本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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溫和的評論

中國金茂(00817.HK):混改中迸發能量的高成長國企,首次覆蓋給予“買入”評級,12個月目標價4.59港元
作者: 港股研報君 2018-08-17
https://www.gelonghui.com/p/201459

機構:光大證券

評級:買入

12個月目標價:4.59港元


◆混改推進釋放活力,高管增持彰顯信心2018年1月,公司配售9億新股給新華人壽及嘉里控股等,大股東持股比例降至50%以下。 2018年初至今高管四次增持公司股份,耗資2.95億港元,平均價格約3.88港元/股。

◆銷售增速較高,土儲充裕優質,品牌溢價明顯: 2018年1-7月,公司累計簽約789億元,同比+188%,增速位居行業前列;截止2018年3月,公司二級土儲約2772萬平,一二線城市佔比超九成,按年均增速25%計算基本滿足未來5年發展;“金茂”連續13年入選《中國500品牌價值榜》,2017年銷售均價超2.4萬/平方米,品牌溢價明顯;房住不炒及生育放開大前提下,居民住房需求將更側重品質。

◆資源禀賦獨特,一級開發利潤豐厚: 公司憑藉獨特資源禀賦積極參與一級開發,目前土地一級開發業務主要包括長沙梅溪湖國際新城和南京青龍山國際生態新城,隨著區域開發成熟,土地價格持續提升,公司獲利豐厚;2017年至今,公司與青島、濟南、泉州、溫州、武漢、長沙、河源、瑞安等多城市簽署開發合作協議。

◆融資優勢明顯,財務結構穩健,利於介入併購2017年末公司綜合融資成本4.83%維持低位,2018年初兩次發行債券利率分別為4.99%和5.20%; 2017年末淨負債率73%維持合理區間。房地產資金面緊縮情況下,融資成本優勢將利於公司後續介入併購獲取資源。

◆12個月目標價4.59港元,首次覆蓋給予“買入”評級預測: 公司2018-2020年淨利潤分別為52、67、80億元,3年EPS分別為0.45、0.58、0.70元,當前股價對應預測PE為6.2x/4.8x/3.9x,對應預測股息率分別為6.5%、8.4%、10.1%。公司資源禀賦獨特,融資優勢明顯,土儲優質充裕,銷售增速較高,品牌溢價較高,股息率較高,綜合給予2018年9倍PE估值,12個月目標價人民幣4.02元,(按照目前匯率對應4.59港元),首次覆蓋給予“買入”評級。

◆風險提示:調控深化有導致銷售不及預期的可能;土地市場降溫有導致一級開發土地出讓不及預期的可能;匯率變化有導致匯兌損益增加的可能。

業績預測和估值指標
圖表
https://img3.gelonghui.com/201808/p20180817104707987.png!wm
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股份回購 最後十二個記錄(每月)
日期  數量 (股)  最高價  最低價
2018/07/01  10,100,000  3.910  3.560
2018/06/01  17,000,000  3.960  3.790
2014/12/01  77,298,000  2.360  2.120
2014/11/01  16,000,000  2.210  2.080
更新日期: 2018/07/30
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幾千年來, 世上所有人都這麼說“房子是用來住的,不是用來炒的!”, 但房子總是越來越貴也是事實! [很贊][鼓鼓掌]

不要發夢,世上有哪個地方可以低房價、低房租的背景下, 同時享受工作量少而收入高!?
烏托邦空想主義! [大笑]
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非常好的報告,供將來驗證。

中報業績會要點

https://xueqiu.com/6997043160/113272629

(九)中國金茂:一二級開發聯動,2020年實現2000億銷售無虞
-20180828-億翰智庫&海通地產要點:
1、上半年銷售720億,同比增長200%;地產結算毛利率38%+;物業租賃毛利率85%,酒店運營51%。

2、分紅比例40%並首次中期派息,未來會保持這個比例也會堅持中期分紅。

3、融資成本4.98%,淨負債率67%;

4、上半年新增29個項目,地價467億,權益地價225億,平均成本8636元。去年拿了1000億的地,權益不到600億,未來三年會按照這個節奏。

5、城市運營上半年拿到了6個城市的許可證

6、商業租賃:出租率保持高位;

7、酒店經營:入住率處於高位。

8、銷售目標:2018年預計實現1200億的銷售規模,2019年實現1500億元銷售規模,2020年實現2000億銷售規模。 2018年預計實現36億元的投資物業收入,2020年實現42億的投資物業收入,2022年實現50億元的投資物業收入。

