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配售上實環境股
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盈利降61%,至2.3億,重債
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買左個商城51%股權,剩低南豐食
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http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150112/news/ec_ecj1.htm



上實城開力拓商業地產


2015年1月12日





【明報專訊】內房股上實城開(0563)近年資源配置頻繁,先有出讓上海市中心黃金地段徐家匯地皮予新地(0016),換得4塊沿黃浦江地皮,以及與本港南豐合營上海世貿商城;一個月前又向遠洋地產(3377)悉售天津項目。上實城開董事長倪建達日前接受專訪時透露,今年會重點發展回報潛力更大的項目,做到化量為質,將資源集中於上海及周邊,以發揮公司與地方政府有良好了解的優勢。


「今年會繼續將閒置資源發掘出來作整合,例如一些項目,可以股權交易方式和其他企業合作,以專注各自專長」,倪建達以去年中與南豐合作的上海世貿商城便是一例。目前該項目管理交接平穩,下一步上實城開會手提升現有租戶結構及評估商城改造的方案,以提高檔次水平,引入承租力較佳租戶去增加租金收入,「一定能夠達到每日每平方米5.5元的目標水平,甚至更佳。」

另一方面,今年公司另一重點工作是徐匯濱江城開中心,該項目剛剛動工,位處黃浦江西岸南延伸段,地面建築面積28.46萬平方米,將開發成辦公室及商業中心,部分留作文化建築。該地皮正是公司以出讓徐家匯地皮所交換得來的。

「不是轉型是用兩條腿走路」

退出住宅項目而投向商業地產,令人疑問上實城開是否意在轉型,倪建達卻不同意,「不是轉型,而是增加一個穩定回報渠道」。他稱,公司的住宅開發業務成熟,現在是多一點發展城市綜合體項目,是「兩條腿走路」:「我們是以住宅為主,綜合體為輔去調整」。

倪建達又指出,過往住宅項目從買地到賣樓,投資年期長,融資周轉單一靠貸款,現在增加城市綜合體這類商業項目,可以與其他企業合作,既能各展所長,亦可嘗試不同的金融合作方式,對公司資金運用及加快回報等都有正面作用。
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2015-02-09 HJ

上實城開換領導 釋放價值追落後















上實城開(00563)主席及執行董事倪建達於2月2日辭職,即日生效,理由為個人。空缺由副主席接任主席,同時兼任總裁及執行董事。如此重要職位的辭職,即日生效較為少見。當日低位為1.21元,是2013年以來低位,消息公布後股價轉升,反映市場對人事變動的觀感。

主席及執行董事是企業經營的領導者,除重要事項由董事會議決外,掌管企業一切事務,其表現反映於業績及股價。經過一段時期的考驗,作出人事變動,是積極性的安排,估計母公司會重整管理層,新掌舵人將積極推動公司釋放價值。從過去的表現,業績在反覆,股價也在反覆下滑。企業的股價當與業績有關,掌舵人的處事方式影響業績,也影響股價,使應有價值未獲反映。去年中上實城開每股賬面資產值2.54 元,相對於股價1.27 元,P/B 只是0.476 倍,與其他同業比較,明顯落後。

P/B不足0.5倍遜同業

P/B的高低受多項因素左右,股東背景是其一,業績是其二,還有便是發展趨勢,上實城開是大國企上海實業(00363)之下,至少不必擔心財務問題,已佔優勢,但業績未能配合,去年中仍錄得虧損,使其優勢未獲反映。儘管內房股慣常有P/B較低的例子,但作為國企內房,通常有較高P/B,中國海外(00688)P/B約1.79倍,華潤置地(01109)P/B約1.41倍,甚至中海外附屬的中海宏洋(00081)P/B也有0.83倍,而上實城開只是0.476 倍,實在相差太大,其實每股2.54元只是賬面值,如計及地價成本之低,資產升值應以倍計。

