本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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823

負債情況良好,增長好快
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策略及展望
管理人相信,現有物業組合存在進一步的改善空間,故將繼續執行其資產管理策略,以提升商戶
組合、爭取更高租金回報、提高租用率及提供更優質服務。資產提升項目的策略獲得成功實施所
帶來的不僅為資產提升項目完成後隨即產生的理想投資回報,亦繼續提供長期可持續的增長。升
級後的物業提供更優越的購物環境,並以此吸引新租戶,而新租戶既拓寬了對消費者的吸引力,
亦產生較高的客流量,從而為其他租戶創造更好的經營環境。管理人正在對多項物業進行可行性
研究,並於不久將來推出更多規模不等的資產提升項目。
管理人於2011 年6 月公布領匯進行的首項收購,而南豐廣場在2011 年7 月完成收購後已順利納入
領匯的物業組合內。管理人相信,其資產管理能力足以為第三方資產創造價值,並將繼續在本地
零售範疇尋求適合收購機會,以體現其優勢。該等收購將與現有的物業組合相輔相成,並提高領
匯未來發展的競爭力。領匯擁有穩健的財務狀況及充裕的融資能力,為日後的收購提供資金。
本財政年度上半年零售業強勁的銷售額顯示本地零售市場暢旺。雖然近期零售業的銷售額增長部
分是由大量湧入的遊客所帶動,但本地消費亦在持續上升,表明私人消費亦錄得穩健增長。由於
本財政年度餘下期間內將須續期的租約略高於平均數量,領匯的物業組合應可從零售消費上升的
趨勢中受益。
在零售市場暢旺,續租租金上調,以及完成資產提升項目後帶來的更高回報所支撑下,管理人預
期領匯可在本財政年度下半年繼續實現租金增長。由於通脹壓力升溫,成本管理將是未來的一大
挑戰,並將影響我們的大部分成本項目。管理人仍具有信心,領匯將於全年度內取得持續穩定的
增長。
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237樓提及
One point that I do not understand is that the rental of 778 has increased around 1x%.
But why the distribution only increases around 5%?


因為為保持利息支出穩定要做掉期...所以就今次此項變動影響派息
(f) 該款項涉及由於重新計量基本型利率掉期產生的收益╱虧損,於2011年9月30日該款項並無指定以對沖會計法列賬。
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置富產業信託(00778)公布,擬以19億元收購荃灣麗城花園物業及北角和富中心物業。

麗城花園物業及和富中心物業的收購價分別為12.5億及6.5億元,均低於其獨立估值。根據獨立物業估值師萊坊測計師行估值報告,於2011年9月30日,麗城花園物業的評估值為13億元,預期淨物業回報率為5.2%;而和富中心物業的評估值則為6.8億元,預計淨物業回報率為4.8%。

趙國雄預料,收購後公司的負債比率將增至26.3%

置富產業主席趙國雄表示,兩個物業租金回報率,分別達百分之5.2及4.8,較現時公司平均物業回報率百分之4.6高。如果參考今年上半年財務資料,收購後每個基金單位可分派的錢,會增加百分之六,達到13.66仙。

http://www.fortunereit.com/uploa ... ase%20C%20FINAL.pdf
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青姐成日擺人上檯....

收購事項對截至2010 年12 月31 日止財政年度的每基金單位分派的備考財務影響如下,猶如置富
產業信託於2010 年1 月1 日已購買新物業,並直至2010 年12 月31 日一直持有及經營新物業:
於收購事項前 於收購事項後
分派收入(千港元) 406,487(1) 430,265
已發行及將發行的基金單位(千) 1,671,600(2) 1,678,499(3)
每基金單位分派(港仙) 24.35(4) 25.63(5)

