本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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Clark0713
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之前自動波人話REIT年尾玩完, 真係無錯!
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waisinglau
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823從1個月最高
43.100 插到現時報价37.90都幾深、從正路99%人話有基金獲利套現重有排跌、細看派股息日: 11/01/2013、而家是計以股代息的股價、我知道大多基金是要股票不要股息的、823其實已歸邊大户做上或下隨它心願、報刊放風基金獲利老散重唔震走嗎、大户玩野順水推舟可以股代息的股價訂底、今次勿看得823玩完估計震完就再玩翻上的、 領匯房產基金的盈利未來幾年仍會有增長股息不會減少、沒有823者可以準備分注入市。
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waisinglau
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剛才上載寫823不久回頭再看股價、剛才全下午成价37.90、嘩1.13m大手掃38.00再掃上38.20、大户肯浦頭了
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自動波人
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93樓提及
剛才上載寫823不久回頭再看股價、剛才全下午成价37.90、嘩1.13m大手掃38.00再掃上38.20、大户肯浦頭了


大成交deep V ,不錯
但睇睇CCASS,散緊貨
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自動波人
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之前自動波人話REIT年尾玩完, 真係無錯!


我。。。。幾時講架???
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Clark0713
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之前自動波人話REIT年尾玩完, 真係無錯!


我。。。。幾時講架???
Sorry, 可能記錯......
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greatsoup38
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94樓提及
93樓提及
剛才上載寫823不久回頭再看股價、剛才全下午成价37.90、嘩1.13m大手掃38.00再掃上38.20、大户肯浦頭了


大成交deep V ,不錯
但睇睇CCASS,散緊貨


呢d股可能真是... 唔會散的,可能慢少少
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升番去$40 再慢慢散
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greatsoup38
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98樓提及
升番去$40 再慢慢散


會慢過以前,隻野一太高估,二太穩定,個市好就少人買左,但是又唔會跌好多
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自動波人
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未必上到$40

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今日$39,息率低,重未入得。
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家常股事:領匯仍可趁低吸納

華夏銀行早前發生理財產品違規銷售,客戶無法取回本金,中國銀監會急發通知,要求各銀行全面清查代理銷售第三方理財產品的業務,要求銀行於15日內就銷售第三方理財產品流程進行全面清查,重點是保險、信託及基金業務。對有向推出產品的第三方進行調查、產品投資去向、第三方的實力、銀行銷售系統及職員銷售手法等情裏作內部審查,並逐級上報至總行,再由總行於期限內向中銀監提交報告結果。

業內人士估計,第三方理財產品佔內銀銷售理財產品總額約一成,而現存理財產品的估算規模約介乎7萬億至20萬億元人民幣。今次事件暴露銀行對銷售人員的監控有漏洞,需予以堵塞。市場亦關注事件會否需要由銀行承擔責任,宜關注事態發展。
致力提升資產回報

由於外圍經濟表現改善,現時投資者願意承受更多風險,資金由防守性板塊流走至周期性板塊,拖累防守性股份近期表現落後大市,領匯(00823)屬其中之一。領匯旗下物業商戶的業務與日常生活息息相關,不太受經濟周期影響,受惠於商戶組合不斷優化,租金持續錄得增長。

領匯目前手頭現金充足,未來可收購工廈等項目,並改建成商場提升資產回報。目前預測股息率約3.7%,於低息環境下仍然吸引,值得趁低吸納。

獨立股評人 郭家耀
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20121228/00376_008.html
2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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重未入得
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greatsoup38
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唔會升得太快,又唔會點大跌
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greatsoup38
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【本報訊】年年靠翻新商場加租以提升盈利的領匯(823),市場預期隨着去年下半年度有更多商場完成翻新工程,整體租金將會繼續上調。集團行政總裁王國龍昨日接受訪問時,不願披露去年下半年度整體租金上調幅度。有領匯小商戶擔心若持續加租,未來將出現小商店結業潮。
記者:陳新政

