本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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200億債券
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盈利降3%,至56億,重債
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2016-08-15 HJ
九倉頂多與大市同步  

九倉(00004)中期業績受投資物業估值影響稍跌,核心業績仍可增長,兩大商場營業收入維持上升,租戶銷售額則有雙位數下跌,管理層表示,6月及7月開始回穩,趨勢仍待觀察。

上半年總盈利67.25億元,按年下跌3.3%;不計投資物業重估及非經常性項目,核心盈利增加13.6%,至59.72億元,每股盈利2.22元。中期息每股0.58元,增加5.5%。

人幣貶值拖累內地投資

九倉以收租為主,不限於海港城及時代廣場,於內地亦有投資物業,中港兩地亦有物業發展,亦擁有及經營酒店;再加上物流業的碼頭,以至現正處於策略評估的通訊、媒體及娛樂業務。

海港城商場維持全部出租,收入31.08億元,增長4%;期內租戶銷售額下跌14.7%,至133億元,但第二季開始回穩,據報租戶銷售額下跌源自減價,以銷量計,減幅並不明顯。時代廣場於去年底完成翻新工程,出租率99%,租金收入增10%,至10.87億元;租戶銷售額下跌15.7%,至39億元,第二季開始回穩。

上述兩商場佔九倉香港市場的租金收入65%, 連同寫字樓租金,海港城收入增長4%,營業盈利增5%,至39.52億元;時代廣場收入增9%,營業盈利則增11%,至13.03億元。

不計投資物業重估,香港投資物業稅前盈利增長7.2%,至56.88億元;內地投資物業稅前盈利增長17%,至6.89億元。香港發展物業進賬2.8億元,內地發展物業稅前盈利13.66億元(上年虧損2.86億元)。酒店業稅前盈利1.03億元,按年減少8%;物流貢獻減21%,至2.92億元;通訊、媒體及娛樂增長195%,至6200萬元。其中電訊增長28%,至2億元;有線寬頻(01097)虧損仍增4.6%,至1.35億元,投資及其他項目增長32%,至6.36億元,包括利率掉期合約盈利淨額3.52億元。

九倉的商場租務增長不多,已符合預期,並無退租及減租,新租平均仍升約10%,如6月及7月銷售轉穩趨勢維持,可審慎地認為零售見底。7月整體訪港旅客上升2.6%,內地訪港旅客也增加2.2%,這是連續下跌13個月後首次回升,雖難肯定持續性,若反覆不大,零售業可能見底,只是復甦難料,可能較為緩慢。

內地投資物業受人民幣貶值影響,增長並非強勁,若干物業表現尚屬理想,成都國金中心已全面租出,租戶銷售額升13%,寫字樓已租出36%,租金逾當地高水平。成都時代.奧特萊斯銷量增長19%。上海會德豐廣場寫字樓出租率95%,大上海時代廣場寫字樓租出95%,商場出租率幾達100%。長沙時代.奧特萊斯面積7.2萬方米,洽商租約佔88%,今年9月將開幕。重慶國金中心今年內完成,已售兩座寫字樓80%,商場酒店明年開業。發展中投資物業仍有於2017至2019年完成。

發展物業上半年收入增33%,確認入賬面積87萬方米,增長45%;內地期內簽約銷售額升58%,至163億元人民幣,已達全年目標68%。6月底未確認銷售額290億元,面積140萬方米,發展物業土地儲備500萬方米。

來年物業發展收入增

香港投資物業方面,港威商場改建將於今年底完成,海運大廈擴建將於明年中開業。發展物業的山頂聶歌信山豪宅(佔16.2萬方呎)於去年完成,上半年已售三幢洋房,最近再售一幢;位於油塘住宅將於今年完成,已全部預售涉20億元,將可計入今年賬項。其他在發展中的山頂物業組合共35間洋房,還有九龍東的住宅82萬方呎及寫字樓53萬方呎在策劃中,為今年及以後數年帶來若干增長。

九倉股價年初曾挫近兩成,其後反覆上升近60%,至54.9元,初期受零售市場所打擊,特別是奢侈品市場表現甚差,急升之後調整不多,業績後穩好,現價54.5元,往績市盈率10.3倍,息率3.48%,市賬率0.538倍。中期錄得增長,預期下半年不遜於上半年,全年仍有雙位數字增長,業績可支持股價適量上升,其後看零售市場實際情況,但經長期不景後,且股價已回升,日後對零售復甦憧憬的狂熱將不如前,只能希望與大市同步。潛在的利好因素是電訊業務的評估結果,以及管理層對九倉成立130周年的心意。

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#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 九倉頂多與大市同步

