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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
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20

盈利降10%,至35億,債一般
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2014-08-19 HJ
會德豐「有仔萬事足」




會德豐(00020)上半年增持九倉(00004)股權2.66%,至54.8%,耗資42.15億元,每股平均價54元。上日會德豐將卡佛大廈售予九倉,作價58億元,會德豐策略大致與李兆基相同,認為持有物業股勝於持有物業,但看來九倉已被利用,以市值物業換取資產折讓42%的九倉股份,還可減債。

除持有九倉股權外,會德豐亦控制新加坡會地,為物業投資發展及其他投資股份,另持有中區卡佛大廈及中區會德豐大廈寫字樓,持有證券投資組合及物業發展。上半年會德豐不計投資物業重估收益及特殊項目的核心盈利35.47 億元,按年跌25.5%,每股盈利1.75元,每股中期息38.5仙,增長10%,股息比率由14.9%升至22%。

明年兩大項目入賬迎豐收九倉提供核心盈利26.48 億元, 佔74.6%,按年跌9.5%,新加坡會地當地兩項收租物業出租率為100%及93%,當地樓市頗為疲弱,部分轉售為租,在售物業三項,其中一項去年已作撥備20%,期內並無售樓進賬,且有若干虧損,對會德豐核心盈利貢獻是1.2億元,較上年跌78.3%,僅佔核心盈利3.4%。

會德豐期內完成西區Lexington Hill全部單位104個住宅,已於2012年售出,其餘為租金收入、投資收入等,共獲純利7.79億元,按年跌39%,佔整體核心盈利22%。

今年6 月,會德豐出售九龍東One BayEast 全幢商業大廈,成價54 億元(One BayEast西座去年45億元售出);7月預售GrandAustin二期住宅單位,金額151億元(一期去年已售約100億元),兩期單位面積約128萬方呎,會德豐佔50%,與港鐵(00066)合作。

會德豐去年及今年售樓目標為100 億元,現已達標,今年再開的新盤只有西區Kensington Hill的75 個單位,面積6.9 萬方呎,其餘多個發展中地盤。換言之,下半年再無售樓盈利入賬,會德豐盈利將遜於上半年,九倉及新加坡會地亦不能樂觀,全年核心盈利應低於去年,跌幅15% 至20%。會德豐中期息增加10%,是有意提升股息比率,全年業績雖跌,全年股息仍可增10%,至1.2元,預計股息比率仍低於40%。

債務重 加息恐窒礙發展

今年業績雖跌,但明年業績將大升,兩大項目集中明年入賬,是會德豐的豐收年。今年會德豐僅購入啟德住宅地盤,目前管理中的香港土地儲備740萬方呎,包括部分九倉重建項目,可供發展至2017或2018年,較具規模是將軍澳南住宅230萬方呎、紅磡海旁商業物業59萬方呎及何文田住宅39萬方呎等。

會德豐6月借貸淨額417億元,淨借貸比率23.7%(以綜合賬計),6月底亦已預收款項181億元,未來數年發展開支72億元,近日出售卡佛大廈予九倉,可減少負債58 億元,是穩健財務安排。儘管會德豐總部設於會德豐大廈,亦不排除繼續售予九倉的可能性。

目前會德豐資產值1762億元,但來自九倉的佔1545億元,會德豐及新加坡會地淨值僅217億元,以此衡量,會德豐債務沉重,須倚賴借貸發展,若利率上升1%,利息負擔便增4.17億元,幸有九倉作後盾,必要時可再售會德豐大廈寫字樓。

會德豐現價39.35 元,預期現年核心PE12.5倍,息率2.54%,PB 0.45倍,明年PE將降至7倍。其資產折讓54.2%(每股資產86.71元),看似不合理;作為控股公司,所持九倉控股折讓如以30%計,則會德豐資產折讓約37%,是高是低,見仁見智。由於明年入伙售樓利潤已敲定,對明年業績可大致估計,相信股價已反映此項利好因素,故有待另一次售樓或樓市變動,說到底,股價仍受未來樓市左右。

戴兆
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2015-01-10 iM
鮮魚行地產大班黃光耀:窮學生也可做Champion   

這日是鮮魚行學校每月舉行的特別早會,考試成績優異的學生,輪流上台拿獎,頒獎給他們的校友嘉賓,是會德豐(00020)地產常務董事黃光耀。早會後他和一班小師弟、小師妹唱着校歌,歌詞仍瑯瑯上口。正如他十多年來他沒有忘記飲水思源,一直出錢出力回饋母校。

50歲的黃光耀,是地產界名人,去年在他帶領下,會德豐售樓金額逾186億元,再創歷來新高。很多人卻未必知道,今日年薪過千萬、在會德豐運籌帷幄的「樓神」,在大角咀木屋區長大,是鮮魚行校友,中二開始打工幫補家計,幾經努力到美國修畢碩士,才加入到九倉當見習管理生,然後逐步晉身成集團的董事級人馬。

工作以外,他不忘支援基層學校學生,穿針引綫提供實習交流機會,希望他們能用知識改變命運:「同學仔覺得自己做便利店、快餐店,時薪30多元好好,但其實他們都可以做Champion。」

黃光耀的成功故事,已經是一個活生生讓學生學習的Champion。

草根家庭的孩子,起步點可能不及他人,但憑毅力一步一步向上走,努力仍可有出頭天。本刊在新一年推出「命運自主」系列,一連三期刊出3個基層出身的傑出人士,奮鬥自強的經歷。

黃光耀小時候住大角嘴木屋區,一家前舖後居開塑膠工場。因為家庭經濟一般,他和5個姐姐1個妹妹,都是讀不收學費的鮮魚行學校,回家後要落舖幫手,10歲一家才由木屋區搬上唐樓。

當年讀書成績平平,升中被派去葵涌區中學,每天上學來回已要兩小時。懂事的他中二起就到酒樓推車仔賣點心,又在五金舖打工。他說當時只想賺多點零錢,生活過得更好:「但我成績唔標青,做事又粗心,會考最有把握考物理,但連計算機都唔記得帶,最後得個D,會考成績亦唔理想。」

