本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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置富調高商場租金 地產代理遭殃
馬鞍山舖王加租 5倍
2011年05月18日
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百業皆下品,惟有磚頭高?
印象中太古洋行(00019:HK)乃老牌英資綜合型企業、大酒店(00045:HK)是酒店業務的本地龍頭、而九倉(00004:HK)亦是另一間老牌華資大行。平心而論,這三家老店近年「核心業務」不若中資國企般年年擁有高雙位數字增長的神話。但以2011年5月20日計,恒指52週回報18.69%,滬深300回報12.74%%;同期太古、大酒店、九倉回報分別有39.44%、15.32%、61.39%,其中太古和九倉股價更勝2007年港股自由行時高位。

在上述公司於2010年股價和盈利的增長動力中,除了本身「核心業務」表現理想外,其持有的房產升值亦非常可觀。根據太古、大酒店、九倉2010年的年報披露,每股綜合盈利分別上升71.77%、13.84%、75.98%。不過,三間公司來自投資物業公允價值增值佔全部除稅項前盈利分別高達63.02%、59.45%、77.89%。相比之下,扣除透過「靠估」的資產重估而來的除稅項前盈利則分別是108.72%、73.03%、-2.87%。

可見若以基礎分析(Fundamental Analysis)去評估公司的價值時,除了其核心業務前景和創造盈利的能力外,檢驗公司資產質素也是另一大法門。一般來說,市盈率(PE Ratio)是量度公司創造盈利的能力與股價的比率,而市賬率(PB Ratio)則是量度公司資產質素與股價的比率。高市盈率代表股價相對盈利的比率偏貴,高市賬率則代表股價相對資產淨值偏高。因此要檢驗公司股價的平貴不應看股價,而是看市盈率和市賬率。

要研究公司的資產質素便要看年報。但正如盈利一樣,公司的資產往往在表報中常常滲入不少水份或做了手腳以跨大利潤和資產,亦有公司基於各種原因刻意隱藏本身的實力或潛力。盲目誤信公司低市賬率而資產較股價大幅折讓而入市與自殺無異。故認真驗証資產質素實在是非常重要,但要檢驗各項資產質素的含金量可是非常專業的道行,非痛下多年苦功亦不能有所小成,可是即使是多年「睇數」的老手也會常常出錯。

簡單而言,資產中有所謂無形資產、流動資產、和固定資產。無形資產包括營業秘密、版權、專利、商標、商譽、非專利技術、技術秘訣(Know-how)和人力資源所謂智慧財產權。固定資產主要包括土地、建築物、辦公設備、機器、儀器,或交通運輸車輛等。至於流動資產包括現金或銀行存款、短期投資、應收帳款、應收票據、存貨、預付費用等。

在以檢驗資產質素的方向分析公司價值時,筆者常常會剔除一些項目如無形資產等難以變現和理解的「資產」,而把焦點放在一些筆者自信較能掌握其現況的資產如土地、建築物和現金等硬資產上,以評估資產覆蓋面(Asset Coverage)作為評估入市價格的安全水位(Margin of Safety)。

上市公司在編寫年報時,會聘請專業人仕或以一定準則去評估公司資產。心水清的博友不難聯想到,專業人仕的評估會否有跨大的成份呢?隨著市場的情況變化,公司資產的價值會否出現變化呢?不如且讓筆者以冠君產業信託(02778:HK)以說明之。

根據冠君2010年的年報披露,除稅前溢利54.87億港元,同比增長27.60%。每基金單位資產淨值6.36港元,同比增長12.70%。其中投資物業公平值增加58.67億港元,同比增長41.17%,相比除稅前溢利還多3.80億港元。究其原因,其一是期內物業收益(租金)淨額15.07億港元,同比減少11.76%;而由於冠君槓桿比例偏高,債項/股東權益達53.99%,而單利息支出和管理人費用等分別已佔7.56億港元和1.81億港元(共9.37億港元),正是核心收益尚未能應付經常開支。但以2011年5月20日計,收市價4.43港元,冠君52週回報也有32.53%,2010年持有冠君僅是投機於其持有的花旗銀行廣場和朗豪坊商場這兩磈「磚頭」升值而已!

