本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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雅居投資控股(雅居物業管理) (8426)專區 人氣: 1453 回覆: 10


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網站


前創辦人之一宜居是九龍建業的附屬
http://www.hkeasyliving.com/
https://zh-hk.facebook.com/pg/%E ... 025570225984/about/

公司簡介

「宜居顧問服務有限公司」為「九龍建業有限公司」的聯營公司,於2000年成立。 「宜居」為客戶提供屋宇測量、屋宇裝備、建築顧問及設施管理服務。主要客戶包括香港房屋委員會、屋宇署、業主立案法團、學校及非政府機構等。

「九龍建業有限公司」為一家以地產投資及地產發展業務為主的香港上市公司 (034),其目標成為大中華區優質物業發展商,並於香港取得藍籌股地位。
http://www.kdc.com.hk
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物業管理服務公司雅居投資已向港交所(00388)提交創業板上市申請。Ballas Capital為獨家保薦人。在業績記錄期間,房委會為公司的最大單一客戶,佔總收益近100%。其物業管理服務包括屋村管理服務、保安服務及潔淨服務。

雅居投資表示,計劃未來將款項淨額用作滿足房委會的額外營運資金要求,以及就投標房委會屋村的更多物業管理服務合約總計約1.8萬個公屋單位存作履約保證金擔保的額外現金。另外,亦會用作承接更多居屋計劃屋苑、公共設施、私人住宅或工業物業的服務合約;及用於升級電腦系統及開發移動應用程式。(nc)
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1. 我 們 在 香 港 提 供 以 公 營 房 屋 為 主 的 物 業 管 理 服 務。於 業 績 記 錄 期 間,房 委 會 為 我
們 單 一 最 大 客 戶,佔 我 們 總 收 益 差 不 多100%。我 們 的 物 業 管 理 服 務 包 括(i)屋 邨 管 理 服
務(涉及一般管理、租務管理、財務管理、及╱或小型維修及保養以及項目管理服務)、(ii)
保 安 服 務 及(iii)潔 淨 服 務。於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 為28個 公 共 房 屋 提 供 物 業 管 理 服
務。我們亦為兩個公共屋邨提供獨立潔淨服務及保安服務。根據弗若斯特沙利文報告,
我 們 是2016年 香 港 公 共 房 屋 的 第 二 大 物 業 管 理 服 務 供 應 商,按 收 益 計 算,市 場 佔 有 率
為7.9%。
2. 房 委 會 對 每 名 物 業 服 務 代 理(包 括 我 們 的 主 要 經 營 附 屬 公 司 雅 居)採 取 政 策 設 置 工
作 量 上 限 限 制。倘 物 業 服 務 代 理 的 工 作 量 超 出 工 作 量 上 限 限 制,則 其 沒 有 資 格 就 來 自
房 委 會 的 額 外 物 業 管 理 服 務 合 約 投 標。於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 已 承 接69,428個 實
際單位,相當於89,250個實際單位的上限(即工作量上限限制85,000個實際單位加5%寬限)
的 約77.8%。
3. 我 們 聘 請 及 管 理 自 家 的 勞 工 資 源,以 提 供 我 們 的 物 業 管 理 服 務。我 們 亦 可 能 將 部
分 的 工 作 分 判 予 分 包 商。於2015年 財 政 年 度 及2016年 財 政 年 度(直 至2016年9月),我 們
委 聘 潔 淨 服 務 分 包 商 英 華 進 行 我 們 所 管 理 的 部 分 屋 邨 的 潔 淨 服 務。於2016年9月,我 們
已 終 止 有 關 分 包 安 排,自 此 由 我 們 自 己 進 行 所 有 潔 淨 服 務。日 後 我 們 仍 會 考 慮 分 包 部
分 工 作 予 其 他 服 務 供 應 商,以 提 高 我 們 的 能 力 及 運 營 可 行 性。
4. 於 業 績 記 錄 期 間,我 們 主 要 產 生 收 益 的 服 務 乃 按 包 幹 制 收 費。就 與 房 委 會 訂 立 的
服 務 合 約 而 言,我 們 的 一 筆 過 服 務 費 乃 根 據 年 費 調 整 機 制 調 整,並 經 參 考(i)綜 合 消 費
物 價 指 數 及(ii)摘 錄 自 工 資 及 薪 金 總 額 按 季 統 計 報 告 內 擔 任 一 般 清 潔 工 及 保 安 護 衛 的
人 士 的 工 資 指 數。此 外,倘 我 們 需 要 就 我 們 物 業 管 理 服 務 合 約 下 的 大 型 維 修 及 保 養 項
目 進 行 項 目 管 理 及 監 督,我 們 能 夠 基 於 合 約 金 額 的 一 定 百 分 比 收 取 額 外 費 用。
5. 房 委 會 是 我 們 最 大 和 最 重 要 的 客 戶。於2015年 財 政 年 度、2016年 財 政 年 度 及2017
年四個月,房委會應佔總收益分別為約302.8百萬港元、342.4百萬港元及116.7百萬港元,
分 別 佔 我 們 總 收 益 的99.7%、99.4%及100%。
6. 於 業 績 記 錄 期 間,我 們 五 大 供 應 商 為 包 括 潔 淨 服 務 分 包 商 必 須 到 明 或 可 以 刪 除 名
稱(直 至2016年9月,因 我 們 自 此 之 後 由 我 們 自 有 的 員 工 進 行 所 有 潔 淨 服 務)以 及 我 們 潔
淨 材 料、員 工 制 服 以 及 保 安 護 衛 員 的 供 應 商。於2015年 財 政 年 度、2016年 財 政 年 度 及
2017年 四 個 月,支 付 予 我 們 五 大 供 應 商 的 總 費 用 分 別 約 為32.5百 萬 港 元、17.7百 萬 港 元
及1.5百 萬 港 元,分 別 佔 我 們 採 購 總 額 的88.2%、85.4%及79.5%。於2015年 財 政 年 度 及
2016年 財 政 年 度,英 華 是 提 供 潔 淨 服 務 的 最 大 供 應 商,而 我 們 支 付 予 英 華 的 費 用 為 約
30.2百 萬 港 元 及14.0百 萬 港 元,分 別 佔 我 們 於2015年 財 政 年 度 及2016年 財 政 年 度 的 採 購
總 額 的82.0%及67.4%。於2017年 四 個 月,向 我 們 的 最 大 供 應 商(為 一 名 獨 立 第 三 方)支 付
的 費 用 約 為619,000港 元。
7. 於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 有 約2,270名 僱 員 為 我 們 管 理 的 屋 邨 提 供 服 務。我 們 的
