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陸振球:樓市「市盈率」40倍 遠高股市 人氣: 264 回覆: 0


https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8868&issue=20180120


【明報專訊】本周不論港股恒指或中原樓價指數都齊齊創了新高,有分析指雖然恒指升穿了2007年的高位,但現時恒指的巿盈率只有約15倍,比較2007年股巿最瘋狂時市盈率高達20多倍,現時遠低於當時水平,亦即現時港股雖不廉宜,卻有盈利支持而非太瘋狂,所以仍有上升空間。那麼,若以巿盈率這一概念來分析樓巿,現時香港的樓價是否太高?

所謂巿盈率(Price-to-Earning Ratio, PE),是分析股巿的常用工具,乃是以股價除以每股盈利(Earnings Per Share)計算得出,股民一般是藉着可以收到的股息來體現能分享的盈利,比方說如巿盈率是15倍,現時有關股票提供的盈利不變的話,那便要持有股票15年的時間,所獲的總盈利才能等如現時買股票所要支付的金額,亦即回本期要15年,如巿盈率愈高,便可理解為持股的回本期愈長,股價便可視之為愈貴,相反巿盈率愈低,股價便愈廉宜。

假如持有一筆現金,不去買股而轉為投資物業的話,那應如何計算物業的巿盈率?投資物業,主要的盈利來自租金收入,如假定未來租金不變,便可以將每年的租金總收入除以樓價,得出的比率便可視之為物業的模擬巿盈率。

單靠收租如租金不升要40年才回本

近年隨樓價升得快過租金,令到香港一般住宅的帳面租金回報率不斷走低,以現時約2.5厘的租金回報率計算,香港的住宅模擬巿盈率高達40倍!遠較現時恒指約15倍的巿盈率高(圖1),若單以此標準計算,似乎香港樓價遠遠貴過股巿!

低回報仍買樓只因低息

當然,股巿的盈利不斷變化,可增可減,物業的租金也可升可跌,長遠而言租金也應是上升居多,不過,如物業的摸擬巿盈率竟高達40倍,即如租金不升,單靠收租便要40年才可回本,這也實在太久了。還要留意的是,說現時的住宅帳面租金回報有2.5厘,但現在買樓收租,先要支付15%印花稅,已等同不見了約6年的租金收入,再扣除業主要付差餉、管理費和負責維修等,實際租金回報率可能只有2厘,那住宅的模擬巿盈率便可能高達50倍,更加拋離相對乾手淨腳的股市收股息的巿盈率!

文首說巿盈率往往被用作分析股巿或股價是否偏高、偏低,還是合理?而香港現時住宅的模擬巿盈率高達40倍,是否偏高,讀者自可行判斷,不過正如股神巴菲特所言,美股看似偏貴,但因低息口,便仍會有支持。現時香港的住宅帳面租金回報率雖低至2.5厘,而模擬巿盈率則高達40倍,不少人仍覺得可以買樓,最大原因便是息口仍低,只是當美國繼續加息而香港最終要跟隨的話,人們是否仍覺現香港買樓收租的回報合理,便有商榷的餘地。

二手居屋呎價過萬 有違政府原意

香港樓價是否偏高?美聯物業綜合房屋委員會資料表示,去年居二市場成交宗數錄得1628宗,當中實呎逾1萬元個案錄217宗,比起2016年同類個案僅15宗大幅上升約13.5倍(圖2);相反實呎5000元或以下個案則顯著減少,由2016年342宗大減約90.9%,至去年只有31宗;至於實用呎價逾5000元至1萬元的個案亦由1876宗減至1380宗,按年下跌約26.4%。

要知道,政府興建居屋是為了照顧較低收入家庭也可以上車買樓的需求,當二手居屋愈來愈多成交呎價高於1萬元的個案,似乎有點諷刺。

李嘉誠早前被問到市場瘋搶細單位,甚至有單位面積被形容為「納米」,他就表示樓市講求供求,現時有不少細單位正在興建,不過一旦供應多,有一日出現過剩「都唔出奇」。

細單位售出率減少

原來,根據美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,統計2017年推出的51個全新新盤項目(不包括村屋及全幢物業等)中,400平方呎或以下細單位售出率(以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算)約63.6%(圖3),比起統計2016年推出的45個全新新盤的400平方呎或以下細單位售出率86.8%明顯減少,此一數據是否反映納米樓出現供過於求的時間,可能提早出現?

劏房人均面積62.4平方呎

說到納米樓,便不得不提居住面積也往往是超細的「劏房」。統計處日前公布最新的全港劏房數據,根據2016年中期人口統計結果,估計全港約有9.27萬個劏房,近21萬人棲身,原來香港居住在劏房的人均面積僅約62.4平方呎,月租中位數為4500元,租金與收入比率中位數比率約為31.8%。另外,香港約有17,086個年齡為65歲或以上的長者居住在劏房,佔住在劏房的總人口約8.2%,此一現象值得關注。

[陸振球 樓市解碼]
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