記者昨日走訪剛完成翻新工程的愛民邨商場、及剛被領匯收購逾一年半的將軍澳南豐廣場,發現愛民商場已引入大批大集團連銷店,包括稻香(573)、大快活(052)、惠康、華潤超市、CEC國際(759)旗下的阿信屋零食店等,商場頂樓更開設保齡球館,小商戶幾乎絕迹。記者採訪其中三間小商店,其東主均表示領匯已加租,但暫未見對生意有實際幫助。



南豐廣場多「吉舖」待租

至於南豐廣場更出現多間「吉舖」待租,並有數間服裝舖以租約期滿為由促銷減價。記者與部份商戶東主攀談,有在該商場開業逾10年但不願上鏡的東主表示,「可能領匯想留低少少老舖,所以舊年只係加我兩成租,但我知道好多行家俾佢加成五成租!嚟緊再加我應該執笠算。」
另一位於商場經營多年的東主陳先生則表示,「佢舊年同我講加租三成,我即刻用粗口鬧佢!之後佢用陰招,只加我一成租,雖然加千零蚊好似好平,但只續租一年,即係嚟緊6月完約隨時俾佢踢走!」
至於開業僅八個月的女裝店老闆傅先生則認為領匯的經營模式奇怪,「我只係1萬1千8百蚊月租,但仲未回到本,而且只係簽兩年約,對小本經營嘅人好冇保障!好多隔離鄰舍都同我講頂得好辛苦,但生意冇乜點升。」
CEO拒透露上調幅度

領匯去年公佈截至9月底止中期業績時透露,該年度三年期租金升幅逾兩成,按年升幅則約為7%至8%。王國龍昨仍繼續沿用該數據,沒有透露9月後新續租商戶的租金上調幅度,更沒評論今年的加租預算,「最近嘅經營情況要到3月底年結先知,嚟緊會考慮市場情況至決定!」
王國龍雖對加租計劃絕口不提,惟市場已預期領匯為提高回報,將會調整租金。德銀日前發表報告指,大埔大元街市投資回報率僅得12.2%,但上水彩園商場的投資回報率卻高達36.3%,其他翻新項目回報率亦較預期高,如新翠商場、南豐廣場及海悅豪園商場等,主要得益於租金上升及商戶數目增加。維持「購入」評級,目標價40.76元。
有地產分析員表示,「管理層同外界講翻新商場嘅投資回報率只得15%,但實際比預期係好,證明咗租金升得幾好,雖然最近市盈率有成10倍,但估值仍然係偏低嘅!」
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greatsoup38
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【有待討論】
領匯(823)除了藉翻新商場以增加租金收入外,亦正研究重建部份商場的可行性。領匯行政總裁王國龍透露,正與監管機構商討,放寬上市條例,將具20、30年歷史的舊屋邨商場重建。
現時證監會《房地產投資信託基金守則》規定,房地產信託基金(REITs)不准參與物業發展;即使對項目作重建,重建費用亦不能超過REITs本身總資產值一成,令重建變得困難。
承諾不發展寫字樓

王國龍指,與新加坡相比,本港REITs限制較大;集團正與監管機構商討,放寬REITs進行物業發展的限制,「例如有啲舊屋邨商場成20、30年,翻新完都係得番10幾年用,不如拆咗佢重建仲好!」他補充,放寬限制有待討論,長遠仍有發展空間,但承諾「唔會發展寫字樓,只會發展零售業務。」領匯年報顯示,逾廿年歷史、未全面翻新的大型屋邨商場包括順利商場、樂華商場、利東商場及恒安商場等。如領匯獲准重建,其樓面面積勢大增,其他上市REITs亦可能「有樣學樣」。但就算上市條例最終放寬,仍要面臨補地價等問題,料大計短期難以發生。
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greatsoup38
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王國龍昨日在會見傳媒時稱,領匯已陸續翻新商場平台,增加細舖數目,令用戶多些選擇。過去一段時間領匯已經翻新26個商場,有6個正進行翻新,尚有10個計劃翻新。包括斥資逾1.1億元翻新的愛民鸷商場,出租率更由50%升至90%。