附註:
(1) 基於置富產業信託截至2010 年12 月31 日止財政年度的經審核財務報表。
(2) 於2010 年12 月31 日的已發行及可予發行的基金單位數目。
(3) 包括(i) 發行作收購費用基金單位的約5,300,000 個新基金單位;及(ii) 發行作新物業截至2010 年12 月31 日止財
政年度的部份管理人管理費用的約1,600,000 個新基金單位,兩次發行的假設發行價均為每個基金單位3.58 港
元;
(4) 置富產業信託由2010 年1 月1 日至2010 年12 月31 日期間的實際每基金單位分派。
(5) 根據截至2010 年12 月31 日止財政年度置富產業信託、目標公司、喬星由少數股東股份代表的部份、麗城花園
(餘下部分)控股公司及和富中心控股公司(統稱「經擴大集團」)的可分派收入除以於2010 年12 月31 日經擴大集
團的已發行及可發行股份數目計算。
(ii) 於2010 年12 月31 日
備考每基金單位資產淨值
收購事項對於2010 年12 月31 日的每基金單位資產淨值(「資產淨值」)的備考財務影響如下,猶如
置富產業信託於2010 年12 月31 日已購買新物業:
於收購事項前 於收購事項後(1)
資產淨值(千港元) 10,333,688(2) 10,303,688(3)
已發行及將發行的基金單位(千) 1,671,600 1,676,907(4)
每基金單位資產淨值(港元) 6.18 6.14
(1) 經擴大集團的財務狀況乃基於:(a) 置富產業信託、目標公司及喬星由少數股東股份代表的部分於2010 年12 月
31日的經審核財務狀況;及(b) 假設收購麗城花園(餘下部分)物業及和富中心物業已於2010年12月31日完成。
(2) 基於截至2010 年12 月31 日止財政年度的經審核財務報表。
(3) 資產淨值下跌乃由於收購事項的相關成本所致,包括印花稅、諮詢費用、專業費用及開支(估計為30,000,000港
元,將以現金支付)。
(4) 包括發行作收購費用基金單位的約5,300,000 個新基金單位,假設發行價為每個基金單位3.58 港元。

全部用現金畀
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Should increase the yield a bit anyway
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多4%...
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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=66336
文章由 Dr.Hunter » 週三 1月 4日, 2012年 4:39 pm
邊隻好啲?下跌空間細啲?息好啲?短期圖睇好似778好小小。有冇師兄跟開?

2012要搵的穩鎮收息股收集。

thanks in advance,

hunter

文章由 ezone2k » 週三 1月 4日, 2012年 4:47 pm
1間姓羅, 另1間姓李

羅生個間專玩財技..
李生個間專食集團唔要的2,3線商場仔...

玩唔個....

玩的大路6, 823野好的...
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REIT傍身 穩收息博賺價

撰文:林瑞芬
欄名:股海導航

求穩陣可考慮置富

筆者認為,在目前前路茫然之下,也可以揀選REIT傍吓身,先可保證地賺取股息,再求保值。最主要是租金收入算是較穩定,加上,如派息率高,在短期因股價波動可能出現的帳面損失時,有些甜頭可言。其中,置富產業信託(00778)最近剛公布收購了母公司長實(00001)2項物業作收租,依置富一路強於透過翻新商場、改變租戶組合來升值資產及提升租金回報率的能力,不難預計今年利潤可保持穩定增長,有穩定的盈利增長,在REIT至少派盈利的9成作股息下,股息收入保證便能看得通。置富的總收益、淨收入及可分派收入已連續8年錄得增長,有往績可依。

置富預測息率近7厘

今次置富收購計有2個商場,分別為「麗城花園」商場,可出租總面積27.69萬平方呎,出租率98.7%,而「和富中心」商場出租面積18萬平方呎,出租率92.3%。是次收購將令置富的可出租總面積增加23%,並會為基金單位持有人帶來利益。根據截至2012年6月底止6個月的備考財務資料,已擴大物業組合的每基金單位分派將為13.66仙,比擴大組合前的每基金單位分派12.80仙,上升6.7%。今次收購的2個項目回報率分別為5.2%及4.8%,相信經置富調整租戶組合後,將進一步提升;置富今次收購將以可動用銀行融資及內部產生的資金支付。置富將有效運用現有的9.7億元低息循環信貸融資,年利率為拆息(H)加0.91厘;新融資的14億元則以H加2厘的年利率計息。相信美國今年至明年都維持低息,以H不足1厘計算,H加2厘的借貸成本也不逾3厘,但收購的租金回報率平均近5厘,相信之後還有所提升,借貸收購有助基金持有人的回報率提升。據彭博綜合預測,置富2011年每股股息為0.26元,2012年則達0.271元,以現價3.79元計算,預測息率約6.86厘及7.15厘。與龍頭領匯(00823)比較,其2012年3月底止預測息率僅約4.5厘,而領匯股價已連升3年,預計再上升空間有限,相對置富細細粒容易食。

