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今期28歲國藝執董那篇連相
還有889 那篇,話原來有人3.5想買
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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
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今期要CEO 那個,那個新主筆又來呃人啦,終於變成私貨亂賣場,今次真是一團糟了
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無錯,今日游浪潮話無呢間公司
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有無張大頭相?
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周佳榮,
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周佳榮,

Sorry, cannot find it. If you ve link or title........
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求本星期韓風,我有話要說
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誰買了我的股票
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IR天與地

誰買了我的股票?

韓風

皓天財經集團總經理

Blog: http://weibo.com/honfung



‧要最大可能地防止投資者突襲,對於股東及潛在投資者身份之掌握極為重要。

‧股東身份鑒定(shareholder identification)作為IR重要一環,其價值即在於對股東身份之掌握。



又是A、H股的不同。觀看A股的上市文件,不難經常看到公司將持股機構名稱列載其上。反觀香港,除規定持股5%以上必須披露者外,其他持股者隨上市後的股票買賣易手,誰持有上市公司股票已變得愈來愈難掌握。



公司發展無風無浪、有既定模式,日子過得舒泰,可能還不發覺問題所在。一旦到了非常時候,無論是重大收購、關連交易或者向母公司發行股分,只要是特定議案而須按法規由股東會投票通過,分分鐘搞到上市公司一頭煙。



舉例而言,礦業公司要向大股東定向發股,一方面為取得資金進行減債或收購,同時又能增加大股東對上市公司的控制權,或者在未來享有更佳回報。大股東未能投票,如何取得多數小股東投票贊成?

搜集不同渠道訊息

筆者曾為此在多個中港網上社區及論壇觀察相關評論,發覺投資者對於公司提案往往抱有懷疑態度,無論公司動機如何,網上評論總認為公司之舉純粹搵笨,欲辯無從。機構投資者,或許稍為理性,但亦不盡只單方面考慮上市公司之整體利益,尤其是部分投資策略較靈活者,更可在不影響其投票權前提下預先出售或沽空股票,並在股東會投反對票,然後在股價下跌後購回股票。上市公司是否完全被動?也不盡然。

要最大可能地防止投資者突襲,對於股東及潛在投資者身份之掌握極為重要。股東身份鑒定(shareholder identification)作為IR重要一環,其價值即在於對股東身份之掌握。



股東身份鑒定透過引用香港公司法條文要求香港公司股東(包括香港上市公司)透露身份,同時搜集不同渠道的訊息,包括中央證券登記、上市公司本身的紀錄以及基金的定期存檔資料,進行跟進、取證及比對,整理成相對較完整的機構股東名冊,然後再深入對每家投資機構進行調研,得出相關機構註冊地、基金經理身份、相關公司持股量、基金規模、該機構對同業對手的持股現況、投資風格等重要參考資料。



由於跟進需時、比對過程嚴謹,因此股東身份鑒定往往需時甚長,而上市公司股票於相關時期的換手率亦有差異,上市公司因而有需要「從長計議」,及早編排時間表,以便能在指定時點取得較具準確性的鑒定報告,繼需開展針對性的股東溝通工作。





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可否每期也貼IR天與地
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今期要燊少
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recently, Capital Money (E-Magazine) is always late. I am waiting now.......
May be next week.
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好搞笑
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我要日本股神同325老闆專訪
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325老闆專訪


CEO專訪

教不嚴 父之過

「教不嚴,父之過」,創生控股主席(00325)錢福卿深明這個道理。

「我一生感到最驕傲的事情,是能將兩個兒子養育成才。

認識我的人都知道,他們絕對沒有富二代的惰性。」

昔日用心良苦的老爸爸,坦言今天終於修成正果,期望能停下來,

將生意交由兒子打理,自己則弄孫為樂,

計畫與老妻結伴同遊。

今年57歲的錢福卿,天生一副慈祥的臉孔,時而露出親切的笑容,是一個可愛的老爺爺。年輕時的他,抱「為人民服務」的宗旨,在中國骨科行業打拼了26年,旗下的創生控股公司,目前是內地產量最大的骨科產品生產商。然而,最令他感到自豪的不是企業的成就,而是兒子學成歸來。

以子為傲

錢福卿育有兩兒,年少時均在外地留學,當中吃過不少苦頭,烘麵包、端盤子、司機,甚至連擺地攤,賣刀叉碗碟都曾嘗試過。而身在內地拼搏的錢總,就充當導師的角色,鼓勵他們自食其力,兒子偶爾亦會向他匯報生活的情況。



錢總續指,「那時候,我給他們買車、租房子,但火車票就要他們自己賺,車子亦要自己養。不是我沒錢,而是要他們學會打理自己。老闆的兒子絕不缺錢,但是我不能給錢他們花,要他們知道金錢得來不易。」錢總自豪地說,並強調時下「富二代」的名詞不適合套在孩子身上。「他們不賭錢,不去KARAOKE,平常只跟我一起接見客戶,晚上就回家吃飯,沒有甚麼不良嗜好。」



轉眼間,經過了三十多年的悉心教育,孩子已經成家立室,事業也有一番成就。「大兒子目前替我接管燈泡的企業生意,表現不錯,今年的業務成績高達三億多元。小兒子則跟從我從事醫療行業,很快便會成為我的接班人。他現在主要是搞人際關係,拿產品的註冊證和招標等工作。」



