本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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59樓提及
得鄭經翰真心眼光長遠


鄭經翰=曾XX
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煲呔針嘛
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62樓提及
煲呔針嘛


所以佢講既野唔係有遠見,係有遠謀
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redponza
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Rise again?

How far can it go?
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食了藥,唔是痴成咁
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http://clcheung.wordpress.com/20 ... %E5%9F%BA%E9%87%91/
Last year I started to buy # 0823. Gradually it becomes my major holding. Originally I was parking my money to a safe stock due to the market situations. Now it becomes my major holding, so I have to convince myself if it is a right choice. Thus I start to develop the theory for this stock.



The growth of REIT shall be coming from:

1. Economy growth

2. The improvement of the quality of their asset by attracting more customers for their tenants.

3. Replace their tenants by more efficent/willing-to-paid/profitable ones.

4. Asset injection or acquistion.



Due to historical reasons, # 0823 has a big room of improvement for point 2 and 3 (unlike other REIT that they have been dressing up before listing). Not until the gap of these points are closed and fully matching the market standard. Before the balance point is reached, # 0823′s growth will be stronger than the rest in the sector.



Also, the quality of REIT in Hong Kong tends to be low as it is a traditional tools for the major shareholders to inject average asset. The performance of the REIT in the first few years of listing is made up by financial arrangement to support a higher valuation for IPO. # 0823 is not playing this game and more trustful.



# 0823 is also the ultimate beneficiaries for the recent lowest wage policy and low unemployment rate. It is expected the coming new government will push more policy for the lowest income tiers which will indirectly benefit # 0823.



== translated =>


去年我開始買#0823。它逐漸成為我主要的持股。由於市場情況,我將資金停放到一個安全的股票。現在,它成為我主要的持股,所以我要說服自己這是一個正確的選擇。因此,我開始對這股票發展一套理論。

房地產投資信託基金的增長應來自:
1。經濟增長
2。其資產質量的改善,為他們的租戶吸引更多的客戶。
3。取代租戶,換入效率更高,願意支付更多租金的租戶。
4。資產注入或收購。

由於歷史的原因,#0823在點2和第3有很大的改善空間(不像其他房地產投資信託基金,他們上市前已大大修整了) 。這些因素差距會慢慢減少至零,完全匹配市場標準。#0823的增長達到平衡點之前,將強於其他房地產投資信託基金。

此外,房地產投資信託基金在香港的質量往往要低,因為它是一個傳統的工具給主要股東注入平庸資產去獲得資金。不少房地產投資信託基金在上市最初幾年的表現,是由財政安排,以在首次公開招股時獲得更高的估值。#0823不玩這個遊戲,更值得信任。



#0823也為近年來最低工資政策和低失業率的最終受益者。預計未來新政府將推動更多的政策,惠及最低收入階層,#0823將間接受益。
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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=5&t=67967
文章由 精英大師 » 週四 7月 5日, 2012年 3:09 pm
最搞笑不是開保齡球館,而係開係商場3樓!!咁下面2樓點做生意 :mrgreen:
噪音到 :bbs35: :bbs35: :bbs36: 我親身行過2樓無得傾啦!!保齡球場95%都會開最低個層,領會今次大0樂啦!!2樓個班點做生意,有醫生,日本城,髮廊...................
保齡球館有生意既,月中會開稻香,759阿信已開幕!!


文章由 godchild » 週四 7月 5日, 2012年 3:17 pm
都唔係丫,以前奧運站的保齡場都係三樓

文章由 精英大師 » 週四 7月 5日, 2012年 3:19 pm
隔音做成點先,其實好難做呵!!
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http://blog.yahoo.com/_VI2LRCBUJ ... ticles/605340/index
2012年07月17日
領匯已經完成咗25個資產提升項目, 但係到今時今日, 都仲未輪到環翠商場。
目前嚟講, 環翠商場只係做過改善防火工程及照明設施, 街市則改成幾間食肆。人流的確係比以前多咗, 但係泊埋去興華廣場, 或者小西灣廣場度比較, 又唔算太理想, 總係覺得環翠商場仍然有大幅進步的空間。

