系統輔導員
greatsoup
rbenabled
avatar
183.178.164.120
金錢: 227849.86
帖數: 220353
GP: 4202
LV: 470
交易所: 305555.25

陸振球:港樓價出現M型現象 人氣: 67 回覆: 0


https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5105&issue=20180519
【明報專訊】國家主席習近平最近下達重要指令,支持香港發展成「國際創新科技中心」,會在資金及人才輸入等給予配合,有朋友在網上分析,有關政策會進一步推高香港的樓價和租金。不過,香港要發展成為國際創新科技中心,樓價高和租金高也是一種障礙。

筆者聽過一家國際電腦機構的高管說過,他們在新加坡聘用的員工數目是香港的6倍,一個重要原因是在當地可以隨時為有關員工提供千多呎的理想居所,但在香港租用太古城的細單位成本也相當高昂,所以海外員工寧願到新加坡工作也不願來香港。

美巨額津貼Tesla 在港恐被批官商勾結

除了住宅,香港的寫字樓和廠廈租金也相當高,同樣增加了經營科技行業的成本,大家都熟悉的電動車Tesla,其創辦人馬斯克三家公司,2015年就獲得美國當局46億美元的津貼,他的公司Solar City,在水牛城設廠,每年租金只是1美元,如果情况發生在香港,政府以1元租地予私人企業拓展業務,不要說肯定被立法會議員拉布,更會惹來傳媒及社會批評為「官商勾結」!

香港近年最容易惹來批評的, 除了所謂「官商勾結」,便是「地產霸權」,最近啟德的新地王,由新鴻基地產(0016)以破盡全港官地紀錄姿態的251.61億元投得,每方呎樓面地價高見17,776元,而新地預計投資額約400億元,自是又會被指為「地產霸權」的鐵證。

地產股股價遠落後樓價

其實,香港地價和樓價不斷破頂,很大原因是自2008年金融海嘯後各國政府不斷印銀紙放水,自然推高資產價格,香港樓價指數早已升破2008年高位,不過剛投得啟德地王的新地,最新股價仍只是128元左右,雖較海嘯後低位大升,但和2008年高位約175.4元相比,仍有接近三成的折讓(圖1)。

以上事實說明,地價和樓價屢創新高,未必對發展商最有利,因為發展商以高價賣了樓,便又要以更高價買地,其經營成本也愈來愈高,另一原因,地價和樓價高,也和政府能推出的土地供應受到限制有關,以至發展商買地也愈來愈困難,想多做生意也不行,地產霸權之說又從何說起?

不過,大家可記得多年前有本名為《地產霸權》的書惹來市場熱議,之後政府為表明配合民意要壓抑樓價,不斷推出辣招稅和收緊按揭。然而,辣招稅出台後,二手業主更加不願放盤,樓價不跌反升得更厲害,又因巿民愈來愈難借得首期,除了富裕階層可繼續買大單位,一般巿民只能買發展商提供高成數按揭的劏房式新盤,於是,樓巿便出現了M型的畸形現象,大單位和最細單位的呎價最貴!

大單位迷你戶呎價最高

美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,在不包括村屋、一約多伙及全幢物業等成交下,本年首4個月新盤售出約4435伙(包括全新盤及貨尾),當中實用面積逾1000平方呎平均呎價超過3萬元;緊隨其後的是200平方呎或以下「迷你盤」,平均呎價為24,200多元;反觀,實用面積401至600平方呎,以及601至800平方呎的單位平均約1.8萬多元,為各類面積之中最低(見圖2),可見香港樓市確實出現了M型現象。

在香港樓價出現M型現象下,最近長沙灣一個已屆30年樓齡的公共屋邨李鄭屋邨,其中一個實用面積僅494呎單位,竟以高達538萬元在二手巿場成交,每呎成交價高達10,891元!

可以這樣說,對不少香港人來說,樓價愈貴,便要愈住愈細,生活質素也只能不斷下降,何濼生教授早前引述今年3月公布的2018 Mercer(美世)全球宜居城市最新排行榜,香港的排名低見71位,我們的競爭對手新加坡卻成為亞洲最宜居城市,全球排名為25,遠勝香港,其中一大原因應該是香港人均居住面積狹小,只有161平方呎,恐怕是全球主要城市中最不堪,相反,新加坡逾八成人口住入價廉物美的Housing and Development Board組屋。而且新加坡還有花園城市的美譽。

放眼海外 退休可以很愜意

造成這個局面,和香港近年不肯填海造地,而新加坡卻肯填海起樓起屋有莫大關係,相信香港有關情况短期之內也難改變,那港人又有何應對或自救的方法,尤其是一些已快退休,儲蓄不多,收入難再增長的市民,又可如何改善居住和生活質素?

《退休做中產》作者陸振輝就認為,不少香港人都擔心退休後沒有足夠的儲蓄過愜意的生活,但其實如上述李鄭屋邨的原業主,賣樓後套現500多萬元,將其中100餘萬元在海外買入一個單位,其餘約400萬買入有6厘至7厘的房託收息,便可住大屋之餘,每月還有兩萬多元可花,且海外消費水平往往較低,應能過上遠較香港住在又擠又舊單位,又沒有鬆動資金消費的生活好。

[陸振球 樓市解碼]
訪客
Guest (IP: 54.80.247.119) avatar
(提示:如要觀看隱藏內容, 按此回到第一頁)
此版不容許訪客發貼, 請先登入。

Home RealBlog Stock Endless Choice Fancy Buzz Gloomy Sunday ZKIZ Wiki RealWidgets

geo stats
Powered by RealForum
Paged in 28.8ms (Q=5 + R=5) @ 2018-6-21 10:12 PM Asia/Hong_Kong
Archiver | 廣告聯繫: abbychau (at) gmail.com