9、城市運營:充分利用一二級共同開發,獲取HX區域HX土地。每個城市運營項目相當於500萬平建築體量。週期需要5-8年。金茂的城市運營口碑好,ZF和金融機構願意和我們合作。希望未來通過城市運營的拿地能佔60%。目前有18個項目是已經運營和正在做的,其中有一個正在拿地過程中。

10、ZF限價:ZF有意識調整土地價格,土地價格有下降趨勢。我們金茂有5-6個項目受限價影響,但仍有33、34%的毛利率,如果不限價,可能會到50%+。

11、土地市場:通過過去兩年調控,覺得四季度會有土地推出,是很好的窗口(需要有錢,很多開發商沒錢)。

12、一級開發毛利率在50%-70%之間
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國企都還可以
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旧评论

笨笨的投资者2
来自雪球发布于2017-08-09 09:19
地产中的贵族——中国金茂
https://xueqiu.com/4364582897/90259297


管之豹
来自雪球发布于2018-01-25 18:29
进化中的中国金茂
https://xueqiu.com/4647907411/100268634

警惕金茂式扩张
真叫卢俊的地产观来自雪球发布于2018-04-08 07:08
https://xueqiu.com/3995708670/104719192


【西南地产研究】中国金茂:净利率与持有物业优势凸显
胡华如来自雪球发布于2018-03-12 14:05
https://xueqiu.com/4988013449/102979567

重点关注房企分析报告之中国金茂
小阿毛来自雪球发布于2018-02-28 22:40
https://xueqiu.com/2846543624/102251313


作者:股市配置资源
链接:https://xueqiu.com/8754817523/104261710
来源:雪球
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中國金茂(00817.HK)8月物業簽約銷售額按年升54.7%至74億人幣
2018年9月10日  12:13:29 p.m. HKT, AAFN

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180910200_C.pdf

中國金茂(00817.HK)公布,今年8月集團取得物業簽約銷售額74億元人民幣(下同),按年上升54.7%。簽約銷售建築面積則為34.7萬平方米。

今年首八個月,集團累計取得簽約及成交銷售金額共計862.9億元,按年上升167.9%。此外,於今年8月底,集團已錄得已認購(未簽約)物業銷售金額共計21.74億元。(ek/u)~

阿思達克財經新聞
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中國金茂(00817)9月集團物業簽約金額85.39億元人民幣
中國金茂首9月銷售額按年增1.59倍

18年10月8日 Infocast
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20181008434_C.pdf

<匯港通訊> 中國金茂(00817)公布,截至2018年9月30日止九個月,集團累計取得簽約及成交銷售金額共計978.9248億元人民幣, 按年增1.59倍。於2018年9月30日,集團已錄得已認購未簽約物業銷售金額共計24.2528億元人民幣。

2018年9月,集團物業簽約銷售建築面積為46.0663萬平方米,簽約金額85.3857億元人民幣。土地一級開發成交銷售建築面積50.24萬平方米,簽約金額30.6億元人民幣。
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中国金茂(00817)前10月成交销售额同比增1.3倍至1057.11亿元

2018年11月2日 21:07:50 查看PDF原文
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... N201811022198_C.pdf


智通财经APP讯,中国金茂(00817)发布公告,截至2018年10月31日止10个月,该集团累计取得签约及成交销售金额共计人民币1057.11亿元,同比增长1.3倍。

此外,于2018年10月31日,该集团已取得已认购(未签约)物业销售金额共计人民币33.73亿元,同比增长1.15倍。

2018年10月份,该集团签约金额为78.19亿元,同比增长50.4%。
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強勁
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http://realforum.zkiz.com/viewforum.php?fid=148
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強勁 !
http://www3.hkexnews.hk/listedco ... N201812051359_C.pdf
智通财经APP讯,中国金茂(00817)发布公告,截至2018年11月30日止11个月,该集团累计取得签约及成交销售金额共计人民币1138.11亿元,同比增长1.1倍。于2018年11月30日,该集团已取得已认购(未签约)物业销售金额共计人民币49.6亿元。

此外,2018年11月份,物业签约销售金额为81亿元人民币。
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A: 太好了,今天內房越升越有! 817 gogogo!!!

B: 因為今次貿戰華為事件令中國明白只有攪好自己市場才能獲得最後勝利,中國將更強大了!!!

