31 日止六個月的最終每基金單位分派另行發出公告通知基金單位持有人。
連同每基金單位中期分派0.1076 港元及每基金單位末期分派0.1088 港元,本年度每基
金單位總分派為0.2164 港元(2009 年 : 0.2609 港元) 。根據2010 年12 月31 日的基
金單位收市價4.59 港元計算,每基金單位0.2164 港元的分派,相當於年度分派率
4.71%。

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21/02/2011 17:29
冠君產業信託(2778)去年可分派收入跌17%至10﹒8億元

  《經濟通通訊社21日專訊》冠君產業信託(02778)公布截至2010年底止年度業
績,由於反映08╱09年度全球金融危機的滯後效應,收入周期於去年進入谷底,期內可分派
收入按年下跌17%至10﹒84億元;分派總額跌14%至10﹒67億元;每基金單位分派
21﹒64仙,按年跌17%。
  期間開支比率升3﹒6個百分點至19﹒6%;分派比率微升0﹒2個百分點至94﹒8%

  由於期內花旗銀行廣場空置率上升及續租租金下調,收入總額於2010年減少
7﹒8%至18﹒76億元。期間有佔37%面積的租約到期,只有佔26%面積的租約續租。
去年內,出租率由87﹒6%下降至81﹒5%,而平均出租率則為83﹒8%。
  至於朗豪坊辦公大樓,出租率於去年維持於極高水平,租金下調幅度亦較輕微。隨著佔面積
43%的租約於接近本年年終時以較高的租金續租,朗豪坊商場的收入繼續上升。
  展望未來,集團指,中區寫字樓的出租率於今年料應可進一步上升,刺激租金上揚。由於花
旗銀行廣場現時為區內少數能提供相連樓層的大廈之一,餘下空置的單位亦不斷獲租戶查詢及視
察。另外,一個約佔面積4%的租約將於今年第二季到期而不會續租。故此,物業的空置率今年
上半年末仍有可能會暫時高於10%,限制了最初數個月的租金收入增長。
  出租率則應可於下半年加快上升。集團已與一佔面積約15%的主要租戶達成協議,租約於
今年第三季到期時將獲續租。花旗銀行廣場的租金總額於下半年應有較大升幅。
  集團預計,朗豪坊辦公大樓的出租率可維持於高水平。辦公大樓於今年有佔面積37%的租
約到期,現收租金應有上升空間。(mh)
2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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2778
截至2010 年12 月31 日止六個月,每基金單位分派為0.1088 港元,惟此金額可被於
2011 年1 月1 日至記錄日期發行的新基金單位所調整。冠君產業信託將就截至2010 年
12 月31 日止六個月的最終每基金單位分派另行發出公告通知基金單位持有人。
連同每基金單位中期分派0.1076 港元及每基金單位末期分派0.1088 港元,本年度每基
金單位總分派為0.2164 港元(2009 年 : 0.2609 港元) 。根據2010 年12 月31 日的基
金單位收市價4.59 港元計算,每基金單位0.2164 港元的分派,相當於年度分派率
4.71%。
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不是太行,睇來過兩年會更好
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息率逾7厘 富豪REIT抵買
撰文:江洋
欄名:細價股實力談

富豪產業信託(01881,簡稱富豪REIT)往績息率逾7厘,受惠經濟增長及訪港旅客增加,相信酒店本業可維持不俗的增長,貫徹高息可期,趁調整吸納。

富豪REIT將公布的2010年度業績,持續受惠經濟好轉及訪港旅行增加,酒店業務收益,該可維持佳績。保守息率回報逾7厘,屬吸引的收息族。

一:受惠訪港客增加

富豪REIT 2010年度(12月底年結)中期,租金收入總額3.9億元,增4%,計及派息及投資物業公平增值前盈利2.04億元,增長8.6%。展望2010年全年度,富豪REIT酒店業收益,仍有望維持佳績。

據上年11月下旬報載,本港酒店業首九個月的入住率85%,按年增加10%,無論入住率及房租,亦已追回08年時水平。而自聖誕至今年新春檔期,旅港的內地遊客亦錄得理想的雙位數升幅。

數據及信息所示,本港總體酒店業,於去年下半年,持續受惠經濟復甦,及訪港遊客增加。

二:息率吸引

富豪REIT近年持續優化及增加酒店設施,包括於09年底新增灣仔「富豪薈酒店」。而目前,集團在港的酒店組合,客房達3,930間,當中,包括位於尖沙咀及銅鑼灣等旅遊旺區。