總評分: 5
紀錄: | greatsoup38: GJ x 5 (405仲平笑大人個口)
2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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人地昨日做show知唔知?
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http://money18.on.cc/finnews/rel ... =exp_20120109224328

越秀(00123)與國壽信託等簽定向發債合同
【22:43】2012年01月09日  

【on.cc專訊】越秀地產(00123)、越秀交通(01052)和越秀房託(00405)控股公司香港越企宣布,已於去年12月28日,與中國人壽信託及野村國際(香港),就所有條款達成協議,正式簽署定向發債合同,發行為期八年,票面息率為6.4%的中長期公司債券,定向發債融資為10億港元。
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http://www.hket.com/eti/article/ ... -905784?section=015

置富產業信託 收購提升收入
撰文:林瑤婷
欄名:公司專訪

以屋邨商場為主的房地產信託基金(REIT)置富產業信託(00778),早前公布擬以19億元收購荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業,今期請來趙國雄女兒、置富副行政總裁趙宇為大家深入分析收購項目及行業前景。

趙宇指出︰「收購為公司的重要策略,主要目標是私人屋苑商場,收購哪兒的項目主要看回報,未來的重點仍在香港,但內地若有吸引的項目亦都會看。公司過往每一至兩年,都會做些收購。」

「今次擬收購的麗城花園規模與公司旗下其他商場相若,公司在荃灣區另外亦有3個商場,在該區經營多年,較熟悉,相信麗城會有很大的發展潛力。麗城於89至90年落成,20年來都未做過大型的翻新工程,而且該處是沿青山公路出來的必經之路,沒有其他大型商場,目前商戶多是服務貿易業,若未來可引入吸引的零售商戶進駐,將可提升租金,收購後擬分三期進行資產提值,每期將投入約2,000萬元。麗城花園一年租金收入約5,200萬元,物業回報率達5.2%。」

「至於和富中心,則為公司第一個港島物業,目前主要租戶為補習社及超級市場,相信有潛力可增加收入,因為在整個北角區,有兩大地皮在和富的兩邊,包括油街及北角邨,未來幾年北角區人口將有很大的變化,未來和富中心將主要以服務附近的居民為主,會因應人口變化而轉變。和富中心一年租金收入約2,800萬元,物業回報率達4.8%。」

她指出,「該兩個項目現時呎租約20元水平,相對公司整體平均呎租達30元水平,有很好的增長潛力。」

至於收購的支付方式,她指出︰「是次收購的19億元不用公司內部現金,會以11億元新造的H+200點子有期貸款支付,餘下部分將以可動用而未動用的9.7億元循環貸款中提取,該部分息率為H+91點子。收購後負債比率預期只由去年9月底的20.1%,增至26.3%,相對仍低,這與香港REIT守則容許的45%上限(新加坡REIT守則為60%),仍有很大空間。」未來若有收購,支付方式則要比較債務融資與股權融資的成本,現時前者較底,故是次收購以債務融資支付。

對於零售業的前景,她表示,「看法頗正面,尤其是我們這類的商場。就算是03年的SARS、08年的金融海嘯,仍可一直保持加租。旗下商場主要是以超市、個人護理為主,無論市好或不好,都要幫襯。若市不好,反而多了人幫襯快餐店,對我們有利。至於去年第四季,續租租金加幅預期少於10%。」