他轉到私校勉強升讀中六,但程度追不上,要留級重讀。開學前的暑假,他在茶餐廳找到一份洗碗工,朝七晚七做了12小時後,一向自覺捱得的他,下決心以後不可再靠勞力賺取生活。

「那日在後欄洗碗,不斷要將客人抹過嘴、呻鼻涕的紙巾,在茶杯拎出嚟。可能細幾歲做我會接受到,但個刻我真係頂唔順,放工就同老闆辭工。返到屋企,我爸爸鬧我失敗唔捱得,我忍唔住喊咗好耐,除咗係辛苦,當時我好徬徨,18歲快畢業要出來社會工作。我日後的路,係唔係每日都要在茶餐廳過呢?」

他自知升大學無望,於是到澳門讀商科副學位,反而找到出路。期後姐姐相繼出身,家境較以前好,畢業後他獲家人支持,到美國升學,到美國後校方卻只承認他的一半學分,他邊兼顧課程,邊考評核試取回學分,用了一年半完成會計學位課程,再留在當地修畢財務碩士,才回港加入九龍倉(00004)當見習管理生。他自言幸運亦可能是注定,寄出幾十封求職信,唯獨心儀的九龍倉有回音:「當時碰巧是1989年六四後,最Top的人都諗住走,又好少外國返來的學生有碩士學位,見工時學歷成為我的優勢。」

噱頭好蹺包裝新盤

同期20多個見習管理生,要輪流調換崗位實習,但黃光耀喜歡地產物業工作,幾乎一直在幕後做資料分析和為物業估值。加入公司幾年後,他獲會德豐前主席李唯仁賞識,獲派兼任九倉旗下夏利文地產的工作,開始和賣樓的部門接觸。直至1997年金融風暴發生,他被公司調到前綫,負責物業銷售。該年尾開售的鑽石山星河明居,是他第一個擔大旗的項目。

當時樓市因金融風暴逆轉走下坡,會德豐和長實率先掀起了一場樓盤減價戰。會德豐在平安夜以5,888元的超低呎價,推出地理便利的星河明居,成功吸引大量睇樓客:「剛調部門最難是幫樓盤定價,要看後市情況,市場同自己能不能接受(價錢)。樓盤睇落個個差唔多,但由設計宣傳到推售,整個過程都好刺激,盤出嚟反應好,滿足感好大。」

其他發展商隨後亦跟風相繼減價促銷,不過市民被負資產陰影嚇怕,不敢再入市。黃光耀說2000年前後是他賣樓以來市道最困難的幾年,當時已是九倉助理董事的他為了爭取市場焦點,想出用不同噱頭包裝新盤。

如2001年九龍站擎天半島項目,內部認購以低於成本價出售,搶攻中價樓市場,3日售出350個單位。2002年深井碧堤半島第一期,他在內購以賭場為主題,大搞「拉斯維加斯之夜」引起話題,正式開賣時場面墟冚,淡市中兩小時迅速售出近400伙。

十多年前樓市低迷,黃光耀要想盡奇招吸客,現在樓價高企,趨勢更似是只升不跌,去年會德豐賣樓就大豐收,售樓金額創歷來新高。發展商迎來了春天,貴為高層的黃光耀,免不了聽到市民指摘發展商推高樓價「賺到盡」的批評,但他說經營情況未必如此。

年輕人上車要耐性

「我明白市民有觀感,樓價升地產商一定是賺最多的得益者,但從發展商經營角度,一直用高價投地,建築成本不斷升。依家賣樓是貨如輪轉、但薄利多銷。樓價跌,市場偏軟時,(發展商)要承受風險都好大。」

然而想上車的市民,見到的是花幾百萬買來的單位質素參差,蚊樓設計令居住的面積愈縮愈細。黃光耀認為這個雖不是好的現象,但又確是回應到社會的實際情況:「一些行家可能睇得比較前,睇見市民(對細單位)需求,幾年前已起面積細的新盤。如果只起大單位,現在這個樓價水平,對一些等不切樓價跌的上車客同年輕人,根本無可能買到。」

他續指,雖然政府已不斷推地增加公私營房屋供應,實力未夠的年輕人想買樓置業,始終需要更多耐性:「我有幾個中學生Mentee,佢哋都同我講好想買樓,但覺得好難。現在的年輕人特別想有自己的居所,但未有基礎和實力,任何時代(買)都唔容易。」

他以自己做例,1996年他結婚首次置業,都要家人資助幫他一把:「我當時在九倉打咗7年工,買又一村一個500平方呎單位要300萬元,首期約100萬,有60萬都要阿媽俾,當時銀行利息仲好高,成8厘,份糧絕大部分都拎咗去供樓,之後先慢慢細屋換大屋。現在低息但生活消費高,年輕人唔想用晒大部分糧去供樓,我諗亦是分別。」

黃光耀 Profile

會德豐(00020)地產常務董事

年齡:50歲

學歷:美國威斯康辛大學工商管理碩士

事業:

?1989年加入會德豐

?2001-2004年九倉助理董事

?2004-2006年九倉置業發展董事

?2006-2010年會德豐地產董事

?2010年至今任會德豐地產常務董事

九倉6億培育 Band 3學生

黃光耀大學畢業後,一直在九倉和會德豐工作,打交道的多是商界、地產界人士。近年他加入中央政策組成為特邀顧問,才覺得自己過去對社情民意不夠了解:「以前看事情很多時候在由商界角度出發,現在多左同社福界、教育界人士交流,用他們的角度去看社會是好唔同,特別是基層學生需要些甚麼。」

九龍倉主席吳光正2011年投放6億元,策劃「學校起動」計劃(Project WeCan),鼓勵商界支援基層學生學習,提供實習和交流體驗。黃光耀亦是計劃委員和推手之一,希望可幫助弱勢學生可踏出改變的第一步。

他認為學校老師以教學為主,商界可參與學生的職場生涯規劃,助他們少走彎路:「學生讀書時一直面對考試壓力,我會考放榜時都好徬徨,畢業後就要想未來出路,現在三三四學制強調學生有多些體驗,Band 3學校資源不足,特別需要機會。」

