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2017-07-08 iM
會德豐客戶至上突圍有法 玩Facebook的地產商  

香港回歸20年,樓價走勢反覆,根據差餉物業估價署數字,1997年7月樓價指數為172.9點。未幾,亞洲金融風暴席捲香港,以致樓市蕭條,樓價指數亦低見58.4點。其後香港經濟復甦,樓價止跌回升,往後的事,路人皆知。會德豐地產常務董事黃光耀縱橫商場數十載,見證樓市幾許風與浪。會德豐(00020)今年上半年物業銷售金額已超過100億元,近年亦致力發展,並於5年前成立社交平台Club Wheelock,務求以客為本。

根據差估署最新數據,5月樓價指數持續破頂,升至333.1點,而顯示二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)亦屢創新高。樓價高企,惟市民置業心切,樓市交投不跌反升,據土地註冊處最新數字,今年上半年一手私人住宅註冊量達9,819宗,按年大增74.8%;註冊金額超過1,300億元,按年急升98%。此情此境令港人想起1997年,市民開始擔心樓市會否爆煲,經濟是否再現蕭條。黃光耀表示,現時金管局及銀行監管較嚴謹,而且資訊流通,有助市民了解樓市實況。他續指20年前市民買樓多屬投機炒賣,置業成本亦非市民所憂,因當時銀行可提供九成按揭。現時市民則以自住為主,置業前亦會審時度勢。

下半年樓價料難大升

雖然最近有報告預計,本地樓價或於未來數十年大跌,但黃光耀認為樓價受多項因素影響,要分析未來走勢絕非易事,即使面臨難關,亦可轉危為機。他又以2008年的金融海嘯為例:「當時樓價曾跌三至四成,但其後美國實施量化寬鬆政策,其他國家亦致力合作,令經濟復甦。加上低息環境亦有助經濟發展,故半年後,市場已回到安全的水平。」他續指,現時市場料美國下半年仍會加息一次,而香港會否跟隨亦屬未知之數,故難以估計加息對樓市影響。他又預計,下半年樓市會平穩發展,升幅不如上半年顯著。

為打擊炒風,金管局多次收緊按揭成數,令市民置業成本大增。發展商為助港人置業,大多提供「二按」或高成數按揭優惠,但有評論質疑此舉猶如與發展商對賭。黃光耀認為,市場上有不同的發展商,目標各異,會德豐無意以高成數按揭優惠吸引買家,但會提供「二按」予買家。買家申請時需通過資產及收入測試,絕非蒙混過關。他又稱,據集團數字,只有兩成顧客申請「二按」,換言之大部分買家資金充裕。

香港回歸二十年,中港交往屢見頻繁。近年港府致力推地,中資機構一見傾慕。今年2月,龍光地產(03380)與合景泰富(01813)合組財團,以逾168億元投得鴨脷洲利南道臨海住宅地。綜觀上半年,5幅住宅用地全由中資機構投得,本地地產商則投得5幅非住宅用地。黃光耀認為,香港是一個開放的市場,世界各地的發展商都可參與,故中資企業以高價投地打進香港市場亦是情有可原,而且在商言商,沒有公司會作蝕本的投資。

與中資不同,本地地產商熟悉市場運作,且已建立商譽,並會以其他方法增加土地儲備。據2016年年報顯示,會德豐土地儲備達820萬平方呎,以市區地為主,足夠應付未來5至6年的發展。黃光耀續指集團未來會加快發展農地項目,雖然近年打倒地產霸權之聲不絕於耳,但他們發展時會兼顧社會責任及商業發展,以洞梓綠化地為例,除興建私人住宅外,亦會撥留用地予政府興建資助房屋。

正如黃光耀所言,中資高價搶地,令本地地產商需扭盡六壬,增加土地儲備,同時亦要鞏固己有優勢,即建立更好的品牌形象。翻查年報,會德豐去年物業銷售額按年急升71%至221億元。今年上半年物業銷售成績同樣理想,金額已超過100億元。

