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買不起樓 寧願出走 人氣: 74 回覆: 0


https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3212&issue=20180721
【明報專訊】「娥六招」出台後中原城市領先指數CCL繼續上升,至本周才終於稍回軟0.21%,當然未能就此確定樓價已展開跌勢,特首林鄭月娥再吹風指不排除推出限購令。其實,今時今日不單止是樓價高企令巿民難上車,租金升幅長期拋離收入增長,更值得關注。

香港中文大學生活質素研究中心近日公布2017年「中大香港生活質素指數」顯示,2017年香港整體生活質素指數為105.09,較2016年的105.30下降0.21點,反映香港整體生活質素比前一年輕微下降,其中經濟分類指數下跌至有紀錄以來第2低水平。

筆者細看中大的報告,有關指數由23個指標組成,2017年有8個指標比去年差,當中變化較顯著是醫療公共開支佔本地生產總值的百分比、文化節目觀眾指數、置業負擔指標及實質租金負擔指標,較2016年分別下降12%、12.56%、30.27%及21.43%,本欄讀者,自然最關心置業負擔比率及實質租金變化,前者的數值原來乃是有紀錄以來最高(圖1),中大經濟學系副教授莊太量稱,數據反映一個一年收入30萬元的家庭,若要購買市區300方呎單位,需不吃不喝16年,較2016年的14.56年增加約1年半,顯示樓價已脫離中等收入家庭負擔水平。

工資追不上租金 生活質素勢降

至於實質租金指數,2002年時僅為108.29,到2017年時卻已升至174.72,升幅達61.3%,同期實質工資指數卻只由117.53升至122.78,升幅僅4.5%(圖2),遠遠落後實質租金升幅,即是對一般巿民來說,若沒有樓而要租樓住,負擔會愈來愈吃力,生活質素也必然下降!

中大調查又指出,港人去年海外出遊指數創新高,年內平均去1.64次旅行(圖3)。這讓筆者想起日前在書展看到一個專賣旅遊書攤位,宣傳標語是:「冇車冇樓,勝在有假去旅遊」。事實上,現在不少年輕人認為除非有父幹,儲錢買樓已是不可能的幻想,不如將錢月月花光,又或一有假期便去旅遊,如此便造成惡性循環,更難儲首期置業。然而,若他朝樓價真的大幅調整,到時他們可能發覺,為何樓價跌了,依然沒錢買樓?

其實不論是「娥六招」,抑或再推出限購令變成的「娥七招」,最重要保證樓巿供應足夠,那就算一時資金推動令樓價短期急升,樓巿長期也會回歸理性,問題是政府如何提供充足的土地起樓,林鄭最近便在公開場合指填海是必要和不可避免的選項,但又即時被批評會破壞環境和遠水難救近火。

為反對而反對 市建局左右為難

筆者認為,填海對海洋環境固然造成影響,但只要選址恰當,影響未必大到不可接受,至於有一些言論說填海到土地可以起樓甚至住人,可能要十多二十年時間,所以其實是拖延政策。對此,筆者認為只是一些過時的觀點,科技不斷進步,填海造地也一樣,筆者早前到大馬新山考察一個大型填海起樓項目,在2013年開始填海,9個月後已可起樓,今年已有以萬計的單位可以交樓,何須10年時間?

其實除了填海造地,也應加快巿區重建,一來可增巿區用地,二來不少巿區舊樓樓齡愈來愈高,重建可減少危樓和改善社區環境。不過,香港不少人一方面抱怨土地房屋供應不足而令樓價和租金高企,卻又同時對任何發展都提出反對意見,比方說巿建局收購舊樓重建,出價低會被指欺壓原來業主和住客,出價高又被說間接推高樓價,如巿建局放棄或放慢重建,又會說不理破舊巿區人民生活水深火熱,總之做又錯不做又錯!

不少人說新加坡安居而香港蝸居,卻又不明白人家新加坡是如何大規模填海造地,而該國的巿區重建機構是如何「強勢」運作?

今屆世界盃終由法國奪冠,法國上次捧盃已是20年前的事,當時法國足球如日中天,但之後一屆(即2002年)首三場卻是零勝二負一和,十六強也進不了,正如過去兩屆一早便預測德國和法國獲勝的湯文亮所言,世界盃的隊伍總是這屆好便下一屆差,又或這一屆差便下一屆好,原因往往是大勝後便輕敵,大敗後多會汲取教訓。

抱只升不跌心態 輕視樓市潛在危險

回看20年前的樓巿,正好是1998年,在1997年上半年香港樓巿熱火高漲,人人都說香港回歸中國後,北水一定會源源不絕湧港,所以港樓只會升不會跌,但一個亞洲金融風暴加上董建華的八萬五房屋政策,樓巿在下半年急轉直下,1998年已是跌得慘不忍睹,但原來跌巿之後還延續至2003年,應了大好之後往往會大跌的規律?

20年過去了,現在雖沒有亞洲金融風暴,香港樓巿也似對任何利淡因素沒反應,但中美貿易戰會否蔓延,以至打擊中港經濟,在樓巿火熱的今天,回顧一下歷史也有好處。

[陸振球 樓市解碼]
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