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2016年12月21日 : 建生國際 (00224) 通函 - [主要交易]主要交易:收購擁有西營盤物業的公司 (801KB, PDF) [21/12/201616:59]
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但佢改建之後會玩到幾耐呢?
其實附近好多工廈都重建, 除左99, 駿業街有幾幢工廈都重建.
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121樓提及
但佢改建之後會玩到幾耐呢?
其實附近好多工廈都重建, 除左99, 駿業街有幾幢工廈都重建.


是呀,上次我都見到,如果畀我租,仲有幾座更靚的
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新起嗰尐唔洗講, 一定全部玻璃幕牆, 咁樣個租金都可以高尐同企硬尐.
另外, 重建會起高好多成, 講緊30層以上. 佢個位如果咁做, 肯定租到高價, 因為巴士站對出係無遮擋海景, 以後會起輕軌, 所以個海景可以話係永久的.
真唔明佢的運作.
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新起嗰尐唔洗講, 一定全部玻璃幕牆, 咁樣個租金都可以高尐同企硬尐.
另外, 重建會起高好多成, 講緊30層以上. 佢個位如果咁做, 肯定租到高價, 因為巴士站對出係無遮擋海景, 以後會起輕軌, 所以個海景可以話係永久的.
真唔明佢的運作.


可能想慳錢吧
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新起嗰尐唔洗講, 一定全部玻璃幕牆, 咁樣個租金都可以高尐同企硬尐.
另外, 重建會起高好多成, 講緊30層以上. 佢個位如果咁做, 肯定租到高價, 因為巴士站對出係無遮擋海景, 以後會起輕軌, 所以個海景可以話係永久的.
真唔明佢的運作.


可能想慳錢吧


唔係呱, 明明係一舊肥猪肉, 得到舊猪頭骨就算, 咁易滿足ga
好無大志啫
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你睇下億京, 觀塘, 長沙灣, 葵涌, 荃灣, 其他地方唔知.
有請補上.
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新起嗰尐唔洗講, 一定全部玻璃幕牆, 咁樣個租金都可以高尐同企硬尐.
另外, 重建會起高好多成, 講緊30層以上. 佢個位如果咁做, 肯定租到高價, 因為巴士站對出係無遮擋海景, 以後會起輕軌, 所以個海景可以話係永久的.
真唔明佢的運作.


可能想慳錢吧


唔係呱, 明明係一舊肥猪肉, 得到舊猪頭骨就算, 咁易滿足ga
好無大志啫


補上面地價可能太貴,無財力,又唔想賣野
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你睇下億京, 觀塘, 長沙灣, 葵涌, 荃灣.


億京同人夾份
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你睇下億京, 觀塘, 長沙灣, 葵涌, 荃灣.


億京同人夾份


同邊個?
荃灣起完, 長沙灣應該差唔多, 葵涌, 觀塘起緊
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你睇下億京, 觀塘, 長沙灣, 葵涌, 荃灣.


億京同人夾份


同邊個?
荃灣起完, 長沙灣應該差唔多, 葵涌, 觀塘起緊



  
    
      
    
    
      
    
    
      
    
  


      

      
        
          
            
            
          
          
            
          
        
      
2010-12-9  NM

            
                                  

            
                         

            

      

      


      

      

近日住宅市場進入嚴冬期,相反工廈卻正值小陽春,九龍灣及觀塘一帶的傳統工廠區,今年更炒得火熱,不斷出現摩上摩情況,甚至有單位半年內轉手五次,地產代理坦言現時是工廈十年來最暢旺的時間。


      

近年乘勢在東九龍狂買全幢工廈的億京老闆余卓兒,最初由消防工程起家,專門將殘舊工廈買回來,變身甲級寫字樓。保守估計,近十年已賺約十億元。


      

坐車經過觀塘繞道,在觀塘海旁有一幢未拆棚的商廈甚為搶眼,紗網外大大隻字寫着發展商「億京」的名字。上月這幢商廈正式開賣,雖然撞正政府打壓樓市,但經紀表示逾半單位已售出,「反應好熱烈,觀塘好少向海商廈,部分海景單位呎價做到六千幾蚊。」