黃光耀

年齡:52歲

現任:

•會德豐地產常務董事

其他職銜:

•香港僱主聯會副主席

•香港綠色建築議會董事會成員及綠建教育委員會副主席

•香港地產建設商會法律小組成員

•英國皇家特許測量師學會資深會員

•地產代理監管局成員

•香港特區政府民政事務總署「伙伴倡自強」社區協作計劃諮詢委員

•香港考試及評核局香港中學文憑考試應用學習科目委員會增選委員

助基層學生 盡社會責任

「取之社會,用之社會」,會德豐近年積極建立商譽,並本着「社、共勉」的理念,協助基層學生。「學校起動」計劃,又名Project WeCan,是一個青少年發展計劃,旨在為基層中學生提供不同機會,讓他們發掘自己的興趣,為將來就業作好準備。有關計劃於2011年推出,迄今已獲社會各界肯定,共43,000名學生受惠。黃光耀是該計劃的委員會委員,他亦經常身體力行,抽空到校探訪,並會記低每位同學的名字。他認為,每家企業都要肩負社會責任,這些活動對會德豐影響深遠,讓市民不再誤以為會德豐只懂投地發展,這有助集團建立商譽。

設社交平台 冀與客戶建互信

至於品牌形象方面,會德豐近年加強客戶關係管理(Customer Relationship Management,CRM),並於5年前成為社交平台Club Wheelock。CRM是一種企業管理方式,公司透過不同的活動與其客戶交流,並會分析相關數據,再為客戶提供最合適的服務。黃光耀表示:「我們成立Club Wheelock,旨在接觸不同的客戶。我們樂意聆聽會員的意見,不論好壞均會採納。」

定期辦活動接觸客戶

Club Wheelock每月都會舉辦不同活動,主題以「衣食住行」為主。黃光耀指該會迄今成立5年,會員人數超過3萬名,並舉辦逾150場活動,包括品酒班、親子瑜伽班及各種健康工作坊。本地地產商近年都著重CRM行銷,四大發展商亦先後成立與Club Wheelock相近的社交平台。黃光耀強調,集團不會借Club Wheelock誘使會員購買單位,反而希望透過這個平台凝聚大眾,讓他們可以認識會德豐的另一面,故任何18歲或以上人士都可入會,而他亦會抽空出席活動,主動認識不同會員。

Club Wheelock舉辦活動時重視場地布置,旨在讓會員有更深刻的生活體驗,而美輪美奐的環境亦誘使會員拍照留念。在智能手機普及的年代,港人都愛在網上社交平台與親朋好友分享資訊。這種資訊傳播方式,又名user generated content,近年於國外大行其道,宣傳效果有時候比傳統廣告好。Facebook於港普及之時,正值Club Wheelock成立之際。換言之,Club Wheelock憑藉Facebook的便利,加強宣傳效果,並從中建立商譽。

該會亦會按會員要求,舉辦不同類型的活動,期間不會提倡任何消費主義,或誘使會員購物。該會旨在與會員建立互信,並讓會員從中結交好友。近年官商勾結之聲不絕於耳,不少人都認為高官借富商的財力,箝制言論;富商則借高官的權力,囤積居奇,逐百倍之利。在這大前題下,Club Wheelock正好給予一個平台,讓大眾重新認識會德豐,既能建立商譽,又能收集會員意見,這有助會德豐日後的發展。

「取之客戶,用之客戶」亦是Club Wheelock成立的主因。黃光耀表示:「公司開放示範單位前,會誠邀會員參觀,並會了解他們的看法,從中改善。」他又指公司一直重視地產項目的發展,每個單位都具備質素,以面積為例,各類單位均有不同的準則,且着重空間感,而有關準則則參考會員意見而制定。

他舉例指,有發展商會把結構牆建於單位內,令實用面積大減,但會德豐一直重視單位的實用性及空間感,故設計時會從業主角度出發,特別留意傢俬的擺放,讓客戶可善用每一寸空間。
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