收購完成後將令置富旗下商場總數增至16個(詳見表二),她相信,這14個物業仍有增長潛力,無考慮出售,而且REIT守則要求買入的物業最少需持有2年才可出售,而公司於03在新加坡上市,去年才來香港上市,故要由香港上市日重新計起,未能出售。
2011-2013將會是2008-2010的翻版 ~david395
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這與香港REIT守則容許的45%上限(新加坡REIT守則為60%),仍有很大空間。」未來若有收購,支付方式則要比較債務融資與股權融資的成本,現時前者較底,故是次收購以債務融資支付。

之前有D記者35%,公函又有差不多一段,其實大家都對的
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20111229015_C.pdf
於收購事項完成後,置富產業信託的資產負債比率╱總槓桿比率將約為26.3%45。管理人相信,根據目前市況,該水平為審慎並且無超過適用法規46 項下的借款限額,目前的借款限額為:(a)35% 的總槓桿比率;及(b)45% 的資產負債比率。

其實新加坡的法例列明:
http://www.mas.gov.sg/resource/l ... ode_11_Nov_2009.pdf
9.2 The total borrowings and deferred payments15 (together the “aggregate leverage”) of a property fund should not exceed 35% of the fund's deposited property. The aggregate leverage of a property fund may exceed 35% of the fund’s deposited property (up to a maximum of 60%) only if a credit rating of the property fund from Fitch Inc., Moody’s or Standard and Poor’s is obtained and disclosed to the public. The property fund should continue to maintain and disclose a credit rating so long as its aggregate leverage exceeds 35% of the fund’s deposited property.

所以只要做了向三大做了評級,並公佈,就可以做到60%,不受35%所限,記者做功課不如小心D。

香港就是這個:
http://www.sfc.hk/sfcRegulatoryH ... eServlet?docno=H586
借入款項的限制
7.9 該計劃可以為投資的融資或營運的目的,直接或透過其特別目的投資工具借入款項,但無論在任何時候,借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的45%。計劃可以將資產抵押作為借入款項的抵押品。該計劃必須在銷售文件內披露其借款政策,包括最高借款額以及計算有關限額的基礎。

http://www.investopedia.com/term ... o.asp#axzz1jdOXoyvp
Investopedia explains 'Gearing Ratio'
The higher a company's degree of leverage, the more the company is considered risky. As for most ratios, an acceptable level is determined by its comparison to ratios of companies in the same industry. The best known examples of gearing ratios include the debt-to-equity ratio (total debt / total equity), times interest earned (EBIT / total interest), equity ratio (equity / assets), and debt ratio (total debt / total assets).
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不過你見到咁,相信35%應該是極限了
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251樓提及
246樓提及
人地昨日做show知唔知?


What do you mean?

Blow water meeting?


是啊,新聞發佈會
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Hi Soup,
Other than REIT, any good stock with high yeild worth consideration?
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253樓提及
Hi Soup,
Other than REIT, any good stock with high yeild worth consideration?


我買了金榜,你跟唔跟
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254樓提及
253樓提及
Hi Soup,
Other than REIT, any good stock with high yeild worth consideration?


我買了金榜,你跟唔跟


金榜都唔係reits...而且咩attract到你買??佢好細喎,而且業務唔係好穩陣呢
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255樓提及
254樓提及
253樓提及
Hi Soup,
Other than REIT, any good stock with high yeild worth consideration?