至於錢福卿接下來的任務,便會繼續研究新的醫療產品,畢竟一手創辦的企業也是他的心血。他表示自己的愛好是照相,家中的攝影產品多不勝數,植物、建築物及妻子都是他最佳的模特兒。「未來的時間想享享兒孫福,跟太太旅行,她一生跟我跑來跑去,已太辛苦了,未來希望如她所願,到愛琴海走一回。」言談間,他的臉上總是洋溢幸福的笑容。



談及入行的故事,錢總整理一下講稿,接語帶微笑地娓娓道來。「我的第一桶金就要講到26年前的故事,在北京友誼醫院羅先正教授的幫助下,開始做第一個螺絲釘梅花釘,用來打在人的骨頭上。當時中國的醫術落後,於是我們便學習了意大利的技術,從Gross釘、GK釘、帶鎖髓內釘一直演變下去,現在已經發展到第七代螺釘了。」

為人民服務

隨創生業務基礎的發展,集團在2001年開始引入脊柱產品,為錢福卿帶來了第二桶金。「當時北京協和醫院拿了產品的專利,然後跟我們合作,做到最大的產業化,申報到國家去,醫治了不少病人,也沒有發生過任何醫療事故。創生亦成為國內創傷產品最大的企業。」



錢總稱,那時候國外的產品太貴了,普通病人根本無法負擔,「當看到醫院得了脊椎側彎的病人,痛苦不堪的表情時,我就立志要生產出跟國外一樣質量,而價格合理的產品。」



然而,在企業的發展過程中,難免荊棘滿途。「還記得在2005年,當時公司生產和銷售都出現了問題,作為老闆的當然不能置身事外,我在23天當中,共乘了37個航班,四出為公司跑材料跑資金。每天天還未亮,就駕車出門,去到目的地與客戶吃頓飯,又要趕往別處,司機在回程的時候都已經動不了。」不過,最後公司亦能安然度過難關,業務表現更可謂蒸蒸日上。



創生於2010年6月底上市,目前在國內骨科產品的產量已達到30%至35%的市場分額,更期望於五年內能升至38%至40%的水平。錢福卿透露,集團目前積極研究關節行業的併購項目,並正與數個目標公司洽談,希望未來能拓展有關的新產品。

總評分: 20
紀錄: | greatsoup: GJ x 20 (thanks)
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幫賺錢之神算賬 短賺長蝕

撰文:林卓豪、陳可恩、鄒銀欣 攝影:張文康、法新社、東方IC 美術:陳洛



今年以來,指雖然上升一成二,但民企爆煲潮兼公司業績走樣下,不少二、三線股分被洗得血流成河,過去專捧這些高增長細價股的投資者,紛紛輸得焦頭爛額。



有「賺錢之神」之稱的邱永漢,也是鍾情二、三線股分尋寶遊戲的佼佼者,他重視研究行業,並主張長線持有三至五年,由於其聲言目標增長往往達五成至一倍,加上名聲威力,吸引不少支持者捧場,所推介的股分,往往即時有點石成金之效。



不過,統計其○八年起高調推介的二十多隻股分,長線戰績卻是強差人意,六成推介至今仍然坐艇,不少閒閒地已蝕去三成以上,最高蝕幅更高達八成二。由此可見,股市沒有長勝將軍,更沒有賺錢之神,跟邱永漢買股,最多只宜短炒。



大市牛皮偏軟,加上民企爆煲潮持續,令過去以投資二、三線股分為主,被捧為神級的投資者紛紛墮馬,繼「民企女股神」劉央及「歐洲股神」安東尼波頓輸得焦頭爛額後,最新神話被篤破的,則輪到「賺錢之神」邱永漢。



邱永漢被譽為「賺錢之神」,麾下信徒萬千,他雖然年屆八十八,但仍經常四出視察投資項目,由於其主力研究的三、四線股分經常乏人問津,股價長期低迷,因此管理層均對邱永漢奉若神明,盼其金手指點石成金。



薦買東岳 老貓燒鬚

「賺錢之神」之名,多年前已響遍港、台、日,不過,邱永漢高調接受傳媒訪問,卻是始於○八年,近年他更經常讓傳媒跟其團隊北上,並帶來不少貼士。本月初,他跑到山東一帶,考察光大國際(00257)、羅欣藥業(08058)、勝利管道(01080)、山東威高(01066)及東岳(00189)五間公司,當中他最看好的是製冷劑及氟硅材料生產商東岳。他向報章記者表示,東岳是今次考察的五間公司中,增長最快及最穩健的一間,公司重視研發,就如昔日的日本製冷劑氟化學企業大金工業。上月的業績期可說是民企之塚,業績走樣者多不勝數,但東岳卻逆市跑出,錄得近六十億人民幣營業額,增長達七成,盈利更飆升差不多兩倍,至二十一億九千萬元,成績相當彪炳,邱永漢可謂相當「識貨」。



不過,就在邱永漢睇好東岳的消息於上週三見報後,翌日東岳卻停牌,並傳出大股東傅軍與公司財務總監兼執行董事崔同政齊齊準備配售舊股沽貨,傅軍沽售一億一千一百萬舊股,崔同政則售二千萬股,配股價介乎六點八元至七點二元,較東岳停牌前折讓百分之八點八五,二人套現最多九億四千萬元。不過,更加搵笨的是,東岳同時擬發行五年期的可換股債券,初步發行規模為一億美元,並有權加碼至一億三千萬美元,足足吸水十億港元。