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賣九倉電訊
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2016-10-11 HJ
九倉賣產得益已消化  

上周九倉(00004)及東亞銀行(00023)分別出售若干股權,均錄得相當利潤,由於消息已流傳多時,未能刺激股價。雖則兩家公司出售股權,但實際涉及5間公司,而個別條件不同,實際影響有異。

九倉出售九倉電訊全部股權,現金代價95億元,賬面資產淨值21億元,九倉將獲利74億元;因會德豐(00020)持有九倉股權約60%,應佔該盈利約45億元。

九倉認為,通訊、媒體及娛樂業務已經營20多年,至今市場已經歷巨大轉變,且步伐加劇,該等業務對盈利貢獻僅1%,九倉一直進行策略評估,以為股東創造最大價值為目標,出售的決定是策略評估的結果,而有線寬頻(01097)的策略評估則仍在進行中,未在出售之列。

售電訊賬面資產微增

九倉電訊是以企業對象為主的電訊服務供應商,光纖網絡覆蓋約90%商業市場,提供本地數據傳輸、資訊及通訊服務及系統整合。2015年盈利3.01億元,較2014年減少11.7%,出售代價相當於2015年P?E 31.5倍及P?B4.52倍。所得款項將用於業務發展及提供額外現金流。出售相關業務後,每股資產淨值增加2.4%至103.73元,淨負債對總權益比率由15.2%降至12.2%,出售將減少收益3.01億元,有待運用95億元的收益彌補;如用於償還債項,按上半年平均借貸息率2.9%,可減少支出2.75億元,與減少收益有8.5%的差異,但對九倉業績影響不大。

至於九倉大股東會德豐,其盈利主要來自九倉,出售收益屬於非經常性項目,意義不大,實際的影響只是賬面資產的輕微增加。

九倉對有線寬頻的策略評估未有結果,事前有估計或與電訊打包出售,事實並非如此,股價搶升後已回落。有線寬頻6月底資產淨值6.83億元,相當於每股33.9仙(近期為90仙),上半年虧損1.34億元,2015年全年虧損2.33億元,已持續虧損多年。

收費電視牌照將於2017年5月屆滿,已提交續期申請。屬下奇妙電視已獲批免費電視牌照12年,承諾於6年內投資逾10億元,第一條頻道將於明年中啟播,6月底淨借貸約3.9億元。九倉對此的策略重估,不限於收費電視,亦包括免費電視,相當複雜。

九倉出售電訊業務是資產重組,減少非核心業務,集中於物業,暫未涉及有線寬頻,是策略評估不易,特別已承諾投資免費電視。有線寬頻在1999年以10.39元分拆上市,一直令人失望,有關評估是對管理層的考驗。九倉套現後,預期不會大派紅利,但為慶祝開業130年,或趁勢增派小量特別股息,近期由高位59元回落,仍受零售市場影響,與會德豐相同,估計只與大市同步。

東亞僅投機炒作對象

東亞銀行協議出售卓佳集團股權,現金代價64.697億元,東亞佔75.61%,新創建(00659)佔24.39%,分別套現48.92億元及15.77億元。卓佳8月底賬面資產15.55億元,出售P?B 4.16倍,按2015年盈利2.928億元計,出售P?E 22倍,東亞將獲利31億元,新創建將獲利9億元,即售卓佳共獲利40億元,相當於代價的61.8%,有關出售成本相當高。

由此推算,東亞套現約42.7億元,而每年減少收益2.2億元,這是套現的代價,相當於成本5%以上,同樣相當高。套現可改善銀行的資本狀況,代價亦不菲。

卓佳提供商業性綜合服務,包括證券過戶等,遍及20個市場,但非銀行核心業務,東亞既然收縮證券經紀零售業務,出售卓佳可以接受,視作整頓業務。消息指東亞仍在標售若干物業中,繼續整頓業務,但對於東亞承諾於3年內節省7億元的支出並無幫助,市場對其評價不易改善。

東亞出售卓佳,是整頓業務而套現,本業仍然疲弱,相信出售卓佳只是套現一部分,預期不會為此派發特別股息,其股價仍在高水平,是期望股權變動,實則過分憧憬,只是投機性對象。新創建售卓佳是被動,而帶來收益有助於維持高息,希望中線可以反映。

#戴兆 #滬港財信通 #公司透視 - 九倉賣產得益已消化

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會德豐地產近64億奪觀塘地 高預期

    

地政總署公布,政府加辣後首幅批出的觀塘茜發道住宅地皮,以63.88億元批予會德豐地產,每方呎樓面地價約7729元,較市場預期上限高出7%。

地皮於上周五截標,合共收到12份標書,入標的財團包括長實地產(01113)、新地(00016)、富豪酒店(00078)、中國海外(00688)、合景泰富(01813)、信置(00083)、恒地(00012)、遠東發展、會德豐地產,另英皇國際(00163)和佳明集團(01271)合資。

