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新創建215億購富通 重投保險業 內地私募九鼎購入僅3年即退場

2018年12月28日星期五
https://news.mingpao.com/pns/%e7 ... 3%e9%80%80%e5%a0%b4

【明報專訊】鄭家純家族屢傳洽購富通保險多時,新創建(0659)昨日終於公布,最終以215億元作價,向內地新三板公司同創九鼎收購富通保險全部股權。新創建將以內部資源支付收購,以及有國際銀行已承諾外來融資。相比富通截至2017年底止的150億元淨資產而言,交易作價相當於市帳率約1.43倍。

較上次易手漲價逾1倍

是次新創建收購富通,創本港最高價保險公司收購紀錄,比同創九鼎在2015年出價106.88億元收購富通時漲價1.01倍。同創九鼎表示,交易期長達18個月,按完成收購富通保險後增資等,付出總成本150億元,預期獲利60億元,回報率約38.7%。由於其仍需持有富通至完成交易,4年內的年回報率9.7%。

交易尚待中港當局審批

新創建表示,交易仍須待保監局、證監會及中國證監會等批准。完成交易前,九鼎須處理尚欠富通保險的一筆貸款、持有九鼎一成員的債券,及贖回上市股份、債券及私募股權投資。完成交易前扣除已付31.2億元按金、預付款及富通持有若干投資後,新創建按交易餘額178.93億元以年利率2厘計息。

新創建指,富通於2015年至2017年新業務年化保費的複合年增長率為36%,較行業增長率15%為高;於2017年尾的償付能力率高達515%,遠高於最低要求。2017年底止富通稅後獲利9.96億元,按年增長63.5%,資產總值及資產淨值分別達524億及150億元。富通有2800名代理及員工,今年10月進駐自置的九龍灣富通中心,近年更率先推出無限期傳承保障產品,並找來中國女排前隊長惠若琪代言宣傳,成功吸納更多內地客。

過去兩年新業務增長勝同業

新創建認為,該收購可達至富通的客戶與新世界系高端客戶間的跨平台推廣機會及加強緊密連通性、有效利用新世界系的醫療保健及養生業務組合進行合作,及利用兩公司在大灣區的資源,並為新創建貢獻穩健的經常性收入,新世界亦可將富通的收入合併入帳。

由於新創建行政總裁曾蔭培於3日後卸任,收購富通將為其任內最後一宗巨額交易。新創建曾早年接手母公司新世界(0017)旗下新世界保險,後來一併與多項業務以逾8.88億元轉售豐盛創建。隨着落實收購富通,新創建將在公路、飛機租賃及建築三大主業之外,新增多一項盈利支柱。

明報記者 陳偉燊
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Louis781樓提及
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新創建215億購富通 重投保險業 內地私募九鼎購入僅3年即退場

2018年12月28日星期五
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【明報專訊】鄭家純家族屢傳洽購富通保險多時,新創建(0659)昨日終於公布,最終以215億元作價,向內地新三板公司同創九鼎收購富通保險全部股權。新創建將以內部資源支付收購,以及有國際銀行已承諾外來融資。相比富通截至2017年底止的150億元淨資產而言,交易作價相當於市帳率約1.43倍。

較上次易手漲價逾1倍

是次新創建收購富通,創本港最高價保險公司收購紀錄,比同創九鼎在2015年出價106.88億元收購富通時漲價1.01倍。同創九鼎表示,交易期長達18個月,按完成收購富通保險後增資等,付出總成本150億元,預期獲利60億元,回報率約38.7%。由於其仍需持有富通至完成交易,4年內的年回報率9.7%。

交易尚待中港當局審批

新創建表示,交易仍須待保監局、證監會及中國證監會等批准。完成交易前,九鼎須處理尚欠富通保險的一筆貸款、持有九鼎一成員的債券,及贖回上市股份、債券及私募股權投資。完成交易前扣除已付31.2億元按金、預付款及富通持有若干投資後,新創建按交易餘額178.93億元以年利率2厘計息。

新創建指,富通於2015年至2017年新業務年化保費的複合年增長率為36%,較行業增長率15%為高;於2017年尾的償付能力率高達515%,遠高於最低要求。2017年底止富通稅後獲利9.96億元,按年增長63.5%,資產總值及資產淨值分別達524億及150億元。富通有2800名代理及員工,今年10月進駐自置的九龍灣富通中心,近年更率先推出無限期傳承保障產品,並找來中國女排前隊長惠若琪代言宣傳,成功吸納更多內地客。

