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[蘋果日報][股榮] 趣BLOGBLOG:買樓收租冇好報 人氣: 32 回覆: 0


■由近期新盤收票慘淡情況看來,發展商欲重演去年萬人空巷買樓的場面,似乎有相當難度。 資料圖片





新盤趕在農曆新年前登場,滿以為可以炮製小陽春,但由收票慘淡情況看來,發展商欲重演去年萬人空巷、每次加推皆售罄的場面,有相當難度。要解釋同一個盤反應天與地,最大關鍵是投資客因應新辣招,已經計唔掂數,選擇將資金投放在回報更高的資產市場。


政府去年11月宣佈為樓市加辣,劃一提高買賣住宅物業印花稅至15%,僅首置客倖免。今次元朗新盤只為指定逾百單位的買家,現金回贈印花稅七成,且折扣優惠相對奀豬。

發展商開盤,價單動輒數十款,花多眼亂,又即供或建築期,又有二按優惠及稅務回贈等,但傳媒每次報道新盤開售消息,一般慣用「光豬價」,即最高的折扣優惠。以GrandYoho二期為例,新地提供最高19.5%折扣,首批折實平均呎價為14,488元。但實際上,未扣除任何優惠前、即樓書價單,實呎大約是18,000元。

首批最平、8座7樓B室416呎單位,原價668萬元,實呎1.61萬元。「光豬價」的要求是60日內盡付樓價,亦即是兩個月內要上會供款,這才享19.5%優惠,折實樓價538萬元,實呎1.3萬元。相反,如果選用回贈七成印花稅計劃,售價只會減最多3%,因此若投資客採用這個計劃,或已手持一個以上物業,最終要付出的價錢恐怕只是原價九折,相比首置客八折「光豬價」,後者有一成保險線。更重要是收租角度而言,回報恐怕低於2%,衰過港元定存。

根據差餉物業估價署數據,最新各項私人住宅單位的回報率已經跌穿3厘。A類單位(420呎或以下)的回報率,由去年初的3厘水平,降至11月的2.8厘。B、C及D類單位,最新回報率亦只有2.3至2.5厘。而E類豪宅單位(1,700呎或以上)的回報率,更降至2厘水平。

2007年,A及B類單位回報率分別有5.1厘及4.2厘;1997年及1987年,A類單位回報分別是4.2厘及8.7厘,而B類回報率則為3.7厘及8.9厘。當部份香港銀行的港元/美元定存年息已經高見1.8厘、直逼2厘之際,作為炒家,新盤開價絕對「唔開胃」,倒不如將資金投放在股市、以至車位或其他資產,值博率更高。

缺少了投資客,只靠用家/慈父母入市,自然與去年中未加辣前有明顯分野。今年樓市小陽春,恐怕得啖笑了,如發展商堅持賣「豪宅價」,往後新盤要出貨,求價就不能求量了。有人話發展商會惜售,毋須減價。但有個事實是供應堅來了,去年批出約1.7萬個住宅樓花單位預售,按年增47%,為過去五年新高,上月批出預售更達2,388伙。根據運房局資料,未來三至四年可提供的私樓單位共有9.3萬個,平均每年超過2萬個。

市場能否在炒家絕迹下,以目前離地價消化如此龐大供應,我絕不樂觀。一手發展商隨後陸續開價,成績將主導二手市場。CCL是否一如預期雙頂後插,未來一季會有分曉!


股榮

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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170108/19889673
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