計劃中的職場體驗,就讓學生在集團旗下公司和合作夥伴,如時裝店I.T、Coach、等實習至少1個月。他們當中有新移民、亦有被老師認定為反叛的學生,黃光耀工作的會德豐,過去幾年亦有學生來實習,他感觸地說:「因為讀書唔好,他們覺得在便利店、快餐店,時薪30多元已經好好,但其實他們都可以做Champion。」計劃成立之今4年,支援學校數目已由最初14間增加至44間。黃光耀說終極目標,是覆蓋150間學校,有更多企業,甚至是退休和專業人士參加:「簡單如師友計劃做學生的導師,都可以陪着他們走過由學生踏進社會的階段。」
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九倉股東取態左右系內重組   

長和重組公布後,市場反應敏感,隨即以會德豐(00020)為另一目標,甚至證券商出報告推介,認為控股公司折讓大,重組可消除並釋放價值,會德豐股價兩天內上升20.7%,表現尤勝長實及和黃。

會德豐資產折讓大,已存在多年,會德豐未見重組,但大股東則常見增持,為此亦對股價提供推動力。會德豐以投資九倉(00004)為主,在新加坡有業務,近年在本港的物業發展相當積極,但股價一直較資產值有大幅折讓,去年中每股資產淨值86.71元。長和重組消息公布前,會德豐股價37.45元,資產折讓56.8%;而當日九倉的資產折讓則為36.2%,可見會德豐的資產折讓較九倉高出20.6%,涉及價值360億元未獲反映,就是控股公司折讓,是市場的慣例,以其並非直接經營,合理與否是其次,是市場現實,但此項折讓並無準則,個別有異。

地產股多資產折讓

地產股通常都有資產折讓,新地(00016)是18.8%,恒地( 00012)是29%,新世界( 00017)是50.2%,信置( 00083)是32.7%,恒隆( 00101)是23%,太地(01972)是30.3%,希慎(00014)是38.8%,作為太地控股公司的太古(00019)是30.3%,則與太地相同。資產折讓高低受多項因素影響,主要是地產市道、物業類別,是收租還是賣樓、業績表現經營作風、涉及非地產的業務多寡,以及市場評價等等,自然包括物業所在地。上述眾多地產股中,一般包括酒店在內,較為例外的是恒地持有中華煤氣(00003),新世界的業務較為多樣化,希慎專注於收租,太古不視為地產股,只是控制太地。地產股雖以資產評估為主,實際股價仍受業績及股息等左右。

新地近日表現頗佳,是受股東增持所刺激,去年低位時資產折讓是31.7%,新地業務是物業投資及發展,包括酒店及部分內部物業,非地產業務包括數碼通(00315)、載通(00062)、新意網(08008)及若干基建業務。九倉的業務與新地近似,九倉經營物業以外,亦投資港口碼頭物流、電訊、娛樂等,與新地最大的分別,是九倉的主要物業為海港城及時代廣場,偏重於商場,受零售業影響較大,且在內地投資較多,包括綠城中國(03900)等,近期受不利消息影響九倉股價,以致九倉資產折讓明顯高於新地。

上市公司常利用財技達到某些目的,只要目的為股東利益,股東自然贊成,長和毫不諱言,是為消除控股折讓釋放潛在價值,儘管真正目的言人人殊,但既有先例,如作效尤,並無不妥。而使用財技,亦需條件配合,恒地對股價看重,大股東經常增持,如能釋放潛在價值,當屬理想。但恒發(00097)擬私有化而未能成功,以致香港小輪(00050)及美麗華(00071)的業務架構重疊,是有心無力。新世界業務早已分拆,擬私有化新中亦未能如願,均可說並無條件使用財技。

過分憧憬並不明智

會德豐如進行重組,按長和模式,理論上可行,實際看所定條件而定,九倉市值高出會德豐以上,雖然大股東現佔會德豐60.73%,而會德豐則佔九倉55.08%,重組後將使大股東持股量大減,看重組條件而定。所定條件必須吸引九倉股東,屆時可能使大股東持股量低於控制權30%,因而必須有其他條件配合,例如會德豐事前增持九倉,但有重大活動前,並不宜作出買賣。或參考長和條件,由大股東注入赫斯基股權,這是關乎大股東意向,以及是否有適當資產注入。去年會德豐把連卡佛大廈售予九倉,作價26.88億元,估計當時會德豐旨在改善財務,如當時已有念頭重組,可以收取九倉新股,作為事前部署。

筆者覺得,會德豐即使重組,不一定效法長和模式,但必須有利於九倉股東,如與會德豐同等條件,不易接受,畢竟重組是為會德豐股東釋放潛在股值。

憧憬重組是市場常見,過分憧憬並不明智,會德豐股價昨天已回軟。但對於會德豐而言,能釋放潛在價值,固然理想,而今年的會德豐,因已預售兩項大型物業,包括柯士甸站豪宅及九龍東商廈,業績應頗理想。會德豐持續增持土地儲備,以現狀論,地價不高,亦能掌握市道銷售,就基本條件而言,亦足以支持會德豐股價上升,雖然股價已升,仍有反覆看好理由。要注意的是,樓市的氣氛及零售業的表現,可以左右會德豐及九倉的股價走勢。

戴兆
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九倉擬70億接融綠


2015年2月5日





【明報專訊】九倉(0004)或成融創(1918)及綠城(3900)「和事老」。據《彭博》報道,九倉擬向內房商綠城出價70億元(人民幣.下同),收購由其與融創共同持有的融綠平台50%股權,高於融創早前出價。


購50%股權 比融創出價高

融創早前併購綠城失敗後,雙方的合營公司融創綠城(簡稱融綠)的去留備受矚目,皆因融綠擁有上海及周邊地區多個優質項目。去年底融創曾單方面發公告,擬以155.46億元收購該平台,惟遭綠城方否認。據悉由於融創與綠城各持融綠50%股權,加上該平台約有27億元的債務,融創實際擬收購綠城股權的花費約為64億元。