C: 你說得太好了!!!
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我不肯定是否好轉,但我只認為是反彈
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相當強勁!

http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20190104008_C.pdf
本公司董事會(「董事會」)謹此公佈,2018年12月份,本集團取得簽約銷售金額 人民幣14,188.96百萬元,簽約銷售建築面積約659,672.73平方米。截至2018年12 月31日止12個月,本集團累計取得簽約銷售金額共計人民幣128,000.06百萬元(其 中包含長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目及寧波生命科學 城項目的成交銷售金額),以及累計簽約銷售建築面積約5,012,388.44平方米。

此外,於2018年12月31日,本集團已錄得已認購(未簽約)物業銷售金額共計人 民幣4,199.03百萬元。
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金茂交流纪要记录
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https://xueqiu.com/4364582897/120017007

2019年销售目标1500亿 , 有上调的可能性 。 全年货值2400亿 , 预计三分之二的货在上半年推 。 同时全年一级卖地金额80亿左右 。


2018年全年去化率73% 。 分别是上半年80% , 下半年63% 。 下半年低是因为一来全行业遇冷 , 二来遇冷后其他公司为了保销售纷纷降价促销 , 而公司并没有明显降价 , 所以去化率有所影响 。 但利润率影响不大 。

2019年可结算1000亿出头 , 这部分的货都是2017下半年到2018年上半年销售的 , 毛利率大概在30%到31% , 所以2019年的利润是没问题的 。 (我自己预期的70亿看来只会多不会少了)

拿地情况 , 公司2018年上半年拿地很少 , 主要是下半年开始加大力度 , 包括杭州上海等贵的城市的地都是下半年拿的 。 公司认为2018年下半年是最好的拿地时机 。 如今的拿地时机虽说还不错 , 但是已经比不了2018下半年了 。 (意思是市场转暖? ) 所以去年公司整体拿地成本显著下降 , 全年拿地成本在7800元每平米左右 。

商业地产 , 预计2022年这方面收入能够达到50亿 (低于预期 , 原先公司说的是2020年就能达到50亿) 。 不过这部分利润很少 , 所以关系也不大 。

城市运营 , 梅溪湖二期由于政府要求加大商业比例 , 所以公司推地会减少 。 2018年底宁波项目正式落地 , 获取了第一批土储 。 预计马上一月份青岛的西海岸和即墨两个项目都能够落地 。 同时今年城市运营落地还会有几个项目 。 这个玩法虽然有新的竞争者加入 , 比如平安不动产 , 但是竞争优势明显不如我们 , 所以没什么可担心的 。

分红会保持在40%的比例 , 并且择机会找理由派发特别息 。
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金茂究竟好在哪?

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https://xueqiu.com/4364582897/120038382

每当我写文章列举金茂的一些主要数据时 , 总会有一些评论说: “看数据金茂很平庸啊 , 和其他内房比完全看不出竞争力 , 有什么好? ”这让人挺无奈的! 前两年地产牛市时ps大法横行 , 仿佛市销比是一切王道 , 衡量企业只要看这个指标就好 。

如果分析公司只许看几个静态数据就够的话投资也太容易了 。 如此的话你把股市中pe , pb最低的公司一篮子买入就能获得成功 。 真的如此吗? 在我看来分析企业除了一些静态数据外 , 还需要根据公司的核心竞争力来判断企业未来的持续性和稳定性 , 后者才是最重要的 , 也是最难做到的 。

说说金茂的竞争优势:

对于房地产市场整体是否见顶这个还有争论; 但是对于中国城镇化还有很大提升空间 , 还在快速提升中这点应该异议不多 。 金茂是最受益中国城镇化的地产企业 , 没有之一! 因为金茂具备造城能力 , 不是什么园什么区的 , 而是真正意义上的造城 。 什么才能称得上是造城? 我的理解是——在人口净流入的地区 , 以统筹规划的方式 , 来整体建造包括住宅 , 商业 , 学校医院市政建筑等配套设施 , 并且铺路搭桥 , 体量要够大 , 让人们愿意来到这里并留在这里 。 这才算得上是造城 。

尽管拼多多红极一时 , 尽管中国经济暂时低迷 , 但不能否认的是人们对美好生活的追求不变 , 消费升级才是未来主旋律 。 对于地产行业的消费升级正当其时! 地产行业整体接近顶部使得主流房企不得不放弃规模上扩张 , 三十年的地产牛市终结也会使得这个市场必然由一直以来的卖方市场转为买房市场 。 购房者即将迎来获得话语权的时刻 , 能够以挑剔的眼光审视市场上的产品 。 金茂府作为市场上最具科技含量的品质住宅 , 最响亮的高端品牌 , 溢价率口碑最好的产品 , 让人很难怀疑它会是地产下半场的优胜选手 。