      

原來,億京兩年前以約六億二千萬元,買入原址整幢舊工廈,接着將之拆卸,再補地價後變成甲級商廈。粗略計算,若出售全部樓面,可套現逾三十五億元,扣減買地、補地價及建築成本等開支,埋單可賺六至七億元。


      

億京在工廈界無人不識,東九龍更是其發展重鎮,今年已先後買入東九龍四幢舊式工廠大廈,合共斥資約十五億元。曾替億京收購舊工廈的第一太平資深董事蕭兆新說:「老闆余生好快落決定,所以成日買到靚地!」


      

樓花十日賣完


      

  億京現有約十個地盤在發展,單計地皮,價值已逾三十億元。余卓兒慣性將買到的工廈推倒重來,初期嫌補地價昂貴,便刻意興建貌似寫字樓的新派工廈,例如旗下 的長沙灣福源廣場,外面是玻璃幕牆,內有華麗大堂,完全與普通商廈無異。蕭兆新說:「呢個項目好經典,樓花十日內賣晒。」惟這類工廈因未改變用途,故此仍 有三成樓面須用作儲物,只適合一些寫字樓兼倉庫並用的公司


      

  隨着政府近年有意改善閒置工廈,余卓兒遂主動向政府申請補地價,將工地申請改建為商廈,其中九龍宏光道地皮,原屬星島所有,○五年以三億多賣出後,億京即 把原來六層高的舊廈拆掉,再補地價十億元,改建為三十五層的甲級商廈,坐擁無敵維港景色,就連劉德華亦以六千多萬元,買入了一層半作辦公室及歌迷會會址。 一名工商地產經紀說:「近呢幾年喺工廠區對商廈的需求好大,而做工廈同商廈嘅成本差唔幾,梗係做優質商廈吸引啲啦!」


      

就連一代工廈大王楊耀松之子楊國佳,亦盛讚余卓兒為工廈帶來新氣象,「佢哋係最早嗰批,將工廈收購返嚟改裝。其實做呢啲要諗好多嘢,面積係咪夠大啦、交通係咪配合到等等,佢哋做得好成功。」


      

揸賓利上班


      

年近六十歲的余卓兒,每天早上駕着價值三百萬元的黑色賓利上班,熟識他的人表示,駕車是他最大興趣,「有時佢揸林寶堅尼,仲去過北京參加拉力賽添!」閒時又愛請老友和地產經紀到美麗華的富豪酒家吃飯。


      

記者曾多次在其公司門外守候,邀約他接受訪問,他只笑笑口婉拒:「我哋鍾意靜靜哋做嘢,唔慣做訪問!」余卓兒如此低調,無非是億京的樓盤,他平均只有約三分一股權,其餘由不同拍檔持有,故說話難免有所避忌。


      

  原來,早於七十年代,余卓兒便與父親余錦炯成立迅達,專做商業樓宇的消防工程,近年重建的中環甲級商廈如萬宜及盈置大廈(舊恒生銀行大廈),都由迅達做消 防工程。消防商會名譽司庫何沛森說:「迅達在行內好出名,我哋做工程嘅,好多人都好似隻牛咁,唔識轉彎,余生就好唔同。」


      

  行內人指消防工程為業內的低端,經常被承辦商壓價,故此認為有財力的余卓兒情願一搏,變身發展商自己揸莊。惟起樓的資金動輒十億計,余卓兒也不敢過勇,遂 找工程或建築業界老友合作。翻查資料,億京大部分項目都有十多個股東,當中余卓兒約佔三分一,是最大股東,有份合作的偉工建築董事曾家葉說:「我哋好細 啫,不過發展同建築係相關生意,所以做。」


      

起樓不假外求


      

由於拍檔全屬建築工程界,故億京的項目,普遍不假外求,相關工程由自己友包辦,有億京員工說:「拍檔的價錢平,又信得過,咪做埋囉!」


      