據彭博引述綠城高層指,九倉的叫價較融創為高。九倉現為綠城第二大股東,自融創洽購綠城風波以來,九倉一直沉默「坐山觀虎鬥」,今次也是九倉首次出手。不過記者昨天致電綠城發言人,對方表示不評論事件。截至發稿,未能聯繫到九倉發言人。

綠城第二大股東 風波後首出手

有知情人士則對內地媒體表示,九倉昨天已經向綠城就收購正式發函,稱九倉已做好了全部拿下融綠平台的準備。九倉以往更多是合作,別人操盤,自己當財務投資者。

這次不排除聯合其他合作伙伴操盤融綠平台。九倉主席吳光正的戰略、長遠佈局中,更不排除將融綠經營幾年單獨上市。

融綠平台現擁有上海及蘇州、無錫等地18個項目,其中有11個位於上海,包括知名的盛世濱江、綠城黃浦灣等項目。融綠公司去年以175億元居上海住宅銷售冠軍。
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盈利增15%,至73億,重債
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會德豐折讓大 勝九倉一籌   

會德豐(00020)本身基本業績有增長,但畢竟是九倉(00004)的控股公戴兆司,其走勢仍受九倉所影響,只是跌幅遜於九倉而已,昨天技術反彈,仍未脫險境。

會德豐除持有九倉股權55.08% 外,亦持有會德豐地產及新加坡會地,分別於香港及新加坡經營物業投資及發展。去年會德豐基礎盈利81.03 億元,較上年度增長3.6%,其中應佔九倉盈利56.58 億元,跌3.4%,應佔新加坡會地2.5 億元,下跌62.4%,香港會德豐地產盈利21.97億元,增長68.6%,主要是發展柯士甸站一、二期物業所得,亦來自中區會德豐大廈寫字樓的租金收入。新加坡會地於當地擁有會德豐廣場,接近全滿,Scotts Square 商場出租率88%,發展住宅Ardmore Three 已取得入伙紙,正在銷售,The Panorama住宅350單位,已售317 個,去年已為此項目撥備6.81 億元,於中國的發展物業,去年作出項目撥備4.58億元。

除了基礎盈利外,仍有其他項目,包括新加坡會地的負商譽5.36億元,掉期利率合約未變現虧損1.56 億元,以及應佔物業項目減值14.48 億元,未計投資物業重估盈利為70.35億元,則跌8.9%,自然有投資物業重估增值149.74億元,會德豐總盈利為220億元,按年增長29.7%。

九倉日前公布業績,剔除投資物業重估收益,便是核心盈利,會德豐的基礎盈利,大意應與核心盈利相同,但基礎盈利之下,仍有負商譽等項目甚至物業減值,這種安排與九倉有異,同集團而公布形式不同,過去會德豐亦稱為核心盈利,只是去年起改稱基礎盈利,畢竟與九倉的核心盈利不同,以免混淆。如與九倉同樣安排,會德豐核心盈利應為70.35 億元,是下跌8.9%,投資者閱讀報告時應留意字眼上的分別。

會德豐去年於本港售樓理想,包括柯士甸站住宅,The Parkside 住宅591 單位已售94%,Kensington Hill單位60個已售78%,東九龍商業物業One Bay East兩幢分別售予花旗及宏利,已預售尚未確認入賬的銷售額150億元,其中逾90%於未來18個月確認,包括OneBay East將於今年中完成。

今年繼預售樓宇,包括Parkside 將軍澳南其他項目約190萬方呎,紅磡海傍的寫字樓One Harbour Gate將於今年開售,作為九倉代理,亦將推出山頂聶歌信山豪宅以及九倉電訊廣場重建。會德豐指土地儲備780 萬方呎,是包括代理九倉數字。

會德豐股東權益1912億元,增長15%,相當於每股94.11元,剔除應佔九倉之數,會德豐本身淨值應為229億元,每股為11.27元,反映資產88%來自九倉,基礎盈利70%來自九倉。

盈利來自九倉 零售業成關鍵

會德豐主要盈利來自九倉,當受九倉股價影響,而九倉的表現關鍵於零售客戶,因而受零售業所左右。另一方面,會德豐亦發展物業,亦受本港樓市所影響。去年已售的One Bay East收益可望於今年入賬,大致已鎖定利潤,而未來持續的售樓成績,包括屬於九倉的物業都會影響走勢。

去年會德豐的走勢稍勝九倉,今年短期也是如此,最近從高位下跌22%,會德豐只跌19%。以九倉50.75元及會德豐37.65元計,九倉P?B 0.503倍,會德豐為0.4001倍,均有相當資產折讓,會德豐折讓特大,達六成,其中部分應是控股折讓,這是老生常談,折讓多少對於地產股而言,已有相當爭議,況且還有控股折讓,長和重組是為消除控股折讓,新任九倉主席吳天海表示無重組計劃,雖然只能參考,但個別企業存在不同的各項因素,難以一概而論。

會德豐現價37.65元,基礎P?E 9.4倍,息率2.83%,P?B 0.4倍,是以每股盈利3.99元及股息1.0675元(增長6.75%)計算,可注意的是,會德豐息率仍低於九倉。會德豐有多項物業計劃發展中,以樓市未有放緩前,對會德豐有一定貢獻,且不受內地樓市影響,如與九倉比較,似乎會德豐較勝一籌,以其資產折讓特大,而且大股東亦有增持的習慣,但亦只宜候低吸納而已。昨天會德豐及九倉反彈,是過度超賣使然,後市仍待觀察。

戴兆
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會德豐3160萬增持九倉
2015年4月9日

【明報專訊】有一段時間沒有出手增持九龍倉(0004)的會德豐(0020),最近重新掃貨。根據港交所(0388)證券披露權益網頁顯示,會德豐在3月30日,在市場內以每股平均價53.581元,增購59萬股九倉,涉資達3161.27萬元。

會德豐完成增持九倉後,在九倉的持股比例由原先的55.99%,提高至56.01%。是次會德豐增持九倉的行動,是於去年9月30日以來首次,亦是在該系公司宣布九倉主席兼會德豐高級董事吳光正將於5月舉行股東會後退休,轉任首席顧問之後,首次增持九倉。

