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自住需求勁 樓價易升難跌 林奮強:穩樓市 首要大增土地供應 人氣: 51 回覆: 2


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【明報專訊】3位特首候選人前晚參與電視辯論,房屋政策是焦點之一,當中林鄭月娥及胡國興提出興建「港人首置上車盤」,惟曾俊華指有關建議不太可行,認為應多建公屋。香港黃金50創辦人林奮強接受訪問時則指出,目前樓價之高已脫離一般本地居民可負擔的水平,惟升勢由剛性需求帶動,中期料仍易升難跌,建議未來政府不論港人首置上車盤及公屋均應該大量興建,而前提是新一任特首必須與各界凝聚共識,大量增加土地供應。

明報記者 葉創成

雖然特首梁振英由競選到上任至今,一直把房屋問題列為施政重點,惟中原城市指數於他在2012年7月上任前的105.46,至上周收報148.67,足足升了逾四成;另外,根據國際調查機構Demographia統計,截至去年9月底,本港住宅樓價中位樓為家庭住戶每年收入中位數的18.1倍,連續7年成為全球樓價最難負擔的城市。

林奮強曾在梁振英任內擔任行政會議成員,而他昔日任職瑞銀時亦被公認為星級地產分析員,加上他本身投資物業經驗豐富,在2003至2004年SARS前後,以至2008年金融海嘯後,均曾趁低吸納,大舉買入本港物業,過去3年沽出其中4項,包括今年1月以3080萬元沽出2008年買入的大角嘴維港灣複式單位,勁賺1490萬元。目前他仍持有約10個物業,市值逾3億元。

需求不斷增長 一手全獲吸納

林奮強引述運房局數據指,截至去年底,未來3至4年可提供的私人住宅單位數目達9.4萬個(見圖),在梁振英任內增加45%,某程度上的確可以起到穩定樓價的作用,但不太可能令樓價因此大跌。他解釋,決定樓價升跌的主要因素並非一手新增供應,而是需求及二手供應,「香港樓市的剛性需求真的好強勁,2012年起非本港永久居民來港置業須繳付15%買家印花稅,去年11月起本港永久居民若非首次置業亦要繳付15%印花稅,基本上已為本港非首置買家清場,故我相信近月買樓的逾九成是香港人,大部分是自住而非投資,惟期內樓價仍錄升幅。」

「剛性需求如此強勁,我覺得主要原因是人口增長理想(編按:根據港府中期人口統計結果,去年居港人口為734萬,較2011年的707萬增長3.8%),可見雖然近年很多香港人不斷話想移民,但真正賣樓離港的人不多;另一原因是本港每年有近5萬對新人結婚,當中即使只有一半新人因為結婚而買樓,每年新增私人住宅供應已被全數吸納。供應方面,目前二手私人住宅存量約120萬戶,當中約三分之二業主已還清按揭,大部分以此為自住物業作退休用途,那麼他們怎會沽貨呢?賣樓後他們住哪裏呢?既然二手供應不會顯著增加,樓價又跌得去邊呢?你要記住,主導樓價的是二手供應,120萬戶只要有1%沽貨,已經有1.2萬個單位供應!」

美元兩年後若轉弱 港樓更熾熱

另一值得注意的因素是美元走勢。林奮強指,市場憧憬美國總統特朗普上場後經濟復蘇轉強,加快加息,美元早前曾升至近15年高位,這趨勢理論上不利本港經濟及樓市,惟樓價卻因其他強勁的基本因素而不跌反升,「近月我們見到很多港人放假便出外旅遊,那麼誰人留在本港消費呢?另外,由於港元跟隨美元轉強,兌其他貨幣亦顯著升值,目前本港業主若沽出物業轉買英國樓,與去年比較已賺兩成匯價,但為什麼本港樓價仍然這麼硬淨呢?這才令人驚奇!」他估計,假如特朗普的施政未能達到預期效果,美元兩年後便會出現轉弱的新趨勢,屆時港元將跟隨美元兌其他貨幣貶值,港樓對非美元地區的投資者來說便會變得相對廉宜,有可能觸發新一輪升浪。