  除了向行家伸手外,億京賣樓亦參考住宅賣遠期樓花集資,近年鍾情炒賣工商鋪的皇上皇老闆謝炳順,便是億京熟客仔,「好多炒家都鍾意幫襯億京,因為佢最初推 盤時,唔使馬上簽約,只要俾百分之七點五做訂金,一年或兩年後先完成,對炒家嚟講成本低好多。若到期後我唔買,只需殺訂;佢唔賣俾我,就會賠三倍訂金。」 有行內人指,億京這招甚得炒家歡心,很多時在樓花期已賣出約四成,收入有所保證。億京便靠此四兩撥千斤,頻頻起樓,務求貨如輪轉,除了在長沙灣留有一層辦 公室作自用外,其餘樓面一律發售,不作收租。保守估計,十年來,余卓兒賺約十億元。


      

海嘯期間主動減價


      

不過,○八年金融海嘯後,不少工廈投資者紛紛撻訂,億京旗下的九龍灣億京中心及觀塘寧晉中心,均在該段時間相繼落成,故難逃被買家連環撻訂的命運。據悉大鴻輝在樓花期以約四億元,預留寧晉中心地下至一樓的商場部分,海嘯後亦因市況反覆,選擇撻訂。


      

面對投資者接連撻訂,余卓兒亦心慌慌,逐一致電給熟客,包括以一億六千萬元買入寧晉中心最頂兩層的謝炳順:「余老闆親自打電話俾我,問我會唔會撻訂,我話唔會。之後成交時,佢打咗個七折俾我,足足慳咗二千幾萬。」


      

熟悉余卓兒的人表示,海嘯期間,他大失預算,當時佢將去貨作為首要任務,將呎價減半,「好彩海嘯效應去得好快,之後已經加番價到原來水位,所以埋單都賺錢。」


      

億京小資料


      

余卓兒約六十歲育有兩子


      

1972與父親余錦炯一齊創辦迅達五金機器廠,主力做消防工程


      

1994創立億京發展


      

1998初做發展商,在深水埗興建單幢住宅,反應一般遂轉型做工廈


      

2001首幢發展的工廈為長沙灣億京廣場


      

2007推售長沙灣工廈福源廣場,十日內售清


      

2009九龍灣億京中心及觀塘寧晉中心相繼開售,兩項目尚餘少量貨尾


      

2010於荃灣、觀塘等地購入多幢舊工廈,另觀塘海濱道一百三十三號開售


      



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大鴻輝都要撻訂, 真估佢唔到.
大鴻輝都有唔少工廈的, 葵芳, 屯門都有見過
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要注意是資產唔是淨資產




梁紹鴻剖白大鴻輝從1,000萬到 300億之路

Text 黎國泳 | Photography 陳進昌

「舖王」與「炒家」,很多人認為如影隨形,兩者之間畫上等號。但靠投資舖位起家的大鴻輝集團創辦人兼主席梁紹鴻表示舖其實很難炒,自己成功正是在於不炒,長線持有做包租公,才能令集團資本高速增值,現時投資項目可以魚翁撒網地遍及舖位、酒店、服務式住宅、迷你倉、工廠大廈、寫字樓、停車場、住宅等逾1,200項,更晉身發展商行列。

但向來視舖位為珍品的他,卻表示今年會減持,因為相信股票跑得快過磚頭的時間經已來臨。

當《福布斯》上月公布香港富豪榜時,梁紹鴻可謂「平地一聲雷」,首次入榜即以20億美元(約156億港元)的身家排行第25位,不但在新上榜名字中位列前茅,更比一些廣為人識的老牌發展商資產更豐厚。對此,他輕描淡寫地表示,《福布斯》的估值作風一向保守,其實大鴻輝的資產市值應該是300億。

「很多人以為我靠炒賣致富,反而早年我在股市及外匯炒賣時,就曾撞過大板,跌得很傷。98年我拿著一千多萬再來過,又碰上亞洲金融風暴,資產價格急跌,與其他人夾份買了十個舖,有八個要踢契損手離場,餘下兩個幸好有其他人夾份才撐得住。但我之後一直只買不賣,就是靠長線持有,公司資產才能用14年時間增值至300億。我承認這14年很幸運,碰到一個時機很多人要放貨,若給我另一個14年,很難再造到這個成績。」

