本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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i mean 因為個1%保證可換股債券得一厘息
但要用償還本金額123.94%贖回
借貸成本要按總收益率每年5.25%計
但今年cash outflow只係1%
當然裡面都可能計左swap,但我覺得無可能大到咁
有錯請指教
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greatsoup
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我查了5年年報,其實真是咁bor,之前幾年只不過用了另外融資成本表達,在2008年才變了非現金融資成本

(4) 調整乃用以抵銷下列各項開支︰(a)預測期間融資成本(1.965 億港元)的非現金部分(1.860 億港元)(1,060 萬港元的差額為應付予掉期對手的現金融資成本);及(b)預測期間的遞延稅項 510 萬港元。 1.965 億港元的融資成本包括攤銷就貸款融資應付的前期費用 3,600 萬港元。
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134樓提及
我查了5年年報,其實真是咁bor,之前幾年只不過用了另外融資成本表達,在2008年才變了非現金融資成本

(4) 調整乃用以抵銷下列各項開支︰(a)預測期間融資成本(1.965 億港元)的非現金部分(1.860 億港元)(1,060 萬港元的差額為應付予掉期對手的現金融資成本);及(b)預測期間的遞延稅項 510 萬港元。 1.965 億港元的融資成本包括攤銷就貸款融資應付的前期費用 3,600 萬港元。



因為用最新年報做例子, p.109
融資成本指:
 於五年內須全數償還之銀行借貸之利息支出226,448
 於五年內須全數償還之可換股債券之利息支出355,141
 撥回對沖工具的累計虧損173,099
 其他借貸成本1,550
total = 756,238

p.111, 非現金融資成本476,538

p.119, 現金流對沖-利率掉期59,353
利率掉期條款於2008年修訂後,自對沖開始直至修訂利率掉期的條款為止利率掉期的累計虧損按有關有抵押定期
貸款的利息支付變動而影響綜合收益表的期間,於綜合收益表撥回。於年內,自對沖儲備撥回的該等累計虧損為
173,099,000 港元(2009年:173,099,000 港元)。

條數差咁遠,所以我覺得有其它原因,唔只係掉期

p.116-117
於2006年12月22日,冠君產業信託直接全資擁有並控制的實體福源有限公司(「2006年債券發行人」)發行765,000,000港元於2011年到期的2%保證可換股債券(「2006年債券」)。
「提早贖回金額」為可換股債券的本金額另加由2006年12月22日(發行可換股債券的截止日期)起至2006年債券到期日止每半年計算一次的總收益率每年4.15%。

於2008年6月3日,冠君產業信託直接全資擁有並控制的實體Fair Vantage Limited(「2008年債券發行人」)發行
4,680,000,000港元於2013年到期的1%保證可換股債券(「2008年債券」)
「提早贖回金額」為可換股債券的本金額另加由2008年6月3日(發行可換股債券的截止日期)起至2008年債券到期日止每半年計算一次的總收益率每年5.25%。

2006年債券及2008年債券(統稱為「債券」)包括按攤銷成本計值的負債部分及按公平值計值的衍生部分。2006年債券及2008年債券負債部分的實際年利率分別為5.55%及6.375%。

不過我睇左幾晚都係計唔番粒數出嚟
無solid ge account底係差d
最重要係我根本無打算買佢都睇左幾晚,好可憐…
都係唔理佢算

多謝你抽空答我問題smiley
我諗我都係唔會明haha
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可換股債券是假設有利息,所以這部分叫非現金融資成本
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136樓提及
可換股債券是假設有利息,所以這部分叫非現金融資成本

so you also think that the unpaid interest expense of 保證可換股債券 is the 非現金融資成本?
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137樓提及
136樓提及
可換股債券是假設有利息,所以這部分叫非現金融資成本

so you also think that the unpaid interest expense of 保證可換股債券 is the 非現金融資成本?