過去兩年新業務增長勝同業

新創建認為,該收購可達至富通的客戶與新世界系高端客戶間的跨平台推廣機會及加強緊密連通性、有效利用新世界系的醫療保健及養生業務組合進行合作,及利用兩公司在大灣區的資源,並為新創建貢獻穩健的經常性收入,新世界亦可將富通的收入合併入帳。

由於新創建行政總裁曾蔭培於3日後卸任,收購富通將為其任內最後一宗巨額交易。新創建曾早年接手母公司新世界(0017)旗下新世界保險,後來一併與多項業務以逾8.88億元轉售豐盛創建。隨着落實收購富通,新創建將在公路、飛機租賃及建築三大主業之外,新增多一項盈利支柱。

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投得體育園
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2018年12月29日星期六
新世界中標 300億體育園上馬 合約25年 公帑興建財團包底
https://fs.mingpao.com/pns/20181 ... a6cf5859e93f472.jpg

https://fs.mingpao.com/pns/20181 ... 01393cf32325641.jpg

【明報專訊】政府昨日公布經公開招標後,批出佔地28公頃的「啟德體育園」項目設計、興建及營運合約予新世界(0017)及新創建(0659)旗下Kai Tak Sports Park Ltd(KTSPL),合約期25年,政府支付近300億元建築費用,新世界財團在營運期內將負責所有營運開支,並向政府支付扣除開支前營運總額的3%,及一筆17.24億元費用。據了解,若工程金額超出300億元,新世界及新創建將以75:25比例分攤額外工程費用。有立法會議員關注啟德體育園會淪否為地產發展項目,擔心成為「數碼港」項目翻版。

立法會財委會去年6月批出啟德體育園319億元撥款,民政事務局隨即展開招標程序,收到6份申請書,至今年8月截標時,共有3個財團入標,除新世界外,據悉亦包括中資背景的富力地產集團等。

政府昨公布,由新世界及新創建成立的公司KTSPL,投得啟德體育園的設計、興建及營運(DBO)合約,KTSPL團隊成員包括Populous、SMG和Lagardère Sports等,擁有多年發展及籌辦大型國際項目,以及設計與營運大型體育場地的經驗。

財團繳3%營運額及17億元

政府表示,啟德體育園合約為期25年,包括4至5年設計興建階段和約20年營運期,政府會負責299.93億元建築費用,KTSPL在營運期內將負責所有營運開支,並向政府支付扣除開支前營運總額的3%,及一筆17.24億元費用。

政府稱,體育園工程將於明年首季動工,預計2023年完成,設計將以南北走向的有蓋啟德體育大道作主軸線,接連毗鄰的車站廣場、啟德及宋皇臺港鐵站;可容納5萬名觀眾的主場館,外觀以「東方之珠」為設計理念,配備具隔音功能的可開合式上蓋、草坪系統,並可加設舞台隔幕及其他設施等,適合舉辦大型足球、欖球賽事及不同類型娛樂活動。民政事務局去年5月文件曾預測,啟德體育園以「設計、興建及營運」的模式推展下,在2025年可錄得1.26億元盈餘。

根據新世界及新創建的港交所通告,KTSPL由新世界及新創建分別持有75%及25%權益,當中單是新創建承諾為「啟德體育園」提供的擔保金額約為75億元。

政府發言人表示,啟德體育園是政府近年在體育基建方面最重要投資,建成後將是全港最大的體育場地,期望建設世界級的體育園給體育界及市民使用。KTSPL表示,很榮幸能夠參與發展啟德體育園,將會配合民政事務局落實和推動體育發展。

議員憂變地產項目數碼港翻版

民主黨立法會議員尹兆堅擔心,新世界最終藉推展體育為名,將啟德體育園發展為地產項目,成為「數碼港」翻版。他續稱,政府為項目支付300億元,憂慮日後未必能從體育園營運上回本;又說新世界「往績」欠佳,以往重建旺角波鞋街項目亦曾「走數」,未提供承諾的「空中花園」等設施(見另稿)。

前發展局長7月任新創建執董

公民黨立法會議員譚文豪質疑,新世界財團欠缺管理大型運動賽事的經驗,擔心它們只是看中體育園的商業樓面,「會否只倚重(發展)商業部分,多於營運國際賽事?」他又表示,前發展局長馬紹祥今年7月獲新創建委任為執行董事兼首席營運總監,「他(加入新創建後)有否參與投標過程呢?他之前知道政府的考慮,轉頭加入的公司就中標,觀感上有否問題?」
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2018-12-29港聞