員 工 相 關 成 本 構 成 我 們 經 營 開 支 的 主 要 部 分。於2015年 財 政 年 度、2016年 財 政 年 度 及
2017年 四 個 月,我 們 的 僱 員 福 利 開 支 分 別 約 為247.9百 萬 港 元、294.2百 萬 港 元 及107.5百
萬 港 元,分 別 佔 我 們 總 收 益 約81.6%、85.4%及92.2%。
8. 投 標 成 功 率
下 表 列 示 雅 居 於 業 績 記 錄 期 間 按 合 同 類 型 分 類 的 投 標 成 功 率:
年╱期
提 交 的
標 書 數 目
投 標 成 功
的 數 目 中 標 率
2015年 財 政 年 度
— 公 屋 及 租 置 計 劃 公 屋 屋 邨 的 物 業
管 理 服 務 合 約 3份* 3份 100%
— 私 人 及 工 業 物 業 的 物 業 管 理 服 務
合 約 2份 2份 100%
2016年 財 政 年 度
— 居 屋 計 劃 屋 苑 物 業 管 理 服 務 合 約 3份 2份 66.7%
— 獨 立 保 安 及 潔 淨 服 務 合 約 12份 零 零
2017年 四 個 月
— 獨 立 保 安 及 潔 淨 服 務 合 約 2份 零 零
* 三 份 標 書 中 的 其 中 一 份 於2014年11月 提 交,並 於2015年 財 政 年 度 獲 得。
於2016年 財 政 年 度 及2017年 四 個 月,我 們 應 房 委 會 邀 請 就 獨 立 保 安 及 潔 淨 服 務 合
約 投 標,我 們 認 為 該 等 合 約 的 盈 利 能 力 整 體 而 言 較 物 業 管 理 服 務 合 約 低,而 所 有 標 書
均 不 成 功。我 們 認 為 我 們 未 能 取 得 該 等 獨 立 服 務 合 約,乃 因 為 我 們 採 用 上 述 的 策 略 導
致 我 們 的 定 價 條 款 高 於 其 他 投 標 者。
9. 於2015年 財 政 年 度、2016年 財 政 年 度 及2017年 四 個 月,我 們 錄 得 經 營 利 潤 率 分 別
約1.6%、4.9%及3.3%以 及 純 利 率 分 別 約0.7%、3.9%及2.5%。
我們於2015年財政年度錄得特別低的經營利潤率及純利率,分別約為1.6%及0.7%。
於 截 至2014年12月31日 止 年 度,我 們 獲 得13個 新 公 共 屋 邨 的 物 業 管 理 服 務 合 約,其 中
大 部 分 於 截 至2014年12月31日 止 年 度 的 下 半 年 開 始 服 務。為 應 付 大 幅 增 長 及 確 保 新 屋
邨 的 順 利 接 手,我 們 聘 用 更 多 屋 邨 管 理 員 工 及 繼 續 分 包 我 們 數 個 新 訂 約 屋 邨 的 潔 淨 服
務。因 此,我 們 於2015年 財 政 年 度 的 經 營 利 潤 率 及 純 利 率 僅 分 別 約 為1.6%及0.7%。
於2016年財政年度,我們能夠獲得管理20個屋邨或以上的更大型組合方面的經驗,
並 實 施 成 本 控 制 及 精 簡 員 工 隊 伍 以 提 升 營 運 效 率。因 此,於2016年 財 政 年 度,經 營 利
潤 率 及 純 利 率 分 別 增 加 至 約4.9%及3.9%。於2017年 四 個 月,我 們 能 夠 維 持 穩 定 的 經 營
利 潤 率 及 純 利 率。
10. 股息
於 業 績 記 錄 期 間,我 們 並 無 宣 派 任 何 股 息。
於2017年10月,我 們 向 當 時 股 東 宣 派 特 別 股 息10.0百 萬 港 元,將 於 上 市 前 由 提 取 現
有 銀 行 融 資 以 現 金 償 付。股 份 發 售 後 股 東 將 不 會 有 權 享 有 該 等 已 宣 派 股 息,而 上 述 事
項 不 應 被 視 為 釐 定 我 們 日 後 可 能 宣 派 或 派 付 股 息 的 水 平 的 參 考 或 基 準。股 息 派 付 將 不
會 對 財 務 狀 況 及 經 營 業 績 造 成 不 利 影 響。
董 事 會 就 是 否 建 議 宣 派 任 何 年 末 股 息 及(如 有)股 息 金 額 及 派 付 方 法 擁 有 全 權 酌 情
權,惟須符合適用法律法規及獲得股東批准。日後宣派及派付的任何股息金額將視乎(其
中 包 括)經 營 業 績、現 金 流 量 及 財 務 狀 況、營 運 及 資 金 要 求 及 其 他 有 關 因 素 而 定。我 們
目 前 並 無 任 何 預 定 股 息 支 付 率。
11. 上 市 開 支
與 股 份 發 售 有 關 的 上 市 開 支 總 額(按 本 招 股 章 程 所 述 的 發 售 價 範 圍 中 位 數 計 算)主
要 包 括 已 付 或 應 付 專 業 人 士 費 用 以 及 包 銷 費 及 佣 金,預 計 將 約 為23.5百 萬 港 元,其 中(i)
約14.2百 萬 港 元 預 計 將 在 我 們2017年 財 政 年 度 的 合 併 全 面 收 益 表 內 確 認 為 開 支;及(ii)
約9.3百 萬 港 元 預 計 將 根 據 相 關 會 計 準 則 於 股 份 發 售 完 成 後 撥 充 為 預 付 款 項 並 在 權 益
中 扣 除。
12. 假 設 發 售 價 約 為 每 股 股 份0.34港 元(即 建 議 發 售 價 範 圍 每 股 股 份0.30港 元 至0.38港
元 的 中 位 數),本 公 司 發 行 發 售 股 份 的 所 得 款 項 淨 額(扣 除 本 公 司 就 此 已 付 及 應 付 的 包
銷 費 用 及 估 計 開 支 總 額 約23.5百 萬 港 元 後)估 計 約 為44.5百 萬 港 元。我 們 擬 將 股 份 發 售
所 得 款 項 淨 額 撥 作 以 下 用 途:
(a) 約25.8百 萬 港 元(佔 所 得 款 項 淨 額 約58.0%)將 用 於 滿 足 房 委 會 的 額 外 營 運 資 金
要 求 及 就 投 標 房 委 會 屋 邨 的 更 多 物 業 管 理 服 務 合 約 總 計 約18,000個 公 屋 單 位
存 作 履 約 保 證 金 擔 保 的 額 外 現 金;
(b) 約11.2百 萬 港 元(佔 所 得 款 項 淨 額 約25.2%)將 用 於 額 外 營 運 資 金 及 就 房 委 會 的
獨 立 潔 淨 服 務 合 約 或 保 安 服 務 合 約 作 出 投 標 的 額 外 履 約 保 證 金 的 額 外 現 金 按
金 抵 押 品;
(c) 約6.0百 萬 港 元(佔 所 得 款 項 淨 額 約13.5%)將 用 於 承 接 更 多 居 屋 計 劃 屋 苑、公 共
設 施、私 人 住 宅 或 工 業 物 業 的 服 務 合 約;
(d) 約0.8百 萬 港 元(佔 所 得 款 項 淨 額 約1.8%)將 用 於 升 級 我 們 的 電 腦 系 統 及 開 發 移
動 應 用 程 式,從 而 提 高 我 們 的 營 運 效 率 及 提 升 服 務 質 量;及
(e) 餘 額 約0.7百 萬 港 元(佔 所 得 款 項 淨 額 約1.5%)用 作 本 集 團 的 一 般 營 運 資 金。