吳光正宣布退休後首次

不過相比上次增持九倉,今次會德豐增持的股數明顯減少,當時會德豐增持九倉多達314.5萬股,但是作價則較上次增持時的每股平均54.356元為少。

在過去一年,會德豐增持九倉的股價範圍大抵在50.81至54.356元。九倉股價近期受零售行業吹淡風影響,股價自今年2月高位63.9元,輾轉回落。其間會德豐未見減持過九倉套現。現時會德豐主要的營運公司為九倉及會德豐地產。
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買入4號仔股票
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融綠平台之爭 告一段落
2015年5月6日

【明報專訊】兩家內地地產商融創中國(1918)和綠城中國(3900)的「平台之爭」終於在昨日塵埃落定。昨日融創和綠城共同發公告,稱融創將向綠城購入其持有的「上海融創綠城」50%的股權,屆時將全資擁有該融綠平台。而綠城則向融創購入3個物業,未來雙方仍會共同開發天津全運村。

  上海融綠歸融創

2012年雙方各佔50%股權成立上海融創綠城投資有限公司,以及在處女群島註冊的Sunac Greentown,根據雙方的聯合公告,融創將向綠城收購其佔有的50%股權及債務,這個「融綠平台」最終歸屬融創,其中上海融綠的總代價為10億元(人民幣.下同),而Sunac Greentown的作價約16.4億元。此外,綠城亦可獲融綠平台近9億元的利潤分成。此外,上海森林高爾夫旗下上海玫瑰園、上海香溢花城等項目亦歸融創。

綠城買回黃浦灣等3項目

不過,融創將這個平台上最引人注目的資產、上海頂級豪宅項目黃浦灣的51%股權售予綠城,作價約19.7億元,該項目現時的售價高達每平方米38萬元。除了黃浦灣項目,綠城還向融創購入兩處並非在融綠平台上、但雙方均有持股的項目,包括北京御園和杭州之江一號項目。

儘管平台之爭已有定案,但融創和綠城並沒有完全「分手」。根據公告,綠城和融創將以51:49的合營比例,共同開發天津全運村。綠城公告稱,在這些交易之後,綠城可獲現金淨額33.9億元,出售收入及分紅約7.8億元。

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九倉零售跑輸全港 大行降評級
2015年5月7日

【明報專訊】旗下有內地自由行遊客喜愛的商場海港城及時代廣場的九倉(0004)3月零售數字跑輸全港,分別按年跌16.7%及12.0%,遠低於本港3月按年2.9%的跌幅,遭大行削目標價、降評級。

匯豐銀行發報告稱,期內美元強勢,令總體訪港遊客數量下跌。儘管五一小黃金周期間遊客數目有所回升,但目前內地官方正醞釀削減消費稅及關稅將極大縮小兩地價格差距。名牌林立的海港城及時代廣場自然首當其衝,報告料落實後將極大減少兩個商場的購物需求。

匯豐料今年租金收入跌

受惠於近期的港股牛市,自4月初至今,九倉股價升8%。但生意前景不佳,匯豐下調其評級「買入」至「持有」,將其2015年銷售額由跌5%下調至跌10%,將租金收入亦由之前「持平」的預測下調至跌3%。

進入4月份,九倉旗下商城銷售額或依然難有上佳表現。瑞信報告稱,4月復活節假期,本地居民及遊客均傾向於趁美元強勢出國度假,料兩個商場最早要等到5月份銷售額才會有所改善。不過報告稱,中國房地產市場近期回暖將帶動九倉幾個即將推出市場的房產項目,相信第二季度業績或有所改善。

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會德豐星洲盤 1350萬入場
  2015年5月10日

【明報專訊】近日股市反覆向好,多個發展商都在港推售海外樓盤吸投資客,會德豐(0020)昨日就在港推售新加坡Scotts Square 15個一房單位,售價約由1350萬元起,據悉,項目即日已有部分單位獲買家預留。

會德豐高級市務經理朱錦燕稱,Scotts Square共提供338伙,目前已售出約8成單位,當中兩、三房戶已全數售罄,目前只餘下一房單位待售。而今次在港推售的一房單位則有15伙,面積介乎624至635方呎,全部連租約發售,定價約1350萬元起,本港買家將有特別折扣,租金回報率約2.7至3厘。

筲箕灣Island Residence或下季推

該公司常務董事黃光耀表示,項目即日已獲買家預留,更有投資者預留超過一伙,而公司亦正部署在港推售更多海外或內地物業。他又指,公司今年在港售樓已套現約20億元,而筲箕灣Island Residence將盡快推售,希望可於下季推出市場。
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家族信託「除名」 吳光正持股降
  2015年5月22日

【明報專訊】吳光正全退會德豐(0020)系後,其持股量亦疑似出現變化,據聯交所資料顯示,吳光正持股量大幅下降至11.75%,未有再披露過去透過家族信託持有、市值逾400億元的會德豐股權。會德豐發言人表示,持股變化主要由於吳光正上周退任董事職務,惟他仍然是包玉剛家族信託受益人之一。

聯交所資料顯示,吳光正與太太包陪容於周二(19日)更新股權披露,由於未有再申報過去透過匯豐信託持有的48.98%股權,吳光正的持股量由原來約60.73%,大幅下降至11.75%。

發言人:私人仍持11.75%會德豐

會德豐發言人回覆本報查詢時表示,該匯豐信託屬包玉剛家族持有,吳光正目前仍是受益人之一,只是由於他在上周退任會德豐董事後,按例毋須再披露信託持股,而他目前申報仍持有的11.75%會德豐股權,則屬於吳光正家族的私人持股。至於接替吳光正擔任會德豐主席的兒子吳宗權,會否申報包玉剛家族權益,則暫不清楚。