根據上述分析,林奮強料本港樓價中期仍有支持,短期即使下行,亦屬溫和調整,大跌空間有限。

樓價不下 港尖子或湧深圳發展

惟由於目前樓價之高,已屬非一般港人所能負擔的水平,故林奮強建議下屆特首應該優化房策,進一步增加土地供應,以滿足港人的住屋需求:「目前即使本港樓價能夠保持穩定,亦不代表香港人的人心穩定。因為本港樓價如此高,即使是最有能力的1%至2%年輕人,若沒有家庭幫助,也買不到合適的居所,這些叻仔叻女可能因此便轉去深圳工作兼買樓,令本港失去原本屬於自己的人才。這樣人心不穩定的局面若延續下去,香港便會不斷輸出人才,將成為下一個菲律賓,長線一定影響經濟及不利樓價;另外,不止年輕尖子的買樓需求要照顧,正在輪候公屋的中低收入人士住屋需求也不容忽視,因為他們也是香港社會的一分子。所以我覺得一定要處理供應不足的問題;既然很多人唔夠飯食,唯一的解決方法就是積極造米!」

倡全民議政 謀共識增供應

林奮強續說,對於填海、發展棕地、郊野公園或新界新市鎮以製造土地,社會各界有不同看法,就此他同意林鄭月娥的觀點,即下屆特首在當選後,應該在短期內舉行全民議政會議,就如何增加土地供應及其他政策達成共識,然後在餘下任期果斷執行:「如何造地是一個複雜的議題,但不造地如何提供足夠的住宅供應給我們香港人,特別是年輕人呢?所以我希望不同政治立場、政治光譜的人士就此達成共識,令每個香港人也可以安居樂業。」

[名人樓市論壇]
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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
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【明報專訊】港府截至去年底的財政儲備達9000億元。林奮強認為,港府與其像過去10年般把大量儲備投資於外國債券,日後不如更積極投資於本港的硬件及軟件,當中包括開拓土地、增建房屋、提升教育、科研、旅遊景點、培訓醫生、增建醫院及鐵路等。

南港島線補貼港鐵 賺回地價

林奮強舉例說,港府數年前與港鐵(0066)磋商興建南港島線,由於預計建築費達130億元,惟車費收入僅30億元,故港府向港鐵就此項目補貼100億元,便屬明智之舉。原因是南港島線於去年12月通車以後,除了便利南區居民節省交通時問外,近日同區招標的鴨脷洲地皮便以破紀錄的168億元成交,而黃竹坑港鐵上蓋項目地價料亦達100億元,相關賣地收入已足夠港府收回鐵路興建成本有餘。他在是次訪問中建議,港府除應考慮進一步增設港鐵線外,亦應投資興建新醫院:「香港人口老化問題嚴重,但過去19年都沒興建新醫院,受害的是一大批貧苦老人家。」
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【明報專訊】近日銷情理想的恒地(0012)活化商貿項目九龍灣創豪坊,市場消息指,昨日再度加推,推售地下及1樓的商舖,1樓意向呎價16000元,入場費2406.4萬元;地下商舖則以洽購形式出售,意向呎價達3萬元,若以最細面積3號舖947方呎計,售價達2841萬元。發展商已悉數推售,預計於短期內售罄。

創匯國際中心最快下月拆售

承接理想銷情,恒地亦計劃拆售長沙灣永康街翻新活化項目,物業改名為The Globe創匯國際中心。恒地營業(二)部總經理韓家輝表示,項目翻新工程近完成,預計兩周內開放現樓示範單位,最快下月初拆售,惟暫未有意向呎價,將參考同區商廈做價,預計首批有折讓。

設洗手間及分體冷氣機

The Globe原為恒龍工商中心,樓齡約18年,樓高23層,提供約144個單位、79個車位,單位面積由1100方呎起,戶戶分體式冷氣機及獨立洗手間,總樓面約18萬方呎,預計管理費每呎低於3元。另系內西營盤威華商業中心,計劃本周加推逾10伙,並加價2%至5%;目前項目累售81伙,呎價1.5萬元,套現6.2億元。

中原副營業董事黎紹緊指,長沙灣多個商廈項目開售,買家加快入市步伐,區內億利工業中心中層18室新近易手,面積約757方呎,以約430萬元成交,平均呎價約5,680元,創該廈新高紀錄。原業主於2000年以約61.8萬元購入,帳面獲利約368.2萬元或6倍。

另土地註冊處顯示,中環士丹頓街39號全幢舊樓剛以6800萬連租約易手,總面積約1,873方呎,呎價36305元。原業主2012年11月7450萬購入,轉手蝕650萬元。新業主每月可收取15.9萬元租金,租金回報2.8厘。
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