然而,大股東此舉卻惹來投資者質疑,首先,東岳並沒有集資的需要,截至去年十二月底,東岳持有現金達十五億人民幣,較一年前大增一倍半,但長短債水平均與去年相若,也未見有任何大型收購。其次,公司發行可換股債券,理論上是看好未來股價上升,可以印股票填債,但大股東及財務總監同時出售舊股套現,卻又被視為趁高套現,兩者存在極大矛盾。不過,最令投資者及其他董事不滿的,是傅及崔二人借出六千萬股股分予安排行瑞銀,讓可換股債券的持有者進行對沖,借貸成本為兩厘,此舉對有份認購大股東舊股的投資者相當不公平,事關街貨增加令股分受壓,而持有可換股債券的投資者,既可收息,又有貨做對沖,即使股價上升,三年後更可行使換股權利獲利,幾乎穩賺不賠。

疑被利用 借機出貨

由於配售舊股條件太過苛刻兼反應不佳,最終東岳閃電宣布所有計畫拉倒,但大股東沽貨意圖已經曝光,本週一下午東岳復牌後,股價立即大瀉百分之十一,收報六點六四元,上週四有份跟邱永漢推介買入東岳的投資者,若未有即日沽出獲利,已經全部坐艇。更大鑊者,是大股東擺明有意沽貨,股價難望反彈,截至本週四收市,東岳跌至五點九八元,已經較「賺錢之神」推介時,勁跌超過一成九,邱永漢可謂老貓燒鬚。



其實東岳獲邱永漢推介後股價即插水的情況已非首次,去年三月尾他在其網上部落格推介永保林業(00723),推介前股價零點四一五元,股價翌日勁升一成半,其後他在十月中更率領四十人的日本投資訪問團,到永保林業於內地中山市板芙鎮的新綠洲廠房作實地參觀及考察,報導在十月十七日刊登後,股價曾急升至最高零點六一元,可惜升勢僅曇花一現,十月二十一日,永保林業就宣布旗下巴西附屬公司UTRB遭滋擾及勒索,雖已向巴西聖保羅警處報案,但為審慎起見,集團為事件撥備三億五千五百萬元,結果拖累股價狂瀉百分之三十二點五。

對於邱永漢接二連三在推介股分後,公司便趁機宣告壞消息,市場人士認為,不排除有公司管理層借「賺錢之神」來訪的好消息,藉此沖淡本來已經存在的壞消息,以減輕股價跌幅:「連串民企爆煲,已經可以看出管理層良莠不齊,是巧合還是有心,外人實在很難知道。」

長線跟買 九死一生

永保林業及東岳的事件或許只屬偶然,不過本刊綜合邱永漢過去的推介,散戶跟買也沒有好結果。首先,邱永漢主張長線投資,耐性持有股分三至五年,但觀察其○八年起推介過二十六隻股分的戰績,至今僅得十隻錄得正回報,最威水的要算是招金礦業(01818),由○八年八月底至今,股價勁升三點一倍,其次是創業板上市的羅欣藥業(08058),至今回報亦有一點一倍,至於餘下長線有賺的股分,尚包括海通國際(00665)、中國糧油(00606)、中國稀土(00769)、神冠(00829)、中金再生(00773)、東江環保(00895)及亞洲果業(00073),不過這些股分的投資回報只屬一般,除中國稀土有四成八升幅外,其餘均只有兩成半以內的回報,以投資這些細價民企所承受的高風險來說,回報並不甚吸引。



另一邊廂,長線投資失利的股分,卻輸得「鑊鑊甘」。邱永漢多次推介的消費品分銷股亨泰(00197),股價由○八年五月首次推介至今,累積跌幅達八成二,並曾三次向股東伸手供股;從事消防系統生產及安裝的中國消防(00445)亦跌七成二,就算唯一推介的藍籌股雨潤(01068),亦勁蝕六成二,十六隻蝕本的股分中,十一隻蝕幅更逾三成,如果隻隻股分跟買兼長線持有,勢必損失慘重。



不過,倘若散戶逆流而行,按邱永漢所選股票短炒一天,則幾乎全部有賺無賠。其中○八年五月首次出山推介的亨泰、中國消防及常茂生物(08208),單日勁升一成七至五成九,至於一○年推介的利君國際(02005)及一一年推介的永保林業,亦有一成三及一成半的升幅。諷刺的是,唯一在他推介後錄得下跌的股分,竟是長線升幅最多的招金礦業。

羅欣第二 遲遲未現 

此外,邱永漢主張揀股要揀行業,在他的《我的賺錢自傳》曾說:「每個時代都有賺錢的生意和不賺錢的生意。這對於以賺錢為目的的生意人來說,是個重大的問題。不管你如何努力,不管你如何有才能,如果你所從事的是屬於不會賺錢的業務,那就不容易賺到錢。相反的,所從事的是會賺錢的生意,那麼即使是稍微糊塗的人也會成為富翁。」



因此他揀股十分重視行業,眾多行業中,他最為關注內地食品價格,他預測未來十年中國人月薪由三千人民幣漲至一萬人民幣,估計約兩成會用於食品,加上食物價格不像油價及房價,政府難以出招壓制,價格長遠必然上漲,因此認為食品股大有可為。他挑選的股分中,亨泰、安德利果汁(02218)、中國糧油、神冠、雨潤、亞洲果業均屬食品類,為其推介股分最多的板塊。不過,食品及農業股容易造假,也容易受壞消息影響,例如雨潤去年因瘦肉精問題令生意額劇降,股價大幅插水,至今尚未復元。