地皮前身是茶果嶺高嶺土礦場的一部分,鄰近觀塘指標屋苑麗港城,地皮面積約19.66萬方呎,地積比率約4.2倍,總樓面面積約82.65萬方呎,並分為東、西兩部分,其中東面部分可建樓面約74.45萬方呎,高度限制為110米(主水平基準以上.下同);西面地盤則較細,預計可興建約8.21萬方呎的樓面,高限約90米。

業界人士估計,該用地的估值約42.98億至59.51億元,每方呎樓面地價約5200至7200元。
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麗港城都升了
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聯合公告
規則 3.7 更新公告以及《上市規則》第 13.09 條
及《證券及期貨條例》第 XIVA 部下的內幕消息條文
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2017-07-08 iM
會德豐客戶至上突圍有法 玩Facebook的地產商  

香港回歸20年,樓價走勢反覆,根據差餉物業估價署數字,1997年7月樓價指數為172.9點。未幾,亞洲金融風暴席捲香港,以致樓市蕭條,樓價指數亦低見58.4點。其後香港經濟復甦,樓價止跌回升,往後的事,路人皆知。會德豐地產常務董事黃光耀縱橫商場數十載,見證樓市幾許風與浪。會德豐(00020)今年上半年物業銷售金額已超過100億元,近年亦致力發展,並於5年前成立社交平台Club Wheelock,務求以客為本。

根據差估署最新數據,5月樓價指數持續破頂,升至333.1點,而顯示二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)亦屢創新高。樓價高企,惟市民置業心切,樓市交投不跌反升,據土地註冊處最新數字,今年上半年一手私人住宅註冊量達9,819宗,按年大增74.8%;註冊金額超過1,300億元,按年急升98%。此情此境令港人想起1997年,市民開始擔心樓市會否爆煲,經濟是否再現蕭條。黃光耀表示,現時金管局及銀行監管較嚴謹,而且資訊流通,有助市民了解樓市實況。他續指20年前市民買樓多屬投機炒賣,置業成本亦非市民所憂,因當時銀行可提供九成按揭。現時市民則以自住為主,置業前亦會審時度勢。

下半年樓價料難大升

雖然最近有報告預計,本地樓價或於未來數十年大跌,但黃光耀認為樓價受多項因素影響,要分析未來走勢絕非易事,即使面臨難關,亦可轉危為機。他又以2008年的金融海嘯為例:「當時樓價曾跌三至四成,但其後美國實施量化寬鬆政策,其他國家亦致力合作,令經濟復甦。加上低息環境亦有助經濟發展,故半年後,市場已回到安全的水平。」他續指,現時市場料美國下半年仍會加息一次,而香港會否跟隨亦屬未知之數,故難以估計加息對樓市影響。他又預計,下半年樓市會平穩發展,升幅不如上半年顯著。

為打擊炒風,金管局多次收緊按揭成數,令市民置業成本大增。發展商為助港人置業,大多提供「二按」或高成數按揭優惠,但有評論質疑此舉猶如與發展商對賭。黃光耀認為,市場上有不同的發展商,目標各異,會德豐無意以高成數按揭優惠吸引買家,但會提供「二按」予買家。買家申請時需通過資產及收入測試,絕非蒙混過關。他又稱,據集團數字,只有兩成顧客申請「二按」,換言之大部分買家資金充裕。

香港回歸二十年,中港交往屢見頻繁。近年港府致力推地,中資機構一見傾慕。今年2月,龍光地產(03380)與合景泰富(01813)合組財團,以逾168億元投得鴨脷洲利南道臨海住宅地。綜觀上半年,5幅住宅用地全由中資機構投得,本地地產商則投得5幅非住宅用地。黃光耀認為,香港是一個開放的市場,世界各地的發展商都可參與,故中資企業以高價投地打進香港市場亦是情有可原,而且在商言商,沒有公司會作蝕本的投資。

與中資不同,本地地產商熟悉市場運作,且已建立商譽,並會以其他方法增加土地儲備。據2016年年報顯示,會德豐土地儲備達820萬平方呎,以市區地為主,足夠應付未來5至6年的發展。黃光耀續指集團未來會加快發展農地項目,雖然近年打倒地產霸權之聲不絕於耳,但他們發展時會兼顧社會責任及商業發展,以洞梓綠化地為例,除興建私人住宅外,亦會撥留用地予政府興建資助房屋。

