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[明報][周顯][投資二三事]周顯﹕樓賺得多 也要賣得快 人氣: 140 回覆: 0


【明報專訊】日前聽阮穎嫻接受訪問,講到地產商建造大單位還是小單位的問題,她的講法是,如果建大單位能多賺錢,就多建大單位,如果建小單位能多賺錢,就建小單位。

我向來佩服阮小姐的見解,但對於以上說法,照常識去推斷,照資本主義的思維推斷,本來是錯不了的,但偏偏就地產商的市場學來看,竟然只對了一半。相信阮小姐是學界出身,雖然冰雪聰明,但看來市場實戰經驗不夠,並不清楚香港地產發展商的高明所在。

以九龍站的凱旋門為例子,它的特色大單位當年賣幾萬元一呎,但小單位賣萬多元一呎左右(我忘記了實數,但這無關宏旨),明明大單位的呎價比小單位更高,為什麼它不把全部都劃成大單位呢,這豈不是可以賺得更多錢嗎?

港發展商大小單位「通吃」

在以前的大廈,的確是這樣,整幢樓宇的單位面積都差不多。但後來發展商發現了,同一幢大廈各有不同階層的潛在買家,要把他們「殺晒」,就要大大小小,什麼單位都有,才是最有利的。

但這仍然解釋不了上面的問題,就是明明大單位的呎價較高,嗯,現在納米樓當道,也許不是了,但在幾年前,的確如此。為什麼發展商不全建為收益最高的大單位呢?

原因是:如果大小單位各有買家,把樓宇分割成不同呎數的單位,可以一次過殺晒所有買家,換言之,出貨會較快。在商業社會,資本運轉率同時也影響了利潤,不止是利息成本,而是錢快回籠,代表又可以用來再賺錢,所以寧願少賺點,都要快點回本回利。

所以,凱旋門都有300方呎小單位,將軍澳都有幾千呎大單位……香港地產發展商的marketing世界第一,仲使講咩!

[周顯 投資二三事]
                    

來源: http://www.mpfinance.com/fin/col ... 9195&issue=20180531
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