上實城開去年聯同南豐購得上海世貿商城,為中國首個永久性國際商貿城。由常年展覽中心、上海世貿展銷及上海世貿大廈三大主體建築物組成,以45億元購入,相當於每平方米面積約1.6萬元,而鄰近平均價約3.7 萬元。能以低價收購,是經營保守,預期稍作改造及重組租戶組合後,每日每米租金可由3元升至5.5元,升幅達80% 以上,收益率頗高,完成改造後,物業價值將升近倍。

上實城開於徐家地皮受地鐵規劃影響,多年未能發展,過去成本僅57 億元,去年與當地政府協議,將徐家地皮換得黃浦江的濱江地皮四塊,可建面積28萬方米,以原來成本計每米只是稍高於2萬元,預計完成後每米可售8萬元,這一地盤可升值一倍以上。

最近將位於天津的地皮權益以4.6億元出售,獲利43%,策略安排是重新集中於上海及鄰近的發展,出售天津地皮是策略一部分,同樣反映其地價成本之低。

地皮成本低 升值潛力高

去年中上實城開的存貨達329億元,不計透過聯營公司擁有,但潛在升值能力,只待發展及出售。上實城開的資產值甚高,可以肯定。作為發展商,如出售地皮只是策略的調整,應以發展出售為主,才能獲致較佳利潤,其升值遲早也可反映於業績。

前任主席曾表示,將投資及發展比例由一比九,於3 年內調整為三比七,使租金收入由2.5 億元增至5 年後約10 億元,目標是增加穩定收入。不論地皮興建物業收租或發展出售,均可令潛力得以發揮,售樓可直接套現反映資產價值,作為投資物業亦可按公平值變動是獲得反映,如何反映不是問題,主要在於發展速度。

地皮只能存在潛力,變成物業後,潛力才能得以發揮。時間就是金錢,上實城開的土地儲備約750萬平方米,能貨如輪轉,潛力便可發揮,坊間對此股的評價甚高,且認為其每股資產應在10 元以上,是全面估值計,則股價只是估值的12%,當然,股價難以全面反映估值;但若經營理想,至少可反映賬面資產值,較保守計,可反映估值30%。

相信上實城開已深知股價未能反映資產的問題,人事變動是期望扭轉劣勢,近日股價已從低位回升,但升幅不大,依然是極低水平,值得注意是新掌舵人接手的策略安排;如經營理想,其潛在優勢將可發揮。

戴兆

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配新股買資產
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2015-05-05 HJ
上實急升後 期望已不高   

沉悶多年的上海實業(00363),終於在改革消息下一度急升36%,美中不足的是仍未升至2010年的股價水平,同是大紅籌的北京控股(00392),股價早已創新高了。兩股早已重組,但股價的表現,反映重組時選擇業務的重要性。

上實業務為基建、房地產及消費品,去年盈利30.69億元,按年增長13.6%,每股盈利2.83元,已派中期息45仙,將派末期息45仙,全年共90仙,較上年度增長3.4%,每股資產淨值32.8元,增長1.6%。公司各類業務的盈利,以未算總部支出的淨利,基建為11.4億元,佔33.2%,上升12.3%,房地產12.09億元,佔35.3%,上升63.8%,消費品貢獻10.79億元,佔31.5%,上升7.7%。

基建業務以收費公路為主,受稅務優惠屆滿影響,三條高速公路的淨利潤下跌1%,至8.59億元。整體的表現,是車流量升7.1%,通行費收入只升2.3%,反映貨車佔比下降,短途客車比例上升,影響收益;基建的其他業務包括水務及邊疆業務。

水務分別由上實環境及中環水務經營。上實環境去年業績增長達74.8%,至2.62億元人民幣,此為一體化企業,包括股權投資及特許經營權,位於黑龍江、大連灣、武漢、銀川及東莞等地,最近以15.48億元收購復旦水務,經營上海、江蘇、浙江及廣東10個污水處理項目。中環水務去年盈利增長39.5%,至7843萬元,經營自來水廠及污水處理廠,去年亦與湘潭市合組公司,經營供水。房地產由上實城開(00563)及上實發展經營,前者已將資源聚集於長三角地區及沿海城市,並與本港南豐合作收購上海世貿商城,近期持續出售非核心地區土地。上實發展去年出售上海青浦區E地塊,獲利11.91億元,去年簽約出售物業金額38.8億元人民幣,面積達25.4萬平方米。