連同上述宏觀有利環境,相信富豪REIT於2010年下半年度,可維持較佳收益。

富豪REIT最新中期每基金單位派息8.6仙,稍高於09年度中期8.5仙。只保守假定,富豪REIT 2010年度,每基金單位派末期息,與09年度8.5仙同,全年度合共派息17.1仙,現價2.37元折合息率7.2厘,已是非常吸引。富豪REIT下半年有佳績,派息或更吸引。

富豪REIT最新每股NAV約2.6元,現價2.37元相對折讓,只有8.8%,惟P/B仍處1倍樓下安全水位。

結論:高息吸引

受惠尤以中國地區經濟增長,內地居民消費力提升,及人民幣升值等因素,富豪REIT在可見中、短期,旗下在港酒店業務,有望維持不俗的收益增長,高息回報可期。

圖表上,富豪REIT的中期支持軌約在2.25元,富豪REIT倘調整,可依此作入市參考。屆時,其保守息率回報將上達7.6厘,無論在防守力及吸引力上,均有所提高。

僅以富豪REIT預測息率見5厘作目標,價見3.42元,已代表現價升幅44%,另建議入市價升幅52%,目標價的息率回報,還是相當吸引。
2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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實肉得番5厘不到,不便宜,今日見到人推1881,都痴線,知唔知今年沒了租金保證,派息可能沒了3分1?
1881的租金保證於2010年完結,新的租金保證會在2011才開始。這是否表示1881在2010年度的派息仍然有7%,11年開始才減至5%?
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實肉得番5厘不到,不便宜,今日見到人推1881,都痴線,知唔知今年沒了租金保證,派息可能沒了3分1?
1881的租金保證於2010年完結,新的租金保證會在2011才開始。這是否表示1881在2010年度的派息仍然有7%,11年開始才減至5%?

就是。派埋3月呢期都是有保障的,2011年8月那期就開始真正減啦,所以叫人買那些無講呢點,是傻的。
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【本港樓市】趙國雄:今年樓價雙位數升幅,籲盡早落實推地時間表

  《經濟通通訊社25日專訊》泓富產業信託(00808)主席趙國雄於全年業績記者會表
示,支持政府宣布增加15幅地皮於勾地表內,當中包括紅磡地皮,但則希望政府應盡早落實推
地時間表,讓發展商有充足時間部署。
  趙國雄續指,勾地表的土地當亦有豪宅用地,但他則認為不會影響發展商的購地意欲,因他
認為只要價格合理,發展商亦會有意搶先勾地,而集團亦會如過往一樣,積極勾地及招標。又指
,現時集團亦有多個舊契項目,可盡快向市場推售。他表示,香港現時的經濟增長的步伐迅速,
通脹高企,故預料今年樓價亦會有雙位數的升幅。
  至於被問及有分析員指,政府供應的私人住宅單位可能未達到3至4萬個,甚至數字減半,
他回應,不應懷疑政府的政策,因住宅單位的供應量亦需視乎市況,政府不能賤賣土地,而發展
商亦需配合。他補充,認為政府提供的八折勾地的價格合理,定價不算進取。
  對於政府可能增加東九龍商用地供應,他表示歡迎,認為有關供應不充足,對整體屬好事。
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談市場進入障礙(一)
在選股上,我是很著重〔市場進入障礙〕之一個部份,或許你都會時常在這裡見我用到這個〔TERM〕!

那麼這個〔市場進入障礙〕到底是什麼呢?

市場進入障礙 Entry Barrier 對於一個企業的持續生存來說是十分之重要的。

那麼到底什麼是市場進入障礙呢?

在市場學上,市場進入障礙 Entry Barrier:


Entry Barrier is a perceived or real obstacle preventing a competitor from entering a market.


照字面解就是指一些意識上及實質上的障礙去阻止其他競爭者進入企業的市場。假如市場比喻為戰場,其作用相等於我方在戰場上的戰壕、護城牆、護城河等。

當一種產品或服務能為企業帶來一定的利潤,而這個消息亦為別人所知,那麼就會吸引其他競爭者加入這個市場。
 
市場無論大與小,好與壞,都有一定的市場進入障礙,對有意進入某一個市場的參與者而言,成功與失敗是取決於他們是否有能力去克服、解決、負擔這些市場進入障礙。
 
俗語有云:多隻香爐多隻鬼。當市場多了參與者,除非市場規模很大,足以令到市場內的參與者根本應接不暇,否則接下來的競爭就少不了。

企業為求生存,保障自身在市場上的利益,就會千方百計去設計出不同形式的方案去阻止其他欲進入這個市場的參與者。就算最終都不能阻止其進入,亦要拖延潛在對手進入市場的時間,減低其競爭力及減低其進入市場的深度。


那麼企業有什麼方案去設置這些障礙呢?