13. 我 們 的 董 事 認 為 提 供 物 業 管 理 服 務 屬 資 本 密 集 型。根 據2017年 施 政 報 告,政 府 將
繼 續 加 快 公 屋 供 應,並 計 劃 於2016╱17至2020╱21財 政 年 度 興 建 逾94,000個 公 屋 單 位。
由 於 政 府 的 資 源 有 限,我 們 的 董 事 相 信 政 府 會 繼 續 推 行 外 判 物 業 管 理 服 務 的 政 策,為
本 集 團 的 業 務 增 長 創 造 豐 盛 的 機 會。為 了 從 房 委 會 承 辦 新 的 服 務 合 約,我 們 須(i)提 供
由 香 港 持 牌 銀 行 發 出 的 履 約 保 證 金,而 此 類 銀 行 一 般 會 要 求 我 們 將 履 約 保 證 金 總 值 的若 干 百 分 比 存 作 擔 保;及(ii)保 留 相 當 於 我 們 承 接 的 所 有 服 務 合 同 的 合 同 金 額 一 部 分 的
最 低 流 動 資 金 水 平。此 外,為 了 管 理 一 座 新 的 屋 苑,我 們 需 要 額 外 的 營 運 資 金,以 建
立 一 個 新 的 房 地 產 管 理 團 隊,並 聘 用 新 的 直 接 勞 工 以 展 開 必 要 的 服 務,例 如 保 安 和 清
潔 服 務。
於 上 市 前,我 們 業 務 活 動 的 資 金 主 要 來 自 我 們 內 部 產 生 的 現 金 流 量、銀 行 借 貸 及
保 理 融 資。因 此,董 事 認 為 上 市 對 本 集 團 的 未 來 發 展 及 擴 展 而 言 為 至 關 重 要,因 為 其
不 僅 可 提 高 我 們 的 股 本 基 礎,讓 本 集 團 接 觸 資 本 市 場,以 資 助 未 來 業 務 發 展,亦 允 許
我 們 作 為 上 市 公 司 以 更 優 惠 條 款 尋 求 銀 行 融 資 及 協 商 履 約 金。
除 藉 上 市 股 本 融 資 外,董 事 已 考 慮 另 一 籌 資 選 項。董 事 認 為,如 果 我 們 的 股 權 基
礎 不 會 同 時 增 加 以 支 持 額 外 的 債 務 水 平,債 務 融 資 將 無 可 避 免 地 增 加 我 們 的資 產 負 債
比 率 及 信 貸 風 險。債 務 融 資 亦 招 致 額 外 利 息,對 本 集 團 施 加 額 外 的 財 務 負 擔。本 集 團
的 債 務 比 率 於2017年4月30日 為 約45.4%。
14. 股 份 發 售 統 計 數 據
按 發 售 價
每 股 發 售 股 份
0.30港 元
按 發 售 價
每 股 發 售 股 份
0.38港 元
股 份 市 值(附 註1) 240百 萬 港 元 304百 萬 港 元
未 經 審 核 備 考 經 調 整 每 股 合 併 有 形 資 產 淨 值(附 註2) 0.13港 元 0.15港 元
15. 近 期 發 展 及 並 無 重 大 不 利 變 動
於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 繼 續 向 房 委 會 提 供 物 業 管 理 服 務。業 績 記 錄 期 後,法
定 最 低 工 資 於2017年5月1日 由 每 小 時32.5港 元 修 訂 為 每 小 時34.5港 元。更 多 詳 情,請 參
閱「業 務 — 僱 員、員 工 培 訓 及 管 理 — 法 定 最 低 工 資」一 段。我 們 的 利 潤 並 無 因 法 定 最
低 工 資 的 變 動 而 受 到 重 大 影 響。
基於本集團截至2017年8月31日止八個月的未經審核管理賬目,與2016年同期相比,
我 們 的 分 包 潔 淨 費 大 幅 減 少。此 乃 由 於 我 們 於2016年9月 終 止 所 有 與 英 華 的 分 包 安 排,
並 自 此 自 行 進 行 所 有 潔 淨 服 務。因 此,與2016年 同 期 相 比,我 們 截 至2017年8月31日 止
八 個 月 的 潔 淨 僱 員 的 僱 員 福 利 開 支 有 所 增 加,乃 由 於 我 們 自2016年9月 起 自 行 承 接 所
有 潔 淨 服 務 後 聘 用 更 多 潔 淨 員 工。我 們 亦 預 期 於 上 市 後 合 規 成 本 將 增 加 及 於2017年 財
政 年 度 錄 得 虧 損,主 要 由 於 確 認 上 市 開 支。根 據 本 集 團 截 至2017年8月31日 止 月 份 的 未
經 審 核 管 理 賬 目,我 們 錄 得 現 金 及 銀 行 結 餘 減 少。我 們 於2017年8月31日 的 現 金 及 銀 行
結 餘 約3.1百 萬 港 元,2017年4月30日 為 約13.0百 萬 港 元。有 關 減 少 主 要 由 於 償 還 借 款 及
支 付 上 市 開 支 所 致。
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16. 風險: 依賴房委會、不能增大投標限額、競爭投標、新發牌條件、銀行債務、AR、包乾制、利潤率低、現金流出、法律、最低工資、擴張、居民投訴、報導、管理層、分包商、協助房委會處理現金、流失率高、保險、政府政策、
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17.2001年搞,由一堆個人和34一齊搞,有引入過員工及投資者做股東,2007年34把股賣給個人,之後2013及2014年有人退出,重組上市前,又有部分股東退出
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18. 我 們 與 房 委 會 訂 立 的 物 業 服 務 合 約 初 步 年 期 一 般 為 三 年,並 可 予 延 長 兩 年,而 我
們 的 獨 立 潔 淨 服 務 合 約 及 獨 立 保 安 服 務 合 約 的 初 步 年 期 一 般 為 兩 年,可 予進 行 兩 個 延
長,各 自 進 一 步 延 長 兩 年。我 們 有 關 三 個 公 共 房 屋 的 其 中 一 份 現 有 物 業 服 務 合 約 的 可
延 長 年 期 將 於2018年12月31日 屆 滿,而 我 們 有 關8個 公 共 房 屋 的 兩 份 現 有 物 業 管 理 服
務 合 約 的 初 始 期 限 將 於2018年 屆 滿(於 最 後 實 際 可 行 日 期 尚 未 獲 授 延 長 年 期)。我 們 亦
有 三 份 有 關 四 個 公 共 房 屋 的 現 有 物 業 管 理 服 務 合 約(一 份 為 公 屋 屋 邨 及 兩 份 為 居 屋 計
劃 屋 苑)並 無 可 延 長 年 期,且 其 合 約 年 期 將 於2019年 或2020年 屆 滿。除 此 該 等 六 份 物 業
管 理 服 務 合 約 外,我 們 於 最 後 實 際 可 行 日 期 手 頭 上 有 關13個 公 共 房 屋 的 其 他 物 業 管 理
服 務 合 約 的 可 延 長 年 期 將 於2019年 或2020年 屆 滿。我 們 的 獨 立 潔 淨 服 務 合 約 已 獲 延 長
年 期 兩 次,其 可 延 長 年 期 將 於2019年10月31日 屆 滿,而 我 們 的 獨 立 保 安 服 務 合 約 已 獲