匯接手公屋商場之後, 乜鬼野窿窿罅罅位都劃出嚟租, 俾人話佢賺到盡。站喺股東立場就梗係多多益善啦! 不過如果係站喺消費者立場,
我又覺得都冇壞喎, 商場多D野賣, 多D競爭, 消費者選擇多D, 買野集中D, 我覺得仲方便咗添。我承認有陣時領匯嘅手法係比較進取,
房署嘅舊租客向來都係「受保護動物」, 佢地未必頂得住, 所以咪成日俾人抨擊囉。
「不招人妒是庸才」呢個道理, 我明喎! 如果領匯同房署一樣咁hea, 就唔會俾人話啦! 但係冇理由要領匯放軟手腳, 去遷就嗰堆「爛泥扶唔上壁」嘅受保護動物架!?



環翠商場有間日本城 (F20號舖), 日本城對出有條扶手電梯, 樓梯底呢度本身人流唔多, 我從來都冇諗過呢度可以做展銷檔。今日行過見到, 咁都俾佢租得出, 真係不得不向領匯寫個「服」字咯~



扶手電梯附近的商戶——新麗乾洗 (F19號舖) 已經駐守環翠商場好多好多年。



最新係呢間 3 DAY COMPUTER CO (F18號舖)。
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http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120728/News/ec_ecd1.htm
借貸比率低 有能力完成收購

王國龍指出,集團現時的借貨比率僅為16%,根據信託守則,借貸比率上限是45%,因此領匯現時絕對有能力透過借貸完成超過100億元的物業收購,不過集團不會因此而過分借貸,最多將該比率提升至一個合理水平。「這個合理水平距離45%仍會有很大空間」王國龍對本報記者道,並強調收購時會考慮回報及成本,以及該物業附近的消費者特徵等因素。

王國龍:首要考慮能否吸引消費者

雖然他表示,就收購工廈改裝成商場的計劃仍未有具體的時間表,因為每個收購都要買賣雙方同意所有條件才能落實,故難以評估所需時間,但他說,選擇收購目標,會以工廈所在地區能否吸引較多消費者為考慮條件,惟沒有表示什麼地區的工廈符合此條件。

被問及近年社會不少聲音批評領匯加租幅度太高,王國龍表示不認同,認為沒有一個業主可以以過高的價錢出租物業,因為租金及所有條款都須經業主及租戶同意。未來加租幅度方面,則會留意市場環境而定,他覺得現時市道尚算健康。
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"工廈改裝成商場"..都好大想頭
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困難度幾高
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http://investors.morningstar.com ... n=HKG&culture=en-us
Funds Institutions
Name   Shares
Held   % Total
Shares Held   Shares
Change   % Chg from
Prior Port   % Total
Assets     Date of
Portfolio
Capital Research and Management Company   115,573,000   5.12   -58,461,000   -33.59   0.33     06/30/2012
Franklin Mutual Advisers, LLC   70,693,897   3.12   -6,058,029   -7.89   1.55     06/30/2012
Nikko Asset Management Co., Ltd.   70,607,321   3.25   -4,063,904   -5.44   2.66     02/21/2012
BlackRock Fund Advisors   35,169,500   1.56   355,500   1.02   0.33     08/09/2012
BlackRock Advisors LLC   32,603,091   1.44   4,992,046   18.08   0.20     06/30/2012
AXA Financial Limited   31,784,377   1.40   0   0   1.43     04/30/2012
Newton Investment Management Ltd.   29,595,501   1.31   2,066,000   7.50   3.91     06/30/2012
First State Investments (Hong Kong) Ltd   29,629,756   1.31   -311,500   -1.04   3.19     04/30/2012
Daiwa Asset Management Co.Ltd.   30,733,340   1.40   -3,724,376   -10.81   2.01     03/15/2012
SSgA Funds Management Inc   23,500,719   1.04   82,500   0.35   2.45     08/09/2012
AEGON International BV   23,020,096   1.02   -79,600   -0.34   2.15     06/30/2012
ING Investments, LLC   19,172,727   0.85   4,436,000   30.10   1.46     06/30/2012
Nomura Asset Management Co., Ltd.   1,073,115,958   0.87   1,051,398,750   4,841.32   1.86     04/10/2012
Vanguard Group, Inc.   16,474,696   0.73   871,000   5.58   0.07     04/30/2012
Legal and General   56,718,279   0.67   -52,897,762   -48.26   0.10     06/30/2012
AXA Life Europe   13,306,242   0.59   -404,863   -2.95   2.47     06/30/2012
AEGON Scottish Equitable   11,392,500   0.50   11,392,500   New   1.03     04/30/2012
BlackRock Asset Management Ireland Ltd   10,549,888   0.47   342,892   3.36   0.53     07/31/2012
Dimensional Fund Advisors LP   11,830,605   0.53   404,500   3.54   3.50     05/31/2012
CBRE Clarion Securities, LLC   10,359,014   0.46   328,000   3.27   2.88     06/30/2012
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真是好掂,債又低

