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中環中心買家蔡志忠:港島核心區寫字樓 有市有價 人氣: 75 回覆: 1


https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20180111
【明報專訊】亞洲地產主席蔡志忠去年11月伙拍國企及4名本港資深投資者,斥資402億元向長實(1113)買入中環中心75%樓面,創本港歷來最大額物業成交紀錄。他在接受訪問時解釋,幾年前他投資荃灣銀座購物中心及內地東莞住宅均勁賺近倍,兩年多前則留意到中資機構積極來港進駐中環核心區甲級寫字樓,料將推高有關物業的租金及價值,故積極投資區內商廈,並且具備相關買賣的賺錢經驗,有信心今次投資中環中心也能夠取得理想回報。

去年11月初向長實購買中環中心75%樓面的財團,以中國國儲能源化工集團股份公司佔55%,其餘45%為一班本地資深投資者,包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、亞洲地產主席蔡志忠及中華總商會永遠榮譽會長盧文端。

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交易公布兩個多月,恒基(0012)本月初向有中資背景的中科創資本及太平信託財團,以99.5億元出售北角京華道18號全新商廈,每方呎價約3萬元,是次訪問在位於北角的亞洲地產總部進行,記者以上述交易打開話匣子,蔡志忠回應說,他與拍檔是次購入中環中心,若不計商場及車位,只計寫字樓面積呎價亦僅3.15萬元,「當然是覺得『抵』才會買」。他又強調,自己並非財團的控股股東,只是其中一名投資者,希望藉着是次接受訪問,與讀者分享自己為何看好中環核心區寫字樓市場。

甲廈租金回報勝豪宅 價格可追落後

除了將中環中心與北角寫字樓的成交價作對比外,蔡志忠認為,甲廈與其它種類的物業,例如豪宅比較亦屬落後,是他與拍檔購入中環中心的另一原因,「目前山頂豪宅每呎售價逾10萬元,但其每呎月租僅100元;作為比較,中環頂級甲廈呎價約5萬元,但每呎月租可達150至200元,租金回報率明顯較吸引,呎價因此也有條件可追落後」。

根據蔡志忠的分析,隨着內地及本港經濟融合,內地資金已成為本港樓市的新興力量,他坦言,近年內地經濟向好,資金持續湧港,對本港樓市十分正面。他續說,中國恒大(3333)於2015年11月以125億元向華人置業(0127)購入灣仔告士打道的美國萬通大廈(今已易名恒大中心)後,可視為中資企業加快收購及進駐本港甲級寫字樓的分水嶺,故他在當時已開始將投資焦點由商舖轉為商廈。

中環中心租金有上升空間

蔡志忠認為,中資機構來港購買商廈,以港島核心區(即中環、金鐘至灣仔告士打道以北)為首選。他解釋,由於區內主要的物業都是甲級寫字樓,類似紐約及倫敦的中心商務區(Central Business District,CBD),具備匯聚效應,而且供應有限,故有關寫字樓的租金長期看漲,支持價格屢創新高,「投資任何物業也好,一定要考慮一旦價格下跌時,你能否承擔有關風險,如果你買入物業後無法收租,供樓就會好辛苦,故此有租金支持十分重要。中環核心區寫字樓租金近年不斷破頂,目前國金2期的每月呎租達200元,交易廣場是160元,置地廣場是150元,水漲船高,有關寫字樓價格跟隨租金破頂實屬正常」。至於中環中心現時每呎月租則介乎60至80元,他相信有上升空間,當中40樓以上的海景單位呎租日後可挑戰100元。

事實上,蔡志忠於去年3月已斥1.08億元購入中環遠東發展大廈23樓全層,現正以1.5億元放售,若能夠成功出售便可於短短1年內勁賺四成,他認為自己的叫價合理,「去年3月買入遠東發展大廈23樓,原因是該物業位於德輔道中,就在恒生銀行總行附近,位於甲級地段,即使買不到甲級地段的甲廈,我也要買甲級地段的乙廈,因為甲級地段本身便屬罕有。目前我以1.5億元、呎價2萬元放售,雖然較我的買入價有可觀升幅,但考慮到金鐘指標甲廈遠東金融中心最近成交呎價達5萬元,叫價達6萬元,而遠東發展大廈本身有重建潛力,我成功出售也是有可能的,因為投資者即使以呎價2萬元購入,一旦重建,不排除將來呎價可升到2.5萬至3萬元」。

短炒灣仔甲廈 半年賺逾兩成

另外,蔡志忠透露,他於去年5月以4570萬元買入灣仔安盛商業中心面積2570方呎寫字樓單位,亦已於11月以5680萬元出售,半年內勁賺兩成,可見核心區商廈有價有市,升值潛力頗大。

在中環核心區商廈以外,蔡志忠在2015年底以7.9億元,向鵬里資產管理買入荃灣川龍街118號百悅坊銀座式商廈。他在訪問中透露,由於調整租戶組合得宜,目前該物業每月租金收入已由接手時的200萬元大幅增加至逾370萬元,估值亦增加到16億至18億元;如上述往績,蔡志忠希望是次與拍檔聯手購入中環中心,也可以取得理想回報。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
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https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0420&issue=20180111
【明報專訊】在2013年12月主講《明報》舉辦的樓市研討會時,蔡志忠已指出:「全世界凡有內地人買樓的地區,樓市都會興旺,那最多內地人買樓的地方,當然是中國國內,那為何不直接投資內地房產?」他當時分析,由於內地經濟向好,人均收入大幅上漲,住宅樓價近年已錄得可觀升幅,而一線城市如深圳、上海、北京均價已達每呎4000元人民幣或以上。

惟二線城市如廣東省東莞、中山或福建省泉州等,樓價仍在每呎1000元人民幣以下,非常吸引,故他擬在這些城市買地起樓做發展商。

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蔡志忠在是次訪問中則透露,他與友人跟着亦的確投資1億元(人民幣‧下同),購入東莞市中心一幅地皮興建為2幢物業,於前年底及去年初期間出售,賣樓收益達3億元,扣除稅務開支及其他成本後,實收2億元,投資回報率達100%,「我們樓盤的住宅單位面積平均約400多方呎,每方呎售價約1300元,每套平均售價僅50萬至60萬元。當地居民拿十多萬元做首期後,餘下款項向銀行貸款,每月按揭供款低於2000元,很多人可以負擔,故銷情亦十分理想」。
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