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樓市長效調控機制將在2020年落地 人氣: 39 回覆: 0


  文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 張宏偉
  樓市長效調控機制2020年左右正式建立並落地(起碼落地一部分),同時,人口紅利趨勢性減少,樓市正式進入存量房時代。
樓市長效調控機制將在2020年落地
  最近的兩則消息值得房地產行業關註。
  一是,國家統計局局長寧吉喆在國新辦新聞發布會上表示:房地產調控的長效機制正在緊鑼密鼓制定,會適時出臺;二是,截止目前為止,全國累計已經至少46個城市樓市加入到限售隊伍行列。在限購限貸之後,“限售”也成為了樓市新一輪調控升級的必要手段。
  兩則消息當中,樓市長效調控機制更為重要。就樓市長效機制而言,其實,樓市基礎性制度和長效機制並非當下才提及的,其實早在2013年就正式提及綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調控機制。從目前來看,其實,本屆政府上任以來已經在進行各方面的調整。比如推進不動產登記制度、推動房地產稅立法、探索用房地產稅代替房產稅、探索購租並舉的雙軌制等措施。
  不動產登記系統將形成,全國住房信息聯網將實現,無論是房產稅還是房地產稅的征收,技術平臺將為它們的施行奠定技術基礎。同時,這個平臺也成為樓市調控制定“差別化”政策依據,也是構建樓市長效調控機制的非常重要的環節;建立不動產統一登記制度,加快房地產稅立法並適時推進改革,對於當前房地產市場來講,也就意味著今後最有可能直接推進的就是房地產稅,而不是此前已經在上海、重慶試點的房產稅。今後一攬子關於房地產稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出,以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施。
  此外,建立不動產統一登記制度,房地產稅立法的完成等為房地產稅順利推進的基礎條件,從官方公布的推進口徑來看,上述兩項工作大約會在2020年左右完成,這也就意味著,房地產稅正式推進的時間點有可能是在2020年之後的兩三年時間里。
  湊巧的是,在2020年前後這段時間還有3個重要結論值得我們關註。
  一是,樓市正式進入存量房時代。同策咨詢研究部結果顯示,2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數將達到1.1套(這個時間點開始中國勞動力人口也開始出現趨勢性下滑,樓市需求也會因為勞動力人口的變化而變化),這也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡,樓市增量房增速將遞減,房地產市場將進入存量房時代。這也就意味著新房市場長期發展空間將進一步減少,存量房的發展空間越來越大。
  二是,當前至少46個城市限售政策出臺,並非只是將活躍的樓市需求凍結並後置,避免快進快出的樓市投資投機炒作行為,起到抑制投資投機的作用,它還有另外一個作用,那就是通過啟動限售2-3年為樓市後續政策調整爭取更多的時間(在2020年前出臺並陸續落地),尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施,比如房地產稅立法、不動產登記、購租並舉制度的建立及落地等等。
  三是,經歷2019-2020年下一輪市場上行期後,2021-2022年市場也將處於新一輪的調整下行期。從調控政策來看,從去年10月份計算,本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年,也就是有可能持續到2018年的三季度。這也意味著到2018年年底本輪市場很難有大幅反彈,基本處於調整期或調整後的平穩期。從下一輪市場周期來看,根據同策研究院的研究結果,2019-2020年將成為下一輪市場上行期,但2021-2022年市場也將處於新一輪的調整下行期。
  綜上所述,樓市長效調控機制2020年左右正式建立並落地(起碼落地一部分),同時,人口紅利趨勢性減少,樓市正式進入存量房時代,當前大部分城市樓市限售政策也會在2020年左右到期,大部分被限售的房子將進入可售狀態。而當經歷2019-2020年下一輪市場上行期後,2021-2022年市場也將處於新一輪的調整下行期,屆時,樓市作為投資的資產配置的功能屬性被大幅降低,前期被限售的房源也將因此拋售進入市場流通,再加上購租並舉、房地產稅等多重經濟、財稅手段的調控,2020年之後的房地產市場會面臨真正大考,市場將處於趨勢性下滑的“考驗期”大變局。如此看下來,去年至今的調控真的不算什麽!


  (本文作者介紹:同策咨詢研究中心總監張宏偉)



來源: http://finance.sina.com.cn/zl/ch ... ymviyp0315911.shtml
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