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[明報]【羅仕揚blog】細樓抵買、大樓抵租? 人氣: 206 回覆: 0


「後生仔,樓呢,越細嘅越應該買,越大嘅越應該租,呢個係我買樓賣樓20年嘅心得。」鍾Sir拿起手上的紅酒杯,淺嚐一口,再緩緩放下,笑咪咪的望著我。整套動作速度雖然不快,但手腕沉穩而有力,從容不逼,就像他縱橫樓市多年的寫照。

鍾Sir是我在投行工作的前輩,雖然尊稱他為前輩,但嚴格來說,我和他幾乎沒有共事過,因為我入行時,他已接近退休。鍾Sir投行工作的結束算不上輝煌,只因他是在金融海嘯前後,被逼令退休的一群。當年已是MD的他,與眾多薪高糧準的MD一樣,成為公司縮減開支的開刀對象。計過數夠安享晚年的他也樂得清閒,既然公司不再需要自己,何不趁著此機會就此退休去?聽說鍾Sir當年對下屬極好,即使急流勇退,下屬們每年也會找機會拜會這位前Boss。幾年前我膽粗粗地跟其他同事慕名拜訪,也因此認識了這位睿智的前輩。

以為鍾Sir已屆退休之齡,年紀一定很大嗎?不,我想他現在應該才50中,退休時或許只有40多歲。舊一代投行人是令人羨慕的,頂著那份比其他行業高的薪金,但樓價還未攀升到癲價水平,屬於中高層的一群,幾乎每年出花紅也夠付得起一個單位的首期。那個年代沒有辣招,只要你負擔得起,買完一幢也可再買一幢,在人工繼續出及樓價繼續升的雙重趨向下,財富也逐步得以累積,鍾Sir的情況也相若。有同事曾討論,鍾Sir究竟有多少物業?從來沒有人知道答案,只知他每月從物業收取的租金,已足夠他過著富庶的退休生活,當中包括兩三個月就去一次10日以上的Long Trip。

大隱隱於市,家底豐厚的鍾Sir,沒有住在半山豪宅,也沒有住在山頂或港島南的獨立屋,而是選擇住在九龍站上蓋的豪宅群。「住山頂,買卷廁紙都要揸車,邊似得我呢度,踢對拖落樓下就有超市方便?」買廁紙需要自己做嗎?有錢人不是叫工人去就可以嗎?不記得鍾Sir是個頗得下屬歡心的上司嗎?親力親為是他的優點。「而且,買豪宅、買獨立屋呢類咁蝕底嘅事,我唔做嘅。」有錢人不是特別喜歡買獨立屋嗎?遠至陳奕迅、近至容祖兒,都對獨立屋情有獨鍾。有錢人的世界,平凡如我確實是「識條鐵」,縱使對豪宅趨之若鶩,奈何沒有本錢。但有能力買得起豪宅的鍾Sir,卻何解說出這句令眾人不解的說話?

「我買樓純粹睇回報,但回報首先睇嘅,唔係樓價升到幾多,而係回報率,即係Yield有幾高!」報紙不是常常比較不同單位的租金回報率嗎?簡單的計法,就是以一年租金除以樓價,從而得出購入該單位的潛在回報有幾多,當然更深入的解說要交給鍾Sir。「樓價升跌係預測唔到嘅因素,你估樓市年年都好似呢幾年係咁升咩?與其博樓市升,不如計租金回報率仲實際,呢個先係真正落袋嘅錢。」投行人說話始終離不開老本行,說起錢來,計算也特別精準。「回報率用樓價做基數,即係樓價越高,買家就要投入更多成本,但租金如果追唔上,回報率就會被拖低,呢個係買豪宅一直存在嘅問題。」

「舉個例,一個淺水灣獨立屋,售價2億左右;如果放租呢?我諗租到25萬一個月,已經相當唔錯,而且豪宅租客唔易搵。你哋計吓,租金回報係幾多?」有同事立即拿出手機啟動計算機,然而不消幾秒,鍾Sir已寶刀未老地以心算計出答案。「係厘半!2億投資,回報係厘半,你試吓拎2億現金去銀行做存款,肯定俾得高過厘半息!你話買獨立屋係咪蝕底?」我不懂得回答這個問題,別說2億,我連2,000萬也沒有,又豈能進入有錢人的思路?

「就算我住緊嘅九龍站,一個值5,000萬嘅單位,月租大約8萬元,回報率一樣唔過2厘,只係比獨立屋好些少。」

說到這裡,鍾Sir淺嚐一口杯中紅酒,再闡述他的樓市部署。「呢個亦係我一直只係租樓住嘅原因,豪宅真係好抵租!」想不到鍾Sir的自住物業竟然不是自置的,但更令人震撼的,是「豪宅真係好抵租」這句話!這是人類說的話嗎?但我感覺到鍾Sir不但不是囂張,而是由心地覺得便宜。「如果覺得計租金回報率太片面,我哋計埋樓價升幅。呢幾年樓價係升咗好多,但百分比計,豪宅升幅邊有得同一房、兩房單位比?300萬嘅樓可以升到600萬,但2億嘅獨立屋點升到4億?」

「所以話,最抵買嘅樓係細單位。一個將軍澳兩房單位,樓價750萬左右,月租18,000元左右,回報已經接近3厘;如果銀碼再細啲,例如呢幾年好興嘅200呎劏盤,400萬單位只要租到萬幾蚊,回報率已經有3厘以上!」套用鍾Sir嘅計算方法,豈非單位越細,回報率越高?「正確,其實最抵買嘅係舊樓,舊區仲有300幾萬嘅舊樓,一個350幾萬單位,將佢間成3間劏房,每個月租7,000元,一個月已經收到21,000元租,回報係7厘幾!財爺老婆點解咁有錢都要搞劏房?因為劏房實在太好賺!問題係呢啲陰質生意,你係咪做得出?」誠哥都有話,「君子愛財,取之有道」,這個或許就是賺錢層次的不同。

「所以,買細嘅樓放租,再攞租金租大樓,就可以通過兩個回報率嘅差異嚟做Arbitrage。」怎麼我聽起來,這個樓市套戥策略,很有Trader同事做Trade的感覺?「不過,呢啲已經係往事,政府辣招,已經阻止咗之後嘅人用呢個方法發達。」鍾Sir此話何解?「就算而家有本事嘅後生仔,有能力買到幾個單位,但有雙重印花稅,回報率條數仲點計落去?所以話,上一代比新一代易發達,係真嘅!」由已經上岸的人得出這個結論,實在格外具說服力。

羅仕揚

 
                    

來源: http://www.mpfinance.com/fin/col ... 6364&issue=20180517
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