資金要求可以說是一般企業進入市場的最大障礙。

首先,對剛創業者而言,資金來源就是他們要解決的首要問題。很多創業者,都不是一生出來就是腰纏萬貫,第一筆資金都是工作若干了後剩下來的儲蓄。

要成立一個企業,很多一起步就對資金的需求很大,這已對很多市場初生之犢做成很大的市場障礙。

資金要求並不單止對一般的創業者做成市場進入障礙,對很多老江湖來說也不是容易解決的問題。

資金對新加入者的障礙與資金的要求是成正比的,好像銀行、綱絡、水電煤等...都不是創業者及一般商家可以輕易進入的行業範疇。

企業在市場上佔有一定的地利因素,對其競爭者進入企業的市場有很大程度的障礙。


這個例子很容易去說明,例如有一個商業區,區內當然有很公司,那裡亦當然有很多公司的職員需要外出用膳。基於用膳時間的限制及交通費用等考慮因素,那麼工作在這個地區的人就好像局限於光顧區內的食肆了。

這個用膳範圍的大小受到員工用膳時間的長短、交通費用及便利程度所影響。

這個區內的食肆就是賣家,而區內的食家就是買家了,由於用膳時間及交通等要素的約束,這仿佛形成了一個獨立的市場!
假設這個地區的鋪位是有限,因此能接觸這批潛在的客人的,就只有能夠立足這個商業區的食肆了!

當然,找不到鋪位的商人,仍然可以透過到會、送外賣、專車接送等方式去搶奪這個商業區中的食肆之市場份額,但當中實際的成效及牽涉在內的成本增加,或許已令到這些高人卻步了。


在香港,差不多沒有人不認識「領匯」,「領匯」是香港一間上市公司,業務主要為經營前身為房屋協會的商場及停車場等。上市之後,由公營機構搖身一變成為私營機構。為照顧股東的利益,「領匯」翻新旗下的商場,並實行加租,為股東尋求最大凡的利益。


加租當然引起舊有商戶的強烈不滿,反對的理由是加租會增加營運成本,商戶在迫於無奈之下,唯有將成本轉嫁給消費者,最後加重了基層市民的負擔!


在這滿口仁義道德的理由下,自然得到多方的支持,尤其是基層及專為基層討利益的政治團體!


如果這樣成了理由的話,那麼不是說了以往「領匯」的租金是很便宜,「領匯」的租戶基於「領匯」收取他們便宜的租金,所以以便宜的價格賣給那些公屋居民嗎?即是說在「領匯」旗下的商場購物是比要在出面捱貴租的商鋪便宜!

但事實又是不是呢?

「領匯」旗下很多公屋商場,當中的五金鋪、街市檔位、髮型屋...等形形式式的商鋪,實際上他們商鋪所出售之商品或服務的價格,還比其他租金更昂貴的商鋪昂貴,這個情況尤以天水圍、屯門、東涌、小西灣等地區最為嚴重,何解?


這當然是涉及那些商鋪的位置能給予舊有的經營者一個屏障,令其他商家難以和他們競爭,形成他們在獨市或接近獨市的市場環境下經營。

以上所說的天水圍、屯門、東涌、小西灣之類的地區,都有〔自成一國〕的地理環境,交通涉及的時間長和車費貴,加重居住在那裡的市民選擇其他地區之供應商的成本。


簡單來說,住在那裡的市民,受困於當地之地理環境,要找外來的供應商,其交通成本及時間損失必高,所以〔焗住〕要在該區內消費也!

所以,每當在這個地區,對外的交通成本越高,對外的交通時間越長,那件商品的可流動性低的環境下,而同時該商鋪在該區內面對的同業亦少之下(有很多都差不多是獨市生意!〕,那間受惠於〔市場進入障礙〕的地利因素之商店,其產品售價必高也!


