本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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greatsoup361樓提及
真是都幾假


真是都幾假!?

2017年4月, 惠記610也不停在高位增持利基240, 買到最高每股平均價56港仙,看看惠記此後是否會繼續買利基買到60港仙? 看看惠記此後是否會繼續買路勁買到12港元?

很難明白惠記在2016年路勁股價低潮時期為何不增持路勁達到14百萬股(約2%),而是只增持6.469百萬股。 借錢買也是值得的!

看看惠記在2017年是否會繼續增持路勁達到5~7百萬股?

回顧歷史,2006年11月深圳控股604在10.96港元認購路勁新股20百萬股。 此後,不停在高位增持到最後2007年10月5日以最高每股平均價16.382港元買了入3.49百萬股。 在此期間, 惠記也在高位不停增持路勁到最後在2007年10月26日以最高每股平均價14.9港元買了入20萬股。

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 8&src=MAIN&lang=ZH&

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20080425332_C.pdf 第4頁

2006年12月31日每股資產淨值9.8港元

2007年12月31日每股資產淨值11.5港元

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170406566_C.pdf 第41頁
2016年12月31日每股資產淨值17.96港元

投資者現在有多幸運! 可以略高於11元買路勁, 並很快收到55港仙末期股息。smiley
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路勁基建組合營拓佛山住宅項目

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201704241468_C.pdf

路勁基建(01098)公布,旗下間接全資附屬廣州雋捷與北京融輝將成立合資企業,以發展位於佛山市的住宅項目。

合資企業註冊資本為1億元(人民幣‧下同),並同意按比例向合資企業提供最高達總額23億元之股東貸款,廣州雋捷及北京融輝分別持有合資企業49%及51%權益。

至於佛山住宅項目總佔地面積約3.98萬平方米,以18.85億元投得,其中北京融輝已支付約1.02億元訂金。待合資企業成立後,該地塊之土地使用權將轉讓予合資企業,餘下地塊出讓金將由合資企業支付。
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greatsoup
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幾好
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路勁以每股HK$7.13 行使認股權而發行285萬股普通股
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201704281355_C.pdf

截至二零一七年三月三十一日止月份之股份發行人的證券變動月報表
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201704071092_C.pdf

還有480萬股認股權(每股行使價HK$7.13)等待行使, 應該會在末期股息除淨日(2017年5月23日)之前行使。

希望從現在開始, 永遠不會發出認股權!
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直覺, 610今天有增持1098, 以後驗證。
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再等幾日就知
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內房攻港 路勁︰為勢所逼…目標打入內房20大

http://hkm.appledaily.com/detail ... tant&issue=20170509
去年內房市道暢旺,連港資內房路勁(1098)銷售額都升六成,更曾表明長遠要打入內房二十強之列。問到信心何在,單偉彪卻直言是「形勢所逼」,因龍頭如恒大(3333)、碧桂園(2007)等每年增長達三、四成,今年勢頭更勁,加上行業處整合期,怕人進我退,最終會跌出三十大。

他指,現時內地地價貴、借貸依然困難,作為上市公司借錢雖方便,但小型發展商已無甚生存空間。若路勁行慢少少會不進則退,惟有加大內地業務目標,兩年內規模增至超過300億元,並中、港同時發展。

內地樓市調控不斷加碼,他承認最大風險確是政策,惟調控等「行政措施係一時功夫,夾硬壓住(樓價)」,認為此舉「永遠唔會成功」,事關供需難以平衡,大城市人口流入多,自會逼升樓價,現時是考房企眼光的時間。「睇邊啲二線會變成次一線,三線又變二線」。

單偉彪指,路勁現時由各分區董事主管投地,只要股本回報率(ROE)不低於10%即可去馬,「愈賺就給多點資源。」以往集中發展華東等地區,近期亦重回廣州、佛山等地取項目,作均衡發展。

作為港資內房,單偉彪指公司早於2004年於內地發展房地產,並非新人,但不會似內房般進取,做超高槓桿,又不似港資超低負債,會作中間定位。

然而走中間路線會否變成「四不像」?他表明一切以風險把控為先,因若似內房般負債太高,「到有一日樓市一冧,個hit(打擊)就好犀利」,且借貸利息亦會增加,故滿意現時定位。
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【內房攻港】7年前已沽自住樓 路勁單偉彪:港樓唔抵買