延 長 年 期 一 次 至2018年6月30日,根 據 現 有 合 約 條 款 可 再 延 長 年 期 一 次。
19. 下 表 概 述 於 業 績 記 錄 期 間 及 直 至 最 後 實 際 可 行 日 期 我 們 獲 訂 約 為 公 共 屋 邨 提 供 服
務(物 業 管 理 服 務、獨 立 潔 淨 服 務 及 獨 立 保 安 服 務)的 合 約 的 價 值:
合 約 價 值 範 圍(千 港 元)
各 範 圍 的
合 約 數 目
相 關 合 約 下
的 屋 邨 數 量
50,000以 下 四 四
50,000至100,000 二 五
100,001至150,000 一 五
150,001至200,000 二 五
200,001至250,000 二 11
於 業 績 記 錄 期 間 及 直 至 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 成 功 自 房 委 會 取 得 涵 蓋12個 公 共
屋 邨 的 五 份 新 物 業 管 理 服 務 合 約。12個 公 共 屋 邨 中,其 中 六 個 屋 邨 指 我 們 能 夠 於 業 績
記 錄 期 間 於 可 延 長 期 限 屆 滿 時 重 續 的 相 關 服 務 合 約,及 六 個 屋 邨 指 我 們 管 理 下 的 新 屋
邨。
下 表 概 述 於 業 績 記 錄 期 間 按 合 約 價 值 範 圍 授 予 我 們 的 新 公 共 屋 邨 合 約 數 目:
合 約 價 值 範 圍(千 港 元)
各 範 圍 的
合 約 數 目
根 據 有 關
合 約 新 訂 約
的 屋 邨 數 目
50,000以 下 兩 份 兩 處(附 註1)
50,000至100,000 零 零
100,001至150,000 一 份 兩 處(附 註2)
150,001至200,000 兩 份 兩 處(附 註2)
附 註:
1. 我 們 於2016年 財 政 年 度 取 得 兩 處 已 訂 約 居 屋 計 劃 屋 苑,但 於2017年5月 及6月 分 別 開 始 向 該 兩 處
居 屋 計 劃 屋 苑 服 務。
2. 我 們 於2015年 財 政 年 度 取 得 四 處 已 訂 約 屋 邨。我 們 於2015年 財 政 年 度 分 別 開 始 向 其 中 兩 處 屋 邨
提 供 服 務,但 僅 於2016年1月1日(即2016年 財 政 年 度)開 始 向 餘 下 兩 處 屋 邨 提 供 服 務。
我 們 亦 就16個 公 共 屋 邨 延 長 四 份 物 業 管 理 服 務 合 約,相 當 於 我 們 於 業 績 記 錄 期 間
及 直 至 最 後 實 際 可 行 日 期 初 始 期 間 屆 滿 的 全 部 當 時 現 有 服 務 合 約。
20. 我 們 在 香 港 提 供 以 公 營 房 屋 為 主 的 物 業 管 理 服 務。於 業 績 記 錄 期 間,房 委 會 為 我
們 單 一 最 大 客 戶,佔 我 們 總 收 益 差 不 多100%。我 們 的 物 業 管 理 服 務 包 括(i)屋 邨 管 理 服
務(涉 及 一 般 管 理、租 賃 管 理、財 務 管 理、小 型 維 修 及 保 養 以 及 項 目 管 理 服 務)、(ii)保
安服務及(iii)潔淨服務。於最後實際可行日期,我們為28個公共房屋提供物業管理服務。
我 們 亦 為 兩 個 公 共 房 屋 提 供 獨 立 潔 淨 服 務 及 保 安 服 務。
21. 於最後實際可行日期,我們為28個公共房屋物業管理提供服務,包括19個公屋屋邨、
六 個 租 置 計 劃 公 屋 屋 邨、一 個 可 租 可 買 計 劃 公 屋 屋 邨 及 兩 個 居 屋 計 劃 屋 苑,包 括 約
80,600個 住 宅 單 位。我 們 亦 為 兩 個 公 屋 屋 邨 提 供 獨 立 潔 淨 服 務 及 保 安 服 務。我 們 向 公
共 屋 邨 提 供 物 業 管 理 服 務 時,也 管 理 屋 邨 內 的 附 屬 非 住 宅 單 位、商 業 單 位 及 車 位(其 零
售 設 施 及 停 車 場 已 由 房 委 會 售 予 領 展 房 地 產 基 金 的 已 分 拆 出 售 屋 邨 除 外)。
香 港 公 營 房 屋 主 要 由 房 委 會 及 香 港 房 屋 協 會 興 建。香 港 公 營 房 屋 為 低 收 入 居 民 提
供 可 負 擔 的 房 屋,原 因 是 公 營 房 屋 的 租 金 遠 低 於 私 營 房 屋,且 獲 得 政 府 的 大 額 資 助。
公 營 房 屋 是 香 港 房 屋 的 主 要 部 分,本 港 接 近 一 半 人 口 在 公 營 房 屋 居 住,而 公 營 房 屋 分
佈 在 全 港 各 個 地 區。房 委 會 也 推 出 多 個 資 助 置 業 計 劃(包 括 居 屋 及 租 置 計 劃 屋 邨),為
公 屋 租 戶 提 供 購 買 住 所 的 選 擇。
於2015年12月31日、2016年12月31日 及2017年4月30日,除 兩 個 居 屋 計 劃 屋 苑 外,
我 們 簽 訂 了 合 同,分 別 為26個 公 共 屋 邨79,761個、79,861個 及79,705個 住 宅 單 位 提 供 物
業 管 理 服 務。我 們 於 業 績 記 錄 期 間 管 理 的 住 宅 單 位 數 目 會 有 所 減 少,乃 由 於 房 委 會 不
時 根 據 租 置 計 劃 出 售 單 位 予 租 戶。由 於 我 們 與 房 委 會 的 合 約 訂 明 我 們 按 一 次 性 基 準 收
取 服 務 費,我 們 管 理 的 住 宅 單 位 數 目 減 少 對 我 們 於 業 績 記 錄 期 間 收 取 的 服 務 費 總 額 並
無 影 響。
22. 上 述 的 小 型 維 修 及 保 養 服 務 外,我 們 可 於 客 戶 委 聘 外 部 承 辦 商 或 顧 問 進 行 大 型
維 修 或 保 養 或 建 築 工 程 時 提 供 項 目 管 理 服 務。我 們 設 有 一 支 由 建 築 師、樓 宇 測 量 師、
結 構 工 程 師、機 械 工 程 師、屋 宇 設 備 工 程 師 及 電 氣 工 程 師 組 成 的 內 部 專 業 團 隊,就 大
型 建 築 工 程 向 客 戶 提 供 專 業 顧 問 服 務。於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 有13名 持 有 工 程 與
屋 宇 設 備 資 格 的 專 業 員 工,其 中 兩 名 為 根 據 建 築 物 條 例 獲 委 任 的 授 權 人 士。
我 們 負 責 的 工 程 類 型 通 常 是(i)有 關 水 電 供 應 及 消 防、空 調 及 機 械 通 風、升 降 機 及
自 動 扶 梯 以 及 保 安 警 報 系 統 的 維 修、改 建、加 建 及 改 善 項 目;及(ii)現 有 樓 宇 的 改 建 及
加 建 工 程。大 部 分 承 辦 商 由 房 委 會 直 接 委 聘,餘 下 承 辦 商 則 由 我 們 代 其 戶 取 得。就 代
表 房 委 會 採 購 承 辦 商 服 務 而 言,我 們 會 負 責 執 行 透 過 邀 約 投 標 方 式 自 房 委 會 提 供 的 認