上實去年的增長,主要來自出售土地,實際售樓平平,去年的投資物業公平值只增292萬元,還為出售物業作出減值1.6億元,中國房地產的市場變動難測,願意作出減值,以優化資產,而出售土地是有效盤活資產及釋放價值。房地產為主業,亦難以輕易改變,是牽制上實業績的因素,未來或有反覆。

基建業務的水務,去年有相當發展,今年續有發展,值得留意的是,上實環境去年於新加坡兩次配售,集資約26億元,雖然去年底總借貸445億元,增加17.7%,而總借貸權益比已達34%。上實對財務已作出適當安排,最近以13.3億元收購復旦水務,其中大部分發行上實環境新股支付。

為集資不惜攤薄附屬持股

最新的發展,上實發展收購上投控股100%及上海龍創61.48%,代價46.3億元,另一方面,上實發展則發行新股集資約75億元,部分用於收購,其餘用於開發用途,一舉兩得,但上實所佔上實發展的股權已由63.65%攤薄至43.2%,而所佔上實環境的股權則由2013年底的46.72%降至35.99%,仍將視作附屬公司看待,反映上實利用上實發展及上實環境的集資能力,不惜攤薄股權,以達發展目標。

上投控股及上海龍創為房地產公司,已獲保證盈利,而上實環境的發展看來較佳,預期增長較速,但所佔整體業績比例低。上實的房地產及消費品業務評價較低,拖低整體股價。公司現價31.7元,P/E11.2倍,息率2.84%,已包括非經常性收益。經最近的活動,估計有利於股價發展,交投將較活躍,而股價上升後,期望已不高。

#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 上實急升後 期望已不高
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路透基點:上海實業控股尋求30億港元再融資--TRLPC

路透香港5月27日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士指出,上海實業控股尋求進行30億港元(3.87億美元)的再融資。

消息人士稱,這一自行安排的子彈式貸款包括一筆三年期貸款和一筆五年期貸款。

一位消息人士稱,這一貸款的結構和定價與2014年4月獲得的40億港元銀團貸款相似,只是這次再融資可能將透過俱樂部貸款形式獲得。

2014年融資的借款方為上海實業控股有限公司旗下的SIHL Finance Ltd,擔保方為上海實業控股。

2014年貸款平分為三年期及五年期兩部分,三年期利率為香港銀行同業拆息(Hibor)加碼130個基點,五年期為加碼160個基點。 (完)
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路透基點:上實控股30億港元再融資吸引11家銀行參貸--TRLPC

路透香港7月10日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,中資紅籌股企業上海實業控股(簡稱上實控股)30億港元(3.87億美元)的再融資已吸引11家貸款行。

  消息人士稱,這一自行安排的子彈式貸款為五年期貸款。 此前的安排包括一筆三年期貸款和一筆五年期貸款。

  中國農業銀行、中銀香港、恆生銀行和三井住友銀行各承貸4億港元;三菱東京日聯銀行、法國巴黎銀行、星展銀行、匯豐銀行、瑞穗銀行、
南洋商業銀行和大華銀行各承貸2億港元。
  
  上實控股為擔保人,旗下全資子公司SIHL Finance為藉款人。
  
  稍早時候一位消息人士稱,這一貸款定價與2014年4月獲得的40億港元銀團貸款相似。
  
   2014年貸款平分為三年期及五年期兩部分,三年期利率為香港銀行同業拆息(Hibor)加碼130個基點,五年期為加碼160個基點。
  
  當時承貸銀行獲得最高混合綜合收益170個基點,三年期部分獲75個基點的費用,五年期部分獲125個基點費用。 (完)
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2015-09-16 HJ
內房無起色 上實難大升   