我買了金榜,你跟唔跟


金榜都唔係reits...而且咩attract到你買??佢好細喎,而且業務唔係好穩陣呢


業務其實還可以的,唔穩陣就一定是...但是今年利潤計埋特殊野一定好
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2011-1-16 iM
...
 「今次擬收購的麗城花園規模與公司旗下其他商場相若,公司在荃灣區另外亦有3個商場,在該區經營多年,較
熟悉,相信麗城會有很大的發展潛力。麗城於89至90年落成,20年來都未做過大型的翻新工程,而且該處是沿青山
公路出來的必經之路,沒有其他大型商場,目前商戶多是服務貿易業,若未來可引入吸引的零售商戶進駐,將可提
升租金,收購後擬分三期進行資產提值,每期將投入約2,000萬元。麗城花園一年租金收入約5,200萬元,物業回報
率達5.2%。」
  「至於和富中心,則為公司第一個港島物業,目前主要租戶為補習社及超級市場,相信有潛力可增加收入,因
為在整個北角區,有兩大地皮在和富的兩邊,包括油街及北角邨,未來幾年北角區人口將有很大的變化,未來和富
中心將主要以服務附近的居民為主,會因應人口變化而轉變。和富中心一年租金收入約2,800萬元,物業回報率達
4.8%。」
   她指出,「該兩個項目現時呎租約20元水平,相對公司整體平均呎租達30元水平,有很好的增長潛力。」
...
 對於零售業的前景,她表示,「看法頗正面,尤其是我們這類的商場。就算是03年的SARS、08年的金融海嘯
,仍可一直保持加租。旗下商場主要是以超市、個人護理為主,無論市好或不好,都要幫襯。若市不好,反而多了
人幫襯快餐店,對我們有利。至於去年第四季,續租租金加幅預期少於10%。」
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 而置富發掘商戶亦有其妙法,例如食肆便會先行試食,如早年引入季季紅酒家進駐其華都花園,至今生意一直
都很好,而季季紅藍地總店最近兩年更連續入選米芝蓮,證明置富揀商戶有一定的眼光。
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64樓提及
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置富調高商場租金 地產代理遭殃
馬鞍山舖王加租 5倍
2011年05月18日

最後原來真是超過40萬,確數我不太知道
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259樓提及
64樓提及
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置富調高商場租金 地產代理遭殃
馬鞍山舖王加租 5倍
2011年05月18日

最後原來真是超過40萬,確數我不太知道


坑口同馬鞍山都好似,都係大量既中價私人樓.

照坑口既情況睇...呢間鋪一定連租都交唔起
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260樓提及
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置富調高商場租金 地產代理遭殃
馬鞍山舖王加租 5倍
2011年05月18日

最後原來真是超過40萬,確數我不太知道


坑口同馬鞍山都好似,都係大量既中價私人樓.

照坑口既情況睇...呢間鋪一定連租都交唔起


他那些場大部分唔是長實就PK,不然就是銀行
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越秀地產未來將主力發展長期持有作為收租用途的核心投資物業,目前公司核心優質商業項目包括財富天地廣場及廣州國金中心等。集團投資者關係總監夏恒良表示:「公司將本着像廣州國金中心這類「大商業地產」來打造這些項目。因為這些新商業項目在體量和品質上都比非核心投資物業為高,預計回報會高得多。」至於部分回報率高於8%的項目,朱晨表示會考慮售予越秀房託。
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2012-02-11 iM
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業績看俏與置富的資產增值措施不無關係。置富第一城.樂薈於2010年9月完成翻新工程後,帶來22%的投資回報,收益顯著增加,使置富第一城的收入淨額按年升14.9%,帶動整體物業組合的收益增長。另外,置富第一城餘下的資產增值工程已於去年第三季展開,預期於今年底完成,目標投資回報為15%,預料此工程為置富的主要增長動力。

另外,由於馬鞍山廣場的租賃需求大,因此置富縮減馬鞍山廣場中,佔地5萬呎的酒樓面積,將商場重新布局,拆細出租,引入更多元化的零售種類。在有關工程完工前,所有商舖面積已成功預租,投資回報高達73%。此外,集團亦於紅磡置富都會的美食廣場附近增加零售面積,有助增加租務收入。

集團去年續租租金按年調升15.2%,當中以銷售日用品店舖租金加幅較溫和,但亦有高單位數字的租金加幅。置富屬下商場今年內有三成租約到期,副行政總裁趙宇預期今年續租租金平均升幅與去年相若,可保持雙位數,然而加幅會視乎個別行業而定,預計必需品商店的加租幅度將會較低。