此外,邱永漢亦特別鍾情醫藥行業,他認為民眾首先最需求的,就是醫藥健康產品:「健康相關的東西,在中國未來愈來愈多人需要。」他多次回顧他的最得意投資之一,就是○六年以每股五角買入羅欣藥業,其後股價一度暴升二十多倍,現時羅欣回落至六元多,仍較其首次在○八年八月公開推介的三點二五元有一倍升幅,他認為長遠看羅欣可重上二十元水平。



不過多年以來,他都未能成功尋找「羅欣第二」,去年中推介專門開發和生產注射輸液的利君國際,現價較當時下跌近四成,另一隻推薦的四環醫藥(00460),股價也僅是浮浮沉沉,他後來解釋說:「以前推介的醫藥股都漲得很厲害,但最近政府嚴厲管制藥價,所以近期推的,股價也跌得厲害。」可見邱永漢即使經驗豐富,也難捉摸中央政策。



點石成金有得解

邱永漢本身是台南人,一九二四年出身於日治時代的台灣,四五年於東京帝國大學經濟系畢業。回台後經營砂糖貿易生意,但失敗收場,及後他更因寫信給聯合國,要求台灣公投而被通緝,結果要逃難到香港。誰知「千里姻緣一線牽」,他在港娶得「川貝枇杷露」老闆潘高壽之女兒潘苑蘭。

買太古城 一戰成名

一九五四年二人移居日本,並育有三名兒女,為了生活,他當起作家,其小說《香港》更榮獲日本大眾文學最高殊榮「直木獎」。不過,他覺得在日本寫財經比寫小說好賺,於是花了一年時間鑽研,由一個連買股票也不懂的人,變成每星期在《週刊朝日》的專欄推介三、四線股,由於每次提及的股票不久就漲價,結果他很快成為權威。五、六十年代,他在日本股票市場投資獲利甚豐,被譽為「賺錢之神」,他之後頻頻推出投資心得著作,如《致富經》、《投資秘策》、《邱永漢賺錢學》,至今,其著作逾四百五十本,部分更被翻譯成中文及韓文,作品總銷量逾一千萬冊。



他以賺得第一桶金後,開始投資房地產,在日本以三十萬至五十萬日圓一坪(相當於三點三平方米)的價錢買地皮,結果這些地不久漲至三百萬日圓、甚至一億日圓一坪。之後,邱永漢更涉足百貨、出版及工業,成功由一個作家變成企業家,投資遍及日本、韓國、香港、北京及上海。



他本「逐水草而投資」的投資策略,最愛到新發展的地方找機會,如在八十年代開始,就大力在中港兩地投資,更經常組團帶領日本投資者到處考察,其中最為人樂道的,是一九八九年本港樓市低潮時,帶領一大群日本投資者狂掃太古城六百五十個單位,當中他本人亦佔了百多個。至後他們於九七年七月樓市高峰期全數沽清,獲利三倍。至近年,他經常接受本地的媒體機構訪問推介股分,又率團巡廠,在本地股壇建立起名人效應。

成交稀疏 容易彈起

綜合邱永漢歷年的推介,不難發現其愛股主要有兩大特點,一是多為成交金額細的兩三線股,二是其所選的行業,一般較為冷門。如中國消防、亨泰,在○八年五月推介前,每日的成交量約為百多、二百萬元,推介後,成交量急升至四至五倍至一千五百萬元,在以買盤為主下,股價自然容易炒上。事實上,二、三線股一般資本少、價位細,易受市場消息影響,所以往往成為炒作對象。靈獅控股主席兼行政總裁黃偉康解釋有關現象:「二、三線股炒起,通常沒有甚麼原因,主要是因大圍經濟好,資金在炒完重磅股後,便流向這些股分,如○六至○八年間,或之前QE資金流出時,這些股分就十分當旺。當然,市場上千隻細價股,沒可能每一隻都炒得起,所以很多時需要經過名人推介,股價才會大躍進。在這種大勢之下,劉央、邱永漢這些人逢選必中,很難說是因為『時勢造英雄,還是英雄造時勢』。」



然而,不少二、三線的細價股亦同時存在質素參差的問題,以致市道一差便紛紛下馬。黃偉康認為:「比起大企業,細價股量多,質素也參差。幾年前,不少資本細的企業為了上市,都會把業績粉飾得美輪美奐。但幾年過去,公司的債務、盈利增長減慢等問題便漸漸浮出來,亦往往成為投資者損手原因。」香港投資者學會會長譚紹興更指出,隨資金收縮,證券行收緊細價或民企股的孖展,大行、基金經理都甚少沾手這些股分,即使偶然有追落後的情況,炒賣的時間亦由兩三個月縮短至兩三個星期。