截至2012年9月30日止六個月之收益總額增至31.97億港元(截至2011年9月30日止六個月:28.87
億港元),增長達10.7%,而物業經營開支總額則為9.41 億港元(截至2011 年9 月30 日止六個月:
8.46 億港元)。截至2012 年9 月30 日之物業收入淨額按年增加10.5% 至22.56 億港元(截至2011 年
9 月30日止六個月:20.41億港元)。截至2012年9年30日止六個月之可分派收入增加14.4%至16.24億
港元(截至2011 年9 月30 日止六個月:14.20 億港元),而每基金單位中期分派則按年增加12.6% 至
71.08 港仙(截至2011 年9 月30 日止六個月:63.11 港仙)。
...
收益分析
於回顧的六個月內,收益總額增長10.7%至31.97 億港元(截至2011 年9 月30 日止六個月:28.87 億
港元),包括零售租金24.00 億港元(截至2011 年9 月30 日止六個月:21.62 億港元)、停車場租金
6.39 億港元(截至2011 年9 月30 日止六個月:5.69 億港元)及其他物業相關收益1.58 億港元(截至
2011 年9 月30 日止六個月:1.56 億港元)。
截至2012 年
9 月30 日止
截至2012 年 截至2011 年 六個月之
9月30 日止 9月30 日止 收益貢獻
六個月 六個月 按年變動 百分比
百萬港元 百萬港元 % %
零售租金:
 商舖(1) 1,950 1,730 12.7 61.0
 街市╱熟食檔位 317 309 2.6 9.9
 教育╱福利、辦事處及配套設施 64 63 1.6 2.0
 商場營銷 69 60 15.0 2.2
停車場租金:
 月租 476 424 12.3 14.9
 時租 163 145 12.4 5.1
營運開支收回及其他雜項收益:
 物業相關收益(2) 158 156 1.3 4.9
3,197 2,887 10.7 100.0
...
策略及前景
管理人持續優化其物業組合的軟硬件標準以致力為社區帶來良好轉變。
我們在租賃策略方面的努力為顧客引入了新品牌及增加了產品選擇。我們不斷投放資源以提高服
務水平並控制成本。資產提升項目策略的成功執行,不僅帶來令人滿意的投資回報,並成為取得
長遠可持續增長的穩固基石。管理人繼續相信現有物業組合的內部增長前景,同時深信擴大後的
投資範圍可望提供更大的增長空間。
管理人致力採取一系列提升服務質素的措施,包括透過神秘顧客計劃以監控物業服務水平及根據
新訂物業管理服務合約制定新物業服務準則。儘管能源成本持續高企,勞工及建材成本不斷上
升,管理人仍決定連續第五年繼續凍結本財政年度的物業管理費。管理人將會特別檢討勞工持續
短缺所帶來的壓力及法定最低工資對我們經營成本的影響。
全球市況仍處於不明朗趨勢,可能會影響香港來年的經濟基本因素。本地的零售銷售增長可能未
能維持去年的增長勢頭。儘管如此,我們對前景仍抱持審慎樂觀態度。我們的零售商舖之需求受
到新零售商舖之供應量有限而獲得支持。管理人深信,領匯物業組合的穩健性質將繼續受益於這
增長趨勢,我們的租戶於本財政年度上半年的穩定表現已證明這一點。
在續租租金上調及已完成資產提升項目而帶來持續增長的基礎上,管理人預計,本財政年度下半
年租金收入會繼續穩步增長。
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領匯昨午公佈業績,收市價創歷史新高,報39.6元,升2.2%。若是上市便買入領匯,連同收息,截至上週五的總回報達279%,年度化回報23.7%,相當「和味」。截至9月底止半年營業額31.97億元,純利升10.5%至22.56億元,可分派收入16.24億元。