因為那些可換股債券是要溢價贖回的,加上那些可換股債券和股價及物業資產掛勾,所以它在可換股債券在會計上利率是同溢價的時間值、股價的波動、現時利息、現股價和行使價等等等計算,較票面利率高,所以就有這些非現金利息支出的出現。

這部分出現的原因,最初是因為上市時發行可換股債券購買嘉里在花旗銀行中心的樓面集資,其後收購朗豪坊再進一步發行的
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20061212030_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20080528408_C.pdf
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138樓提及
137樓提及
136樓提及
可換股債券是假設有利息,所以這部分叫非現金融資成本

so you also think that the unpaid interest expense of 保證可換股債券 is the 非現金融資成本?


因為那些可換股債券是要溢價贖回的,加上那些可換股債券和股價及物業資產掛勾,所以它在可換股債券在會計上利率是同溢價的時間值、股價的波動、現時利息、現股價和行使價等等等計算,較票面利率高,所以就有這些非現金利息支出的出現。

這部分出現的原因,最初是因為上市時發行可換股債券購買嘉理在花旗銀行中心的樓面集資,其後收購朗豪坊再進一步發行的
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20061212030_C.pdf
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好彩d時間都算無白費
因為如果無仔細睇呢部份
就咁睇個派息率就買
好易中招
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其實呢間算唔錯,只不過資本結構複雜D
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2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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實肉得番4厘幾,唉...

由2011/12年財政年度開始,陽光房地產基金將不再享有旗下物業組合的賣方之放棄分派。此項因素加上支付管理人費用之現金開支,將對每基金單位分派造成一定影響,縱然程度溫和。

於資產增值計劃方面,旺角富時中心地面及大堂相關地方正進行翻新工程,預期可於2011年9月 底 或 之 前 完 成 。 富 時 中 心 位 於 彌 敦 道 最 繁 盛 地 段 , 坐 擁 獨 一 無 二 的 優勢,租金收入前景可觀。長遠而言,資產增值計劃其中一個主要項目,將為新都城一期物業之主要翻新工程。此項計劃將於未來數年分多個階段進行,管理人希望透過優化資產為該物業重新設計並建立全新形象,以成功蛻變為別具吸引力的一站式購物中心為目標,最終可在收益及顧客流量方面得到飛躍進步。
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1881 剛宣佈固定租金會由2011年的 $5,60000K 増加到 2012 年的 $645,000K, 是不是代派息將會增加? 值不值得投資?


http://www.regalreit.com/pdf/ann ... 0Package_110909.pdf

這個reits專區簡直是reits投資者的聖地.
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其實對今年租金是無用,這個保底是下一年的,所以對本年無影響。但你要知道,其實這個調整是好簡單,由78保證最低租金收入,以上就1881和78每人一半,所以如果保底租金收入提升,下年的最低的派少至少都會多過今年,這8,500萬的差距,代表最低派息會多2.5仙,在總派息來講,都要視乎番兩年的租金收入而定,如果本年租金收入高過水線1.7億,但下一年租金亦不高過水線或者高過水線,但少過上一年1.7億,這樣派息就會減少。

之前我在inv168有過以下的評論:

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... hilit=1881#p1568175

文章由 greatsoup » 週六 8月 27日, 2011年 4:31 pm
1. 按去年的上下半年比例計,本年租金可達8億。分到的錢約6.8億,加上會豪薈的2,000萬,應該有7億,較去年少1億,每一單位即少3仙,故預期2011年全年預計派約16仙。

2. 固定租金按照去年經驗看,2012年固定租金應為最後總租金的90%,所以估計是7.2億,較2011年多2,000萬。如2011年及2012年租金水平一樣是8億的話,估計是收到7.6億,加上會豪薈的2,000萬,應多2011年8,000萬,即派多2.3仙,估計為15.9-16仙,bottom line的7.2億的話,加上會豪薈,最少也約有14.8-14.9仙。

現時一般的REIT都有6%,因其收入不穩,也打個10%折讓,故股息為6.67%,即是乘上15就是價值,所以2.4是合理水平。

你要知道,其實這個調整是好簡單,由78保證最低租金收入,以上就1881和78每人一半

之前我估是7.2億,但最終實際得6.45億,所以以他們預期固定租金是總租金的90%計,即大約7.17億,如果保守地計算,加上富豪薈,大約有6.583億,較去年少大約1.4億,即每一個單位,少大約4.2仙,故今年派息大約只有14.8仙,即下半年派息可能有9.1仙,但如果他調整派息政策至90%,則只有13.4仙,下半年派息7.7仙