行業冷門 透明度低

另一方面,細看邱永漢的推介股分,大多屬冷門行業,例如圍繞消防系統施工安裝的中國消防;從事採伐的永保林業;生產及銷售電子及電力相關汽車零件的新焦點(00360);從事環保事業的東江環保、中金再生等市場陌生的行業。譚紹興認為,有這個情況並不難理解,因為傳統的行業大都已經上市。因此,近年上市的二三線股充斥了不少新興行業。而對投資者來說,這些公司的業務或許是相當陌生,對其行業亦不易理解,亦因為冷門,未必有太多分析報告可以參考。譚指出,所以當劉央、邱永漢作出推介或說出巡廠經歷時,投資者便會覺得很新鮮,以為如獲至寶,亦因此成就了他們的名人效應。



不過黃偉康指出,單靠巡廠經驗,並不是最好的投資方法:「管理層知道會巡廠,當然把最好的一面呈現,而巡廠的分析師或股評人除非不想和該公司再有聯繫,否則都不會問出非常尖銳的問題,即使問了,管理層未必回答或答到,以我的經驗來說,一般巡廠只會找到公司的問題,反而很少從中找到公司值得投資的地方。」

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要劉志遠同Capital Weekly 封面兩篇
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今期施俊威話飛克(1998)係福建esprit. What the xxxx!!!


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封面故事

新地風暴揭土地政策漏洞

撰文:陳可恩、鄒銀欣 攝影:張文康 美術:陳洛



新地風暴再有驚人發展,牽涉調查人士愈來愈多,繼郭氏兄弟、許仕仁及陳鉅源等骨幹人物後,現時調查目標已伸延至他們的親友,消息人士更透露,廉署未來將有新一輪拘捕行動。一向廉潔的香港竟然有大型地產商及高官涉嫌貪污被捕,反映香港的官商勾結情況嚴重。



事實上,新地等大型地產商都有以低價買農地後謀取暴利,小市民卻要捱貴租買貴樓,對此,業界轟此乃土地政策不透明之過,城規會無論在審批土地用途、或是磋商補地價等均有偏幫大地產商之嫌,意味政府是造成當前地產霸權的始作俑者,有學者則寄望,新特首上場後,可改善現行政策的不足,以平衡各方利益。



新地(00016)主席郭炳江及郭炳聯,以及前政務司司長許仕仁涉嫌貪污案被愈挖愈深,被調查人物已由郭氏兄弟、陳鉅源及許仕仁等骨幹人物,延伸至其親友。上週三,有消息透露,許仕仁因涉嫌收受二千萬元賄款,廉署正向多個新方向調查,一方面調查這筆款項是否來自新地或郭氏兄弟,同時大規模向本港多間證券商發出通知,要求證券商提供許仕仁、新地執董陳鉅源、其妻何慧賢、兩名子女陳嘉駿和陳嘉妤,以及港交所(00388)前高級副總裁關雄生六人名下的證券及期指戶口資料,以便調查行賄資金去向,亦可能涉及某些敏感交易。



有消息人士更指,廉署相信事件背後涉及賄賂金額更大,牽涉更多人,並指現時廉署手上已掌握「鐵證」,相信短期內將採取另一次拘捕行動,矛頭直指新地其他高層,以及許仕仁身邊的人士。今次調查關鍵人物是六十一歲的關雄生,他分別是天津港(03382)及新環保能源(03989)的獨立非執行董事,但在上月已辭掉兩間公司的職務。有市場人士表示,關雄生與許仕仁關係密切,許仕仁於三月二十九日到廉署接受調查時,便是由關雄生名下座駕接載。

宏昇與新地關係密切

至於另一對調查對象陳嘉駿和陳嘉妤,現任宏昇集團董事,宏昇大股東王業安目前同時是一間名叫永堡投資的董事,商業用名是「園藝高爾夫中心」,亦即是新地旗下西貢十四鄉住宅項目中高爾夫球會的營運商。



據公司註冊署資料顯示,永堡投資是由兩間離岸公司控股,並無披露股東身分。不過,有內地網站指,陳嘉妤及陳嘉駿○七年以宏昇集團董事身分,與陳鉅源會見當時的遼寧省鞍山市市長谷春立,當時更稱陳鉅源是宏昇集團主席,換言之,王業安不但與新地業務來往緊密,與陳鉅源家人關係同樣密切,三者關係更是千絲萬縷。

西貢十四鄉一帶的中密度住宅發展項目已籌備近二十年,整個十四鄉項目佔地達七十點九公頃,即接近四個維多利亞公園的面積,據城規會文件顯示,這項目可提供約四千九百三十個單位,但目前仍處於補地價階段。

農地項目利潤 較投地高三成

整件貪污案核心源於許仕仁任職政務司司長期間,涉嫌將本港房屋政策、都市規畫,以及土地買賣等最高機密消息外泄,令新地每每能早悉天機,部署獲利,回看新地過去五年的農地儲備,每年都有增加,截至二○一一年十二月底,地盤面積已有二千六百萬平方呎,大部分位於新界現有或計畫興建的鐵路沿線,正進行更改土地用途,雖遠遠不及地(00012)的四千一百九十萬平方呎,但較長實(00001)的一千三百四十二萬平方呎已多近一倍。



新地密密吸地,無非是覬覦農地發展項目較政府賣地項目的發展利潤更加和味,靈獅控股有限公司主席兼行政總裁黃偉康指出:「農地透過補地價後再發展的項目,相對拍賣得來的土地,利潤足足高出兩至三成,雖然李嘉誠指現時建築成本急升,佔收益甚至升至五成以上,但目前最貴的只是人工和材料,所以我認為建築成本佔賣樓收益仍低於五成。」