已故「船王」包玉剛於1991年去世前,已就其龐大財產作出分配,其中當時規模較大的海上業務及資產,交由長女包陪慶的外籍丈夫蘇利文打理,而吳光正則接手會德豐及九倉(0004)等陸上業務。以包玉剛信託目前持有會德豐48.98%股權計,市值相當於約444.5億元,惟由於會德豐同時控股九倉、海港(0051)、有線寬頻(1097),以及持有綠城(3900)及遠洋地產(3377)等投資(見圖),意味該信託實際相等於控制整個會德豐系上市王國。

不過,吳光正多年來仍有不少私人投資,其中主要是包括連卡佛、Joyce(0647)以及意大利著名品牌Ferragamo股權在內的零售王國,目前已交由女兒吳宗恩掌管,至於源自岳父的上市王國,則由兒子吳宗權接掌。
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綠城持股改為金融投資
  2015年8月19日

【明報專訊】中交集團今年初入股綠城(3900),九倉委派進駐綠城董事會的兩名高層,卻在上月突然辭任,集團更將在綠城的投資由聯營公司改為金融投資,種種動作令市場猜測可能正為出售綠城持股鋪路。不過,九倉主席吳天海稱,他們對綠城的基本看法不變,不單沒有減持綠城,還曾經增持綠城股權至超過25%。

吳天海續稱,九倉在2012年投資綠城時才花25億元,相比其資產值高達4000億元而言,連佔比1%也不到,但是在高層付出的精神及時間遠超這個比例。現時綠城得到中交建集團入股後,令綠城得以穩定下來,因此可令他們安心,並從綠城的董事會淡出。這樣更對他們於綠城股份的增持或減持方面,提供彈性。

「兩名董事淡出 提供彈性」

在中交建集團入主後,綠城在最近更換債務時,吳天海指出,已經大大將債券孳息水平,從原來的8至9厘,降至不足6厘。他認為,此舉對高負債的綠城賺取盈利方面有利。經過將綠城的投資重新歸類後,吳天海說,九倉在上半年損益帳內,已經不再將綠城的盈利反映在內,往後只會從綠城方面取得的股息入帳,只是在期內綠城沒有派息,因此未能夠從中獲取得益,並且因應重新歸類,需要在會計上將其所持綠城24.3%權益被視為出售而產生15億元的非現金性虧損。
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回應主席身分 吳天海﹕沒甚不同
  2015年8月19日

【明報專訊】吳天海昨日首次以九龍倉(0004)主席身分,主持中期業績記者發布會。有傳媒問及感受,他笑言「只是角色上少許轉變,但是此前因為已經與現有工作團隊合作多年,因此沒有感覺到跟之前有很大不同」。他昨日以「平穩」兩個字,形容九倉上半年業績,踏入下半年,他期望公司業績表現可以「繼續平穩」。

吳天海自5月中於九倉股東會後,接任前集團主席吳光正的職務。他早於1981年加入公司,並且在過往34年步步高升。在現有董事會班子中,他更與昨日同場主持記者會的集團副主席李玉芳合作超過十年。吳天海對記者關於以主席身分主持記者會的提問,只是平淡帶過。

雖然在吳天海上任後,即面對香港零售業放緩及遊客減少的挑戰,他亦期望香港軟覑陸,但是隨覑內地的商場項目陸續投入運作,他期望可以接棒,減低集團受到香港生意放緩的影響。
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樓盤銷情佳 會德豐基礎盈利增78%
  2015年8月21日

【明報專訊】會德豐(0020)昨日公布6月底止中期業績,受惠於One Bay East落成後出售盈利入帳帶動,期內基礎盈利大增78.43%,多達63.29億元。每股中期息派0.425元,增加10%。集團主席吳宗權表示,近期香港經濟放緩,對酒店及零售業無疑有影響,但是從第二季的經濟表現尚有少許增長,加上就業市場仍算健康,因此他預期,市場對樓市仍有需求。

維持全年百億元售樓目標

會德豐上半年在銷售Peninsula East、The Parkside及Kensington Hill項目,錄得28億元銷售收益。另已銷售而待入帳的金額則為77億元。吳宗權表示,會在下半年推出Mount Nicholson、Island Residence、澳南地塊125號及One HarbourGate銷售,並且維持全年售樓100億元的目標。

不過,因為投資物業公允價值進帳只有41.9億元,比去年同期減43.7%,股東應佔溢利只有80.06億元,微增4.3%。

伺機入標競投白石角地皮

吳宗權稱,在推盤及對後市方面會保持審慎,尤其建築成本上升不少,短期內難以回落,同時亦面對息口上升,及經濟問題等因素,因此其會視乎市及取得售樓同意書進度去推售及定價,亦明言伺機參與包括白石角等地皮招標。豪宅市場則不同,目標客戶為具實力的客戶,相對銷售速度未必太快。

淨負債率低見17.1%

相對去年中期業績,會德豐的淨負債率下調6.6個百分點,低見17.1%。吳宗權表示,集團會視乎資金需求,以及在平衡生意發展下,在不同階段訂下不同的負債水平,對於在目前低息環境下,尋求成本較低的融資方案,保持開放態度。
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更正-路透基點:香港房地產開發商會德豐尋求65億港元物業發展貸款

(更正:第二段譯文有誤,應為“香港銀行同業拆息(Hibor)”,而非“倫敦銀行間拆放款利率(Libor)

路透香港10月5日- 湯森路透旗下基點報導,消息人士稱,香港房地產開發商會德豐有限公司尋求65億港元(8.4億美元)五年期建設貸款,為開發香港的一處新地塊融資。

一位消息人士稱,利率料在香港銀行同業拆息(Hibor)加碼100-150基點區間內。

貸款資金將為港鐵公司位於​​將軍澳區的日出康城第七期物業發展項目融資。 據港鐵公司的新聞稿,會德豐在6月初成功投得該項目合約。

整個項目計劃在2022年完工。 這將是會德豐在日出康城的第二個地塊,該公司在去年11月投得第五期物業發展項目。 (完)
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會德豐紅磡商廈 傳56億快將易手
2015年11月11日
【明報專訊】會德豐(0020)近年積極拆售旗下非核心商業項目,繼去年沽出觀塘One Bay East 東座全幢後,市場消息指,同系紅磡紅鸞道18號One Harbour Gate其中一幢傳以56億元快將易手,按總樓面計,呎價約1.6萬元,預料有機會成為近年全港最大宗商廈易手紀錄。