大鴻輝98年開始以投資舖位為主,多年來買下超過200個舖,現在投資項目更趨多元化,有酒店、服務式住宅、迷你倉、工廠大廈、寫字樓、停車場、住宅等,持有項目逾1,200個,都是與物業有關,並以收租為主,土地儲備足夠未來五至十年的發展。「我愛做包租公,靠租務起家,因為我的貨是低位買,市場上上落落對我來說都沒風險。相反,若做一個市場逐浪者,高賣了又要高追,愈買愈貴,就有風險。其實舖是很難炒的,當年與拍檔在羅素街有個舖,升至兩億,對方老說要賣了它,結果現在值十幾億!舖是罕有珍品,賣走了是買不回的。」

留心物業轉型增值潛力

在金融風暴、SARS及海嘯期間,梁紹鴻憑「人棄我取」的策略於低位買下很多物業資產,但今所有貨都給人搶貴了,他也承認很難再找到可以大幅升值的物業,但要令公司資產增值,還是有方法。

「能否令現時呎租100元的變成150元、甚至200元,就要看你是否有慧眼看到物業的增值潛力,這成為贏輸的關鍵。市場很多貨的價錢已難再升,即使很靚的舖位,只能收一厘幾,再叻讓你可以加租,也不過收兩厘幾,在我眼中這是不合格的投資。若然現在收開2厘,將來能收6、7厘,無論是什麼物業,都是合格的投資,因為租金回報率高了,無形中物業的價值也上升。我們正找尋這些項目,既然舖位找不到了,就把範圍擴大,無論工廈、寫字樓、停車場、酒店、服務式住宅統統都考慮。」

如何令物業升值,很多人只想到包裝,他指需要更實在的轉型。「如一幢工廈,向來做物流,收開六、七元一呎,若能轉型為數據中心,至少十幾元一呎,回報就能倍升,所以考慮收購物業時要看其配套,是否有條件轉型至高增值類型。舖位投資道理相同,買一個舖要考慮能否收更高的租金,改為租給更有付租能力的行業。」

(詳細內容,請參閱雜誌。)
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嘩, 收收埋埋咁多資料.

另外一個工廈, 楊耀松有冇資料呀. 見到佢尐工廈無乜動作咁.
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嘩, 收收埋埋咁多資料.

另外一個工廈, 楊耀松有冇資料呀. 見到佢尐工廈無乜動作咁.


http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=68498
工廈大王身家暴漲

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/54411
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/77058
吹水可以去吹水龍鳳區膠區,睇文去文章區,睇股去股區,有問題去版務區,寫Blog 就開realblog


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靜靜雞~~~
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2012年6月23日
建生等古洞北申建171洋房  涉新界東北新發展區恐存變數
因應地利優勢,發展商喜好在新界東北和西北興建低密度住宅群,吸引內地客入市;建生國際(224)旗下基金牽頭財團近日向城規會申請,把旗下位於古洞北的一幅綜合發展區用地發展為住宅區,提供171幢洋房;不過,用地落入政府古洞北新發展區範圍內,未來用地或被政府強制收回作其他發展,令項目發展增添不明朗因素。
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2012年6月23日
建生等古洞北申建171洋房  涉新界東北新發展區恐存變數
因應地利優勢,發展商喜好在新界東北和西北興建低密度住宅群,吸引內地客入市;建生國際(224)旗下基金牽頭財團近日向城規會申請,把旗下位於古洞北的一幅綜合發展區用地發展為住宅區,提供171幢洋房;不過,用地落入政府古洞北新發展區範圍內,未來用地或被政府強制收回作其他發展,令項目發展增添不明朗因素。


As far as I know, 224建生 has not involved in this 古洞 project.
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只是美麗的誤會,包括早期的我。
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2012年6月23日
建生等古洞北申建171洋房  涉新界東北新發展區恐存變數
因應地利優勢,發展商喜好在新界東北和西北興建低密度住宅群,吸引內地客入市;建生國際(224)旗下基金牽頭財團近日向城規會申請,把旗下位於古洞北的一幅綜合發展區用地發展為住宅區,提供171幢洋房;不過,用地落入政府古洞北新發展區範圍內,未來用地或被政府強制收回作其他發展,令項目發展增添不明朗因素。

