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瑞聯銀行韋立民:倘美債息企3厘 港樓逢逆風 人氣: 233 回覆: 1


https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2912&issue=20180222
【明報專訊】自從美國勞工部本月初公布強勁的就業數據以來,本港以至環球股市先急跌後回穩,後市到底何去何從?對本港樓市有何啟示?本欄專訪在本港工作多年,曾任職花旗、匯豐及摩根士丹利多家國際大行高層的瑞聯銀行(Union Bancaire Privée,UBP)私人銀行首席投資總監韋立民(Norman Villamin),就此詳盡分析。他認為,隨着美國通脹升溫,以及聯儲局決心進一步利率正常化,料美國10年期國債孳息率今年升穿3厘,並可能長時間企於此水平,反映全球流動性趨緊,未來幾年本港樓市料受壓。

恒指在上月29日創歷史新高33,484點後,跟着兩星期沽壓湧現,本月9日最低見29,129點,短短10個交易日內便由高位回落4355點或13%。觸發港股大跌的其中一個原因,是美國勞工部於本月2日公布,當地1月的工人平均時薪為26.74美元,按年增長2.9%,為2009年6月以來最快增速,令市場對通脹及加息預期升溫,美國10年期國債孳息率升穿2.8厘,美股道指曾大跌逾一成,環球股市跟隨調整,港股亦難倖免。雖然恒指上周至昨日跟隨外圍反彈,惟本月以來仍累跌1456點或4.4%。

韋立民早前接受訪問時分析,美國上月就業數據重新點燃市場對通脹的憂慮,投資者對利率市場及債券市場深感關注,是導致本港以至環球股市本月大幅波動的主要原因,他指現應聚焦一個問題:到底美國10年期國債孳息率將升至哪一水平?

美國10年債息被視為無風險利率,是其他資產的定價指標,理論上,若10年債息上升而其他因素不變,現金以外所有資產價格均會下調,而股票作為流通性高的資產已率先下跌。他坦言,目前市場情緒正逆轉,「上個月投資者還在討論股市將升至哪一水平才見頂,目前則擔心股市要跌至哪一水平始見底」。

通脹升基於經濟好 股市調整可吸

根據韋立民的觀點,在前年6月英國公投脫歐後,市場避險情緒升溫,美國10年期國債孳息率曾低見1.318厘,而德國10年期國債孳息率更曾跌至負數,當時市場憂慮的是通縮,環球股市亦曾受壓,但跟着便反覆回升;美國上月強勁就業數據引發的通脹憂慮卻令環球股市大跌,可見市場「驚完通縮又驚通脹」。他認為,目前與一年多前一樣,調整會是低吸良機,「在環球經濟擴張的過程中,通脹回升實屬正常,此趨勢對企業盈利正面,並且可成為股市向好的主導力量」。

事實上,瑞聯統計過去近30年數據,在1992至1994年美國經濟衰退或增長偏低期間,聯儲局曾將實質利率(聯邦基金利率減去美國核心通脹)降至0至-1厘,而隨着經濟復蘇、通脹回升,當局在1995至2000年循序漸進加息,令實質利率由負轉正,期內美股亦延續牛市行情,而在2000至2007年的周期亦再次出現類似情况(圖1)。

不過,今次情况更複雜,因為2008年發生了「百年一遇」的金融海嘯,美國經濟面對1929年大蕭條以來最嚴峻的挑戰,故聯儲局不單將聯邦基金利率降至零,並且推出量寬(QE),印錢買債救市,將實質負利率推低到-1厘至-2厘區間。低息環境維持近7年後,美國經濟亦終於有起色,聯儲局自2015年底開始循序漸進加了5次息,去年12月聯邦基金利率上端已升至1.5厘,與通脹率相若,令實質利率回升至接近零的水平。

料美今年加息3次 此前先推高長息

展望未來,韋立民預測,美國今年通脹料按年回升0.5個百分點至2%,因此估計聯儲局今年會再加息3次,將聯邦基金利率上端推升至2.25厘,實質利率亦會重現正數。另外,在今年進一步加息前,聯儲局早於去年10月已率先縮表,持有的部分國債及按揭相關債券到期後便不再續期,向市場收回流動性;韋立民估計,聯儲局今年利率正常化的目標,是將美國10年期國債孳息率推升到3厘至3.5厘的區間,這樣的話,即使聯邦基金利率今年底升至2.25厘,長息與短息之間仍保持合理差距。

韋立民指出,美國聯儲局自從2015年底開始加息以來,過去兩年多一直向市場表明將繼續收緊貨幣政策,故當地經濟各層面已做好準備,例如企業已增發長年期的定息債券,「這好處是企業將定期定額向債券持有人支付利息,即使期內市場利率急升,企業的利息開支也不會增加」。因此韋立民相信美國企業已彈藥充足,資產負債表穩健,有能力應付是次加息周期,「我們預測聯儲局今年會一直加息,目標是重見實質正利率,除非美國經濟承受不了,才會放慢加息步伐」。

作為比較,本港大部分按揭貸款以1個月港元銀行同業拆息(HIBOR)定價,屬浮息貸款,一旦跟隨美國加息,對樓價的衝擊不容忽視。值得注意的是,記者統計香港回歸以來逾20年數據,每逢美國10年期國債孳息率長時間高企於3厘以上,樓市均見受壓,例如在1997年7月1日至2008年11月25日期間,美10年債息收市高、低位分別是6.828厘及3.013厘,而期內中原城市領先指數(CCL)由100點跌至56.92點,跌幅高達43.08%(圖2)。

環球收水 物業投資者要求更高回報

韋立民總結說:「2008年金融海嘯後,持續多年的實質負利率對全球房地產市場帶來支持,因為這會令市場對投資物業所要求的租金回報率下降,結果便是樓價上升。但假如美國10年期國債孳息率日後重上3厘(意味實質利率由負轉正),情况又會怎樣呢?很可能是過去多年的相反,即是市場對投資物業所要求的租金回報率上升,導致樓價下跌。香港樓市比較複雜,雖然美國聯儲局早於2015年已開始加息,但歐洲及日本央行仍在QE,繼續實施負利率政策,故仍有部分流動性流入香港。但我覺得全球央行跟隨美國聯儲局收水是大趨勢,所以過去多年利好全球樓市的順風(tailwind),在未來幾年將逐漸失去,甚至變成逆風(headwind),香港樓市也會受壓。」

明報記者

[葉創成 名人樓市論壇]
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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
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https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4441&issue=20180222
【明報專訊】中原地產統計顯示,去年本港一手豪宅市場已知內地個人買家佔金額比重近三成,屬2012年推出買家印花稅(BSD)後新高。據稅務總局數據,去年涉BSD稅收87億元,按年勁升44%。

雖然港樓價近年已升至脫離本地居民購買力,惟去年仍再升近一成半創歷史新高,市場普遍認為北水為推升樓價主力,若趨勢持續樓價將繼續易升難跌。不過韋立民指出,若環球利率明顯上升,內地或再次出現資金大舉外流的壓力,中央可能堵截北水來港買樓。他坦言,自己並非預測港樓將步入大熊市,但事實上過去很多利好樓價的因素正在失去動力,一些不正常的現象正在糾正。另外,中央正着手解決內銀壞帳問題,而過程中需要大刀闊斧改革,成效如何有待觀察,若有成果自然利好內地經濟前景,亦是推升本港樓價的正面因素,相反亦然,是一項關鍵變數。

[葉創成 名人樓市論壇]
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