領匯:幅度小於租戶營業額增長

在談到今年加租的情時,他指出:「租戶有11%至12%營業額增長,加租係7%至8%(每年),3年(續租)平均比租戶營業額低」。他認為,租戶負擔能力好,因此租戶續租增加至超過80%。

不過,相比領匯上市後月均呎租23元,到2012年9月底止已達37.2元,累積上升61.7%。同期的私人零售業樓宇租金及售價指數,由2006年3月的103.9,提高到2012年9月時的155.7,升幅僅49.8%(見圖)。若按前述每年續租升幅8.63%計,即今年第三季領匯呎租隨時高見40.41元,較2005年上市時幾近倍增。

小商戶:街坊生意難轉嫁

雖然領匯認為加租幅度合理,但小商戶卻紛紛抱怨。本報走訪了由領匯管理的小西灣廣場,發現部分租戶由於無法承受高昂租金,已在店外張貼搬遷告示。服裝店老闆馬太表示,該店租約將於下月到期,如果續租多3年,加租幅度至少三成。加上通脹之下來貨價已愈來愈昂貴,由於做的是街坊生意,難以加價,她深感經營艱難。「領匯方面是完全冇得傾,令人條氣唔順﹗」她決定不再續租,下月就搬走。該服裝店旁邊的一家內衣店也將於本月底結業,馬太表示,傳聞已有商家欲把兩店打通,一同承租。

另一家服裝店的負責人May也表示,不少連鎖店都有意租用該商場舖位,近日已見到領匯負責人陪同客戶在附近視察場地。她不忿地稱,領匯對待小商戶和連鎖集團是「雙重標準」,大集團可用較低廉的租金承租,小商戶不但無此待遇,續約更要被加租兩至三成。「領匯收租可比時代廣場這些大商場,但管理質素卻不如人家」。


明報記者 陳偉燊、陳悅
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greatsoup38
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【明報專訊】領匯(0823)除主力經營公共屋鸷內的商場、停車場及街市之外,亦可經營非住宅及酒店類項目,其行政總裁王國龍稱,即使他們連同負債計,有條件應付200億元的項目,但是當前商業項目售價過於昂貴,因此若貿然收購,將會面對風險。

截至2012年9月底止半年,領匯的資產負債比率僅為14.9%。

王國龍指出,即使領匯要進行收購,亦可按負債率最高達到45%的指引,應付總值200億元的項目。但是在當前市場環境,他們要物色價值200億元的項目,並不容易。


多層商場貴 風險大

當中即使該公司已經獲准許,可以參與非住宅及酒店類項目,令領匯可以參與投資多層商業零售項目,但是目前該等物業價錢昂貴,因此若要高價收購商場或工嵆,對領匯會構成風險。
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租戶可買領匯 對畄租金上漲
  2013年2月20日

【明報專訊】領匯(0823)自2005年尾以10.3元招股上市以來,股價持續攀升,在經過7年多後,其股價已經大升3.15倍,到昨日高見42.75元,逼近歷史新高,甚至跑贏不少投資產品。領匯租戶可考慮購入領匯作變相對畄。

發展到今時今日,領匯的市值已經高達978億元,直逼千億大關,比更多大藍籌為高。雖然相應年股息率被拉低至3.03厘,成為眾房地產信託股中最低者。但是若從上市持貨至今,以年度化計算的年息率高達13.8厘,做到「有升有息」。


耀才證券市務總監郭思治指出,那些在領匯商場難以立足的商戶,能否借購買領匯進行對畄,取決於商戶的生意有否前景。若連同投資領匯,尚有賺頭,還可以考慮。否則會較適宜在跌市時投資房託作為資金避難所。
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領匯房產基金 00823.HK
現價 43.000  升跌 +0.250(+0.585%