體育園批出 新世界營運 政府承擔300億建費
  (星島日報報道)籌備多時的啟德體育園終有進展,政府昨日宣布經過公開招標程序後,批出啟德體育園的設計、興建及營運合約予新世界及新創建專為園區發展而成立的Kai Tak Sports Park Ltd,合約期為二十五年;主場館的外觀設計亦正式曝光,會以「東方之珠」為設計理念。據了解,新世界是擊敗一個有新加坡背景的財團而贏得合約。當局將會負責近三百億元的建築費用,新世界則須承擔餘下十七多億元費用,以及日後的營運開支,但可從項目內的場館、酒店和零售設施獲取收入。項目預計明年首季動工,於二〇二三年完成。

  政府早在二〇〇六年申辦〇九年東亞運時,已建議興建啟德體育園區,但直至二○一一年才開始就多用途綜合體育館的融資方案和營運模式進行研究。當局去年四月正式為項目公開招標,共收到六份有興趣競投啟德體育園的設計、興建及營運合約的申請,最後有三個投標者通過預審,當年去年底邀請有關財團正式遞交標書。

  經過長達一年的審議後,政府昨日正式批出啟德體育園的設計、興建及營運合約予Kai Tak Sports Park Ltd,合約為期二十五年,由於當中包括四至五年的設計興建階段,實際營運期只有約二十年。

  政府會負責二百九十九億九千三百萬元的建築費,Kai Tak Sports Park Ltd在營運期內負責所有營運開支,並向政府支付扣除開支前營運總額的百分之三及十七億二千四百萬元。

  至於中標財團的收入,據知將會來自項目內的場館租金、酒店、零售設施。資料顯示,體育園內預留約五萬七千平方米作零售、餐飲設施,主場館以南將設有面積約三千平方米的「美食海灣」,而主場館旁邊亦會興建一所設有三百間房間的酒店。

  當局表示,佔地二十八公頃的體育園,日後的設計會以南北走向的有蓋啟德體育大道作主軸線,接連毗鄰的車站廣場、啟德及宋皇臺港鐵站,並貫通園區內各項設施,直達海濱,並首次披露可容納五萬觀眾的主場館,外觀會以「東方之珠」為設計理念,配備具隔音功能的可開合式上蓋和靈活草坪系統,適合舉辦大型足球及欖球賽事,並可舉行不同類型及規模的娛樂及公眾活動。

  港協暨奧委會副會長劉掌珠表示,新世界在投標前曾與業界討論有關本港保齡球的發展,感到對方有心為本港體育界貢獻。香港足球總會副主席貝鈞奇則指,新世界中標是好事,自己也曾與對方交流意見,亦看到他們態度十分認真。海濱事務委員會主席吳永順則指,啟德體育園位於維港一個重要的位置,將會監察園方的運作,確保人人均可使用體育館。
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大摩:新世界(00017)溢价收购富通保险令净负债比率升至38%

2019年1月2日 12:05:01

智通财经APP获悉,摩根士丹利发表研究报告,称新世界(00017)持股61%的新创建(00659)公布以215亿元收购富通保险,富通保险2017年纯利10亿港元,意味收购价相当于当时市盈率22倍及市帐率1.4倍,较友邦保险(01299)有所折让,但较内险股如人保集团(01339)及中国太平(00966)等有溢价。


此外,政府向新世界和新创建合组公司Kai Tak Sports Park Ltd,批出启德体育园的设计、兴建及营运合约。

该行称,根据公司最新资料,上述收购会增加新创建净债务至250亿港元,净负债比率由2018年6月底的7%升至50%,对新世界而言,交易将令新世界经整合净负债增至960亿港元,净负债比率由去年6月底29%升至38%。此外,该行并不认为启德体育园合约会对公司造成重大财务影响,因为公司在项目设计及建筑阶段,将从政府获得资助。
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新世界近幾年非常積極地經營, 我喜歡!

2019年1月3日星期四
發展商專訪

新世界今年推千伙料套百億 黃浩賢:首批開價不會刻意低開
https://news.mingpao.com/pns/%e7 ... f%e4%bd%8e%e9%96%8b
新世界黃浩賢稱,集團旗下單位總數達3090伙的大圍站項目,預計明年首季推出,意味明年將是集團另一賣樓高峰期。
(李紹昌攝)

【明報專訊】去年在港賣樓套現總額高逾280億元的新世界(0017),該集團營業及市務總經理黃浩賢接受本報專訪指,今年擬推3個主打中小型單位的全新盤,連同北角柏蔚山及西貢傲瀧餘貨,共涉逾千伙,預計套現總額仍達100億元。至於作為今年頭炮、與市建局合作的土瓜灣瑧尚,黃強調睇好市區細單位市道,會以貼市價開盤,首批開價不會刻意低開。