料創全港最大額商廈成交

早前獲跨國機構洽至尾聲的One Harbour Gate、其中一幢面積約35萬方呎的全幢商廈,雖然目前仍待批出預售樓花,不過市場指該廈傳以56億元快將易手,成交價及呎價均高於該公司去年以54億元沽出的觀塘One Bay East東座,勢創九龍區全幢商廈新高。

資料顯示,會德豐於2011年以40.28億投得上址,每方呎樓面地價6827元,辦公室共分東、西座辦公大樓兩幢大廈,樓面分別約為20萬及35萬方呎,零售樓面約7萬方呎,預計明年9月落成。

連同上述成交,會德豐已於去年及今年先後賣出觀塘及紅磡商廈樓花,料套現逾100億元。

不過另一邊廂,太古(1972)早前證實考慮出售九龍灣商廈項目,物業面積約55萬方呎,估值逾78億元、每方呎1.5萬元,並正開始接觸海外潛在買家,若成功沽出將創全幢商廈新高。

世貿中心千萬打造5複式舖

另一方面,新地(0016)代理租務部總經理鍾秀蓮表示,旗下銅鑼灣世貿中心計劃以逾1000萬元打造5個面積約1800至3000方呎複式或三複式舖,包括地庫停車場部分至二樓,並於2017年啟用,屆時呎租約300至400元,較現有租金升約五成,目前已有個別商租洽談中。

她又指,商場12月進行商戶重組,將斥400萬元打造一個3000方呎美容專區,預計期內人流及生意額達500萬人次及1.8億元,按年升幅同為雙位數,另商場今年新租及續租商戶共約80間,租金升幅約15%至30%。
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成都直擊 巨型熊貓建品牌 九倉複製海港城   

中港經濟零售市道放緩,中高檔商場首當其衝,月前連「大好友」恆隆集團(00010)主席陳啟宗,都斷言內地零售「一年半載都難起飛」。香港地產商在內地發展商場,或需面對更艱苦的環境。早前九龍倉集團(00004)表示會集中在內地一、二綫城市發展。集團在內地的商業版圖,近年着力在成都、重慶、長沙等準一綫城市擴充,興建5個國際金融中心(IFS)項目。本刊到成都直擊去年率先開幕的成都IFS,專訪九龍倉中國置業總經理(營運)侯迅,一探九倉如何將尖沙咀海港城名店林立、遊客掃貨場景複製到內地,開發二綫城市消費力。

「蓉城」成都,是內地經濟增長最快的城市之一,去年區內生產總值(GDP)首度突破1萬億元人民幣大關,排行全國第九。今年首三季上海、北京等一綫城市相繼「保七」失敗,但成都仍維持逾8%增長。香港地產商如九倉,早在成都積極投地布局發展,2007年就以72.4億元人民幣高價,買下最繁華的核心地段春熙路商圈地皮,興建總面積達76萬平方米,包含商場、酒店和甲級寫字樓項目的成都國際金融中心(IFS),去年初正式開業。

消費強勁 名店爭相插旗

成都人的消費能力,在內地媲美一綫城市,今年首三季就消費近3,580億元人民幣,按年增加一成。據福布斯(Forbes)數據顯示,成都奢侈品消費額僅次北京、上海,位居全國第三。

成都人購買力不容小覷,九龍倉中國置業總經理(營運)侯迅(Christina)說,很看好購物商場在成都的發展潛力,集團亦已在重慶、長沙、無錫和蘇州4個城市「插旗」,發展如海港城般名店林立的商場:「這幾年在一綫城市,要找靚的黃金地段比較艱難。從長遠投資回報來說,成都、長沙這些準一綫城市更好,好似成都(零售)一直以百貨業為主,當地人購物多數去百貨公司或步行街,但其實他們很願意消費,而且奢侈品需求大。客人同我們講,平日去上海、香港才能買到的品牌,現在成都都有。」

名店消費是IFS商場的賣點,早已進軍內地市場的奢侈品牌如Chanel和Valentino,均看中成都覆蓋的西南部市場,首次進駐成都開店。Christian Dior和Salvatore Ferragamo在內地的最大旗艦店,也能在商場找到。

Christina說兩年前商場招租時,名店也開始將目光投往西部的消費潛力:「幾年前這些品牌開始在成都的百貨專櫃落戶,但給她們開專門店的商場選擇不多,加上現在一綫城市的潛在增長不及以前,她們都想來成都開Flagship(旗艦店)。」

事實上,過去兩年奢侈品牌發展在內地受阻,品牌紛紛轉攻二、三綫城市,務求保持增長。打貪浪潮和歐元弱勢之下,內地消費者更傾向到海外購買名牌,令內地奢侈品消費仍然下滑。今年3月起,Chanel、Burberry等品牌先後在內地減價,Christina說減價後部分海外銷售能夠回流,名店和商場均受惠:「雖然部分品牌的內地售價已經調整了,但長遠國家做稅改,減少入口關稅就最好。奢侈品牌商戶是穩定的租金收入來源,他們(名店)做得好,對我們也有幫助。」

熊貓廣場 頓成蓉城地標

10年前Christina開始回內地工作,走過南北各大城市管理商場。她說各地消費者特性不同,也會因地制宜制定策略:好像近年大型商場紛紛進軍成都,競爭對傳統消費熱點百貨公司影響最大。為了生意,百貨業你來我往進行減價戰和節慶促銷,但Christina不會跟隨:「用價格戰未必最吸引,網上可以更平。西南方城市如重慶和成都,比較似香港,商場不單是購物,還是他們食飯、看電影、溜冰、小朋友來玩的地方。多花點心思搞活動,將客人由綫上拉回綫下體驗消費更好。」