領匯(00823.HK):料維持每年7-8%加租幅度

領匯(00823.HK)執行董事兼行政總裁王國龍表示,截至去年9月止,商場租戶平均營業增長約11-12%,而公司於3年租約加租將維持於每年7-8%,加租比率仍比增長為低。另外,現時仍有6個資產提升項目進行。

王氏又提到,香港的房託基金發展較新加坡緩慢,是因為該國將大部份國企分拆上市,有助推動市場。再者,香港對房託基金的限制比較大,而且又不能買地興建樓宇。

被問及會否涉資購入工廈進行資產提升,王國龍認為目前工廈的作價過高,未有收購的考慮。他又提到,現時的借貸水平約15%,距離45%的限制還有一段空間。

王氏表示,公司若決定出售物業,會視乎出售價錢,另外亦要考慮出售後未能長遠收租的因素,惟現時未有考慮出售。(ji/a)
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http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130220/news/eb_eba3.htm
租戶可買領匯 對畄租金上漲
  2013年2月20日

【明報專訊】領匯(0823)自2005年尾以10.3元招股上市以來,股價持續攀升,在經過7年多後,其股價已經大升3.15倍,到昨日高見42.75元,逼近歷史新高,甚至跑贏不少投資產品。領匯租戶可考慮購入領匯作變相對畄。

發展到今時今日,領匯的市值已經高達978億元,直逼千億大關,比更多大藍籌為高。雖然相應年股息率被拉低至3.03厘,成為眾房地產信託股中最低者。但是若從上市持貨至今,以年度化計算的年息率高達13.8厘,做到「有升有息」。


耀才證券市務總監郭思治指出,那些在領匯商場難以立足的商戶,能否借購買領匯進行對畄,取決於商戶的生意有否前景。若連同投資領匯,尚有賺頭,還可以考慮。否則會較適宜在跌市時投資房託作為資金避難所。

不贊同。應否繼續在領匯商場做生意,是看商戶業務本身的賺錢能力,與購買領匯並不相干,對沖租金上漲這概念大有問題,我就不明白點解要用領匯收益來補貼商戶虧損業務

水準如此,難怪「正義」的朋友要九巴將地產等收益用來補貼專利權,我就難以想像九巴為提供巴士服務,自行倒貼土地補貼虧損業務。

總評分: 30
紀錄: | greatsoup38: GJ x 30 (good)
李卓人不代表我 ~鱷不群
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【明報專訊】領匯(0823)自2005年底上市,即把原屬房屋委員會的商場翻新包裝。不過,該公司行政總裁王國龍預期,將來領匯要為旗下商場翻新的難度會愈來愈高。即如最近完成翻新的愛民商場,便要耗時超過一年去構思兼說服新租客承租。他期望,領匯能夠令潛在租客對領匯商場恢復信心進駐其中,吸引更多人流,重振商戶生意。

根據領匯年報資料顯示,平均每月每方呎租金,由2005年上市時的23元,逐步提升至去年9月底止的37.2元,累積升幅達61.7%。王國龍指出,這是因為他們在2008至09年完成翻新的首批商場,完成3年租約後續租,拉高了租值。這亦與翻新後的商場業務增長,較領匯整體商場組合增長還多有關。這方面的動力仍然持續。

愛民商場盼重新吸回區內客

王國龍說,理解到商戶不想多付出,不過「成日講加租,都要增加到收入先得」,他還指出:「如人流唔掂,加租都唔掂」。在他眼中,領匯旗下物業很多都是20多年來沒有改變過的商場,很多客戶離開了,原本很多消費品及生活必需品都沒有供應。若要發展「留區消費」的概念,他們得想方設法重新吸引區內客注意,重新增加人流。


他以空置率原本達50%的何文田愛民商場為例,當地人口有限兼老化,原本在那裏經營的兩間酒樓早已結束經營,商場顯得過大,亦不夠人流。他們想到,如要提供多些消費選擇,唯有吸引多些租戶,否則只會見到商場「慢慢縮」,居民轉往黃埔花園或旺角消費。