股價昨升2% 創歷史新高

領匯動用13.7億元進行新一批商場翻新工程,當中包括將屯門入夥逾30年、相鄰的友愛鷙及安定鷙公屋商場進行翻新,引入新商舖,主攻年輕人市場,打造成屯門區旗艦商場,但有當區老街坊潑冷水,指當地多是新移民、綜援戶,消費能力有限(見另稿)。

期內領匯商場商戶銷售額按年增長11.6%,出租率亦提升1個百分點至80.3%。領匯的租約為3年期,期內領匯所有租戶續租租金平均升25.9%,其中商舖升27.9%,等同每年升逾9%。對於租金增幅有逼近商戶零售額增長之趨勢,領匯CEO王國龍回應指出,零售額代表商戶整體收入增幅,但租金僅是其中一項開支,兩者數字不可直接比較。另外,本報翻查差餉物業估價署資料,在2009年8月到2012年8月為止的3年內,私人零售業樓宇的租金累升40.84%,遠較領匯商舖租金為高。


王國龍又稱,商戶平均3年續租一次,故每半年公佈續租的屬不同批次客戶,市道亦有所不同,商討加租時主要視乎個別商戶營運狀,期望租金加幅是可負擔水平。對於本地零售市道放緩艫象,他指旗下有60%店舖為生活必需品,而非鐘錶珠寶等行業,故業務較穩定。


領匯7月時在股東大會通過可以收購工廈發展,王國龍在記者會上笑言收購事項要「隨緣」,就算有興趣買,都要對方有興趣賣才成事。近期炒風蔓延至車位,有傳部分發展商旗下車位叫價100萬元,現時領匯擁有約8萬個車位,來自停車場租金收入達6.4億元,停車場估值較3月底時增加了13.86億元,增至127.47億元,王國龍指出,租金調整會考慮當區需求及競爭而決定,暫時未有任何關於調整停車場收費的定案。
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領匯動用13.7億元,為9個商場物業進行翻新,當中屯門友愛鷙及安定鷙商場(圖)定位為區內的旗艦商場,預算最「蹨本」達3.39億元。(鄧宗弘攝)


街坊心聲﹕在屯門開業30年的家庭用品店老闆林先生,目前約400方呎舖,月租1.4萬元,再加4000元管理費,租約條款苛刻,又捱貴租,考慮明年執笠退休。(鄧宗弘攝)

明報專訊】領匯目前為9個商場物業進行翻新,動用13.7億元,當中以毗鄰的屯門友愛鷙及安定鷙商場最「蹨本」,預算為3.39億元。領匯指出,該兩個項目以年輕人為目標客戶群,將定位為屯門區的旗艦商場。不過,有當區老街坊指兩鷙消費力弱,並擔心翻新後將趕走諸如茶餐廳等的小商戶。

居民:勿儘是連鎖店 領匯:旗下六成屬小店

根據房屋署資料顯示,友愛鷙及安定鷙均為1980年入夥,分別有2.67萬及1.25萬人口。昨日本報記者前往商場視察,發覺已貼滿通告指將要進行翻新工程,部分地方亦已圍起圍板,預計工程2014年底完成。一名經營五金雜貨店逾30年的林先生稱,近年多了很多老人家,加上新增了很多綜援戶、新移民,購買力低。他又指出,他租用約400呎舖位月租高達1.4萬元,管理費要4000元,領匯兩個月通知,便可單方面不續租,租約苛刻,生意難做下,考慮明年便會執笠退休。


20多歲的居民奚先生則稱,不希望翻新後將茶餐廳等小店趕走,換來大家樂等連鎖店,又指該兩個商場地方小,店舖面積小,相信即使翻新後仍會到尖沙嘴、旺角等地購物。

昨日領匯執董及行政總裁王國龍回應傳媒時指出,目前物業組合中約60%數量為小商戶,又指數目在上市以來一直有所上升。據領匯年報顯示,小商戶定義為內部樓面面積少於或等於1000方呎,不包括頭50大租金商戶等,但未有細分當中多少為連鎖店舖。
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指零售放緩無礙租戶