可名單中選擇合適的承辦商。作為項目經理,我們將召開管理層會議以考慮選擇承辦商。
我們作為項目經理的工作範疇包括(i)編製設計圖、圖則及工程設計書、預算估計、
投 標 及 合 約 文 件;(ii)分 析 收 到 的 投 標 及 作 出 適 當 的 建 議;(iii)發 出 工 程 訂 單 以 便 外 部
承辦商或顧問執行工程;(iv)監督及監察工程的執行;(v)檢查工程質量及證明工程完竣;
及(vi)代 表 客 戶 就 應 付 承 辦 商 的 費 用 準 備 及 償 付 賒 欠 賬。如 建 築 工 程 完 竣 後 發 現 有 工
程 缺 陷,我 們 也 會 於 合 約 訂 明 的 缺 陷 責 任 期 內 採 取 跟 進 行 動。
由 於 外 部 承 辦 商 或 顧 問 由 房 委 會 聘 用,房 委 會 負 責 結 算 外 部 分 包 商 的 費 用。於 外
部 承 辦 商 或 顧 問 進 行 的 工 程 完 竣 後,我 們 有 權 收 取 項 目 管 理 費,款 額 為 項 目 合 約 金 額
的 若 干 百 分 比,此 乃 定 額 管 理 費 以 外 的 收 費。
23. 我 們 的 主 要 營 運 附 屬 公 司 雅 居 自2002年 起 一 直 為 保 安 及 護 衛 業 管 理 委 員 會 根 據 保
安 及 護 衛 服 務 條 例 發 出 的 保 安 公 司 牌 照 的 持 有 人。於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 擁 有 一
支 由 約1,200名 保 安 員 工 組 成 的 團 隊,為 我 們 在 管 的 屋 邨 提 供 多 種 保 安 服 務,彼 等 擁 有
保 安 及 護 衛 業 管 理 委 員 會 發 出 的 相 關 保 安 人 員 許 可 證。根 據 我 們 與 房 委 會 訂 立 的 物 業
服 務 合 約,我 們 須 在 屋 邨 的 各 棟 樓 宇 安 排 全 天 候 保 安 護 衛,以 及 在 入 口 大 堂 安 排 至 少
一 名 護 衛。
我 們 的 保 安 服 務 例 子 包 括 定 期 巡 邏 公 共 地 方、屋 頂 及 公 共 設 施、看 守 大 堂 入 口 以
作 通 道 管 控、維 持 屋 邨 的 太 平 和 秩 序,阻 止 蓄 意 破 壞、防 止 任 何 人 士 未 經 授 權 進 入 樓
宇 並 驅 逐 有 關 人 士、檢 查 所 有 屋 宇 設 備 系 統(包 括 升 降 機、水 電 及 消 防 設 備)正 常 運 作、
監 察 警 報 系 統、小 販、阻 塞 及 扣 分 制 規 定 的 未 獲 授 權 活 動、未 獲 授 權 停 車 及 在 非 吸 煙
區 吸 煙。我 們 的 保 安 護 衛 亦 會 查 看、調 查 及 就 住 戶 的 投 訴 作 出 跟 進 記 錄,並 會 匯 報 住
戶 之 間 的 糾 紛。
除 了 日 常 保 安 工 作 外,如 遇 緊 急 情 況,我 們 的 保 安 護 衛 在 需 要 時 須 處 理 及 履 行 緊
急 任 務,例 如 通 報 警 方 或 消 防 處 及 疏 散 住 戶。我 們 亦 定 期 與 消 防 處 及 其 他 相 關 政 府 部
門 聯 繫,以 制 訂 疏 散 預 案。我 們 不 時 進 行 測 試,以 確 保 閉 路 電 視 保 安 系 統、緊 急 後 備
電 力 系 統、門 鎖 系 統 及 消 防 設 備 恰 當 運 作。此 外,我 們 在 所 有 由 我 們 管 理 的 屋 邨 內 設
立24小 時 營 運 的 中 央 保 安 控 制 室,以 應 付 緊 急 情 況、住 戶 或 佔 用 人 透 過 電 話 或 親 自 作
出 的 查 詢 或 投 訴,協 調 保 安 護 衛 之 間 的 通 訊、監 察 彼 等 履 行 職 務,以 及 作 為 與 總 辦 事
處 聯 繫 及 於 發 生 緊 急 情 況 時 協 調 保 安 護 衛 工 作 的 中 心。
24. 為 了 維 持 我 們 在 管 的 屋 邨 內 住 戶 的 生 活 環 境 乾 淨 整 潔,我 們 提 供 不 同 種 類 的 潔 淨
服 務。我 們 於 公 共 地 方、商 業 及 相 關 配 套 設 施、車 位、道 路,以 及 屋 邨 內 其 他 公 共 地 方
進 行 清 潔,以 保 持 清 潔 衛 生 狀 況,包 括 為 住 宅 單 位 提 供 門 到 門 垃 圾 收 集 服 務、收 集 及
處 理 來 自 商 業 及 相 關 配 套 設 施、車 位、屋 邨 道 路、以 及 屋 邨 內 其 他 公 共 地 方 的 廢 物、
清 除 在 公 共 地 方 棄 置 的 物 品、清 潔 公 共 地 方(如 升 降 機、遊 樂 場 設 施、公 共 傢 具、風 扇
及 其 他 設 施)並 進 行 消 毒、檢 查 露 天 排 水 系 統 以 及 清 理 堵 塞 的 排 水 管。我 們 也 在 公 共 地
方 進 行 滅 蚊、滅 鼠 及 滅 蟲 工 作。所 需 的 清 潔 次 數 及 清 潔 員 工 人 數 視 乎 不 同 物 業 管 理 合
約 而 定。
除 了 潔 淨 服 務 外,我 們 也 協 助 在 屋 邨 推 廣 回 收。舉 例 說,我 們 在 樓 宇 內 提 供 不 同
類 型 的 垃 圾 回 收 箱,將 回 收 物 料 與 住 戶 垃 圾 分 開,推 行 有 關 推 廣 減 廢 的 計 劃 或 活 動,
以 及 向 住 宅 單 位 分 派 可 降 解 的 垃 圾 袋。
作 為 我 們 潔 淨 服 務 的 附 屬 部 分,我 們 負 責 屋 邨 的 整 體 美 化 及 園 藝,包 括 定 期 灌 溉
植 物、修 剪 及 維 持 所 有 已 種 植 地 方 的 整 齊 清 潔,進 行 美 化 或 更 換 以 保 持 景 觀 植 物 狀 況
良 好,並 定 期 檢 查 屋 邨 的 植 物 及 樹 木。
於 業 績 記 錄 期 間,我 們 於2015年 財 政 年 度 將 八 個 屋 邨 的 潔 淨 服 務 分 包 予 英 華,並
自2016年1月 起 減 少 至 五 個 屋 邨 及 自2016年7月 起 進 一 步 減 少 至 兩 個 屋 邨。除 該 等 屋 邨
以 外,我 們 透 過 本 身 的 員 工 提 供 上 述 潔 淨 服 務。於2016年9月,我 們 已 終 止 有 關 分 包 安
排,自 此 由 我 們 自 己 進 行 所 有 潔 淨 服 務。有 關 我 們 分 包 安 排 的 詳 情,請 參 閱 本 節「業 務
— 供 應 商」一 段。於2015年 及2016年12月31日 及2017年4月30日,我 們 聘 用430名、711名
及696名 清 潔 員 工。
25. 房 委 會 已 採 取 政 策,對 不 同 領 域 的 承 辦 商 設 定 工 作 量 上 限 限 制,以 多 元 化 各 承 辦
商 的 供 應 來 源 或 服 務,作 為 風 險 管 理 措 施。倘 若 房 委 會 名 單 上 的 承 辦 商 的 工 作 量 超 出
工 作 量 上 限 限 制,則 其 不 符 合 資 格 競 投 房 委 會 的 更 多 合 約,而 倘 若 其 手 頭 工 作 量 及 將