領匯花了很長時間,才吸引到稻香進入愛民商場。同時為吸引鄰區學生,找到保齡球場進駐,但面對居民擔心招來「飛仔」憂慮下,需時說服商戶及鸷民。適逢長者居屋協會及平安鐘意圖擴充,開設服務中心及24小時的呼叫中心,將聘用不少員工,領匯成功招攬為租戶,為愛民商場帶來24小時人流。構思愛民商場翻新前後耗時超過一年,然後工程才能展開。由上市至今,領匯斥資逾48億元翻新商場,連同增加無障礙通道及電梯配套,前後投資70億至80億元。王國龍期待,這些舉動不單替股東提供回報,亦希望令商戶重新恢復信心,引發對舖位的需求,令續租情增加。

上市至今80億改裝商場

到下一階段,王國龍認為,領匯既面對成本及工資上漲,將會陸續面對類似愛民商場甚至更棘手的情況。隨覑香港對居住的需求有增無減,領匯手上的商場及停車場物業,頓時變得有發展或重建價值,令人關注會否有一天改建作住宅。王國龍沒正面回應,只說房委會未有跟領匯在這方面進行洽商。

明報記者 陳偉燊
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擁100球場 辦免費訓練班
  2013年2月25日

【明報專訊】市民認識領匯,多數只知他們接管原屬房屋委員會旗下屋鸷商場、停車場、街市及熟食檔,但原來還附送約100個不同種類的球場。領匯亦因此成立「領匯社區體育學院」,組織免費的運動課程訓練班,提高使用率。房委會同時授予領匯10年期優先購買權,但是該公司行政總裁王國龍稱,至今房委會未有找領匯洽售項目,他們反而早已部署收購私人屋苑商場翻新改造,尋求增值。

現時領匯旗下有球場設施的物業共接近約100個,包括足球場、籃球場、網球場、壁球場及羽毛球場等。但是在王國龍眼中,這些設施並非「豬頭骨」,領匯更在2012年6月成立「領匯社區體育學院」,聯同亞洲足球訓練學校、永倫籃球會及愉園體育會等,組織免費的運動課程訓練班及太極班。他們更將部分商場設施轉租作老人設施,亦有8%樓面以每月平均呎租4.5元,租給非政府組織。他稱領匯始終在社區內營運,因此他們做任何事情,都不想和社區離開太遠。

在領匯上市時,領匯獲得房委會授予10年優先購買權,主要涉及重建屋鸷及正興建中的屋鸷商場項目。這項優先購買權兩年多後便屆滿。王國龍稱,房委會在落實決定時,尚有經濟及政治因素考慮。至今房委會都未有找領匯商討。領匯反而在較早前購入將軍澳南豐廣場及海悅豪園商場。

面向亞洲 物色併購機會

由於領匯的抱負要做「世界級的房地產投資及管理機構」,王國龍認為,若發展得好的話,管理層又具備能力,不排除向股東爭取,到亞洲區內物色併購機會增值,但事前要多作準備。現階段領匯沒有認真考慮出售物業,但不排除在「價高者得」下出售手上物業。
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【明報專訊】領匯(0823)將愛民商場翻新後,區內的老租戶表示,人流雖然增加,但是客路與過往一樣「老化」,期待領匯推出消費券及租金津貼幫補。當地鸷民更明言,消費沒有特別增加。

在愛民商場經營藥行39年的劉權見證商場翻新,並指出:「多鰦人流」,商場內亦多了扶手電梯、座位及可供使用的廁所,但客路與以前一樣「老化」。


商場推出的士消費優惠,經商戶多番爭取,名額才由過往8名增加至50名。他認為,倒不如直接提供1700元租金津貼甚至消費券刺激消費,更為實際。他說舖租由近40年前開鸷時每月1200元,提高到1.7萬元,但仍留守,是因為難以用同等租金在旺角承租舖位。