這些商店的售價,都是與其顧客尋找外區另一個供應商的成本成〔正相關〕,即交通費,時間長等成本越高,售價越高也!所以有某些商鋪,在領匯加租時大吐苦水,為得到市民支持,更砌詞,滿口仁義道德說未有領匯(823)之前,我們是以何等〔便宜〕的價格,為〔街坊〕服務!


然而,只要在心水清的情況下,即使領匯(823)未開展加租攻勢,亦不見那某些商店真的很〔便宜〕也!

〔成本〕雖然是影響價格的因素,但不是〔決定性〕因素!

基於尋求最高利潤的前題下,市場當時的競爭環境才是產品售價決定性的因素!

三國時候,基於地理上有天險的因素,入蜀之道難行,蜀漢能借該天險,阻擋曹魏之胡馬.然而,出蜀之道也難行,每當諸葛亮出祁山北伐,也要面對高補給成本的困難而事倍功半.


東吳亦借長江天險,配合精良的水師能得到偏安江左,這也是取決於地利上的因素也!


從以上的例子可見,吾之地利,敵之障礙也!
未完...待續!

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根據信託契約,越秀房產基金須向基金單位持有人分派最少90%的可分派收入總額。管理人議決截止二○一○年十二月三十一日止的年度向基金單位持有人分派相等於越秀房產基金的100%可分派收入總額。
管理人議決就自二○一○年七月一日至二○一○年十二月三十一日期間(「二○一○年末期期間」)向基金單位持有人宣派末期分派每個基金單位約人民幣0.0983元約等於0.1165港元(二○○九年:約人民幣0.1182元約等於0.1343港元)。二○一○年末期分派將於二○一一年五月十九日對在二○一一年四月二十九日名列基金單位持有人名冊的基金單位持有人派付。

末期分派連同越秀房產基金由二○一○年一月一日至二○一○年六月三十日止六個月期間(「二○一○年中期期間」)每個基金單位的中期分派約人民幣0.1087元約等於0.1246港元(二○○九年:約人民幣0.1036元約等於0.1175港元),即報告年度每個基金單位分派約人民幣0.207元約等於0.2411港元(二○ ○ 九年: 約人民幣0.2218元約等於0.2518港元)。


http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110310200_C.pdf
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http://www.invested.hk/invested/ ... ducts/RMB/reit.html
甚麼是房地產投資信託基金?
房地產投資信託基金(房地產信託基金)屬集體投資計劃,透過集中投資於可帶來收入的房地產項目,例如:購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅,從而為投資者提供定期收入。基金的借貸比率可達資產總值的45%,基金亦須把最少90% 的除稅後淨收益以股息形式派發。

請按此連結認識更多關於房地產信託基金的基本資料。

投資房地產信託基金的風險
投資風險:房地產信託基金是一種投資產品,不保證可提供投資回報,而你的投資本金亦可能承受重大的虧蝕。投資這類產品所獲的派息,未必能抵償投資損失。

市場風險:投資房地產需承受經濟環境改變的風險。任何經濟周期因素都可能引致房地產信託基金所持物業的出租率及租金出現波動。這會對基金從房地產投資獲取的收入造成負面影響。

集中風險:房地產信託基金或只靠單一房地產項目來賺取所有收入。在這情況下,若有任何對該單一房地產的營運或業務產生不良影響的情況,或其對租戶的吸引力已減退,基金的收入將會大受影響,該基金由於並無其他房地產收入,因此不能利用其他方面所獲盈利,來抵銷旗下房地產投資因上述不利情況所引致的損失。集中投資於單一房地產項目的房地產信託基金,會更易受相關地產市道所影響。

利率風險:利率波動除了增加房地產信託基金的借貸成本外,亦可能會對房地產市道有負面影響,繼而可能影響房地信託基金的財務狀況及派息能力。此外,利率上升亦有可能引致房地產信託基金的價格下跌。

與派息相關的風險:房地產信託基金或會從其資本金撥出資金以作派息。作為投資者,你應查閱基金的業績公告及財務報告,了解派息的組成(例如派息來自哪些收入及資本,以及各組成部分所佔的比例)。

投資內地房地產的房地產信託基金
每隻房地產信託基金都不盡相同。基金所投資的房地產種類及地點,以及其持有房地產項目的方式,亦會各有不同。現時房地產信託基金除選擇投資香港的房地產外,亦有基金選擇投資內地的房地產。