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170509/56667408  
    
[多個富豪以「首置」身份入市,但路勁基建(1098)執董單偉彪自言樓市唔抵,加上已六十多歲,兼亦其他投資選擇,唔會考慮投資港樓。] 多個富豪以「首置」身份入市,但路勁基建(1098)執董單偉彪自言樓市唔抵,加上已六十多歲,兼亦其他投資選擇,唔會考慮投資港樓。

路勁基建(1098)2月夥拍中資平保(2318)旗下的平安不動產,奪得港島區近30來年首個鐵路項目、黃竹坑站第一期,成功踢走一眾港資大孖沙。但問到點睇香港樓市時,身為路勁執董的單偉彪卻自爆6、7年前已沽自住樓,現月花10餘萬元租樓住。他稱自己非睇淡樓市,更「睇唔到樓價會跌」,惟坦言現時入市「咁鬼貴」,除非自住,否則「投資用途點都唔會買」,寧可把資金轉投股、債更著數。

近期不少富豪、富二代均以「首置」身份入市,單偉彪卻反其道而行,強調自己無「首置」需要。他稱不再入市,並非因睇淡樓價,而是認為買港樓成本高,但回報卻僅得1至2厘,並不化算,故才將本錢轉投更高息的股債市場。加上港樓太貴,「你攞十分之一嘅錢去美國買好靚既樓啦,陰公!嗰到千幾呎,好鬼平,幾十萬美金咋!」

連單偉彪都嫌港樓貴,但市場仍有很多買家「未驚過」。單認為關鍵在於「父資產」太多:一如中原主席兼總裁施永青所指,一眾靠「父幹」的新買家湧住入市,因他們預期樓價數年內難跌,又覺得加息「有排啦」,供樓壓力暫時仍算細,故造成入市浪潮。

近期中資高價搶地,成了「程咬金」托住樓價。是否造成恐慌性入市原因?單偉彪認為,市場是「等兩年又升少少,所以仲衰呀!焗依家買咗先。」他認為入市買新盤惟一好處是銀行肯低息借錢,「按七成,即係三蚊投資變十蚊」。

然而,息口雖然加得慢,但始終會加;供應高峰雖未殺到,但數年內總會到臨。對此單偉彪笑言:「人係好短視嘅,就算有一代人領教過,下一代人未有呢個經驗。就算領教過呢都好易唔記得咗,人係好樂觀嘅動物,好易唔記得咗失敗嘅野。」他又指大家都傾向「吹自己叻嗰啲、賺咗幾多錢,但永遠唔提蝕本嗰個咋!」亦可能因此「我哋種族先可以延伸到依家」。

自言毫不後悔沽貨的單偉彪,卻又夥拍平安不動產拿下黃竹坑站第一期住宅發展項目,這是否自相矛盾?單解釋,市場上雖有很多雜音,但如作為開發商而非投資者角色,則只需睇香港人口及對住宅需求、息口低,及資金充裕這3項因素,即足以支持樓價。「呢一刻我唔睇跌,但我唔敢講升幾多。」

單認為,除非林鄭新政府上台後,不斷以現時速度推地,惟由建築至售樓周期長達4、5年,故至少要數年後才會睇樓價跌,他亦不信林鄭可突然大增公屋、供地。

記者:方楚茵
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【內房攻港】海航啟德地做宿舍?路勁單偉彪︰我好懷疑…
  
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170509/56667453  

中資攻港,當中海航集團以272億元連奪啟德4幅地後,卻表示有意保留相當一部分單位予員工居住,不會出售。路勁(1098)執董單偉彪指本港地價、樓價如斯昂貴,故「好懷疑呢個講法」,若僅保留一幢作宿舍是有可能,但「4幢都係我又唔係好信囉」。他又估計,3至5年後中、港資將會「平分天下」。

海航頭炮是在去年11月,以天價88億元奪得啟德第1K區3號地盤,樓面每平方呎達1.35萬元,其後再以相近價錢取得3幅地皮,令市場譁然。單偉彪認為海航出價進取,全因第一次投標出了高價,第二標就不能低於此數,否則「第時賣樓咪死囉」。

更重要的是,中資與港資計數方法全然不同。撇除發展周期長達4、5年,單指中資的底線,只是香港項目的淨利潤高於內地即可,因在中國稅制下,計及利得稅及土地增值稅後,「會令地產商無得發大達」,淨利潤率往往僅得一成,有些甚至「肉酸」得3、4%。

相反香港買地不受限,內房很快便發現「係香港賺十幾個(巴仙)原來好容易喎!所以你話佢(海航)癲又好,但到時賣樓超過2萬元一呎,已計得掂數。」加上資金成本便宜,造成今日中資雄據啟德的局面。