元朗YOHO Town系列可說是農地轉熟地表表者,亦是新地近年大型項目之一,資料顯示,YOHO Town一期在○一年每呎住宅樓面補地價只是二百零九元,○四年第二期Midtown,補地價金額僅為十四億六千九百萬元,即每呎樓面地價約八百元,至於YOHO Town第三期樓面補地價已升至每呎二千九百元。在YOHO Town三期中,第三期是發展規模最大一項,有測量師預計,計及建築費和「發水」,每呎住宅樓面總成本約四千元,若以目前尚豪庭平均呎售達七千四百元計,三期項目邊際利潤高達八成五,換言之,上述補地價實屬「筍價」。

補價透明度低 偏坦地產商

除YOHO Town外,新地去年九月又以七十億二千一百萬元,完成元朗沙埔村大型商住項目的補地價,與其在一○年同區的YOHO Town三期每呎樓面補價,以及○七年中同區下高埔村住宅項目的每呎樓面補價逾二千九百六十元比較,沙埔村項目的補價看來仍是原地踏步,但期間元朗區樓價已「三級跳」,沙埔村地皮補價可謂「超筍價」。



對於地產商靠農地發圍,取得豐厚利潤,除了因時制利,政界及學者都認為,現時的土地政策透明度低,亦有偏袒地產商之嫌,才是讓地產商謀取暴利主因,這種偏袒,犧牲的卻是租戶和小型地產商的生存空間。



本港地產行業於六、七十年代起飛,之後便逐漸形成由數家大型地產商壟斷的局面。六十年代初香港房屋需求甚殷,政府計畫發展多個新市鎮,因此需要徵收大量新界土地。為了減低收地的現金支出,政府便用換地權益書來代替現金賠償。當中,乙種換地權益書(Letter B)容許持有人每五平方呎被收回農地,可於將來換取兩平方呎位於新界的屋地,由於條件吸引,引起華懋集團、新鴻基地產、基兆業及南豐集團等地產商積極收集。

當中,曾週旋於華資地產商的老行尊蕭承忠,在八、九十年代曾主宰市場上幾乎一半Letter B買賣,地位於馬鞍山的新港城及將軍澳的新都城,土地就是由他一手一腳併購回來。現時他不時仍繼續替地產商在新界作說客,他坦言現時的收地工作比以前難做,原因是居民和地產商之間愈來愈多衝突:「雖然九十年代已取消了Letter B,但收農地的工作仍十分頻密,因為回歸後,香港地產市道暢旺,許多新界土地如牛潭尾、古洞北、粉嶺北、坪輋、打鼓嶺及洪水橋被政府選為具潛力發展的地方,地產商更垂涎新界農地。但另一方面,以前地價便宜,業主、居民對收地不以為意,而現在資訊發達,大家才知土地值錢,所以游說工作並不容易。」

地產商農民爭 政府旁觀

土地正義聯盟成員陳劍青則認為,近年出現如馬屎埔、菜園村、新田牛潭尾般充滿火藥味的爭鬥,主要是因為地產商不想賠錢給村民,反而用上不道德的收地手段,因此引起反抗,他細數近年新界區爭地情況:「近十年來,爭得最厲害是粉嶺北一帶的農地,三大地產商包括基、新世界(00017)和從沒有表明身份的新地均在該處爭地盤。其中,新世界比較合情合理,一般會賠足給村民遷徙;基最吝嗇,試過和租戶達成賠償協議,卻轉頭反口。而且更愛出律師信,例如用《業主及租戶條例》告租戶,其實該條例不適用於農民,但成功令很多農戶因申請不到法援而破產;至於新地,其收地方式則十分隱閉,往往利用中間人趕走村民,成功收地後才表明自己擁有業權。」



他續指,雖然近十幾年,住在新界農田上的居民大都非擁有業權的原居民,不過法理上仍應得到租約保護,但地產商經常欺負村內的老人,騙其簽新租約,或如粉嶺天平村般,在農田旁邊興建貨櫃場,影響農作物生長,逼村民在得不到合理賠償下遷走。公民黨副主席黎廣德亦認為,政府採用「公私合營發展模式」,引入私人參與發展新界市鎮,是催生這股地產霸權的誘因:「地產商收地是市場交易,不能說他們有問題,但政府不進行大舉收地,卻引入地產商參與發展,就令地產商憧憬農地很容易改變土地用途,所以拼命收購。及至地產商以各種手段趕走租戶時,政府就鑑於事件發生在私人土地上,當作私人糾紛,並不介入衝突。政府在整個過程中,十分卸膊。」

城規輕易審批 改變土地用途

黎廣德更認為,城規會對地產商一貫寬鬆,無疑在進一步「寵壞」地產商:「現時城規署經常輕易審批地產商改變土地的用途,甚至接納增加興建單位的密度建議。」他以馬灣的珀麗灣為例子,新地與政府在九七年簽訂協議,以換地方式發展珀麗灣物業,政府當時少收八億元補地價,換取新地興建佔地十七公頃的馬灣公園,公園第一期原定○六年六月完成。然而珀麗灣新樓盤於○二年開始發售,馬灣公園卻一直未動工,新地對公園的發展概念一再修改,到○六年新地獲城規會批准公園規畫,由原本的遊戲式主題公園,改為以大自然為主,並無條件批准新地將公園完工日期延至○八年十二月,最後馬灣公園第一期的挪亞方舟等設施拖至○九年中才開放予公眾,而第一期的太陽館及第二期的設施,至今仍在趕工。黎廣德質疑城規會在審批後,沒有監察地產商的執行過程,對工程延遲亦無罰則,明顯有偏幫地產商之嫌。