明報記者 林可為

新世界計劃今年開售的3個新盤,除瑧尚外,還包括與恒地(0012)合作的窩打老道項目、元朗龍田村項目,連同餘貨,黃浩賢估計集團今年銷售總額仍達100億元。受北角豪宅柏蔚山熱銷帶動、令去年銷售總額破紀錄。資料顯示,新世界過去數年在港賣樓成績理想,如2015及2016年均套現約100億元,2017年為140億元,去年更達集團高峰的280億元,意味今年套現額按年回落約六成,與2至3年前水平相若。

瑧尚料成今年集團頭炮

對信置(0083)與市建局上月推出的觀塘凱滙,首批單位以低東九啟德新盤價錢三成作招徠,令樓盤大收旺場。黃浩賢表示,集團與市建局合作的瑧尚,提供的單位是目前最具承接力的實用300至400餘方呎1房、2房細戶,加上項目鄰近土瓜灣港鐵站,料會以貼市價開盤,價錢不會刻意低開,預計樓盤短期可獲批預售,最快2月春節後推出。

市場人士指,市建局首個港人首置上車盤、位處紅磡春田街的煥然懿居,公布以市價六二折發售,實呎介乎11,692至13,969元,以此推算,瑧尚平均呎價估計約在2萬元水平,料項目有相當數量單位的價錢於600萬元「有交易」。

推盤前會與代理就佣金先溝通

對近日有代理投訴有發展商佣金出手較低,黃浩賢對此不作回應,但指發展商會因應樓盤本身條件和具體市况,制定佣金比例,所以各盤佣金不盡相同,但強調集團在推售瑧尚前,會先與代理溝通好相關問題。

另同系現正收樓的柏蔚山,新春後亦擬推出9個屬首次登場的頂層複式戶、實用介乎1625至3221方呎;黃表示,柏蔚山這批特色戶傾向以招標形式推出,價錢以同系天后柏傲山作參考。資料顯示,柏傲山頂層實用3751方呎複式單位,去年4月以2.2億元售出、實呎6萬元,成交價創東區分層住宅新高指標。
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發展商專訪
香港地產

新世界近年連奪航天城體育園
https://news.mingpao.com/pns/%e7 ... 4%e8%82%b2%e5%9c%92

【明報專訊】除發展住宅外,新世界(0017)近年在執行副主席兼總經鄭志剛領軍下,亦銳意進軍商用物業領域,出手亦相當「大手筆」,如2017年就斥資約148億元,連掃長沙灣3幅分別位處瓊林街、荔枝角道和永康街的商業地,提供總樓面逾190萬方呎,計劃打造為「新興產業生態圈」;去年5月再下一城,投得機場航天城發展項目,預計總投資高達200億元,計劃發展成地標式商業、娛樂消閒和零售於一身的綜合項目。

另港府上月底公布,經公開招標後,批出佔地28公頃的啟德體育園的設計、興建及營運合約,予新世界及新創建(0659)旗下Kai Tak Sports Park Ltd,為期25年,港府將支付近300億元建築費,新世界財團在營運期內將負責所有營運開支,並向政府支付扣除開支前營運總額的3%,以及一筆17.24億元費用。據悉,若工程金額逾300億元,新世界、新創建將以75%及25%比例,分攤額外工程費用。

星光大道最快本月啟用

此外,尖沙嘴觀光熱點星光大道自2015年暫停開放後,優化和翻新工程已完成,本月將以全新面貌示人,負責管理星光大道的財團亦為新世界。

[發展商專訪]
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最近兩天, 本港地產股繼續強勢, 原因是在這裡:
http://std.stheadline.com/daily/article/detail/1939606-財經 - 花旗料今年樓價升5%

(星島日報報道)花旗發表報告,預期本港樓市在首季見底,因應近期成交量低,累積不少置業需求,有望在農曆新年後釋放,料全年有5%增長。該行又看好本港地產行業,上調多家發展商評級。

  花旗報告指出,受到多方面因素影響,包括開徵空置稅、中港股市下跌、人民幣貶值、內地經濟前景轉壞、中美貿易戰和美國加息等,樓市情緒自去年7月起變得負面,預料調整期可在首季完結,即從高位回落10至15%。該行表示,在農曆年後將重燃置業氣氛,3月起成交量將反彈逾30%,此後樓價會重拾升勢,估計隨後三季有10%增長,全年整體樓價則上升5%。至於寫字樓及零售項目租金也有3%增長。