房地產的擁有權:房地產信託基金可以不同方式持有內地的房地產。海外投資者一般可透過中外合作經營企業、合資經營企業或全外資企業,持有內地房地產的權益。房地產土地使用權一般以年期合約形式批出。部份批出的合約可以續期或延期,但部分合約基於相關土地的獨特性質、價值或用途,只會以限定年期批出並且不能續期或延期。

中外合作經營企業獲批的房地產土地使用權一般設有限定年期,當企業終止經營後,使用權將歸企業的內地合作單位所有。因此中外合作經營企業及境外合作單位(即有關房地產信託基金)不能合理地預期有關土地使用權條款可於企業終止經營時獲延期或授予中外合作經營企業。這做法與香港的情況不同:在香港,獲批土地租契的擁有人通常只需在租契到期時補回地價,即可獲延續租契。

在限定年期下相關房地產的價值:若房地產信託基金所持房地產的權益設有限期,而預期有關權益將在限期屆滿時不獲續期或延期,該項房地產信託基金對所持房地產投資的價值將隨時間下跌,而在合作經營企業終止時該房地產投資將變為沒有剩餘價值。投資者須注意:若認為房地產長遠會升值而對在限期屆滿時所持權益仍有價值,這項見解或沒有充分理據支持。

持續性:若房地產信託基金只透過設有限期但不能續期的合作經營企業持有內地土地使用權的投資,除此以外並沒有作出其他投資,該基金在合作經營企業終止後將不再擁有任何可產生收入的房地產,因此將不符合《房地產投資信託基金守則》的認可規定,結果可能會在合作經營企業終止後即被撤銷認可資格及上市地位。

合作經營企業所帶來的影響:當房地產信託基金透過與其他經營夥伴設立合作經營企業來擁有內地房地產的權益,當有重要決策,而有關決策對基金所持房地產的價值或有重大影響時,議決必須獲得上述其他合作經營夥伴的批准或同意,否則便可能會對合作經營企業本身造成重大的不良影響,亦會對基金本身構成重大的衝擊。此外,若合作經營企業的其他夥伴違反企業組成文件所訂條款,亦可能會對基金本身造成重大的不良影響。

與派息相關的風險:房地產信託基金的可分派收入是根據投資盈利計算,而有關盈利則是根據《香港財務報告準則》或《國際財務報告準則》而釐定。若房地產信託基金透過境內成立的特定目的投資機構持有中國內地的房地產,則該投資機構的帳目將根據中國內地的公認會計準則制定。同時,在內地成立的機構須先根據內地法規向法定準備金撥款,才可派發盈利。

因應中國內地的會計及法律要求與香港相異之處,若該特定目的投資機構根據內地公認會計準則計算的盈利,低於房地產信託基金按照《香港財務報告準則》或《國際財務報告準則》計算的盈利,則房地產信託基金或需要借入額外款項,用以向基金單位持有人派發利息,但可借貸的金額是設有上限的。由於借貸而引致的財務費用,將會影響房地產信託基金可派發的盈利。

內地的預扣稅風險:海外公司投資者從在內地成立的單位所得股息收入後,必須繳付預扣稅,而現行的預扣稅率為10%。但預扣稅率或會因應個別海外公司投資者所在司法區與中國內地之間簽訂的稅務協議而獲得減低。無論如何,繳付預扣稅將會減少了該房地產信託基金可派發盈利。你應查閱房地產信託基金的公開發售文件,了解預扣稅所帶來的影響,同時亦須注意,有關稅率及政策或會更改。

以人民幣計價及買賣的房地產信託基金
人民幣房地產信託基金是房地產信託基金的一種,基金單位以人民幣計價並在香港聯合交易所有限公司(聯交所)以人民幣買賣及結算,一般以人民幣派息,而並非以港元派息。若有意投資於人民幣房地產信託基金,應留意以下風險。

貨幣匯率風險:非以人民幣作為本幣的投資者可能需要將本地貨幣(例如港幣)兌換為人民幣,然後才可以投資於人民幣房地產信託基金,日後亦可能需要將獲派的人民幣股息及出售基金後所收回的人民幣款項兌換為本地貨幣。在貨幣兌換過程中,你須支付兌換費用,並要承受人民幣兌本地貨幣的匯率波動風險。