領匯目前有10個翻新項目,其中四個新展開的工程,包括彩雲、沙角、友愛及安定商場,總投資額約6.68億元,定下投資回報率為15%,即大幅加租勢在必行。
其後,王國龍又強調,即使香港零售增長放緩,亦不會影響租金收入,「零售只係升得冇咁快,唔係跌!而且政府公佈既數據,其中必需品只係佔三成,但領匯旗下商舖,必需品係佔六成,我唔覺得生意會有影響。」領匯對市場看法明顯較其他「持審慎態度的收租股」樂觀得多。再者,領匯管理層昨日在業績會上,被記者問及如何在促進業務增長及承擔社會責任,竟然隻字不提,僅指出會致力保持資產及盈利增長,暗示領匯會放低「社會責任」去加租賺錢。
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Sunny^_^
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823都唔知咩事...我樓下有幾個鋪位空左成年幾...
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77樓提及
823都唔知咩事...我樓下有幾個鋪位空左成年幾...


x2 個鋪位仲幾大, 上一手開食店,早市白粥油炸鬼腸粉, 午市休一休 or 少款車仔面, 晚市宵夜煎讓三寶多款車仔面,開左廿幾年, 做街坊生意又熟又得賺, 領滙一上場, 唔記得係2009 定 10 年 俾人告話有老鼠(唔知真定假) 又萬年油(呢樣真), 終止租約...個鋪吉到現在...

我諗上手老細都上晒岸, 唔做都無所謂.....但鋪吉左係呢度
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ironforge (鐵爐堡)
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1個鋪位加100%租..頂2個鋪位了....
佢吊高黎賣..寧願吉左都唔平租..你吹佢唔脹的..
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79樓提及
1個鋪位加100%租..頂2個鋪位了....
佢吊高黎賣..寧願吉左都唔平租..你吹佢唔脹的..


我地那邊租滿晒,不過我覺得無以前咁好行,冷冰冰
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david395 (大da)
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古勝:領匯(00823)有買貴無買錯
【00:00】2012年11月14日  

【on.cc專訊】東方產經「MARKET INSIGHT」專欄作者古勝:領匯(00823)中期業績可供分派收入增加14.4%至16.2億元,較分析員估計多出約3%,每單位可分派收入升12.6%至71.08仙,創上市後新高,按此計算相當於市場全年派1.453元的48.9%,相信下半年輕微超額完成機會極高。

業績公布後,領匯首次突破40元,昨日雖然先升後跌,見過41元歷史新高收40.05元跌0.5元,唔少人會問預期息率得3.62厘,值唔值得買?其實同時受惠於資產升值及低息期的REITs,又何止領匯一隻,昨日睇番MSCI的美國REIT指數,由2009年低位287點升至前晚869點,累積升幅202%,同期息率由接近6厘碌落到依家3.53厘,對收息之徒來說,回報仲奀過領匯。

俗語話貨比三家,每次有機會接觸到房託公司高管,古勝都會問他們,同行之中邊個最有租金增值空間,答案不令人意外,十居其九認定本地多間REITs之中,AEI(Assets enhancement initiatives)潛力最高的,必選針對客戶群消費力上升潛力最大的領匯,其實這多少也在息率回報最低身上反映一二。美國股聖彼德林治講過,一間連同行都讚的公司絕對是好公司。古勝相信全球超低息,資金追逐定息回報趨勢於幾年內都難以逆轉,領匯有買貴無買錯,回到39元附近,錯過機會的可以諗諗撈番佢。

http://money18.on.cc/finnews/rel ... =exp_20121114000051
2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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greatsoup
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幾時去到50蚊?
吹水可以去吹水龍鳳區膠區,睇文去文章區,睇股去股區,有問題去版務區,寫Blog 就開realblog


http://realforum.zkiz.com/viewforum.php?fid=148
~greatsoup
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年底前應該$50 以上了...
股價先異動,消息後跟尾。 ~投機仁
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痴線..........個圖靚到..........
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升得愈來愈快
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係博佢仲有一大堆資產改善計劃。

其實置富啲商場仲街坊過領匯,抵823咁貴
VA所有言論並不能視作要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。VA亦無法保證留言內容的真確性及完整性。請運用個人獨立思考能力自行求証分析,閣下之個人投資一切賺蝕得失,概與VA無涉。投資涉及風險,股票價格可升可跌。 ~VA
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就咁睇圖, 由45度 想轉為 90度....就黎想衝出地球向火星出發咁

現價睇息率不吸引 (相比其他reits), 估增長睇業務....2013 14 15 未來能否維持& 增長?