正如黃光耀所言,中資高價搶地,令本地地產商需扭盡六壬,增加土地儲備,同時亦要鞏固己有優勢,即建立更好的品牌形象。翻查年報,會德豐去年物業銷售額按年急升71%至221億元。今年上半年物業銷售成績同樣理想,金額已超過100億元。

黃光耀

年齡:52歲

現任:

•會德豐地產常務董事

其他職銜:

•香港僱主聯會副主席

•香港綠色建築議會董事會成員及綠建教育委員會副主席

•香港地產建設商會法律小組成員

•英國皇家特許測量師學會資深會員

•地產代理監管局成員

•香港特區政府民政事務總署「伙伴倡自強」社區協作計劃諮詢委員

•香港考試及評核局香港中學文憑考試應用學習科目委員會增選委員

助基層學生 盡社會責任

「取之社會,用之社會」,會德豐近年積極建立商譽,並本着「社、共勉」的理念,協助基層學生。「學校起動」計劃,又名Project WeCan,是一個青少年發展計劃,旨在為基層中學生提供不同機會,讓他們發掘自己的興趣,為將來就業作好準備。有關計劃於2011年推出,迄今已獲社會各界肯定,共43,000名學生受惠。黃光耀是該計劃的委員會委員,他亦經常身體力行,抽空到校探訪,並會記低每位同學的名字。他認為,每家企業都要肩負社會責任,這些活動對會德豐影響深遠,讓市民不再誤以為會德豐只懂投地發展,這有助集團建立商譽。

設社交平台 冀與客戶建互信

至於品牌形象方面,會德豐近年加強客戶關係管理(Customer Relationship Management,CRM),並於5年前成為社交平台Club Wheelock。CRM是一種企業管理方式,公司透過不同的活動與其客戶交流,並會分析相關數據,再為客戶提供最合適的服務。黃光耀表示:「我們成立Club Wheelock,旨在接觸不同的客戶。我們樂意聆聽會員的意見,不論好壞均會採納。」

定期辦活動接觸客戶

Club Wheelock每月都會舉辦不同活動,主題以「衣食住行」為主。黃光耀指該會迄今成立5年,會員人數超過3萬名,並舉辦逾150場活動,包括品酒班、親子瑜伽班及各種健康工作坊。本地地產商近年都著重CRM行銷,四大發展商亦先後成立與Club Wheelock相近的社交平台。黃光耀強調,集團不會借Club Wheelock誘使會員購買單位,反而希望透過這個平台凝聚大眾,讓他們可以認識會德豐的另一面,故任何18歲或以上人士都可入會,而他亦會抽空出席活動,主動認識不同會員。

Club Wheelock舉辦活動時重視場地布置,旨在讓會員有更深刻的生活體驗,而美輪美奐的環境亦誘使會員拍照留念。在智能手機普及的年代,港人都愛在網上社交平台與親朋好友分享資訊。這種資訊傳播方式,又名user generated content,近年於國外大行其道,宣傳效果有時候比傳統廣告好。Facebook於港普及之時,正值Club Wheelock成立之際。換言之,Club Wheelock憑藉Facebook的便利,加強宣傳效果,並從中建立商譽。

該會亦會按會員要求,舉辦不同類型的活動,期間不會提倡任何消費主義,或誘使會員購物。該會旨在與會員建立互信,並讓會員從中結交好友。近年官商勾結之聲不絕於耳,不少人都認為高官借富商的財力,箝制言論;富商則借高官的權力,囤積居奇,逐百倍之利。在這大前題下,Club Wheelock正好給予一個平台,讓大眾重新認識會德豐,既能建立商譽,又能收集會員意見,這有助會德豐日後的發展。

「取之客戶,用之客戶」亦是Club Wheelock成立的主因。黃光耀表示:「公司開放示範單位前,會誠邀會員參觀,並會了解他們的看法,從中改善。」他又指公司一直重視地產項目的發展,每個單位都具備質素,以面積為例,各類單位均有不同的準則,且着重空間感,而有關準則則參考會員意見而制定。

他舉例指,有發展商會把結構牆建於單位內,令實用面積大減,但會德豐一直重視單位的實用性及空間感,故設計時會從業主角度出發,特別留意傢俬的擺放,讓客戶可善用每一寸空間。
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盈利降15%,至49億,輕債
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聯合公 告
建議分拆九龍倉置業地產投資有限公司及
將其於香港聯合交易所有限公司主板
作獨立上市

現金推入餘下九龍倉,九龍倉置業地產多債
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賣左九倉電訊大廈重建的8 Bay East 畀95
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賣左九倉電訊大廈重建的8 Bay East 畀95
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3900 and 4 cooperation
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