請緊記,人民幣匯價與其他貨幣匯價一樣可升可跌,人民幣並不保證不會貶值,投資者不應純粹因為估計人民幣會升值而投資於人民幣房地產信託基金。

此外,人民幣受到外匯管制,不可自由兌換。

流通風險:人民幣房地產信託基金是在聯交所上市並以人民幣計價、買賣及結算。有別於以港幣計價的證券,人民幣房地產信託基金即使在聯交所上市,亦不代表會高度流通或交投活躍。因此,你未必可以隨時賣出所持有的人民幣房地產信託基金,又或可能要以遠低於基金資產淨值的價格沽售基金單位。

此外,由於人民幣在中國內地以外地區的流通量不高,加上將外幣兌換為人民幣亦設有限制,這些因素均可能對人民幣房地產信託基金的流通性及交易價格造成不利影響。

與派息相關的風險:若未能以合理條款獲取足夠的人民幣,人民幣房地產信託基金或會以其他貨幣派息。

投資房地產信託基金前,要考慮哪些因素?
一如投資任何產品,在投資房地產信託基金前,你應了解基金的性質、投資目標、主要特點及風險,評估基金是否符合你的投資需要,並考慮你是否可以承受有關風險。雖然房地產信託基金可讓投資者參與香港以外的房地產市場,但投資者同時亦要承受這些市場的投資風險。

必須注意的是,即使人民幣升值(如有),投資者亦不一定可透過人民幣房地產信託基金獲益。

如有疑問,應尋求專業意見。
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奇貨可居 - 當心REIT陷阱
戰國時代大商人呂不韋在邯鄲經商時,遇上可憐的秦國質子子楚,認定此人是「奇貨可居」,遂出巨資協助子楚回國爭奪王位,更獻上懷有自己骨肉的女子趙姬。後來子楚登上王位,呂不韋便立即官拜相國,封文信侯,享十萬戶采邑。呂不韋與趙姬的骨肉嬴政出世後立為太子,嬴政即位秦王后呂不韋更被尊為仲父,位極人臣。

對於內地投資者抱怨內地投資工具及型式沒有國外的多元化,加上傳聞國內正考慮推出房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust, REIT),不如讓筆者訴說REIT在香港所見的一些現象。REIT公司擁有可帶來收益的不動產如商廈和住宅,有些REIT更從事不動產融資。一般來說, REIT公司必須把大部份的收益(主要是租金)的大部份以股息的形式分配給股東。在個別地區REIT更享有額外的稅務優惠,另回報更可觀。因此,若買入擁有優質不動產的REIT,可令小投資者以較低的入門坎買優質商廈和住宅收租。 REIT 通常分成三個類別:

  * 股票型REIT 擁有和經營可帶來收益的不動產;
  * 抵押型REIT 直接借錢給不動產所有人和營運者,或透過取得貸款或抵押的債券間接借貸;
  * 混合型REIT 同時擁有房地產,並藉貸給所有人和營運者。


二零零五年領匯房地產投資信託基金(0823:HK)在香港成功上市後股價大漲,開創了香港的房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust, REIT)熱潮。 REIT公司猶如希慎(0014:HK)等收租類股份,擁有如商廈和住宅的不動產坐享租金收益,有些REIT更從事不動產融資。一般來說,REIT公司必須把大部份的收益以股息分配給股東。個別地區的REIT更享有額外的稅務優惠,令回報更為可觀。

但是,也有個別在香港上市的REIT在近年樓價及租金上升下其股價竟不斷下跌。上圖乃某REIT與希慎(0014:HK)的歷史股價比較。究其原因,是REIT成立時的先天不足所致:

  * REIT一般是由地產商分拆旗下的物業注入REIT上市,其行動猶如把業權賣出。因此,個別地產商注入REIT上市的物業可能是質素次佳的不動產。通常該地產商亦同時擁有該REIT的主要業權,以便日後市況轉變時另有打算。
  * 在一九九七年金融風暴前夕,香港一些中型地產商舉債以天價買入了一些不動產。金融風暴爆發後,其營運曾出現了困難。數年前的REIT熱令他們藉機以注入優質商廈作為幌子,同時把地產商的債務注入REIT,令大股東乘機套現還債。
  * 地產商的大股東在旗下的REIT上市前以低價發行地產母公司認購期權,待REIT上市後,母公司便因減債業績大好,股價井噴,其認購期權便大賺特賺。
  * 更絕的是,由旗下的REIT上市而分給母公司的紅利,由地產商的大股東以巨額股息乘機套現。
  * 即使該負債累累的REIT保證在上市頭數年派發高息,其實只是地產商的大股東以利率掉期及其他財技把日後的利潤提前套現以粉飾廚窗而已!
  * 某REIT自二零零六年上市至今,股價下跌超過五成,與同期香港樓市比較真是跑輪一條街。且看某REIT與希慎的債項對股東權益比率分別是11.92%和62.25%,某REIT如此高槓桿又怎會不影響其股價的表現呢。


若碰上貌美如花的趙姬投怀送抱,還是小心為妙。看官!高薪的投資銀行家向地產商大股東獻上的財技好橋,真教人拍案叫絕!