上海實業(00363)上半年淨利潤下跌29.5%, 據解釋扣除不可比因素,淨利潤上升1.8%,但中期息則跌20%,反映對下半年並無信心。

上半年上實盈利13.73億港元,按年跌29.5%, 最大的分別,是去年出售一物業公司獲利17.16億元,今年只有同類貢獻4.52億元,其他不可比因素不明,淨利潤既增1.8%,為何中期息由45仙減至36仙。去年同期,股息由42仙增至45仙,但末期息則維持不變,一般以為中期息可加7%,末期息亦應有增加。

減派中期息看淡前景

現在減中期息20%,末期息將會如何,從去年股息政策的變動看,估計末期息頗難根據,說不定看股價而派息。

上實的盈利來源,包括基建、地產及消費品,但亦包括淨投資收入6億元,而且增長達90%。資料顯示,包括投資的股息收入2.19億元(上年同期176萬元),以及利息收入2.9億元,減少2%。賬項中的投資賬面值為17.56億元,未有說明,但較上年增加17%。兩年股息收入相關甚大,原因不明。利息收入減少,是現金及存款減少4.6%,估計亦與利率下跌有關,該等存款及現金共251億元,其中包括中港股票短期投資6.3億元。現金及存款主要為人民幣,上半年淨滙兌虧損895萬元,上年虧損1.3億元。6月底借貸總額477億元,增17%,財務費用8.06億元,增長31.3%,利率下跌而支出增加,或是融資調動與費用影響。上實一直是大存大貸,淨借貸226億元,淨財務支出5.16億元,相信涉及財技。

三大業務的盈利,基建設施貢獻5.75億元,上升2.6%,佔40.6%。房地產盈利3.27億元,跌69.5%,佔23.1%。消費品貢獻5.14億元,增長6.4%,僅36.3%,未攤分費用為4259萬元,減少74.6%。

基建業務包括高速公路、水務及光伏發電。三條位於上海的京滬高速、滬昆高速及滬渝高速,期內車流量增長7.5%,而貨客車比例變動,通行費收入增長3.48%,淨利潤4.53億元,增長1.8%。水務以上實環境為主力,於新加坡上市,期內收購復旦水務,亦收購南方水務股權至91.2%,期內亦收購銀川污水廠第五廠TOT特許權,亦中標惠州、武漢及大連三個污水處理BOT項目,旗下的中環水務亦增加多個項目。透過聯號投資於6個光伏發電站共320兆瓦,已實現併網發電,營運良好。

房地產期內致力於收購及整頓,增發上實發展股份集資60億元人民幣,引入機構性投資者,並增購土地資源及物業管理權。上實城開亦修正策略持續發展。整體而言,銷售額下跌,經營業績由盈轉虧, 出售燕郊項目帶來利潤,房地產業務才能維持利潤。

消費品業務包括煙草及印務,煙草營業額減少2.1%,淨利潤增1.2%至4.54億元。印務已拓展至包裝及紙漿模塑業務,營業收入上升7.5%,淨利潤增長76.5%至6648萬元,主要受惠於理財收益及滙兌損失減少。

上實以房地產為主,但不計出售項目,已現虧損,期內貢獻最多的是基建設施,高速公路只有自然增長。至於水務,期內活動雖多,實際貢獻只是6.22億元,可說雷聲大雨點小,且已包括光伏發電,規模不大,亦透過聯營公司持股,貢獻更低。現時只在尋求發展,將成為新增長點之說,需要保留。煙草業前景已受限制,印務的發展,已反映管理層的努力。

期內上實盈利13.73億元,扣除出售項目利潤4.52億元,實際是9.21億元,未計入稅項調整。而淨投資收入及其他收入已是9億元,此等收入已分列於各項業務中,其業務盈利應再折扣,總之業績令人失望,主要是房地產業務的影響,報告稱將加快項目開發,這是上實的弱點,宜加速改善。

去年底股價22.8元,4月升至32.35元,近期低位跌至17.54元,波動甚大。論資產,每股為33.96元,現價17.98元,折讓是47%,也是對股價的最大支持。內地房地產不旺,上實股價難升。