中資高價搶地下,行業未來或往低利潤發展。單偉彪指,港資若參與搶地,「會好難交待,未來(利潤)係一直跌嘅,你要新地(016)或長實(1113)突然話畀股東聽,我舊年賺40%(利潤率),但未來每年就跌5%,短期內未必敢講呢句說話。」

不過,單指本港大孖沙們仍「有得揀」,包括轉土地用途、收舊樓等;加上他們「見過起伏,知道唔係一直向上(樓市);但國內地產商完全是不設防的」,故期望「一個浪嚟沖走晒個班人啦,又可以香港地產商獨霸啦。」

路勁作為「港資內房股」,以往鮮有涉足本港地產,單偉彪指全因「香港個entry barrier(門檻)太高,(買地)下下郁親幾十億,邊有咁多錢呀!」然而公司在中國發展地產10多年後規模漸大,反而香港門檻又變得相對低,故去年先以10億元試水,拿下元朗凹頭地皮,今次再下一城與平安合資取得黃竹坑站上蓋項目。

單偉彪透露現時有許多中資,因「第一次唔敢自己嚟」,故希望在港找「盲公竹」,與路勁合作。而路勁則「只係求做」,不會計較出資比例等問題。現時路勁與平安不動產各持黃竹坑站項目50%權益。

單認為中資攻港,只是「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」,如按現時中資投地的步伐,料3至5年後以銷售額計,中、港資將平分天下。

記者:方楚茵
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Louis368樓提及
直覺, 610今天有增持1098, 以後驗證。

估中:
2017年5月5日, 惠記繼續在高位少量增持路勁, 以每股平均價10.84港元買入30萬股。
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... =MAIN&lang=ZH&tk=ds
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redponza 2017年5月10日 上午10:32
"7年前已沽自住樓 路勁單偉彪:港樓唔抵買"依篇係好值得睇,簡單黎講,單先生覺得港樓回報低,所以2010 or 2011年已沽出自住租樓,不過同沽自住渣現金等跌唔同,佢係轉渣股債。

另被問到沽自住但又投地,係唔係自相矛盾? 佢話作為發展商同長線投資係唔同既,發展商只要賣出時有足夠利潤就得,而投資要計回報率...

我覺得佢講得好o岩,如果買樓係想收租/自住既,就要睇淨租金回報率;買樓係想賺價既,就要預測樓市有冇得升;如果冇樓自住/收租,必須有股債既現金流support

Louis 2017年5月10日 上午11:32
路勁單偉彪7年前已沽自住樓, 其間他私人累積1702萬股路勁, 除了獲得高額股息(遠遠超過所付租金很多倍), 而且路勁股價也顯著上升。

不是每個人都可以像他這樣做, 都這麼幸運, 甚至有可能買錯了股票輸大錢。 但過去7年, 任何人都可以輕易抱著自住樓, 穩賺並賺到不少。
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高毓炳(副主席,董事總經理,行政總裁兼執董事)及方兆良(財務董事兼執董事)積極出售路勁1098,應該會很快完成出售剩餘的129.6萬股, 可能今天(2017年5月11日)已經完成了。
http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... nfrastructure+Ltd.&
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深圳控股604和路勁1098合作,各出一半資金參與競投啟德1K1地盤; 如果成功, 604將實際佔有地盤  63.58%權益, 因為604持有路勁的27.16%股權。
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金管局收緊銀行對發展商借貸

金管局表示,近日在審查銀行時發現,部分在近期買地及發展項目的發展商,以高槓桿的方式,為項目進行融資,金管局認為,有必要加強銀行借貸予發展商的信貸風險管理。

金管局稱,自6月1日起,在建築融資方面,銀行向發展商提供的融資貸款比率上限,由地價成本的50%下調至40%,以及建築成本由100%下調至80%。在整體貸款上限方面,則由不超過物業完成後預期價值的60%,下調至50%。

金管局表示,若發展商財務狀況較弱,例如負債比率偏高,銀行應考慮在適當情況下,進一步調低貸款比率。
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海航同合景都好彩
陳啟宗可以定下驚
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海航同合景都好彩
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2017年5月13日 星期六

金管局出招遏高槓桿搶地 降地皮貸款比率上限 分析:不利過江龍
有見發展商自行提供高成數按揭,同時屢次高價搶地,金管局昨日宣布,限制銀行對發展商投地的融資。有分析認為,措施對部分內地「過江龍」有影響。圖為內地海航集團在啟德的項目,該集團近年多次出高價搶購本港地皮。(曾憲宗攝)
圖3之1 - 有見發展商自行提供高成數按揭,同時屢次高價搶地,金管局昨日宣 . . . . . . (曾憲宗攝)

