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我個人絕對喜歡一黨專政統治中國, 已經證明可以高效率地迅速擺脫一窮二白的局面, 初步做到強軍富國, 避免被外國人佔領和瓜分! 從現在開始中國才慢慢逐漸集中精力攪好文明建設! 就民主而言, 一點也不急! 人氣: 72 回覆: 0


天要下雨 中資縱橫港樓市

http://news.mingpao.com/pns/dail ... 00004/1491761353231

這次回去,覺得市面經濟景氣了不少,地產的庫存也消化得差不多。老百姓的口袋也豐實了些。所以,分析中國,尤其經濟前景,千萬別信老外或者香蕉人,這群人的眼裏世界是單一的,除了美歐沒有其他,不同的就一定是異類。當然龍淵子也覺得歐美經濟文化政治代表世界最高水平,可各有前因莫羨人,今時今日的中國是一個奇異的產物,一個這麼大的國家,14億的人口,人又勤勞耐忍,在一黨專制領導下,雖事事看着別扭,可會迸發出什麼果實也不是你老外或香蕉人可以預測的。說真的,你對中國了解有多少,信你,中國就還是印度或者印尼啦!別告訴我你會相信中國有今天。前幾天,我朋友在大和工作,他們的一個香港人經濟師估計人民幣到2018年底會貶到9,我無語!麻煩你思考問題的器官是大腦,不是其他。

在福建跟幾個朋友吃飯,談到香港樓市,哈哈!席間兩個地產商朋友都表示要來香港發展,事實上他們過去一年參與了不少香港項目投標,可惜都有更激進的內地發展商競得。和他們聊了很多香港樓市,原來香港地產在他們眼中是很吸引的﹕

內房眼中 港地產極吸引

(1)借貸成本低,2厘左右,連買地的錢都可以貸 款,實際現金投入很低;

(2)香港稅率世界數一數二低,毛利率15%,淨利率已經可以接近10%,沒有內地恐怖的土增稅;

(3)美元收益,如果人民幣一年貶幾個%,可有效對冲人民幣資產;

(4)香港人文明,愛物業,香港土地供應又少

是呀!完全在理,現在在中國,土地價格完全瘋狂,尤其是一線城市,麵粉價格就等於麵包,香港的地貴,可用現房價算,畢竟還有5%以上利潤,加上美元升值,回報已經完全「和味」,所以你笑他們瘋狂,他們笑你看不懂。

事實上內地發展商南下香港,無論香港本地發展商喜歡興否,都是無力改變事實和未來的,香港地產商未來能保住一半市場佔有率已經要謝天謝地了。如果內地地產龍頭決心南下,是絕對會攻陷香港地產市場的,為何:

內房較港地產商擁4優勢

第一,香港地產商太小,香港地產商市值大,可規模很小,就算新鴻基地產(0016)一年銷售也就300來億港元,內地龍頭,碧桂園(2007)、恒大(3333)、萬科(2202),今年的銷售應該都在5000億元人民幣以上,這樣的流水,撥個幾百億在香港買地,簡直是小錢,內地這級別的發展商買地金額規模都在兩千億元人民幣左右。所以,如果他們硬來,又覺得香港地產項目吸引,你怎麼競爭?

第二,香港地產商對利潤率追求和內地發展商完全不同。內地發展商如果項目能有10%淨利潤率已經爽到爆,香港發展商可不是,你要他們不盈利,他們怎麼可能過得了自己那關?所以,怎麼競爭?

第三,內地發展商在住宅方面,事實上現在能力已經高過香港發展商,香港發展商以前可能是世界上最幸福的一群,幸福到他們幾乎忘卻了買房人的基本利益。

第四,香港發展商的老闆現在都年紀很大,不是七十就是八十,內地發展商老闆現在正當年,輸得起。所以,你要香港一班大有錢人在這年紀去跟一班接近瘋狂的新參與者競爭,你說怎麼弄?

新地肩負捍衛港地產最後榮譽

總結來說,龍淵子覺得香港樓市未來土地大部分都會被中資奪得,這是不可扭轉的,而香港地產商最後的榮譽將由新鴻基捍衛,長江(1113)、新世界(0017),恒基(0012)及會德豐(0020)規模會慢慢變小,其他的像太古(1972)、嘉里(0683)及信和(0083)等就更難想像了。天要下雨,擋也擋不住!

[龍淵子 清源茶舍]

我個人絕對喜歡一黨專政統治中國, 已經證明可以高效率地迅速擺脫一窮二白的局面, 初步做到強軍富國, 避免被外國人佔領和瓜分! 從現在開始中國才慢慢逐漸集中精力攪好文明建設! 就民主而言, 一點也不急!

民主選舉制度意味著只要能夠騙到選票就能上台執政, 就可以貪污腐敗, 就可以利用執政的便利為自己(或者執政黨)尋求連任, 就只會把正經要事放在不太重要的位置! 這是先天性的毛病, 無藥可治!

西方民主選舉制度在菲律賓, 埃及, 烏克蘭, 南韓等實踐多年, 已經證明絕對失敗! 就連西方歐美大國也有舉步唯艱的感覺, 美國實行兩黨制度, 歐洲實行多黨制度, 各黨只會掛念爭權奪利, 專注利用短期利益欺騙國民來騙取選票上台執政, 真的是攪一鎬泡沫, 已經到達窮途未路!
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