置富去年集中於置富第一城.樂薈及馬鞍山廣場進行翻新工程,以及重整兩者的租賃及租戶結構,以推動收益增長;今年集團則重點翻新位於沙田的第一城中心及火炭的銀禧薈,渣打認為集團透過資產升值項目及有效的租賃及租戶重整策略,成功提高租金收入,具增長潛力。
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置富於去年底提出收購母公司長實的兩項商場物業,包括荃灣麗城花園及北角和富中心,涉資共19億元,預料整個收購計劃將於3月底前完成。兩商場可租用的面積合共45.7萬平方呎,是次收購將令置富的可出租總面積增加23%。高盛認為,是次收購可即時增加收益率,提升集團旗下物業組合估值12%,而租金收入更可增加14%。

目前麗城花園及和富中心商場平均呎租分別為19.5元及16.5元,遠低於置富旗下物業平均呎租32.2元,新項目租金增長潛力不俗。摩通預期集團會為兩個商場分期進行資產增值工程,以提高租務收入,工程完成後,意味着麗城花園及和富中心商場呎租分別有望提升65%及95%。

是次收購,置富未有動用集團現金,以純借貸進行收購,資金主要來自現有的循環信貸融資及新的低息借貸。摩通指,此舉可避免攤薄現有單位持有人的利益,而且借貸成本低,年利率僅2厘至3厘,而兩個項目的租金回報率約5%,完成收購後,置富更可賺取約2厘至3厘的息差。此外,雖然借貸收購使資產負債比率由 20.1%提升至26.3%,但遠較香港限額45%低,集團仍有條件物色私人屋苑商場作為收購目標。
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2012-2-13 iM
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  本港今年經濟料將放慢,不少企業盈利將受到拖累。然而,有一些公司相反在逆市受惠,泓富產業信託(00808)便是好例子。
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  全球受歐債問題困擾,環球經濟前景不明朗,削弱企業的擴張意慾,對核心區甲級寫字樓的需求因而下降。然而,並非每個商業區租金均有壓力,由於非核心商業區租金較核心區便宜,吸引核心區客遷往。

  「九龍東商廈的發展比預期快,2008年有大量新增供應,對租金帶來壓力,當時空置率有30%以上。但現時大部分供應已被吸納,不少更是跨國保險、貿易公司等,由外區搬入九龍東,搬入速度快,現在九龍東商廈的空置率降至僅7%至8%,泓富在九龍東持有3項物業,都受惠非核心化的趨勢。」她說。

  泓富在九龍東持有觀塘泓富廣場、觀塘創富中心,和新蒲崗新寶中心。特首早已提出將東九龍發展成另一個核心商業區,故積極發展基建配套及舊區重建,泓富從中受惠。

  除了九龍東,泓富在紅磡持有2項物業,分別是都會大廈以及海名軒,她說,紅磡的物業,都受惠政府的鐵路發展,和啟德發展。

  「展望今年非核心寫字樓租務,我們是樂觀的,預料租金可維持較高的水平,因為空置率低,不少租客是大型企業,續租的機會高,業主沒有減租壓力。」

租金升幅料10%至15%

  「我們採取短期租約政策,平均租期為2至3年,故今年需續租的租約比例高,有介乎40%至45%的樓面要續租,部分已經商談會續租的都有理想的租金升幅,而由於租約多於金融海嘯後簽訂,當時租金水平較低,故預期今年續租後的租金會有介乎10%至15%的升幅。」
...
施政報告推出「活化工廈」計劃,不少發展商已陸續就旗下工廈研究參與以增加物業價值,泓富亦不甘後人,積極參與「活化工廈」計劃,務求提升租金水平。

  黃麗虹表示,泓富已於去年底入紙申請,擬把觀塘泓富廣場由目前的I/O物業,轉為寫字樓︰「我們期望申請可於今年獲批,升格為寫字樓後,預料租金水平可有15%至20%的提升。」

  此外,泓富亦計劃明年把另一座I/O物業荔枝角潮流工貿中心,申請轉為寫字樓,明年該物業樓齡便到達15年,夠資格申請。

留意收購機會

  泓富一直都有尋找適當的收購目標,以壯大資產規模。「我們的收購目標是全幢物業,並能提供4厘至4.5厘租金回報率,可是目前不少寫字樓提供的回報率只3.5厘至4厘,跟我們的目標尚有距離。金額方面,我們會物色10億元以下的物業。」黃麗虹表示。
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