好消息出左.....有無壞因素隠藏未浮面?

利申: 有貨

居安思危, 唔想杞人憂天
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2012-11-26 MT

領匯︰租金續升   

全港最大包租公領匯(00823),上市以來,租金收益年年攀升,股價長升長有,上周五創歷史新高43.1元。展望未來一年,領匯執行董事兼行政總裁王國龍預期,租金持續有上升空間。

每年聖誕新年,皆為傳統銷售旺季,故亦是商場及零售店的重要時期,王國龍表示,領匯將增加推廣及宣傳,以促進商場人流,冀今年聖誕新年佳節,人流及消費可比平常多10%至20%。

「今年聖誕新年,我們花費過千萬元在樂富商場鋪設IQ博士天神村,開放予公眾參觀,當中還包括一連串的節目,冀吸引更多人流。」

本港零售保持樂觀

今年本港零售增長放慢下來,展望明年,王國龍保持樂觀︰「今年本港零售增長放緩,但仍有增長,一直處於上升軌道,不是下跌。而且我們還得留意零售數據指標具體成分,當中有三分之一屬生活必需品,而我們旗下租戶則近60%屬生活必需品,因此,我們商場相對較穩定,波動性不太大。」

...
「上半年度,我們的租戶生意做得好,他們整體銷售額按年升12%(見表二),他們賺到錢,到了租約期滿,也自然繼續租下去。」

「我們不是每年都加租的,因為租約一般為期3年,租約滿後才有機會調整租金。上半年度,領匯的租金較對上一次的合約上升了25%,攤開3年計,即平均每年加了8%左右。」

領匯每年有約三分之一的租約到期,下半年度將有20%租約到期,「我們預期,新租約的租金水平,將會錄得升幅,但最終還會視乎商戶的經營情況。」王國龍補充,目前旗下商戶營運狀況理想,故相信續租率會高。

收購目標不限商場

領匯過去兩年先後收購了將軍澳南豐廣場和將軍澳海悅豪園,領匯未來會繼續物色其他收購機會,而且不再限制於商場,還會考慮零售物業以外的,「我們考慮的目標,還包括非住宅物業,例如綜合物業、單幢式物業、工廈、工貿樓、寫字樓等,當然,主要考慮對象還是商場。」他說。

「我們考慮的條件,要能為領匯帶來協同效應,而且回報理想,又有增值能力。」

例如領匯收購了的南豐廣場和海悅豪園,為領匯產生協同效應,因為兩商場均鄰近領匯在將軍澳持有的厚德商場,3個商場併連一起管理,成本因而攤分了,帶來成本上的協同效應。此外,多了一個商場,可以方便調配租戶,也為領匯帶來好處。

收購金額方面,截至今年9月,領匯手持現金57億元,再加上借款,可以動用的收購金額超過200億元。「領匯負債比率僅14.9%,距離45%的上限規定,我們還有30%的空間,即大約200億元以上的可借款空間。」

風險因素 政治壓力

領匯面對的風險因素,除了零售市道逆轉外,還包括政治壓力,偶爾會有政治團體要求領匯減租。

「暫時未有租戶要求我們減租,有些租戶經營不佳,租約滿後便乾脆結業,相反,有些租戶經營理想,還擴張業務。」他回應指,領匯為旗下租戶提供了不少支持,除了大搞商場宣傳節目以吸引人流外,亦提供免費泊車服務、商戶學堂(教授如何營商)、商場飲食指南等。
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自動波人
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woo...好多老散坐艇....
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ironforge (鐵爐堡)
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唔坐艇都唔叫老散啦..跟風, 高追低沽, 迷信名牌,就係老散特色..
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