【明報專訊】近年地產發展商自行向樓市買家提供高成數按揭,高價搶地促使樓價上揚,金融管理局對此一直關注,終於在昨日連出兩招,試圖從銀行融資方面,減低潛在信貸風險。金管局宣布,將為銀行向發展商投地的貸款設定融資上限;另外,若發展商提供大量高成數按揭給樓盤買家,銀行貸款給這類發展商時,所預留的資本金亦須上調。當局強調政策目的只為控制銀行體系風險,但分析師則認為,措施不利內地「過江龍」來港搶地,但對整體樓價的影響不大。

金管局的新措施分兩大方面,首先對銀行向發展商提供的地皮融資設定上限,最高為地價成本40%、建築成本80%以及預期物業完成後價值的50%。以往銀行業對發展商的融資為自行設限,但現時由當局正式納入監管要求,且較業界的慣例更嚴謹(見表)。金管局副總裁阮國恒指出,現時銀行對發展商的融資,以地價成本計算一般達到四至五成,相信部分銀行日後須調整策略。金管局同時敦促銀行,若發現發展商財務狀况較弱,例如負債比率偏高,應考慮在適當情况下,進一步調低貸款比率。

第二招 增銀行資本金要求

另一方面,金管局增加銀行的資本金要求,針對有提供高成數按揭的發展商,若其按揭餘額佔股權值的比率高於5%,銀行向其借貸時所要預留的資本金,可能需要提高(見另稿)。

阮國恒透露,截至今年3月,香港銀行業對本地發展商的貸款約5400億元,佔整體在港使用的貸款11%。他認為,這是一個較高的比例,而從13個主要發展商取得的資料顯示,發展商自行提供的按揭額加速增長,短短一年間,已由2015年底的107億元倍增至去年底的276億元。而近期部分買地的發展商,亦以高槓桿方式為項目融資,甚至有個別發展商全靠借貸籌集買地資金。金管局憂慮信貸風險大大增加,希望限制銀行向這些發展商提供融資貸款。

長實﹕資金來源多 不構成壓力

不過,發展商普遍認為新措施不會有太大影響。長實地產投資董事郭子威指,大型發展商資金來自多種途徑,相信對發展商資金運作不會構成壓力。身兼地產建商會執行委員會主席的會德豐副主席梁志堅指,除非有重大經濟危機,否則發展商對銀行業的影響並不大,他亦相信現時銀行界面對的風險不大。梁志堅並指,現時不少大型發展商均毋須靠押地融資,多以企業融資代替,其貸款息率會比押地融資為低。

銀行業則表示會遵從新規,恒生銀行及中銀香港均表示,會跟從監管機構的指引,並採取審慎的貸款政策。銀行公會指出,新措施對銀行貸款增長會有一定影響,但相信各銀行會按新監管要求調整策略,審慎管理相關風險。

中小發展商首當其衝 料出價投地將審慎

【明報專訊】金管局出招後,雖然多家發展商均表明,新舉措對本港大型發展商並無大影響,但預料對中小型或新進入市場的發展商則有較大影響,甚至會影響未來出價投地的價錢。地建會執委會主席兼會德豐(0020)副主席梁志堅明言,新進發展商及中小型財團會「辛苦啲」。

恒地(0012)營業(一)部總經理林達民則指,雖然新措施對本港一線發展商影響不大,因他們資金充裕,毋須做高槓桿,但對一些採用高槓桿生意模式的公司則有影響,料未來該類公司投地出價將較審慎;不過,林補充,這並不一定是指內地發展商,因部分內地發展商之槓桿比率亦甚低。

萊坊高級董事、估價及諮詢部主管林浩文指,措施主要會影響部分實力稍遜的中小型發展商,以及部分以高槓桿的中資企業,他們未必有足夠資金高價買地及投資。

不過,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,普遍發展商資金皆非常充裕,向銀行借貸只是融資手段其中一部分,預計新措施在短期內對市場氣氛有輕微影響,而值得注意是,近年中資機構在本港投地活動非常進取,高價投地情况普遍,料整體「麵粉價」很難有下調空間。昨天截標的啟德住宅地及中環美林道商業地皮,由於在金管局公布前截標,所以新措施到底對地價有何影響,要留待下一幅招標地皮才能反映。
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2017年5月13日 星期六