黎廣德指出,現時城規會並非獨立的組織,內部成員都是政府官員,而且和發展商之間的利益亦無須申報,因此其公正備受質疑:「相信在許仕仁事件當中,大家都感受到政府和地產商之間千絲萬縷的關係。事實上,各界一向都認為城規會有偏幫大地產商之賺,一些小地產商往往因為無人脈、又缺乏專業人員游說發展項目而無法參與新界發展,可以說這種制度扼殺了小型地產商的生存空間。」



此外,土地政策中的補地價政策,其公平性亦成為詬病。根據發展局資料,現時處理每一個契約修訂申請,如改變農地用途時,其補地價的定價是相等於該幅土地按原來用途的價值與改變用途後價值的差額。中原地產創辦人施永青指,在這個機制中,地政署會考慮未來的樓宇買賣價值,扣除建築測量等成本,再給予地產商一個合理利潤來釐定,這種機制相對不少國家都為客觀。



不過,土地正義聯盟陳劍青指出:「理論上補地價有其機制,但現時政府和地產商向公眾所交代的,往往是議價後的一個金額,其實如何估價,根本無從稽查,大量項目都是來自地產發展商和政府的土地管理機構之間不甚透明的私下協商,如當年的紅灣半島(海濱南岸)便有『賤賣』之嫌。當時政府計畫把原為居屋的紅灣交給地產商買賣,但只與新世界一間地產商洽談,結果在無對手下,房署提出的二十億補地價,逐步調低至八億,地產商再一次成為大贏家。」

政界籲增收地流程透明度

一邊廂地產商賺大錢,另一邊廂租戶被趕,市民要捱貴樓,香港土地政策的扭曲情況已到極點,對於土地政策上種種不平和漏洞,政界認為,可從改革城規會,增加收地流程的透明度作為根治的良藥。當中公民黨黎廣德就認為,可先從改革城規會手,例如申報委員會的利益、委任獨立人士而非政府官員為主席,增加其透明度和公信力。至於規畫新發展方面,取消由地產商私下收地,改由政府執行收地,並為租戶按情況作出搬遷安排。



土地正義聯盟陳劍青進一步提出設立土地閒置稅,並促城規會設定發展土地時限。他指現時城規會雖然有規定發展圖則三年到期後要申請續期,但如基的南生圍項目拖了十四年,在未符合規畫要求下,仍獲准續期,其規定可謂有名無實,因此建議嚴格限制審批續期的條件,以減少土地囤積。

不過,理工大學建築及房地產學系教授許智文指出:「若由政府收地建私人樓宇,對租戶的安排可能較令人滿意,然而定價時,同樣有機會惹來偏幫地產商之嫌。至於土地囤積稅則在執行上有難度,因為難以定義何謂閒置土地,如種滿草的農地,是否算閒置?地產商不難走法律隙來免稅。」



至於業界,則比較關注土地發展問題,中原施永青和蕭承忠均認為,若政府能加快土地發展規畫流程,將為本地房屋和土地發展帶來較健康環境。因此,他們均期望候任特首梁振英提出引入補地價的仲裁員,可有效改變地產商土地囤積的情況,紓緩住宅土地供應長期不足的問題。梁振英在其土地發展政綱中提出,引入補地價仲裁機制,讓業主和政府在商討補地價時,倘未能在規定時限內取得共識,可以第三方仲裁方式決定補地價的最終金額,加快改變土地用途的程序。

業界盼引入補價仲裁

理大許智文認為,有關建議有其建設性和可行性,他解釋:「現時地產商手上很多土地還未開發,不過,建議執行上亦可能出現困難,首先,土地定價牽涉很多問題,很多時政府的估算師都未能拿掐得準確,外面的測量師能否估得合理亦是疑問。此外,將來仲裁所定的價,很大機會比現時政府議價的結果還低,這將影響政府收入。」

新地為了發展農地賺取暴利而踩鋼線,即使其售樓利潤高,租務亦能保障收入來源,但市場人士仍對其前景充滿戒心。黃偉康認為,雖然新地首兩年發展計畫並未受影響,但難保未來發展步伐會被拖慢,「公司管治出現危機,雖然近兩年售樓目標不變,但將來會否停止買地?會否延遲發展?這些對市場人士來說仍是個問號,所以看到即使今日(週三)其他地產股反彈得好快,新地只是輕微上升。」



事實上,自郭炳江、郭炳聯於三月底遭廉署拘捕後,新地股價急挫一成三至九十六點五元,即使郭氏兄弟在事後主動澄清,並強調自身清白,事件亦不會影響新地日常運作,但亦無助釋除市場疑慮,整個四月份股價未有反彈跡象,只維持在九十三至九十四元水平,截至週四,新地收報九十四點三元,事件發展至今股價累跌百分之十五點一,市值蒸發了四百三十九億元。