  該行亦轉為看好本地地產股,認為估值接近底部,資產負債表強勁,故上調多家發展商評級,首選新地(016)、新世界(017)、恒地(012)和領展(823)。花旗又將信置(083)評級由「沽售」調升至「中性」,表示現時公司股價優於同行,並料信置推出觀塘凱匯後,今年將減慢推新盤。

  另外,花旗投資策略及環球財富策劃部主管黃栢寧亦預計,由於樓市投資及投機者自2011年開始減少,每年落成新單位未能滿足需求,相信在低位會有較大承接力,故不會長時間調整。他又認為,美聯儲局今年將加息2次,但本港銀行資金充足,未必會跟足,但相信會跟隨美國在今年中結束加息周期。
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学习:香港的房子为什么那么贵?
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一、香港的房子为什么那么贵?!



对笔者提出的这个老套而又敏感的问题,施先生并无回避,亦无玄谈,而是扎扎实实列出了几条你似乎早有感觉但又不愿承认的原因。



施永青说,很多人觉得香港房价高,是因为香港人平均收入的增加并没有与房价的上涨同步。但房价对应的是用家,而不是所有居民的购买力。



房产有投资性,而不是一般性商品只有消耗性。消耗性商品当然要看新增收入。收入增加,大家会吃好用好一点,否则就节俭一点。



从现实市场供需来看,香港房子的买家也不可能是所有居民。香港每年新房供应量约20000套。在曾荫权年代,仅年均10000套,最低曾至8000套。香港有250万个家庭,所以这个供需比率还不到1%,或者说,只要不到1%、甚至0.8%的家庭买得起,也就可以了。



市场经济是用价格来分配资源的。有30万个家庭买得起,但只有2万套的供应量,怎么办?房价就只有涨到其中28万个家庭买不起,或是不愿买的程度。



应该说,现在的房价的确很多人买不起,但这个“很多人”之外的人数,也足以把新增供应量消化掉。



虽然“用家”就不少了,但现在的房子,很多甚至不是卖给“用家”,而是投资者。也就是说,香港房价最终反映的是投资者的偏好和实力。



而投资者考虑更多的,不是使用房子,而是资金配置。黄金、股市、债券还是房产?



过去几年,从Q1开始,全球资金过剩,投资需求更加迫切。



如果他们的偏好是房产,那就会有大量的资金涌入。房子有投资功能,反映的是人们积累财富之后,再行配置的结果。房价多是财富配置和转换的结果。



而投在房产上面的远不止是新增财富。存量财富“移动”的能量往往比新增财富大许多。



所以,呆板地按照国民财富的增长来观测房价,那你对房价的上涨,怎么也不会想得通。



更重要的是财富增长过程中的结构性特点,即塔尖人群远超普通人群,而前者新增的财富需要进行再配置。



2017年香港的经济增长达到3.7%,并不算低。高收入人群的收入增长更快。



二、既然供不应求,为什么不增加供应?



是香港土地不够用吗?令人吃惊的是,其实香港有大量土地,其中40%是郊野公园。



香港用做城市发展的土地,占比不过25%,用做住宅的土地仅占7%,其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面,城区用地占比仅是4%。也就是说,只要再拿2%出来,就可以改善居住面积50%。



土地供应难以增加,有很多原因。



首先是政府的外在制约很强,社会上各方的代表团体很多,还有环保人士,复耕人士等。反对声音较大,意见并不容易统一。



比如,从70年代开始,香港已无农业,但还有农地;从90年代开始,香港已无工业,但还有很多工业用地。



更重要的原因是政府对房价的波动有所忌惮。



东南亚金融风暴过后,香港政府推出每年供应八万五套居屋,香港房价从1997年底到2003年第三季度跌去70%。香港人变成负资产。简单说,就是欠银行的钱,比手里房子的价值还高。



当时的供应量高到多少呢?2000年供应的新房套数达到10万套(包括福利性住房),现在才是4万多套。政府一直忌惮增加供应拖低房价。



房价大跌后,公务员曾出现过减薪潮,因为土地供应少,政府的土地收入就会减少。所以,当时特区政府又出招救市,最管用的就是减少土地供应。



三、内地豪客、租售比和福利房



香港的八卦新闻热点之一就是内地富豪赴港买豪宅。但施永青不认为这对香港房价有实质性影响。



“内地客人购买金额占香港新房销售总额的比例不超过10%,”对市场供需平衡的影响是短期的。



在笔者问到香港租售情况,比如租售比(租金售价比)是否正常合理时,施永青有些小激动:只要有人愿意去做(租房生意),就是合理的了。如果不合理,不会有人去做。本来没有人去做,硬下指令让人家做,才是不合理、不正常的。



施永青指出,大部分香港人在有条件的情况下,当然是愿意买房子而不是租房子。“这还是在租售同权的情况下!”