#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 內房無起色 上實難大升
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目前的困難時期不會很長!
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公司沒有造血能力,不明不知道為何低估
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有人高價買563珠海淇澳島項目
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何車500:上實見7年新低



http://charts.aastocks.com/servl ... ara2=0&ref1para3=0&

上海實業(363)昨日最低16.14元,見2008年12月(當年金融海嘯後兩個月)低位。紅指亦不見得太好,現水平較當時只高出一成。但與海嘯價相比,上實則高出八成,而紅指只高出四成半。

1)上實見證大紅籌的狂飈暴跌,1996年中以7.28元招股,15個月後飇上59.25元,升幅7.1倍,此刻PE46倍,PB5.3倍(若然盈利與資產變化不大,PE回到正常的9倍,或PB回到正常的1倍,代表股價要瀉八成)。現價16.40元,較回歸年高價大跌七成二。以不切實際的高估值價格買股票,付出了高代價。回歸年高位至今,恒指升13%,紅指則大跌48%,反映當年紅籌炒得非常過火位。

2)2015年上半年,上實純利13.73億元,按年倒退30%,倒退主要因為2014年同期有出售物業盈利11.91億元。現價往績PE5.8倍,彭博綜合券商預測,2015年6.6倍,2016年6.1倍,過去7年平均為11.5倍。

3)上實2016年預期PB僅0.44倍,創歷史新低,過去7年平均為0.99倍。

★紅籌國企沽壓沉重,上實跌至逾6年低位,難保證不會續尋底,若不怕可能先吃眼前虧者,可考慮分段收集。

何車
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盈利降3%,至8.7億,重債
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何車500:上實發生甚麼事



1997年以60元買入上海實業(363),至今仍慘蝕77%。這曾獲董建華讚許的當紅大紅籌,究竟發生甚麼慘事?

1)去年上實純利27.7億元,由2010年頂峯52億元大幅回落,但仍較97年的10.16億元大增173%;股價傾頹,最大致命傷是當時稱為窗口股的上實,先行瘋狂,96年上市,一年後飆724%,由招股價7.28元狂升至60元,當年至今未嘗供、送股、拆細供股,維持當年60元。若無當年瘋狂,後來就不會幾乎滅亡。

2)瘋狂時上實PE高至57倍,PB5倍。假設有股票估值如此,而瘋狂過後,PE跌至較正常的8-9倍,PB跌至1倍,已代表股價大瀉八成,如此簡單。

3)去年上實營業額196.93億元,跌8%,純利27.7億元,跌10.5%。業績倒退,因為缺乏上年出售上海青浦地皮利潤。現價17.46元,往績PE6.2倍。彭博綜合預測,今年PE6.9倍,較七年平均11.7倍折讓逾四成,預期PB0.47倍,較七年平均0.99倍折讓。

4)上實是上實城開(563)及上實發展的控股股東,前者往績PE13.6倍,PB0.56倍,後者PE22.8倍,PB2.5倍。

★上實價太殘,PB0.7倍,已值26元,上升空間49%。
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他d業務做唔到價值
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盈利增25%,至2.6億,重債
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563 buy project
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母公司把杭州灣大橋注入
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揚名收購事項
茲提述本公司日期為二零一六年十月十八日及二零一六年十月二十四日有關本集團收購龍
江環保約 47.8906%股權(即第一次收購事項)及 5.0000%股權(即第二次收購事項)(即
統稱先前收購事項)的公告。
於二零一七年二月二十八日,信遠投資(為本公司附屬公司及作為買方)與揚名(作為賣
方)訂立揚名股份轉讓協議,據此,信遠投資已有條件同意按照揚名股份轉讓協議的條款
及條件收購揚名待售股份及待售貸款,代價為人民幣 96,000,000 元。
於本公告日期,先前收購事項已完成。於本公告日期,本集團持有龍江環保 95.0000%股
權。待揚名收購事項完成後,本公司將持有龍江環保合共 98.7500%股權,目標集團各成員
公司將仍然為本公司的附屬公司。
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