系統輔導員
greatsoup
rbenabled
avatar
183.178.164.120
金錢: 228942.86
帖數: 222136
GP: 4202
LV: 472
交易所: 305555.25

房策組合拳 殺傷力不可小覷 人氣: 70 回覆: 0


https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8181&issue=20180707
【明報專訊】特首林鄭月娥上周公布樓巿六招,有沒有用呢?至少看到以往一些過往只以招標方式每次放賣一至兩個單位的樓盤,改為一次過公布數十個單位的價單,其實若分開來看,六招可能作用不大,但若是以「組合拳」角度進行分析,殺傷力不可小覷。

比方說,不少人說空置稅只是花招,因現時巿場的新盤空置單位未必太多,但如政府能維持每年2萬個或以上的私人住宅落成量,發展商又繼續「捂盤」不賣,那手持的空置單位便愈來愈多,便要面對被徵空置稅的問題。

計機會成本 空置稅實為樓價7.5%

說到空置稅,大家可能只着眼發展商每年只多付5%的空置稅,而其實從經濟學的機會成本角度出發,如果發展商把單位出租,其實可收約2.5厘的租金回報,若空置,不單沒租收,更要多付5%的額外稅項,一來一回損失的機會成本每年其實等同樓價約7.5%。

有說發展商可能減少投地,以至減少供應量,那政府已講明會增加資助房屋的比例,而居屋定價會和巿場脫鈎,如綠置居可以低至巿價的四二折,那發展商不投地,政府便更加多建平價的資助房屋和你搶客。好了,發展商不想被徵空置稅又要繼續投地,便要每次賣至少兩成單位,不可再「唧牙膏」,要賣得快便可能要減價!

至於有分析指多建資助房屋,等同減少了私宅的供應,會對上升的樓價火上加油,但同時原來部分買私樓的買家,轉去了買資助房屋,其實私宅的需求也會相應減少。另外,如新加坡包括組屋等公營及資助房屋,佔了房屋供應接近九成,只要供應充足,又不見當地樓價會升得高過香港?

倘發展商不投地 政府會搶客

大家還要留意一句,林鄭說要增加資助和公營房屋比例,以後政府開山填海,大家不要再說只用來建豪宅益有錢佬,那是用來建低價樓給一般巿民買的物業,不要再「阻頭阻勢」,之後政府更表示不會等大辯論,會傾向大規模填海,規模比沙田還大,即是若能填海,將可新增數十萬個單位!筆者月前曾到毗鄰新加坡的馬來西亞新山考察由碧桂園(2007)發展、名為「森林城巿」的項目,便是一個透過填海可興建數十萬個單位的項目,原來以現時的技術,由填海至可以起樓只需9個月時間,那將來香港再透過填海而新增數十萬個住宅單位,絕不是想像中的事情!

林鄭要推出樓巿新招,原因自然是樓價不斷上升,而內地人不斷來港高價買樓,更強化香港的樓巿需求。除了香港,內地人又最喜歡到哪些地方置業?如了解這方面的資訊,對投資海外物業、如何選擇合適的置業地點甚有幫助。

資助房屋增 減少私樓需求

胡潤研究院與匯加移民連續第五年發布《中國投資移民白皮書》,訪問224名平均擁有2900萬元人民幣財富的已移民、正申請移民和考慮移民的中國富豪。其中,37%受訪者表示正在考慮移民,比去年減少10個百分點;另有12%已移民或正在申請。而這些打算或已移民的富豪,原來最重要的海外投資,選擇外匯存款的比例佔43%排名第一,另30%為海外房產排第二(圖1),而他們選擇投資海外房產的城巿最高排名,依次為洛杉磯、紐約、波士頓、三藩巿、西雅圖、倫敦、溫哥華、多倫多和墨爾本(圖2)。

另外,調查顯示有關富豪的投資理念日趨保守,「安全風險控制方法」仍然是他們海外金融投資的最主要考慮因素,比例高達72%,去年為35%;「實際收益」以48%的比例躍升至第二考慮因素,去年以13%位列第四。

值得注意的是,「養老」(43%)、「財產保值增值」(21%)是他們認為家庭未來最重要的保障。受訪者表示他們海外投資的主要原因是「分散風險」(42%)、「子女教育」(30%)和「移民」(14%)。海外投資中,「穩健的收益」(71%)對他們是最重要的。他們碰到的最大問題是「缺乏知識」(49%)、「資金轉移困難」(18%)和「投資無渠道」(14%)。

另外,受訪的中國富豪,其海外資產平均佔總資產的11%,其中房地產比例最高,未來他們希望這比例提升到25%。而他們海外置業的目的主要體現在三方面:「自住型置業」、「投資性置業」和「度假型置業」,分別佔比49%、46%和5%。置業用途具體有:「自住(包含生活和工作需求)」,佔比51%;「資產配置需求」(20%)、「子女教育居住」(16%)、「樂退養老」(4%)、「海外身分規劃」(4%)、「休閑度假居住」(4%)和「健康醫療」(1%)。

中國富豪投資理念趨保守

另外,「性價比」(63%)、「投資價值」(46%)、「永久產權」(37%)和「地段」(31%)是他們海外置業優先考慮的因素(圖3)。受訪的中國高淨值人士平均願意投入520萬元人民幣在海外置業上;超過一半的高淨值人士願意投入300萬至600萬元人民幣在海外置業上,有16%甚至願意投入600萬至1200萬元人民幣。

[陸振球 樓市解碼]
訪客
Guest (IP: 54.92.163.188) avatar
(提示:如要觀看隱藏內容, 按此回到第一頁)
此版不容許訪客發貼, 請先登入。

Home RealBlog Stock Endless Choice Fancy Buzz Gloomy Sunday ZKIZ Wiki RealWidgets

geo stats
Powered by RealForum
Paged in 19.7ms (Q=6 + R=5) @ 2018-7-17 03:32 PM Asia/Hong_Kong
Archiver | 廣告聯繫: abbychau (at) gmail.com