施永青告诉笔者,香港有50%居民住在商品房内,30%以上居民住在公屋(廉租房)内,另有10%以上住在居屋,类似内地共有产权房,面积很小,且不是无限供应,购买需要抽签。



香港房屋问题,施永青认为,从三个层面去解决就够了。



1、收入相对低,付租金都困难的人,只能住公屋,这个比例大约在三分之一之内。



2、香港人均收入居全球前列,怎么会有那么多人买不起房子?当然是因为地价太高。



所以,每个香港家庭都应该有这样一次机会:买到在廉价土地上兴建的房子。



埋单者应是政府。少收的土地收入就相当于政府对于民众的让利。



当然,为避免政策“走形儿“,要在卖地时规定好相应的条款。



比如,只能卖给香港本地人;只能自住,不能转租做投资;只能转卖与合资格人士。最好再有一条,就是单套不能超过50平米,相当于普通香港家庭的私有住房。



“这样规定了后,李嘉诚的儿子绝对不会来凑热闹。因为买了之后,除了交费交税,没有其它用处。”施永青开玩笑地说。



3



一、关于内地市场



施永青认可内地降低房地产业在整体经济中的比例和重要性的政策初衷。



“没有见过一个靠房地产业而强大起来的国家,而且资源聚集在房地产业有两大问题。”



一是资源过于集中房地产,不利于经济平衡合理发展。五矿、中粮、海运、码头……,几乎所有行业都去做房地产。二是城镇化会有阶段性瓶颈,盖了太多的房子,会形成空置。



至于去库存,施永青认为,近两年来,内地的三四线城市去库存,只是替开发商去了一部分库存,没有替社会去替库存。



用社会的钱、社保的钱、银行的钱和市民的钱,解决了部分开发商的资金周转问题,没有解决资源错配的问题。



所以,要使三四线城市具备足够的就业机会,这样才能吸引人口流入或不流出,比如进城的农民。



“现在让开发商自持,就是让他们尝尝这个空置的味道。”



让社会从关注交换价值转而关注使用价值。你会发现,出租的回报还不到资金成本的一半,这算好的投资吗?开发商自己就会明白:再建更多的房子没有用了。



其实,政府调控的目标是既不想让房价升得太高,也不要跌得过重,但这是高难度的动作。



二、关于房产税



招拍挂和卖楼花,内地学的都是香港模式。这是有内在逻辑的,因为两者的土地制度类同:土地公有,长期租用。



但施永青首先澄清:香港的房产税并不是以房屋的市场评估值,而是按房屋的租金水平做为税基。税负不重,用途清晰。



据施永青讲,香港的房产税分为三个部分:



一是地租或补地价,这是持有税。



因为是按卖地时的地价征收,所以早期房产税额很小。比如太古城的地是100年前拿的,其地租每个季度才数百港元,每个业主分摊为0.03港元!太古城的租期是999年,当然现在还没有到加租的时间。现在大部分地租,是按差饷估值的3%。



二是差饷。差是“差人”,就是旧称的警察。这项税收原来用途很单纯,是维持治安的开支,现在则是各项市政服务开支的合计。它的征收是按房产租金估值(因为房子你自己还在住)的5.5%征收,每年或许有微调。差饷实质也是持有税。



三是物业税。针对出租房屋征收的税。私家业主交租金收入的15%,企业交16.5%。每年还可以有20%的折扣。



谈到内地的房地产税,施永青认为,内地其实是想以房产的市场估值为税基来收持有税,“这样的话,有一部分人会付不起这个税”。



施永青的主张是一步一步来。



比如开始只对空置房屋征税。最先要收的是浪费资源的人,逼他卖出来或逼他使用,将存量房资源盘活。便宜点也要租出去,使得租金合理化。



其后,才是针对第二套房征税。最后才收一个比较低的税率。“普通人你先不要去搞他,有些人是单位给他的房子。收多了,会反弹。”