予 競 投 的 合 約 項 下 的 實 際 單 位 超 出 工 作 量 上 限 限 制 總 數 加5%之 限 額,則 該 承 辦 商 不
允 許 承 接 額 外 合 約。
工 作 量 上 限 限 制 適 用 於 每 名 物 業 服 務 代 理。自2007年8月 起,房 委 會 將 每 名 物 業 服
務 代 理 適 用 的 工 作 量 上 限 限 制 設 為70,000個 實 際 單 位。於2016年12月1日 或 之 後 招 標 的
公 屋 物 業 服 務 合 約 的 工 作 量 上 限 限 制 已 由70,000個 實 際 單 位 增 至85,000個 實 際 單 位,每
名 物 業 服 務 代 理 可 獲 工 作 量 上 限 限 制 以 外4,250個 實 際 單 位 的5%寬 限。換 言 之,物 業 服
務 代 理(包 括 我 們)可 承 接 的 實 際 單 位 的 最 高 總 數 為89,250個。實 際 單 位 數 目 乃 按 公 屋
屋 邨 單 位 總 數 另 加 附 設 租 置 計 劃 公 屋 屋 邨 及 可 租 可 買 計 劃 公 屋 屋 邨 的 未 出 售 單 位 總
數 的25%計 算。除 於2016年12月 生 效 的 工 作 量 上 限 限 制 增 幅 外,工 作 量 上 限 限 制 並 無
任 何 增 幅。
雅 居 是 房 委 會 物 業 服 務 代 理 名 單 上 的 物 業 服 務 代 理 之 一,亦 受 到 工 作 量 上 限 限 制
所 規 限。於 最 後 實 際 可 行 日 期,雅 居 承 接69,428個 實 際 單 位,相 當 於89,250個 實 際 單 位
的 上 限(即 工 作 量 上 限 限 制85,000個 實 際 單 位 加5%寬 限)的 約77.8%。換 言 之,我 們 可 進
一 步 承 接19,822個 實 際 單 位。倘 我 們 管 理 的 實 際 單 位 數 目 達 到 工 作 量 上 限 限 制,我 們
將 不 符 合 資 格 投 標 其 他 合 約,直 至 我 們 管 理 的 實 際 單 位 數 目 降 至 工 作 量 上 限 限 制 以 下
水 平 為 止。
26. 於2015年 財 政 年 度、2016年 財 政 年 度 及2017年 四 個 月,房 委 會 為 我 們 的 單 一 最 大
及 最 重 要 客 戶,佔 我 們 收 益 分 別 約99.7%、99.4%及100%。根 據 弗 若 斯 特 沙 利 文 報 告,
依 賴 房 委 會 乃 公 共 房 屋 物 業 管 理 服 務 供 應 商 的 常 見 市 場 現 象。多 年 內,我 們 專 注 於 公
營 機 構 及 已 逐 漸 累 積 向 公 營 房 屋 提 供 物 業 管 理 服 務 的 經 驗、專 業 知 識 及 往 績。根 據 弗
若 斯 特 沙 利 文 報 告,我 們 是2016年 香 港 公 共 房 屋 的 第 二 大 物 業 管 理 服 務 供 應 商,按 收
益 計 算,市 場 佔 有 率 為7.9%。此 外,我 們 自 房 委 會 贏 得 眾 多 獎 項 及 認 可。例 如,在 房 委
會 舉 辦 的 屋 邨 管 理 服 務 大 獎2016,雅 居 贏 得 五 個 獎 項,包 括「屋 邨 管 理 服 務 大 獎2016 —
最 佳 物 業 服 務 公 司(公 共 屋 邨)— 銀 獎」及「最 佳 物 業 服 務 公 司(租 者 置 其 屋 計 劃)」。有
關 我 們 主 要 獎 項 的 詳 情,請 參 閱 下 文「獎 項 及 嘉 許」一 段。由 於 房 委 會 為 香 港 大 部 分 公
屋 的 擁 有 人,及 由 於 我 們 幾 乎 全 部 收 益 來 自 公 營 房 屋 管 理,我 們 對 房 委 會 的 依 賴 屬 市
場 現 象,且 預 期 將 會 繼 續。我 們 董 事 認 為,基 於 以 下 的 主 要 因 素,我 們 日 後 能 夠 維 持
我 們 的 業 務:
(i) 於 業 績 記 錄 期 間,房 委 會 對 我 們 物 業 管 理 服 務 有 穩 定 的 需 求。房 委 會 制 定 了
逐年推展建設計劃,以實現公營房屋供應目標。於2014年12月16日,政府公布《長
遠 房 屋 策 略》,表 示 將 會 興 建 更 多 公 屋 單 位 以 配 合 香 港 不 斷 增 加 的 人 口。根 據
政 府 發 佈 的《長 遠 房 屋 策 略》2016年 週 年 進 度 報 告,於2015╱16財 政 年 度 起 五 年
內 透 過 居 屋 計 劃 將 會 興 建 約73,200個 公 屋 單 位 及16,200個 資 助 出 售 單 位。隨 著
日 後 落 成 的 公 屋 數 目 增 加,我 們 董 事 認 為,房 委 會 對 於 向 物 業 管 理 服 務 供 應
商 外 判 公 屋 物 業 管 理 服 務 的 需 求 將 日 益 殷 切,預 期 這 將 有 利 於 我 們 未 來 的 業
務 增 長。
(ii) 房 委 會 是 積 極 參 與 發 展 及 管 理 公 屋 的 最 大 公 營 機 構。房 委 會 是 公 屋 的 最 大 業
主。根 據 弗 若 斯 特 沙 利 文 報 告,房 委 會(即 所 有11名 活 躍 的 物 業 服 務 代 理(包 括
雅 居)的 單 一 或 主 要 客 戶)亦 為11名 目 前 與 房 委 會 訂 有 活 躍 物 業 管 理 服 務 合 約
的 物 業 服 務 代 理(包 括 雅 居)的 收 益 作 出 絕 大 部 分 的 貢 獻 乃 屬 於 行 業 常 態。(iii) 我 們 與 房 委 會 建 立 長 期 業 務 關 係,原 因 是 我 們 的 業 務 關 係 已 持 續 超 過15年。
於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 為 房 委 會 的28個 公 共 房 屋,涉 及 逾80,600個 住 宅 單
位 提 供 物 業 管 理 服 務。多 年 來,我 們 已 逐 步 建 立 我 們 的 物 業 組 合,及 我 們 已 成
功 於 業 績 記 錄 期 間 自 房 委 會 獲 得 五 項 物 業 管 理 服 務 合 約(三 項 為 公 屋 及 兩 項
為 居 屋 計 劃 屋 苑)及 延 長 我 們 所 有 與 房 委 會 訂 立 的 現 有 服 務 協 議(其 初 始 期 限
已 屆 滿)。
(iv) 我 們 相 信,房 委 會 的 信 貸 風 險 及 流 動 資 格 風 險 乃 微 不 足 道,原 因 是 房 委 會 是
政 府 資 助 的 法 定 機 構。房 委 會 每 月 結 算 我 們 的 發 票,這 進 一 步 證 明 房 委 會 與
我 們 維 持 令 人 滿 意 而 可 靠 的 業 務 關 係。
(v) 房 委 會 一 般 透 過 招 標 程 序 授 出 物 業 管 理 服 務 合 約,而 我 們 董 事 認 為,按 本 節
上 文「競 爭 優 勢」一 段 所 討 論 我 們 的 競 爭 優 勢(特 別 是 我 們 的 服 務 質 量 以 及 根
據 物 業 服 務 合 約 評 標 系 統 取 得 的 高 分 數)使 我 們 於 投 標 物 業 管 理 服 務 合 約 時
