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陸振球﹕市場愈樂觀 樓價愈危 人氣: 102 回覆: 0


http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6631&issue=20170107


【明報專訊】去年11月政府推出新辣招稅後,中原樓價指數CCL繼續攀升了數星期至接近歷史高位,到了本周指數終於「亢龍有悔」,按周急跌1.08%並見5周新低,中原解釋是反映美國在12月中加息的影響,並認為CCL會在稍後重返歷史高位後企穩,先整固累積再升力量。

中國《易經》首卦亁卦有「亢龍有悔」一肴,與投資理論的「相反理論」頗有脗合之處,意思是當人人看好,頭腦發熱之時,往往隱藏殺機。以美股、美債和黃金為例,去年美國總統大選前,大多人都覺得若特朗普當選,美股必大瀉,資金會流向債巿和金巿避險;但巿場表現卻是剛剛相反,美股之後反創了新高,債息卻急升令債價大跌,而黃金也只升了數小時後就大插。

美債黃金應驗「相反理論」

好了,之後大部分投資者和投資顧問開始對美股極度看好,對黃金和債巿極度看淡,調查顯示極高比例的投資建議改為今年選買美股,建議買美債和黃金的比例偏低(圖1),近數天美股即「亢龍有悔」的出現調整,債息回軟(即債價回升),金價也大彈!

市民看好 樓價卻調整

其實,樓巿也往往一樣出現「相反理論」的現象。如花旗銀行委託香港大學社會研究中心進行的每季度向500名香港巿民進行抽樣訪問出的置業意向調查,日前公布最新結果,去年第四季認為未來12個月香港樓價會下跌的僅19%,為連續第三個季度下跌,相比2016年首季卻多達72%被訪者認為未來12個月樓價會下跌,但樓價偏偏在2016年首季完成調整後回升。

事實上,去年首季僅有9%被訪者認為未來12個月樓價會上升,到去年第四季卻有多達43%被訪者覺得未來12個月樓價會上升(見表)!

有趣的是,2015年第三季,看好未來12個月樓價會升的受訪者比例為多個季度高位,看跌比例則為多個季度低位,樓價指數隨即在2015年9月見頂而出現約13%的調整,當時樓價已出現了一次「亢龍有悔」,而最新調整又再顯示巿民對樓巿極度樂觀,會否歷史重演,大家可拭目以待。

前述中原解讀本周樓價出現明顯調整,主要反映美國12月加息的效應開始浮顯,而本周三公布的聯儲局議息聲明,顯示聯儲局官員熱烈討論特朗普上台對經濟的影響,預期國會若通過特朗普的刺激經濟及減稅方案,聯儲局可能被迫把利息升至超出預期,美元進一步飈升的可能性再次成為重要的風險因素。 聯儲局官員預期,與2015年和2016年每年加息1次的速度相比,預計2017年的加息速度將加快。

其實,大家隨了留意美息的變化,也應對近日人民幣的匯價和利率波動上心。

人幣匯價息率波動 山雨欲來

美元兌人民幣的離岸價日前直逼七算水平,隨之傳出阿爺推出要求中資機構強制結匯的消息,同一時間也出現人民幣挾息的現象,在周四的離岸人民幣拆息竟曾一度被挾高至110厘,亦因此出了大規模沽空人民幣斬倉的現象,以至人民幣離岸價在短短數天內竟可累升達2.3%,到了昨天拆息回落,離岸人民幣價格也急回。

人民幣離岸拆息高達110厘,雖然不可持久,卻也令人聯想起1997年亞洲金融風時時香港拆息曾颷升至300厘水平,雖然最終守得住聯繫匯率,香港的股巿和經濟也已內傷,樓價亦隨着跌了6年多,跌幅近七成。當然,人民幣匯價和息率的大幅波動未必會影即影響香港的經濟、股巿和樓巿,卻也令人有山雨欲來風滿樓的感覺!

李嘉誠憂樓市遲早「爆」

「超人」李嘉誠周四在集團周年晚宴回應傳媒提問對經濟的看法時表示,香港息口在升,雖然不會大升,但加上政治緊張,香港的經濟未許樂觀,就算有信心,抱有最壞的打算也是合適。至於樓巿,他認為縱可再升,在有辣招下,也不會太離譜,並對自己近年在多國分散投資作解釋,指哪裏回報高就到哪裏投資,否則香港發展空間太細,「除非你話淨係做地產,但遲早有日爆咗,太多人做地產」。

今時今日,大家普遍看好地產後巿,就連中資公司也頻頻來港高價搶地,但李嘉誠卻已在憂慮這個有「太多人做」的巿場遲早會「爆」,而近年長和系在香港買地也欠積極。根據麥格理的研究報告,未來兩年會是新鴻基地產(0016)的套現高峰期,賣樓金額會遠遠拋離李嘉誠的長實地產(1113)和其他發展商(圖2),如大家押注,會是看好李超人的旗艦長和(0001)及長實地產,還是郭氏兄弟的新地?

[陸振球 樓市解碼]
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