衡量一个地产企业最重要的几个因素是: 战略眼光 , 获取便宜土地的能力 , 产品是否有溢价率 , 有没有便宜的钱 , 公司的运营效率等等 。

先说战略: 金茂一直聚焦在人口净流入的一二线和强三线城市 , 产品定位高端改善需求 。 这          一 战略执行贯彻的很好 , 也符合我的判断 。

获取便宜土地: 金茂的城市运营项目最大卖点就是能够以远低于市场价的价格获取土地 。 比如青岛中欧国际城和温州瓯江口的土地都是以比市场价低一倍的价格获取的 。 随着城市运营项目的增多 , 这类便宜土地会越来越多 。

产品溢价率: 这个不用多说 , 金茂一直是销售单价最高的房企 。 主打产品金茂府从来都是价格明显高于区域内的其他楼盘 。

便宜的钱这点也一直是金茂的骄傲 。 在2018年大家最困难最缺钱的时候 , 金茂在银行面前也是强势地位——你来求着我贷款我还要看乐不乐意贷 。 融资成本更是房企最低的那一列 。

运营效率: 金茂是国企的资历 , 民企的效率 。 尽管金茂府的建筑难度要高于同行 , 但是金茂也还是能够做到从拿地到开盘控制在十个月之内 , 温州项目金茂曾创下拿地到开盘不足五个月就完成 , 丝毫不逊于民企 。 而且由于股权激励捆绑到位 , 金茂管理层是完全和股东站在同一战线的 。

再说说金茂的城市运营概况: 金茂目前已经签下的项目大概18个 , 平均每个都是四五百万方的体量 。 虽然其中大部分还没有土储落地 , 但是从今年开始将会是落地高峰 , 预期每年至少三五个的速度落地 。 这些项目一旦落地 , 都是8到10年的长期饭票 。 已经在手的梅溪湖 , 青龙山正值成熟期 , 这两个项目每年能贡献七八十亿的卖地款 , 净利率在25%到30%之间; 青岛中欧城花开绽放 , 去年一年一个项目狂揽70亿 , 是青岛最难买到的楼盘 。 均价13000 , 楼面价3000 。 温州瓯江口项目也是当地最火热的项目 , 去年一年销售40亿 , 均价12000楼面2300 。 金茂在去年底和今年初分别落地了宁波奉化和青岛即墨项目 , 至此在手落地城市运营六个 。 预计今年争取达到十个 。 如果金茂今后能以每年三五个的速度落地 , 那么大家将会看到金茂的现金流越来越好 (城市运营项目都属于轻资产) , 土储成本越来越低 。 净利润到200亿之前不存在任何瓶颈 。

最后感慨一下市场: 金茂在我心里一直是最具竞争力的房企 , 但是在2017年大牛市主流房企中的表现基本垫底 。 当时觉得市场先生偏见的厉害! 但是经过一年多熊市的沉淀 , 想明白很多问题 , 市场有时候是非常聪明的 。 没有无缘无故的爱与恨 。 造成这种情况有几个原因: 1 , 金茂的底蕴还是不够 , 不像许多老的房企有很多便宜老地 , 所以结算起来业绩爆发力很强;

2 , 金茂国企属性使得杠杆不能用的太足 , 所以在地价低时没有大幅度拿地 , 而是继续着自己稳健的节奏;

3 , 地产行业牛市对于金茂不是什么好事 。 牛市中什么产品都卖得掉 , 你的金茂府产品优势体现不出 , 反而是金茂追求的核心城市核心地段的好地竞争非常激烈 , 迫使金茂拿的地了不少很贵 。

但是不管是投资还是企业经营都是一场马拉松 , 能跑到终点的靠的是耐力和良好的节奏感 。 金茂追求的是平稳持续的发展 , 金茂是房企中少有的具有良好节奏感的企业 。 这些在牛市中的缺点在熊市中都会转化为优点 。 如今微凉的初冬才是金茂最舒服的季节 。

看得准还要能够拿的住 , 和优秀企业共成长 , 获得精神财富双丰收!
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投资笔记|地产股的反弹逻辑,下半场又该如何演绎

2019年1月23日 11:23:23

地产板块在经历2018年前三季度的大幅调整之后,板块指数于去年第四季度开始止跌向上。在此轮反弹中,内房股取得了相当大幅度的涨幅,内房巨头龙湖集团(00960)、中海外(00688)、华润置地(01109)等股价已经回升到上市以来的高位。此轮地产反弹的逻辑如何,后市又将会如何演绎?