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2012年6月23日
建生等古洞北申建171洋房  涉新界東北新發展區恐存變數
因應地利優勢,發展商喜好在新界東北和西北興建低密度住宅群,吸引內地客入市;建生國際(224)旗下基金牽頭財團近日向城規會申請,把旗下位於古洞北的一幅綜合發展區用地發展為住宅區,提供171幢洋房;不過,用地落入政府古洞北新發展區範圍內,未來用地或被政府強制收回作其他發展,令項目發展增添不明朗因素。

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/A_NE-KTN_159.html
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湯兄, 請問如何知道申請人背景
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no wonder can't find it in it's annual report


只是美麗的誤會,包括早期的我。



多謝Louis兄提醒, 多希望誤會成真
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呢單有下聞嗎?

2012年6月23日
建生等古洞北申建171洋房  涉新界東北新發展區恐存變數
因應地利優勢,發展商喜好在新界東北和西北興建低密度住宅群,吸引內地客入市;建生國際(224)旗下基金牽頭財團近日向城規會申請,把旗下位於古洞北的一幅綜合發展區用地發展為住宅區,提供171幢洋房;不過,用地落入政府古洞北新發展區範圍內,未來用地或被政府強制收回作其他發展,令項目發展增添不明朗因素。

http://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/A_NE-KTN_159.html
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無可能知的,都是靠估
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謝湯兄, Louis兄
我再觀察一下先
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泰國呢排示威, 暫時未影響到旅遊, 但持續落去會唔會影響聯營酒店呢?
~qt
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Louis
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泰國示威是持久的,永遠存在???smiley


為何泰國再現政治危機?農村城市互相角力, 民主政治缺乏妥協!

針對泰國總理英祿的示威者昨天無視政府警告,繼續在曼谷包圍4個政府部門,試圖令政府癱瘓。隨反對派的抗議示威活動不斷升級,包括號召全國起義,進一步控制所有政府辦公室,英祿這一位泰國歷史上首位女總理下台的壓力也正日漸加深。

民主政治缺乏妥協

泰國這次之所以出現3年來最大規模的示威遊行,與一個月前的「特赦法案」風波不無關係。根據該份特赦法案草案規定,從2006年至今參與軍事政變及政治集會的罪犯將會獲得赦免,其中包括英祿的哥哥、前總理他信,結果觸發反對派強烈不滿。英祿政府之後雖然宣布放棄推動特赦法案通過,但反對派依然不買帳,要求英祿下台。泰國政治衝突不斷的現象,難免令人產生疑問:為何民主制度在泰國一直未能發揮政治穩定器的作用,反而造成了不斷的政治動盪?

仔細分析的話,箇中原因與泰國民主政治文化缺乏政治妥協不無有關。所謂政治妥協,是指各政黨參加民主選舉,並對選舉結果予以承認。但泰國的情況卻剛好相反。選舉失敗的各個政黨往往不願等待下一個選舉周期的到來,就意圖竭盡全力推翻獲勝黨派組建的政府;勝出的政黨往往也致力於壓制反對黨派,從而出現黨派互相殘殺的混亂局面。

農村城市互相角力

更要命地是,泰國政治分化也表現在經濟地位差距方面。20世紀六七十年代以來,泰國經濟急速發展,但南部、北部和東北地區經濟發展水準嚴重落後於曼谷地區和中部地區。城鄉差距、地區差距日益明顯。這也就意味如果採取全民直選的方式,誰贏得了最多人口的農村地區支持,誰就將贏得選舉。

泰國的政治由此也陷入了兩難困境。一方面,在一人一票的選舉制度之下,代表農村地區利益的親他信政黨必然獲得選舉勝利,但一向反他信的政黨又得到了城市精英支持,他們往往會對親他信的執政黨奮力抵抗,結果民選政府始終無法全面代表社會各層利益。這就形成了泰國奇特的政治現象:農村選出政府,城市推翻政府。
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Louis149樓提及
泰國示威是持久的,永遠存在???smiley


好難講, 記得呢幾年喎, 紅衫軍同黃衫軍係卡甩卡甩咁出場, 你話係咪持久?
~qt
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