由於冠君的資產組合相對簡單,分析其資產價格是否合理大可參考隣近商廈物業成交價或租值便可推論其估值是否合理,進一步來說,倘若2011年其隣近物業不論租金或成交價進一步再創天價而冠君股價仍停滯不前,則買入炒落後也可以是一個不俗的嘗試。

影響市賬率高低因素甚多,如短期股價波動、資產質素、核心業務前景、派息政策以及公司管治皆有關係。因此要找尋尚有潛在價值的滄海遺珠,可謂難道極高。以2011年5月20日收市價4.43港元計,市賬率69.65%,資產折讓30.35%。相比希慎興業(00014:HK)收市價38.75港元,市賬率100.36%,資產溢價0.36%,似乎冠君更為「超值」。但實情是希慎出租率超過94%而債項/股東權益僅11.28%,相比冠君的朗豪坊出租率雖然保持高水平,但花旗銀行廣場出租率卻下降至81.50%而管理層仍然預期物業的空置率於2011年上半年末仍有可能會暫時高於10%,故其資產才有較大折讓空間。當然,若果未來花旗銀行廣場出租率和租值同步回升而利率繼續保持低水平,那麼其資產折讓空間應會有所收窄。

究竟2011年炒磚頭升值這個遊戲能否繼續呢?

http://johnchrysostom.blogspot.com/2011/05/blog-post_22.html
2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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領匯﹕續約租金升幅難維持
去年多賺15% 派息首次升破1元
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ec_eca1.htm
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領匯回報 略遜其他房託
2011年6月2日
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823派息多了

管 理 人 在 領 匯 中 期 報 告 內 曾 表 示, 有 意 在 其 專 長 基 礎 上, 於 香 港 尋 求 其 物 業 組 合 以 外 的 增 長 機會, 於 挑 選 合 適 的 投 資 機 會 時 管 理 人 會 適 當 地 考 慮 如 投 資 回 報、 資 金 成 本、 資 產 提 升 潛 力 及 管 理專 長 等 各 方 面 的 因 素。 管 理 人 相 信, 於 香 港 進 行 收 購 項 目 可 產 生 協 同 效 應 及 可 提 升 現 有 物 業 組 合增長的機會。
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購南豐廣場 租金回報 4.3%
上市後首次領匯 12億買商場
2011年06月10日
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直擊報道
商戶憂大幅加租難覓舖
2011年06月10日
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買南豐廣場

建議收購物業
恢復買賣
董事會欣然公布,於 2011 年 6 月 8 日,領匯物業有限公司(「買方」)訂立買賣協議,據此若干南豐集團公司(「賣方」)同意出售而買方同意收購將軍澳南豐廣場的商業部分,代價為 1,170,000,000 港元,連帶相關租約購入但不涉及產權負擔。買方在與賣方訂立買賣協議時已付按金 117,000,000 港元,且會於成交(預計為 2011年 7 月 11 日或該日之前)支付餘額 1,053,000,000 港元。

....
租約︰ 據管理人所知,於本公布日期,物業約有 208 份租約及廣告位準用證,每月總租金收入約為 4,070,000 港元。如計入已同意續訂及新訂租約,於成交後估計月入租金總額約為每月 4,210,000 港元。
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73樓提及
---Quote from Greatsoup---
聽偉哥講其實幾好,何況這隻是系內的cash cow,不過我認為買些除823外的REIT更好
---Unquote---

有一點不明白的是為何湯好像不太建議823?
除405外,其他Reit好像各有問題


貴D囉
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405係有RMB appreciation概念不過問題係香港人未必能夠認識到佢既行業變化
for example, 廣州寫字樓空置率升緊

823買南豐廣場個度, 要留意佢係借錢買
還完銀行D息每年其實無幾多可以袋落袋, 我自己就唔太like
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他主力好像是白馬廣場,白馬是龍頭來bor
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所以佢先買嘛,唔係人地點解賣
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823近日升,某程度上是因為美國債券息率下降所致。823可以用作收息,但不要寄望有很高的上升潛力。隨著資產升值,很多REIT的負債率都大減,買南豐廣場的最大意義是可以維持一個較理想的資本結構。在負債率低的情況下供股,只會令負債率更低,減少資產升值的好處,然後問題去到對樓市的預期
李卓人不代表我 ~鱷不群
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79樓提及
其實823今次個收購都唔算太差,起碼比778係2009年時個收購好 (個收購係Yield Dilutive)
更加比2778果D收購優

當然,823價高是一個問題。

個人認為,REIT收購的要點係要買一D收租回報高於其股息率的既資產,因為係依種情況,供股買都唔係問題。


應該加埋槓桿後的息率高於原息率,如果資金不能充份利用,收購較低息的資產是有利的
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李兆基增持恒基地產共68萬股,另增持陽光房地產1193萬股

Uncle 4 keeps increasing his stake in 435.
What is he smoking?

Seeing a bright future in HK property rental?
Or trying to push up the price of 435 so that he can inject more properties into 435 later?
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82樓提及
李兆基增持恒基地產共68萬股,另增持陽光房地產1193萬股 Uncle 4 keeps increasing his stake in 435. What is he smoking? Seeing a bright future in HK property rental? Or trying to push up the price of 435 so that he can inject more properties into 435 later?


增咩持呀?