要达到房产税平抑房价的目的,施永青认为,税要收得很高才管用。而房价会有波动,政府也不能把房产税率每年变来变去。



三、对内地调控的看法



对“只住不炒”不能片面理解,不能说完全不要投资。房子在物理属性和市场特色上,具有投资价值,这是不以人的意志为转移的。



首先,相对而言,房子有不灭性。其它商品用了会消失,至少是功能丧失。



其次,在投资品中,房子既可使用又可投资。一边用,一边抵押,同时还升值。这是股票和贵重物品不具备,前者只能看,后者拿到当铺去,就不能再用了。



第三,所有产品都要折旧,房屋也折旧,但土地不会折旧,会随着土地上的投入增加或社会经济的发展而上升。



这种情况下,大家投资房地产是很自然的。客观来说,适当投资房地产,比投资股票更稳健,特别是买本地的房地产。



对于调控以及内地房价,施永青认为,政府多次用房地产来救经济,很有效,但是也留下很多后遗症,尾大难掉。今后,政府不想再用这个办法,并想降低房地产在国民经济中的角色和地位。这也是真实想法。



这次调控的核心是不许涨价。政府强力,这个调控目标短期还是能达到的,比如一两年时间。如果是三年,就不太好说了。



4



一、怎样看中介的扩张、创新和转型?



除了靠资本市场,一个社会的大部分企业都要能够有机增长,就是靠自己赚来的钱去再投入,社会也要有让企业有有机增长的环境。



这样做的好处是你的经营模式是经过消费者验证过的,消费者愿意付钱的企业才是好的企业。当然这样发展会慢一些。



讲故事讲得好听,往往是在资本市场通行的规则。不赚钱也要搞,最终造成很多浪费。



特别需要注意的是,这种投资的钱,有时还不是有钱人的钱,而是通过卖理财卖信托,聚集普通老百姓的钱。承诺8%的回报!哪里来的这个回报?自己做生意都没有哇。将来就有可能血本无归。



互联网对营运方式会有促进,可以提高市场透明度,效率提升,当然要学要用。



但很多企业都是装扮电商,未成功就乱推了。认为网上可以成交,线下不用店,这样佣金就可以少收。后来,又做不到了。又要大做线下。呵呵了。



这样投下去是要通缩的,活钱变死钱。没办法就要发债,债发多了,钱就一定会贬值。



二、对大规模租赁企业怎么看?



施永青一笑:你问他赚不赚钱就明白了。



大家现在都在抢市占率,所以租金定得低,但这样再加上装修等成本增加,再加上点空置,企业就没法盈利,会尾大不掉。



有些企业一上手就50万套!说都能租出去,我觉得是账没有算清楚,没有算空置,只有毛利,没有净利。



有的企业强项是执行力,做大事做难事。但真正盈利是另一回事。弄不好,将来租赁板块会是包袱
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作者:jiancai
链接:https://xueqiu.com/1848499908/119515207
来源:雪球
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股俠阿星
来自iPhone发布于02-09 22:18
香港新世界
https://xueqiu.com/6869898602/120853556

来自股俠阿星的雪球原创专栏
上星期香港报章的其中一则触目消息便是鼎珮证券协助中国恒大(3333)以四十亿港元左右收购位于告士打道的马来西亚大厦。虽然恒大其后否认了该则报道,但此消息吸引了笔者再一次打开谷歌地图,看一看告士打道尤其靠近会展中心一带的物业,到底有那一些还是单一业权。

㯫报,除了马来西亚大厦和早前易手的光大中心以及中国恒大中心以外,拥有单一业权的物业包括告士打道80号、告士打道88号、新鸿基中心、联合鹿岛大厦、香港华润大厦、六国中心、电讯大厦、华融大厦以及捷利中心等等、而非单一而大业主拥有相对高份额业权的则有夏大厦、海外信托大厦和祥丰大厦等等。

最近有一财经名人喜欢用一些特别的词语来形容一些常见的现象,例如修昔底德陷阱来形容中美的关系。笔者也厚颜地借用两旁布满大型酒店和赌场、位于拉斯维加斯的The Las Vegas Strips 来形容告士打道这一条黄金地带。笔者称他作The Hong Kong Golden Strips 香港黄金大道.

不過,投资这类具有贵重资产而股价相对内在值呈深度折让的股份,可需要有非一般的耐性,所以在等侯价值回归的时候,大股东的人品和是否愿意派息便是选股指标的重中之重。正所谓有资产便有希望,有兴趣的朋友可以找找那些股份持有上述的物业,同時亦可抽空看一下在下年前的拙作。

http://riceear.com.hk/index.php/blog/474/深度折让资产股的契机/

中环是香港的CBD、东九龙是香港的CBD2, 而太古(17、89)和合和(54)亦各自深耕太古坊和湾仔为其商业王国。其实大家看一下香港地图,相信大家不难发现香港的中心地带便是维多利亚港两岸、当中尤其集中在会展中心的方圆之内(即尖沙咀和中环、金钟、湾仔、铜锣湾)。