第二招收緊銀行放貸 針對提供高成數按揭發展商

【明報專訊】除了為銀行對投地發展商的貸款設限,金管局昨日同時宣布,針對有提供高成數按揭的發展商,銀行若給予貸款,必須要預留更多資本金。若有關發展商的按揭佔其股權值超出一定比例,所須預留的資本金可能被提高。

一般來說,銀行要為所有貸款預留資本金,按照風險權重來計算資本金規模。現時金管局要求,銀行要先為發展商釐定「按揭股權值比率」,主要計算發展商的按揭餘額,包括已承諾但未被提取的款項,佔該發展商股權值的比例。

銀行須每半年更新發展商資料

然後,銀行再根據此比率決定資本金水平。對於以內評法為基準的八大銀行,如果最終有關比率低於5%,銀行在計算資本金要求時按照現時做法,沒有變動。但若有關比率達到5%至10%,則為風險權重設定50%的下限,即最少要以貸款額的50%再乘以一個比例,去計算資本金水平。如果「按揭股權值比率」高於10%,風險權重下限設定為100%。而對於以標準計算法為主的中小型銀行,若「按揭股權值比率」超過5%,風險權重一律上調。

金管局副總裁阮國恒強調,銀行須每6個月從發展商取得最新資料,以計算其「按揭股權值比率」比率,以及檢視應使用的資本要求。如果發展商拒絕向銀行提供高成數按揭貸款的資料,則一律被視為「按揭股權值比率」高於10%去計算。他透露,過去一年半索取資料的過程中,有3家發展商拒絕提供資料。不過他指出,受此新規影響的發展商暫時為數不多,因它們的相關比率普遍在5%以下,只有少數高於5%,暫未見有高於10%的個案。

發展商則普遍認為,金管局的新規不會影響他們的部署。近日在西環新盤翰林峰有提供85%一按的恒地,集團營業(一)部總經理林達民指,金管局並無規定不可做高成數按揭,發展商為買家提供高成數按揭並無問題。

另外,九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永表示,該公司是否為買家提供高成數按揭,主要視乎當時市况,如2015年8月推售環海.東岸時,就曾推出最高95%一按按揭,但近期推售旗下樓盤時,已沒有類似計劃,至於將來是否推出該類計劃,則要視乎當時情况而定。

港資發展商現金足 反可受惠

【明報專訊】金管局因應發展商高價搶地及提供高成數按揭出招設限,不過,港資發展商坐擁現金,個別發展商如新鴻基地產(0016)更在今年3月剛取得220億元5年期銀團貸款,發債後負債比率仍然偏低,足以應付新招。有證券分析師指,新招或影響內地發展商融資能力,致出價不及之前進取,但估計對樓價影響有限。

星展唯高達(香港)董事兼香港地產分析師丘卓文表示,香港發展商普遍有充裕財務資源,甚至淨持現金,因此金管局新招對他們影響有限,就算對股價構成影響亦只屬心理層面。當局對高成數按揭設限,若市場內有足夠買家,相信對樓價也影響不大。若然內地發展商出手不及以往,對香港發展商增購土地反而是好事。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚則指,即使當局針對高成數按揭出招,置業人士仍有其他渠道借錢買樓,對發展商影響有限。反而新招或會影響內地發展商融資,致出價不及之前進取。

近年多個發展商有為新盤買家提供高成數按揭,如新地近日推售的南昌站匯璽、元朗錦田PARK YOHO系列,都有提供高達樓價120%之按揭(買家需持有一個仍有未清還按揭之物業);長實(1113)元朗世宙亦有推出類似計劃,成數高達樓價123%,但據發展商指,真正採用有關計劃的買家不多。

至於近年最多買家採高成數按揭之樓盤,相信是九建(0034)2015年推出的紅磡環海.東岸,發展商推出的「開心直通車」付款方法,買家入伙前分期先付17%樓價,餘下83%樓價於入伙後始需支付,並可向九建旗下財務公司借盡。九建當時稱,首兩輪推售沽出的220伙中,就有九成買家採用該計劃。
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樓越來越貴
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相反的意見!

摸魚手札: 金管局出招,加快紅資地產統戰!
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Louis387樓提及
相反的意見!

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垃圾,根本唔知他寫咩,錢都要打過來香灌啦,否則都是香港的錢
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高毓炳(副主席、董事總經理、行政總裁兼執行董事)已經沽清路勁1098
方兆良(財務董事兼執董事)也應該會這樣做


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貨源是否公司吃光?
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