個d係manager fees units黎架

多d上港交網頁睇公告啦
2007 +43.7%..........2012 +14.3%
2008 -23.6%...........2013 +9.4%
2009 +131.5%.......2014 +49.9%
2010 +42.6%..........2015 +107.9%
2011 -12.6%

07-15CAGR +32.2% ~Wilbur
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83樓提及
82樓提及
李兆基增持恒基地產共68萬股,另增持陽光房地產1193萬股 Uncle 4 keeps increasing his stake in 435. What is he smoking? Seeing a bright future in HK property rental? Or trying to push up the price of 435 so that he can inject more properties into 435 later?


增咩持呀?

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你有無興趣做網站編輯,有興趣找一天和大家談談搞大呢個網
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呢D reits其實同買樓收租差不多吧,只不過不用自己管理呢.大多數reits都係冇人理.上左市之後係生係死都算.市場上都只有2-3隻係仲有動作買下野咁.
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86樓提及
呢D reits其實同買樓收租差不多吧,只不過不用自己管理呢.大多數reits都係冇人理.上左市之後係生係死都算.市場上都只有2-3隻係仲有動作買下野咁.


一般來說,被動管理好過主動管理的,最少可賺息賺價
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但係呢我聽講好多呢D都係騙錢的.隻X軍好似有好多負責,遲幾年就會-少派息
某叔個隻呢,頭幾年佢都冇收息所以個股息回報先咁高
富X呢就成日都發股比管理人,姐係分攤我地既利益...

雖然我都冇咩研究過.但係同買樓一樣...
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聽住先,808也講了幾年
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聽住先,808也講了幾年


不過領會無啦啦買左個商場就真係好突然.
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聽住先,808也講了幾年


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778 業績

管理人積極尋求推動內部增長,並為置富產業信託物業組合策劃及執行資產增值措施,以發揮各物業的最大潛力。沙田第一城物業的第一城中心之資產增值措施正在規劃中,進展順利。預期有關工程將於2011年第三季展開,並將在2012年年底前分期進行。。待翻新工程完成後, 屆時該商場將展現更理想的零售環境及全新的中央公園,佈局及區劃亦更臻完美,樓宇設施全面提升,以提供更精彩的購物體驗。工程成本約為1億港元,目標投資回報為15%。

置富產業信託為物業進行資產增值後錄得理想回報的往績昭著, 尤其是去年銀城商場之資產增值措施達到22%投資回報。管理人將利用這些資產增值的成功經驗,繼續於旗下其他物業推行能提高回報的資產增值措施。當中,為配合馬鞍山廣場殷切的租賃需求,管理人正計劃將50,000平方呎的空間重新佈局改造,縮減酒樓面積並將騰出的空間為社區引入更多元化的零售種類,並且讓顧客享有更優質的服務。在2011年8月有關工程展開前,已有逾50%的面積成功預租。拆分工程需時約3個月,預期於2011年年底完工。

附加季度審閱
2011 年第二季度的收益及物業收入淨額分別按年上漲11.4%及8.2%,至228.0 百萬港元及158.5 百萬港元。財務表現較2010 年第二季度有所改善, 主要由於物業出租率及現時租金均錄得上漲。於2011年第二季度的借貸成本為36.4 百萬港元。借貸成本上升歸因於2011 年4 月有關原貸款提前清還的未攤銷承諾費用12.9 百萬港元進行一次性撇銷。於第二季度的可供分派予基金單位持有人之收益為
102.0 百萬港元,較去年同季度增長3.7%。

11. 分派
(a) 本財政期間
本期間有否分派? 有
分派名稱 2011年1月1日至2011年6月30日期間中期分派
分派類型 稅項豁免收入
分派率 每基金單位12.80港仙
基金單位面值 NM
稅率 該等分派從置富產業信託的稅項豁免收入中作出。收取分派的基
金單位持有人將毋須就收取的分派繳納新加坡所得稅。
(b) 緊接上一財政年度相應期間
本期間有否分派? 有
分派名稱 2010年1月1日至2010年6月30日期間中期分派
分派類型 稅項豁免收入
分派率 每基金單位12.27港仙
基金單位面值 NM
稅率 該等分派從置富產業信託的稅項豁免收入中作出。收取分派的基
金單位持有人將毋須就收取的分派繳納新加坡所得稅。
(c) 應付日期 2011年 8 月 29 日
(d) 暫停辦理過戶登記日期 2011年 8 月 5 日[img][/img]
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405真係做得好
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置富:租金增長潛力佳
2011年07月26日
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我想問下有冇長實隻reits既資料呀(深入少少既),好似人流,主要租戶呢D.
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96樓提及
我想問下有冇長實隻reits既資料呀(深入少少既),好似人流,主要租戶呢D.


呢D高度機密,唔可以畀你ga
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