一、过去一段时间的反弹逻辑

(1)一刀切的限售限购政策逐渐松动,购房贷款利率下行

2018年12月份开始山东菏泽率先取消商品房限制措施,其后广州、深圳、珠海等城市也陆续跟进, 在贷款利率、户籍等方面进行放开。房地产行业上号称“史上最严调控周期”走向结束。

(2)融资窗口放开,房企短期资金压力减轻

因政策限制而关闭已久的房地产融资业务,在2018年12月份开始重启。2018年12月初发改委发文,支持优质企业通过直接融资,增强企业债券服务实体经济。当月开始,大量的房企集中发行美元债与人民币债。之前在严厉的房地产调控下,部分房企资金周转变得困难,融资窗口放开,地产再融资得到保障,短期资金压力大幅减轻。

(3)人民币汇率回稳

汇率贬值可能导致市场对以人民币计价的房地产资产的悲观情绪上升,同时一些港股上市公司发行的大量美元债也将侵蚀公司利润。去年11月份以来,人民币兑美元价值持续回升,有助改善市场悲观氛围。

二、内房股后市走势推测

政策调控方向对未来房地产市场的发展起到了决定作用,目前支持去年第四季度以来内房股反弹的内在因素仍未改变。展望2019年,“稳”为房地产行业发展的主基调,一刀切的严厉的政策不会再出现。房地产已成为经济的调节项,经济有压力,地产来补。因城施策作为指导方针,各地政府在针对原先的严厉政策下,接下来预计陆续会有不同程度的微调出现。

对于内房股市来说,股价的走势会出现分化,股价上升的内在动力不再是营收再创新高,而是将转化为负债率的降低、资产结构改善、派息率的提升上,由此带来折价的收窄。于现阶段而言,由于最严苛时期已过,业绩期又将临近,业务分布合理、销售数据强劲、折价程度又较大的地产股仍有继续补涨需求。标的选择上,笔者更偏爱在土储布局中具备先发优势,利润有更高上升弹性的融创中国(01918)、旭辉控股(00884)和中国金茂(00817)。
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授出股票期權
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中國金茂控股集團有限公司(「本公司」)董事會(「董事會」)欣然宣佈,於2019年2月8日,根據於2019年1月29日本公司股東採納之股票期權計劃(「股票期權計劃」),授予合共265,950,000股可認購本公司普通股(「股份」)的股票期權(「股票期權」),惟須待被授予人接納後方可作實。倘任何股票期權的授予未獲特定被授予人接納,則就該特定被授予人的授予事項將不會進行或生效。授予的股票期權的詳情如下:

授予日期 : 2019年2月8日
股票期權行權價 : 每股股份3.990港元
授予股票期權總數 : 265,950,000股股票期權
股份於授予日期的收市價 : 每股股份3.990港元
股票期權之有效期 : 股票期權可於授予日期滿兩年後,即自2021年2月8日起計五年的期間內行使,但受限於股票期權計劃及適用的股票期權授予文件所
載的歸屬條件及提前終止的規定,詳情如下:
• 獲授予的股票期權的三分之一可於2021年2月8日至2026年2月7日行使
• 獲授予的股票期權的三分之一可於2022年2月8日至2026年2月7日行使
• 獲授予的股票期權的三分之一可於2023年2月8日至2026年2月7日行使
概無股票期權之被授予人為本公司董事、最高行政人員或主要股東或彼等各自之聯繫人(定義見上市規則)。向被授予人授予股票期權已經本公司薪酬及提名委員會(根據董事會授權)審閱及批准。
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中國金茂上月銷售額跌38%
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中國金茂(00817)公布,1月簽約銷售額103.16億元(人民幣‧下同),按年下跌38.05%;簽約銷售建築面積約40.21萬平方米,上升6.41%。

截至1月底,已錄得已認購未簽約物業銷售金額共計38.61億元。
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中國金茂(00817.HK)1月份合約銷售跌38%
2019年2月11日  12:06:29 p.m. HKT, AAFN
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中國金茂(00817.HK)公布,1月份簽約銷售額為103.16億元人民幣,按年跌38.05%,簽約銷售面積為40.21萬平方米,升6.41%。

此外,於2019年1月31日,集團錄得已認購(未簽約)物業銷售金額共計38.61億元人民幣。(ic/u)~

阿思達克財經新聞
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