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Reits,相信大家對這個語言一點也不會陌生,皆因近一個月城中熱話,莫過於天字第一號-第一隻用人民幣計價的reits匯賢招股.有見及此,我就開始對上市中的房產信託基金進行了一些研究同分析,和大家一起剖釋reist高息背後,一些隱藏的風險.

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上市編號: 2778.HK

公司簡介 :冠君產業信託為一項房地產投資信託基金,主要持有中環花旗銀行大廈,朗豪坊商場.

預計寫字樓租金會因需求關係持續向上

根據(第一太平戴維斯物業管理有限公司)對寫字樓的研究報告顯示,客戶對中環核心地區的寫字樓需求空前強勁,業主的議價能力漸漸增加,2011年第一季中環甲級寫字樓的租金上漲了10%至一平方尺$116港元,的歷史新高,比起2008年金融危機前也要高出2%.

(以下圖表是講述中環寫字樓租金,和整體甲級高廈的比較94年至11年首季)

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我們再看看冠君2010年全年的業績顯示,花旗銀行大廈的收入為1,130百萬,相比起2009年1,314百萬,下跌14%.原因何在??因為一般寫字樓的租約為3年,而續租的租約大多會於明年第一季才生效,因此租金上升的收益會於2011年才可以完全反映.但大廈的出租率只有81.5%,可能因為,中環核心地區租金上漲過快,而導至之前不獲續約所至,而情況會否改善就要看看11年半年業績才得知.

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而東九龍寫字樓因集團面對來是非核心區新供應的競爭,但其朗豪坊寫字樓的出租率反升不趺相比09年98.5%上升至99.4%.現在東九龍寫字樓市值租金為25-33港元,但細看他的業績就會發現10年朗豪坊寫字樓的平均租金約為26.8左右,為市值租金的下限,但2011年斗辦公大樓會有佔可出租面積37%的租約到期,因此這個部分應收的租金應有上升空間.Picture

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強勁的消費,支持朗豪坊租金上揚

而另一個冠君就值錢的資產就係朗豪坊寫字樓的基座---朗豪坊商埸.商埸憑著地點優越,吸引到多個大型品牌進駐埸內,而10年的續租金額以由$88.61上升至一平方尺$97.48,的歷史高位,但隨著香港經濟增長的勢頭持續,大陸同胞的無限量購買力,相信集團的議價能力會再進一步提升,相信一平方尺租金升破$100指日可待,但朗豪坊11年只有15%的租約到期,這樣可能會限制了11年租金收入的增長,這點是值的注意的.

核心業務就講完,我地就一齊睇下佢背後一些財務的數據

冠君這個信託基金可以話係債台高築,單單負債以有149億了,估了總資產的28%,萬一環球經濟逆轉,令到物業的公平值下趺,負債比率有機會大幅上升,但仔細再看會發現其實有70億元的貸款係在今年5月到期的.

不斷發行新基金單位,長遠計會攤薄股東權益

再仔看資料會發現基金會以發行新股的方式去支付管理費,單單是09-10年間,以發行了1億多新的基金單位,股東平均就俾攤薄了約2.2%.而在今年5月23號,和13年6月3號,分別有7.65億,和46億元的可換股債券到期,假若債權人行使換股權相信也會對現有股東做成影響.

PicturePicture

短評

單看基金持有的物業不論地點,租金回報,未來增長動力,都是十分正面,他以不斷發行新基金單位來分薄股東的利益這個做法有點不公,投資者值得細想的是雖然香港的租務市埸正正步向藍天:但是樓就得一座,可以分紅的基金單位漸漸增加,長遠睇值唔值得持有就自己慢慢細想吧.

(本人持有以上股票)

本文內的一切看法或買賣建議,只是作者作為考驗自己眼光之用,並不構成讀者作為入市買賣的依據,市場風險往往是出人意表,假如讀者以此作為入市依據,請自行評估風險和控制及管理投入資金,一切後果,概與網主無關.
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