取 得 競 爭 優 勢,而 我 們 將 可 藉 此 提 高 競 爭 力。此 外,房 委 會(作 為 公 營 機 構)已
制 定 投 標 甄 選 政 策 及 判 標 程 序,以 確 保 每 名 投 標 者(包 括 本 集 團)根 據 其 既 定
的 投 標 甄 選 準 則 獲 得 客 觀 公 平 的 待 遇。於 業 績 記 錄 期 間 及 直 至 最 後 實 際 可 行
日 期,我 們 成 功 自 房 委 會 取 得 五 份 新 服 務 合 約,並 延 長 我 們 所 有 初 步 年 期 已
屆 滿 的 現 有 合 約。
(vi) 要 投 標 房 委 會 的 物 業 管 理 服 務 合 約,承 辦 商 必 須 為 房 委 會 物 業 服 務 代 理 名 單
內 的 認 可 承 辦 商,並 且 從 一 開 始 已 符 合 房 委 會 的 所 有 資 格 規 定。根 據 於 最 後
實 際 可 行 日 期 房 委 會 網 站 所 公 佈 的 資 料,名 單 內 合 共 只 有21名 認 可 承 辦 商。
該 等 認 可 第 二 組 公 司 承 辦 商 僅 有11名(包 括 雅 居)目 前 與 房 委 會 訂 有 活 躍 物 業
管理服務合約。根據弗若斯特沙利文報告,申請納入及維持於該名單內的財務、
技 術 及 管 理 規 定 可 能 對 進 入 公 共 房 屋 物 業 管 理 市 場 的 新 企 業 構 成 若 干 程 度 的
准 入 門 檻。
(vii) 我 們 有 能 力 為 私 人 住 宅(包 括 住 宅 及 工 業 大 廈)提 供 物 業 管 理 服 務。於 業 績 記
錄 期 間,我 們 分 別 為 一 處 私 人 住 宅 物 業 及 一 處 工 業 發 展 物 業 的 業 主 立 案 法 團
提 供 物 業 管 理 服 務。於2016年4月 及5月,我 們 分 別 終 止 私 人 住 宅 物 業 及 工 業
物 業 的 物 業 管 理 服 務 合 約,以 於 當 時 把 握 機 會 管 理 兩 個 居 屋 計 劃 屋 苑。由 於
我 們 的 資 源 有 限,我 們 終 止 兩 份 物 業 管 理 服 務 合 約 以 將 我 們 的 資 源 戰 略 性 地
分 配 至 兩 個 居 屋 計 劃 屋 苑,乃 因 我 們 有 意 進 軍 居 屋 市 場。我 們 毋 須 就 終 止 該
兩 份 合 約 支 付 任 何 補 償。我 們 董 事 相 信,我 們 具 備 為 私 人 機 構 物 業 管 理 市 場
提 供 服 務 所 必 要 的 經 驗、資 本、知 識、業 務 專 業 技 能 及 訣 竅。
(viii) 除 了 房 委 會 外,我 們 一 直 以 來 不 時 接 獲 來 自 其 他 政 府 部 門、公 營 機 構 及 私 營
界 別 有 關 物 業 管 理 項 目 的 多 個 投 標 邀 請。我 們 董 事 認 為,憑 藉 我 們 的 信 譽 及
我 們 名 列 房 委 會 物 業 服 務 代 理 名 單 的 地 位,我 們 將 有 機 會 承 接 更 多 來 自 其 他
政 府 部 門、公 營 機 構 或 私 營 界 別 的 項 目。
我 們 董 事 注 意 到 我 們 過 度 依 賴 於 房 委 會 的 風 險。就 此 而 言,我 們 的 長 期 策 略 為 將
繼 續 鞏 固 我 們 與 房 委 會 的 業 務 關 係 及 維 持 於 公 營 機 構 的 領 先 地 位,同 時 尋 求 於 適 當 機
會來臨時自其他政府或公共機構或私營機構承接更多物業管理服務合約。董事擬強調,
由 於 我 們 的 長 期 策 略 將 需 時 執 行 及 成 熟,我 們 預 期 房 委 會 將 繼 續 為 我 們 於 可 見 將 來 的
單 一 最 大 及 最 重 要 客 戶。
27. 於2015年1月1日,我 們 根 據 工 作 量 上 限 限 制 制 度 管 理 約66,116間 實 際 單 位,讓 我 們
有 能 力 根 據 當 時 的 工 作 量 上 限 限 制70,000間 實 際 單 位 進 一 步 承 接3,884個 工 作 量 上 限 限
制 實 際 單 位。於2015年 財 政 年 度,我 們 從 兩 份 於2015年 財 政 年 度 提 交 的 標 書 及 一 份 於
2014年11月 提 交 的 標 書 獲 房 委 會 授 予 三 項 物 業 管 理 服 務 合 約。該 三 項 物 業 管 理 服 務 合
約 覆 蓋 十 個 公 共 屋 邨,其 中 四 個 為 新 公 共 屋 邨,六 個 為 重 續 我 們 全 部 六 個 現 有 公 共 屋
邨 的 相 關 服 務 合 約,其 可 延 長 的 期 限 已 於 年 內 到 期。因 此,於2015年12月31日 前,我 們
已 經 承 接69,158間 實 際 單 位,接 近 當 時 工 作 量 上 限 限 制70,000間,則 有 效 防 止 我 們 進 一
步 競 投 就 公 屋 屋 邨 的 物 業 管 理 服 務 合 約。於2016年 財 政 年 度,我 們 就 一 份 就 設 有 業 主
立 案 法 團 的 租 置 計 劃 公 屋 屋 邨 的 物 業 管 理 服 務 合 約 提 交 標 書,但 並 不 成 功。
28. 下 表 列 示 雅 居 於 業 績 記 錄 期 間 的 整 體 投 標 成 功 率:
期 間
提 交 的
標 書 數 目
投 標 成 功 的
數 目 中 標 率
2015年 財 政 年 度
— 公 屋╱租 置 計 劃 公 屋 屋 邨 的 物 業
管 理 服 務 合 約 3份* 3份 100%
— 私 人 及 工 業 物 業 的 物 業 管 理 服 務
合 約 2份 2份 100%
2016年 財 政 年 度 15份 2份 13.3%
2017年 四 個 月 2份 零 零
於 業 績 記 錄 期 間 提 交 標 書 總 數 22份 7份 31.8%
29. 表 列 示 雅 居 於 業 績 記 錄 期 間 按 合 同 類 型 分 類 的 投 標 成 功 率:
年╱期
提 交 的
標 書 數 目
投 標 成 功
的 數 目 中 標 率
2015年 財 政 年 度
— 公 屋 及 租 置 計 劃 公 屋 屋 邨 的 物 業
管 理 服 務 合 約 3份* 3份 100%
— 私 人 及 工 業 物 業 的 物 業 管 理 服 務
合 約 2份 2份 100%
2016年 財 政 年 度
— 居 屋 計 劃 屋 苑 物 業 管 理 服 務 合 約 3份 2份 66.7%
— 獨 立 保 安 及 潔 淨 服 務 合 約 12份 零 零
2017年 四 個 月
— 獨 立 保 安 及 潔 淨 服 務 合 約 2份 零 零
* 三 份 標 書 中 的 其 中 一 份 於2014年11月 提 交,並 於2015年 財 政 年 度 獲 得。
如上表所示,除我們於業績記錄期間因上述理由錄得低中標率的獨立服務合約外,
我 們 於 業 績 記 錄 期 間 就 物 業 管 理 服 務 合 約 錄 得 較 高 中 標 率。我 們 認 為,於 業 績 記 錄 期
間 未 能 取 得 獨 立 服 務 合 約,乃 因 為 我 們 的 定 價 條 款 高 於 其 他 投 標 者。