去年初IFS開幕後,商場就出現了一隻爬牆的「大熊貓」。這個15米高、13噸重的熊貓藝術品,手臂抓着外牆屁股向街,「呆頭呆腦」看着商場空中花園,很快成為拍照熱點,當地人都叫商場作「熊貓廣場」。做建築師出身的Christina說,成都的地標建築不多,加入這些本土特色,對商場的品牌很有幫助:「做Brand(品牌)最怕客人不知道你Sell甚麼,好似的士司機未必聽得明IFS,但一定知熊貓廣場,可以在商場購物、食飯、睇戲娛樂,也有好多在跨國公司打工的人,在寫字樓上班。」

她又舉例說,內地家長周末很願意花錢陪孩子消費。有調查就指全國購物中心中,針對兒童市場的商戶比例平均達15%。雖然商場定位不是針對兒童市場,但也有一個「Kids Zone」,小孩可登上在商場四周行駛的小火車。記者到訪的周末,名店D&G、Gucci對出的街道上,更鋪設一條「超萌」、近140米長的充氣跑道。家長消費後即可換購入場券讓小孩進內玩耍。這些活動,在空間不足的香港商場都很難做到。

增長急速 撑起九倉盈利

根據九倉今年中期報告,內地投資物業業務盈利增加約39%至5.9億元,收入也達11.2億元,按年增加約34%,當中成都國際金融中心(IFS)貢獻佔重要部分,達逾3億元,商場出租率幾乎達100%。數字反映成都業務仍處快速增長期,Christina希望今年收入可增加50%,又指長沙、重慶IFS等項目陸續開幕後,預料增長動力仍然不俗。

不過九倉中期報告也顯示,IFS供應27.5萬平方米的甲級寫字樓,每平方米租金介乎130至170元人民幣不等,在當地屬高水平,僅30%(約8.1萬平方米)獲承租,15%正在招租或洽談租約階段。據世邦魏理仕(CBRE)報告,今年上半年,成都寫字樓庫存已達600萬平方米,而且租金自2012年第二季持續放緩,反映當地寫字樓供過於求。Christina也認為市場形勢是汰弱留強:「我們在黃金地段,選址方面已經無得輸。現在供應多了,寫字樓唔憂租,我們寫字樓(出租率)暫時未到100%,但各項配套都做得比較好。寫字樓新租(約),我們已經算搶了好多。」
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【明報專訊】會德豐(0020)繼早前沽出紅磡One Harbour Gate西座後,《彭博》引述消息人士稱,旗下One Harbour Gate東座(圖)已獲數家中資機構表示興趣,據了解洽購財團最高出價每方呎價達1.6萬元,全幢洽購價約40億元,預計明年底落成。

呎價料再創新高

One Harbour Gate共涉兩幢相連寫字樓,其中西座部分以58.5億元、呎價1.488萬元售予中國人壽保險(海外),餘下面積較細、面積涉25.4萬方呎的東座物業亦獲洽購。發展商消息人士指,部分早前洽購西座物業的向隅客轉洽東座物業,現時洽購企業亦包括中資財團,參考One Harbour Gate西座成交呎價,相信東座成交呎價將再創項目新高。

另一方面,由資深投資者鄧成波持有的旺角西洋菜街2A號銀城廣場2、5及6樓三層低層樓面,最新打造成潮流商場「COMMON GROUND」,中原(工商舖)商舖部高級營業董事江靜明表示,首階段將推出其5樓15個舖位招租,面積由222至316方呎不等,月租由1萬餘元起。
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九倉副主席減持綠城中國
  2015年12月4日

【明報專訊】九倉(0004)副主席周安橋,在退出綠城中國(3900)董事會後,亦開始減持綠城中國的股份。據港交所(0388)網站資料顯示,周安橋於12月1日,以每股8.2元,在場內沽出2萬股綠城中國股份,所持股份由37萬股降至35萬股,持股量則維持0.02%。
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九倉悉售遠地 套22億
  2015年12月11日

【明報專訊】繼南豐集團後,再有本港地產商拋售遠洋地產(3377)股份。九倉(0004)昨日收市後公布,集團與獨立第三方簽訂協議,將集團所持有的5.925%遠洋地產股份悉數出售,每股作價5元,合共套現22億元。

早前安邦已購入兩成

九倉表示,今次交易涉遠洋地產4.45億股,料下周初完成交割,惟未透露買家身分,並稱集團持有該批股份多年,按成本計每年回報率逾5%。遠洋地產昨日升1.8%至5.03元,今年以來股價累升14%。日前遠洋地產公布,南豐集團及南豐集團董事長陳慧慧上周五向安邦保險集團及安邦財產保險出售遠洋地產股份,佔遠洋地產已發行股本兩成,南豐及陳慧慧在遠洋地產的持股比例由合共21.3%降至0.8%,總共套現77.84億元。
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至善街800伙今年推
  2016年1月1日

【明報專訊】會德豐(0020)近年連環投得多幅地皮的發展權,當中不少項目步入銷售階段;會德豐地產常務董事黃光耀表示,集團2016年擬推出4個全新樓盤,分別分布於將軍澳、何文田、屯門及港島山頂區,涉及單位1888伙。

4新盤共提供1888伙

可留意的是,會德豐計劃今年推出的4個新盤中,以將軍澳南至善街項目規模最大;項目提供800伙,其中790多個分層單位,主力提供1至3房戶,實用面積介乎約350至700餘方呎,逾四成屬兩房單位,而項目亦提供5幢洋房,面積料逾2000方呎。

不過,單位總數約1450伙的日出康城5期項目、以及提供約900伙的唐俊街項目,預計今年下半年才申請預售,意味未必趕及可於2016年內發售,具體推出日期相信最快要到2017年。

康城5期唐俊街項目最快明年推

除將軍澳項目外,會德豐於2013年以38.29 億元投得的何文田佛光街、常富街交界項目,樓面約38.8萬方呎,將建6幢樓高16層住宅提供561伙,早前已申請預售。至於同在2013年,以13.88億元投得的掃管笏路88號項目,亦已入紙申請預售,項目提供460個單位。至於與南豐合作的山頂聶歌信山超級豪宅MOUNT NICHOLSON,則擬今年初以近現樓形式開售。
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