如果下一年租金收入相同,派息會多1.2仙至1.3仙,即是14.6仙至16仙之間,以6-7厘計,下年價值區間為2.08至2.66元
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看來1881都值得投資, 但要每年睇住固定租金的變化直至2015年,因1881和78的租賃協議是到2015年.
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個人認為405最好最穩定
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做咩一時用 greatsoup 38 一時用 greatsoup  好亂
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有時用呢個呢口做湯財文庫嘛
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玩到咁明呃錢?
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149樓提及
睇過睿富個case,管理人在經基金持有人同意後,把物業低價售出(據說是負資產),然後以「剩余资产不足够履行房地产投资信托基金的营运标准」宣佈清盤。

想問下,股票可以俾大股東沽到殘,然後低價私有化,在REIT的結構(信託基金)可以發生這種事嗎?



理論上有人賣畀你就得,好似上市公司咁

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100211024_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20100511440_C.pdf
據此,董事會已批准根據建議中期分派,以現金派付每個基金單位分派額4.10港元予於二零一零年四月二十三日名列基金單位持有人名冊的基金單位持有人。除文義另有所指外 , 本 公 告 所 用 詞 彙 與 該 通 函 所 界 定 者 具 相 同 涵 義 。
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現時邊隻REIT有機會步睿富後塵?
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435 may be, but 825 is founded by some ibank
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87001(匯賢) 由上市至今已趺35%, 為何趺得如此急? 值唔值得博反彈?
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根本一上市就是擺明cap水的,隻野個租約38年後到期,要交番中國政府,在付息的同時,你的資產值變相也縮減1/38
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長實啲嘢都喺靠唔住,搵笨局多.
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87001嘛,跌多3年我或者會考慮
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10-15厘息會考慮下
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160樓提及
理論上,所有房託都要遵守證監果份「房地產投資信託基金守則」,裏面有一條9.9f(p.43),「持有人如對會議上討論簽訂合約的事務存有重大利益(而其利益有別於其他持有人的利益),則需被禁止替其擁有的單位投票」。

我的理解係,如果房託的大股東(例如地橙箱)用高價賣產俾房託,然後襯市低再用低價收番房託的物業,呢招唔係咁WORK。
一,上面果條房託守則令大股東無左投票權,好大程度禁止左呢件事發生。
二,如果個房託有其他長倉基金股東,要通過私有化佢地未必同意,市面好多高息基金都有買REIT,佢地係阻力。
三,要用私有化,高賣低買資產,股票比房託更容易,房託起碼多左個託管人(成本或者更平?)
四,房託係地橙箱的提款機,要錢便賣資產給房託,私有化左部提款機,要再起過部都唔係咁易(個朵臭左,集資會困難)

我都係估估下,有錯請指正。

聽落合理,事實要睇有無例子先知了
REIT HK 都唔算好多年歷史
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現在在REIT 新會計守則上都是幫地產商...現在不是計派息,是當佢是附屬公司咁計,所以對地產商分拆成REIT都幾有利。

但其實如果我是地產公司老闆,賣了件東西給A,A然後高價賣給REIT,佢都無我符,但是咁大間咁多錢無必要咁的...何況點解要畀舊錢人賺呢?

其實大部分REIT的管理公司都是自己開,有D是收基金單位,但基金通常都有50%的折讓,咁所以其實多多少少都攤薄緊你脈權益。
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託管人其實都好似無甚麼力
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本人的看法是買樓收租都要俾買樓成本如律師費及印花稅,有租收時又要俾差餉地租管理費及物業稅,又要冒遇惡租霸及空罝期風險, 買REIT等如買樓收租,俾人家賺多少是應該的,只要收費大大低於買樓收租成本及收息穩定便OK.
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