愛民鸷居民陳太則稱,就算商場翻新「靚鰦」,店舖增多了,她的消費沒有特別增加。她反而批評商場內的電梯上落速度慢了,「大快活」快餐店的消費貴,分量又愈來愈少。
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我想問湯兄你d新聞會唔會有可能被刪架?
因為你d料都好齊....唔想突然冇哂referencesmiley
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115樓提及
我想問湯兄你d新聞會唔會有可能被刪架?
因為你d料都好齊....唔想突然冇哂referencesmiley


識轉載應該無事
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商場推出的士消費優惠,經商戶多番爭取,名額才由過往8名增加至50名。


甘 On 9 的優惠都有?
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117樓提及
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商場推出的士消費優惠,經商戶多番爭取,名額才由過往8名增加至50名。


甘 On 9 的優惠都有?


雙頂派最多固定左個位唔會點跌的
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穗禾街市加租肉檔全結業 領匯﹕商場有超市
  2013年4月15日


穗禾苑街市空置舖位隨處可見,街市最後一個肉檔(左方白色招牌)上月初結業,該區區議員彭長緯透露,肉檔檔主不滿租金由6000元大增至近1.1萬元,遂拉閘棄舖。(尹錦恩攝)

【明報專訊】位於火炭半山、有3200個住戶的穗禾苑因偏離市中心,內設16舖位的街市成為居民購買新鮮糧食的重地。但隨覑領匯在2006年接手管理街市、商場,加租壓力益增,牛肉、豬肉、燒味檔等近月相繼退租,街市只剩7舖租出,十室九空。居民在屋苑街市買不到鮮肉,只能買蔬果、雜貨。

6000加至近1.1萬元

穗禾苑最後一個肉檔「健盈肉䒷」上月初突然結業,沙田區民建聯區議員彭長緯指出,肉檔結業後他曾聯絡檔主,檔主表示不滿領匯續租的租金,由6000元加至近1.1萬元,繼續苦撐下去肯定虧本,故上月索性鎖上大閘離場。領匯上週到街市瞭解,並在肉檔閘外貼出英文告示,要求檔主在7日內與領匯聯絡,否則舖內物品會被沒收。

穗禾苑居民改到沙田買魚肉

肉檔結業後,整個街市只剩下兩個菜檔、糧油雜貨店、香燭店、水果店及印尼食品店。原本租用兩個舖位、「興華菜檔」的老闆余先生說,2006年前街市由房委會管理,每次加租都只是約500元,但領匯進駐後加幅驚人,去年其租金由9000元大增至1.4萬元,他被迫放棄一舖,減輕租金壓力。

樓齡達30年的穗禾苑,約有3200個住戶,人口約9000,不少居民是長者。居民胡太表示,現在每次想吃魚、肉,就要乘車到沙田市中心購買,有時甚至要「儲糧」。由穗禾苑前往沙田市中心要乘巴士或小巴,來回動輒花上半小時。

領匯﹕4商戶因不同原因棄租

街市舊有的一間花店舖位早前被快速理髮店承租,彭長緯指出,穗禾苑居民對「快速理髮」需求極少,批評領匯只考慮商業利益,租金往往只按市場價格而定,漠視當區居民實際需要。該理髮店上週突然棄租,彭估計是礙於租金,而領匯指該理髮店已改到其他商場開業。

被問及是否加租令商戶退租,領匯回應稱,穗禾苑街市近月有4個商戶於租約屆滿後,因不同原因棄租,公司正積極物色新租戶承租舖位,又指商場設有超級市場,居民亦可到禾輋、瀝源的商場街市購物。

明報記者 楊德銘
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指商場設有超級市場,居民亦可到禾輋、瀝源的商場街市購物 <-- 咁領匯你倒不如摺左個街市去啦,反正有商場街市。

d發言人講野都無腦......
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