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CEO專訪

劉智遠 投資達人

「種瓜得瓜,種豆得豆」這句說話參透了人生的哲理。

然而,在經濟學的角度來說,

一加一不一定等於二,這條算式,

可以產生巨大的協同效應,達致最佳的成本效益。

強項是收購合併,

自言從畢業後從未離開過金融業的劉智遠,

可以堪稱是業界的投資達人,

亦是去年業務剛轉型的中郵電貿(08041)主席。

劉智遠是電子工程學出身,同時擁有商業管理碩士學位。他大學畢業後便勇闖金融業市場,任職金融經紀,闖蕩了十多年歲月,訓練出一身投資的好本領。之後,他亦在不少上市公司負責投資分析業務,一直以來追求的就是「求變」及「創新」的理念。

勇於求變 力求創新

由金融業轉戰至廣告界,期後發展至零售業,外界或對於其營商之道有所懷疑。不過,劉智遠強調,自己不是一個盲目跟隨潮流投資的人,故早前曾流行的礦業及地產均從未沾過手。他指出,「今日集團的表現大家亦是有所目睹!零售業沒有甚麼有形的資產,亦不須倚靠人脈關係。只要產品受外界認可,其發展將會是一日千里。」



「我喜歡具創意的工作,一切由零開始,看它的成長,是最令人鼓舞的事。」即使劉智遠在金融界方面,亦力求創新,本港首隻認沽證(put 輪)就是由他創造出來。「我曾經在投資銀行工作,屬於窩輪第一代的發行人,而當時發行的要求亦相對嚴謹。不過,當市場只有認購證,大家只懂買、買、買的時候,我便認為可以沽、沽、沽,所以便成立了第一隻put輪!」

不過,對於劉智遠而言,這並非是甚麼引以為傲的事情,僅形容「是工作的一部分」。最令他感到驕傲的是,集團去年成功收購了Easy Time及傑軒,逐步轉型成為兼具網上及網下零售的平台,主要業務為泳裝貿易及服裝銷售。旗下的品牌包括「Tonino Lamborghini」、「Cour Carr」及「Gay Giano」,在本港擁有約40個零售點。今年除會新增約10家零售店外,早前更成功引入了「Benetton」及「SISLEY」兩個意大利品牌,主攻年輕人服飾及手袋用品,「相信年內,甚至是未來的季度業績能發映有關收購表現。」他得意洋洋地說。

失敗乃成功之母

然而,投資總有風險,即使經驗再老到的人,亦曾碰過釘。輕則損手爛腳,重則頭破血流。在投資汪海中,浮浮沉沉多年的劉智遠,坦言自己亦曾遇過不少失敗的經驗。可是,經過多少風吹雨打,仍然能屹立不倒的人,就已經能向成功的旗幟招手。「失敗乃成功之母」,此為老生常談,但愈是老套的說話,愈顯出它的道理,劉智遠對此亦有深切的體會。「人必須從錯敗中成長,今天所謂的成功,是總結了多年來失敗的成果,畢竟投資的眼光不是一朝一夕可以訓練出來。」感情喜歡講求時機(timing),錯的時候遇上對的人,最終亦不能開花結果,投資亦然。



「就如我過往投資的新媒體行業,或者行業是選對了,今時今日戶外媒體到處可見,成行成市。惟數年前,電視及寬頻的成本昂貴,新媒體的確難以普及,企業客戶還是慣用電視廣告作宣傳。加上當時的團隊仍未能達到我的要求,最終這盤生意事願如違!」說罷,他抖擻精神,然後語帶肯定強調,「不過,投資零售業是不會錯的。香港是一個購物天堂,這是人所共知的,加上目前受惠自由行,相信消費群源源不絕!」



劉智遠續指,「目前集團亦正商討個別的零售收購項目,主要為外國的品牌,期望能成為未來業務的新動力。因此,公司亦決定由中郵電貿,將改名為薈萃國際,英文名稱是Luxey International (Holdings) Limited,因我們銷售的都是Luxury goods。」



除此以外,集團涉足的網上業務,主要是一個團購網站,用家可以透過智能手機的「apps」獲取餐廳的飯食優惠券。「這個名為Baybamboo的網站是我一手一腳,用了年多的時間建立起來的,當然還需要加上團隊的合作,目前Facebook fans的人數已達七萬人,再加上電郵的用戶,成員已超過十萬個。」



談起這門投資,劉智遠欲罷不能,「香港人以食為先,隔數步總有一間餐廳在附近,而零售業最大的敵人是租金,其幾乎可以決定一盤生意的輸贏。因此,發展網上業務,為餐飲業作相關的宣傳工作必然有利可圖。」他又指,「互聯網普及化,智能手機及無限上網等配套漸趨完善,此勢頭是不會逆轉的。加上目前online to offline這個市場真空了,商機是無容置疑。」他亦透露,集團旗下的品牌未來或會考慮發展線上購物的業務,「惟須小心分辨網上及網下的貨品種類,兩者定價需有所不同,否則將會影響現階段的銷售。」



雖然這個投資達人大部分時間均寄情工作,花盡心機鑽研投資之道。不過,他強調自己非「講金不講心」的人,自言視工作為興趣,「就如踢一場球賽一樣,享受當中的過程,而週日亦會抽空與家人共享天倫之樂。」他表示,自己閒時愛到外地潛水,調劑心情,愛上那種寧靜不被騷擾的感覺。另外,他亦喜歡抽雪茄,形容「這活動無論身在何方,所在何地,個人沉思,或是傾生意,都是最適合不過的。」愛工作,愛生活,這個投資達人,或更可堪稱為生活達人!

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