30. 英 華 作 為 我 們 的 潔 淨 服 務 分 包 商
於 業 績 記 錄 期 間,我 們 委 聘 英 華 作 為 分 包 商 為 我 們 管 理 的 若 干 屋 邨 提 供 潔 淨 服 務
以 幫 助 我 們 的 業 務 增 長。英 華 是 於 業 績 記 錄 期 間 獲 我 們 委 聘 的 唯 一 分 包 商,其 就 我 們
的 三 份 物 業 管 理 服 務 合 約 提 供 潔 淨 服 務,直 至2016年9月 終 止 所 有 分 包 為 止。據 我 們 所
悉,英 華 以 自 己 員 工 履 行 潔 淨 服 務,並 無 將 服 務 外 判 予 任 何 分 包 商。於2014年,本 集 團
經 歷 大 幅 增 長 並 成 功 從 房 委 會 投 得 新 的 物 業 管 理 合 約 以 管 理13個 新 的 公 共 屋 邨。為 應
付 有 關 增 長,本 集 團 聘 用 額 外 員 工 及 委 聘 英 華 向 部 分 新 訂 約 的 屋 邨 提 供 潔 淨 服 務。於
業 績 記 錄 期 間,我 們 於2015年 財 政 年 度 將 八 個 屋 邨 的 潔 淨 服 務 分 包 予 英 華,並 自2016
年1月 起 減 少 至 五 個 屋 邨 及 自2016年7月 起 進 一 步 減 少 至 兩 個 屋 邨。我 們 在 管 理 更 多 屋
邨 方 面 逐 漸 累 積 經 驗 後,於2016年,我 們 決 定 自 行 提 供 潔 淨 服 務,並 於2016年9月 停 止
委 聘 英 華。自 此 之 後,我 們 以 自 有 員 工 進 行 所 有 潔 淨 服 務。我 們 的 董 事 確 認,本 集 團
與 英 華 之 間 並 無 糾 紛。
於最後實際可行日期,英華由楊女士的父親擁有60%。楊女士為我們其中一名股東,
緊 隨 股 份 發 售 及 資 本 化 發 行 完 成 後 將 於 本 公 司 約7.1%已 發 行 股 本 擁 有 權 益(未 計 及 因
行 使 根 據 購 股 權 計 劃 可 能 授 出 的 任 何 購 股 權 而 可 能 發 行 的 任 何 股 份),而 且 並 沒 有 在
本 集 團 擔 任 管 理 職 位)。於 最 後 實 際 可 行 日 期,楊 女 士 為 英 華 的 董 事 之 一。
本 集 團 應 付 予 英 華 的 潔 淨 服 務 費 乃 按 包 幹 制 釐 定,並 經 參 考 預 期 派 往 屋 邨 的 工 人
數 量 以 及 房 委 會 規 定 的 不 同 種 類 的 清 潔 工 人 及 工 頭 的 承 諾 工 資。經 考 慮 到 雅 居 與 英 華
就 英 華(作 為 分 包 商)提 供 潔 淨 服 務 訂 立 的 服 務 合 約 的 條 款 及 條 件,我 們 董 事 認 為,雅
居 與 英 華 於 業 績 記 錄 期 間 訂 立 的 分 包 安 排 乃 在 一 般 業 務 過 程 中 按 公 平 基 準 訂 立,屬 公
平 合 理。
除 我 們 的 潔 淨 服 務 分 包 商 英 華 外,於 業 績 記 錄 期 間,我 們 董 事、彼 等 的 緊 密 聯 繫
人 或 任 何 股 東(本 身 或 據 我 們 董 事 所 深 知 擁 有 本 公 司 已 發 行 股 本 超 過5%)概 無 於 我 們
任 何 五 大 供 應 商 擁 有 任 何 權 益。於 業 績 記 錄 期 間,我 們 並 無 與 任 何 供 應 商 有 任 何 重 大
爭 議 或 索 償。
31. 僱 員、員 工 培 訓 及 管 理
下 表 載 列 於2015年12月31日、2016年12月31日、2017年4月30日 及 最 後 實 際 可 行 日
期 我 們 的 僱 員 人 數:
於 於
最 後 實 際
可 行 日 期
2015年
12月31日
2016年
12月31日
2017年
4月30日
僱 員 數 目 1,970 2,277 2,239 2,272
下 表 載 列 於 最 後 實 際 可 行 日 期 我 們 按 職 能 劃 分 的 僱 員 總 數:
職 能 僱 員 人 數
保 安 1,214
清 潔 710
屋 邨 管 理(包 括 管 理 及 總 部 人 員) 348
合 計 2,272
32. 我 們 調 動 保 安 及 清 潔 員 工 於 彼 等 各 自 獲 派 的 屋 邨 工 作。我 們 負 責 租 賃 管 理 及 財 務
管 理 的 員 工 主 要 駐 守 於 彼 等 各 自 的 屋 邨 辦 事 處,部 分 則 駐 守 於 總 部 辦 事 處,為 所 屬 屋
邨 辦 事 處 的 同 事 提 供 中 央 支 援。我 們 亦 聘 有 具 備 各 種 技 術 專 長 及 知 識 的 專 業 人 員 團 隊
提 供 服 務。於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 聘 用 具 有 專 業 資 格 的 僱 員 人 數 載 列 於 下 表:
專 業 資 格 僱 員 人 數
英 國 特 許 房 屋 經 理 學 會 成 員 5
香 港 房 屋 經 理 學 會 成 員 14
建 築 測 量 師 4
電 氣 工 程 師 1
機 械 工 程 師 2
結 構 工 程 師 1
建 築 服 務 工 程 師 3
建 築 師 2
註 冊 會 計 師 2
合 計 34
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33. 譚 女 士 於 業 績 記 錄 期 間 出 售 的 公 司
於 業 績 記 錄 期 間,譚 女 士 於 一 組 本 集 團 成 員 公 司 以 外 的 公 司 擁 有 權 益,該 組 公 司
於 香 港 從 事 向 私 人 物 業 提 供 物 業 管 理 服 務。於2016年3月,譚 女 士 已 其 後 向 一 名 獨 立 第
三 方 出 售 彼 於 該 等 公 司 的 權 益,以 投 放 更 多 時 間 及 力 度 至 本 集 團 業 務,及 避 免 該 等 公
司 與 本 集 團 之 間 任 何 衝 突。有 關 出 售 乃 就 貨 幣 代 價 公 平 磋 商,並 於2016年3月 完 成。自
出 售 該 等 公 司 以 來,該 等 公 司 已 成 為 獨 立 於 譚 女 士 及 本 集 團 的 實 體。譚 女 士 確 認,於
業 績 記 錄 期 間 及 直 至 出 售 日 期,該 等 已 出 售 公 司 各 自 並 無 重 大 不 合 規 事 宜,亦 無 涉 及
任 何 對 彼 等 任 何 一 間 公 司 提 出 的 重 大 索 償 或 法 律 訴 訟。
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34. 宋 理 明 :515
35. 黃 紹 輝:515
36.劉 慧 琪:5
37. 陳 桂 珠:2340
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38. 水記
39. 2016年盈利增4.5倍,至1,280萬,2017年首4月盈利280萬,降5%,輕債
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