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味皇
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現家你同我都冇現金,乜PLAN都冇啦
不過第日如果有機會飛髮集資都好
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如果我第日有PLAN搞飛髮集資,咁我先講明條件同前提先
優點:澳門收租一般冇人報稅,利得稅稅率16%,澳門3厘回報相當於香港3.57厘(唔敢包將來唔追收),另外澳門的管理費同香港格段不同,可能只有香港同樣呎數的1/3以下,因此總計應及得上香港的4厘,澳門樓價現在有返100萬以下,而有電梯的1房在140收下都有,租金3-3.5K左右,做9成按揭也沒有規定不能出租,法律滯後
缺點:澳門的按揭條件及不上香港,不但息高,而且冇現金回贈,供款年期亦比香港短超過10年,香港樓用70年減,澳門用40年減,,因法律滯後關係,遇到租霸基本束手無策
方案:味皇只買2手樓,另外樓齡在10-25年之間,應該二手經屋(即係居屋)為主,只會在租大於供時才IPO,原因是合資的話,邊個比供款的問題會好麻煩,主要是計算麻煩,我亦不想合資人重復泵水,租大於供就沒有呢個問題,只要計算初始成本就得,回報分派是租金減去雜費供款剩低的按比例自動轉賬,呢度需要在澳門有銀行戶口,層樓出售就清盤,IPO所得資金將有去冇回,正如上市的福建股一樣,財到光棍手,我分派是道理,唔派亦耐我唔何,基本上不接受多於5萬的投資,太多我會有壓力
例子:威龍花園1房120萬,18年樓齡,租金3400-管理費/地稅300,淨收約3100,3厘供22年65萬月供2750先有少少錢分,即IPO的首期55萬唔抵,但如果樓價為80萬,淨收2900,3厘供22年60萬月供2500,首期只需20萬先合IPO的資格(味皇上年中買的樓B為85萬16年,淨收3600,借25年57萬供2400,呢間就合資格啦,不過是唐樓)
由於現在租大於供較難,路演無限期押後,大抵收租先得三兩千,扣左供款都所餘無幾,冇明顯的現金流,乜PLAN都係吹水唔多建議
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想起來如果我代為搵樓,搵到荀盤再叫你地買,回返D茶錢比我咁應該仲好
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我自己打算11月去完旅行就換樓A大換細,到時應該有幾十粒
另外樓B打算下年中賣,管理上出左D問題,雖然佢回報率仲係好高
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