新世界(17)过往一向因为企业管治和形象的问题,乃香港四大地产商中股价对NAV具最大折让的一家。虽然近来香港地产股股价已从低位回升不少,但新世界的市账率于执笔之时仍仅是0.59而已。闻说财金界对新世界第三代相当认可,且看这个折让会否慢慢收窄。最近关于新世界的消息便是其位于尖沙咀新世界中心重建项目Victoria Dockside即将全面开幕,其总楼面面积达300万平方呎,相信将为新世界带来可观的收入。同时,这座位于尖沙咀黄金地带的Victoria Dockside估值亦足以抵上新世界的現市值。如果再幻想一下,维港对岸会展中心隔邻的君悦酒店,万丽海景酒店;友好机构如恒大的恒大中心丶传闻由鼎珮协助恒大收购的马来西亚大厦;以及华置(127)为大业主的夏悫大厦,这幅位于维港两岸的拼图越见精彩。未来海旁三座政府大楼腾空后,地皮推出拍卖花落谁家自當更是值得期待。

利益申报:笔者持有少量54、87

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題外話,請問有冇人知INV168點解 Hang左?
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Stockhunter796樓提及
題外話,請問有冇人知INV168點解 Hang左?


我覺得是無交錢,如果個site 無人買,我地會接手搞落去
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盈利增4成,至51億,重債
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业绩会直击 | 郑志刚当家 新世界发展改谈大湾区与科创(实录)
来自观点地产新媒体的雪球原创专栏
但老人家郑家纯似乎想表现得更谨慎一点,他强调上述的新业务还是为地产业务而服务的。
https://xueqiu.com/5168112720/121916167

观点地产网 郑志刚今天特别意气风发。

过去几年,他带领新世界发展$新世界发展(00017)$ 开拓了多项新业务,表现不俗。因此受到父亲的表扬。

观点地产新媒体了解,集团主席郑家纯这次露面业绩会,首先就肯定了儿子的表现。“我个仔用了很多时间、很多的心思来做这些事,可以说现在开始看到一些成绩。”

《粤港澳大湾区规划纲要》在近期正式发布,相信亦进一步提振郑氏父子的信心。因为新世界发展目前所有的战略,均主要基于大湾区而考虑。


例如去年12月,新世界发展$新世界发展(00017)$ 通过下属公司新创建集团有限公司,斥资215亿港元收购了九鼎集团旗下富通保险有限公司100%股权。富通保险按年化保费 (APE) 计算为香港第11大保险公司,提供范围广泛的保障性及储蓄相关的人寿保险及医疗保险产品。

“我们收购富通保险也是看准时机,我们认为香港本身或者大湾区本身,在保险行业还是有很大的发展空间。”郑家纯说,“未来会逐渐孵化富通到大湾区。”

他进一步解释,未来十年,实际上大湾区和香港本身是慢慢融合的。“我们看就不是说单看香港这700多万人口,而是看大湾区本身的7000万人口。”

因此围绕这个策略,新世界发展未来将往医疗养老、教育、IT科创等方面努力。郑家纯将话题交给郑志刚,希望后者为台下媒体作更深入的解释。

其中据了解,新世界发展目前主要拥有位于香港岛南区黄竹坑的私人医院港怡医院,以及几个位于北京 丶上海和广州等地的综合医疗中心。

而为整合资源,新世界发展$新世界发展(00017)$ 于去年11月,创建了康健品牌Humansa仁山优社,其主要提供中年养生丶医疗复康丶院舍护老及家居护理服务。

郑志刚介绍,集团在香港已经有1200个床位能供使用。“而未来五年里,我们会在深圳、珠海、香港、广州等不同的地方,增加床位至5000个。”

教育方面,新世界发展正筹备将很多不同的教育课程面向大湾区推广,包括与大健康配合去培训一些护理护工人员,亦计划在未来一些发展项目上,引进教育机构或者国际学校。

至于IT科创,则尤其是郑志刚的心头好。

他被外界认为是一名颇具眼光的科技领域投资者。过去的2018年,郑志刚就主导了对美国人工智能公司ObEN的1000万美元投资;联合阿里巴巴集团等投资生物科技公司华领医药;以及注资了全国最大车货匹配信息平台满帮集团。

去年4月,郑志刚还创办了科创企业孵化平台Eureka Nova,“平台有100个初创的科创企业正在孵化中,其中挑了6至7个作重点培育。“

同时,新世界发展正与腾讯合作约200个科创企业的孵化项目。200个项目中,有55%是香港企业,大概有35%是内地企业,其余的公司则分布在亚洲各地。

“200个项目中大概可以孵化出15家企业。”郑志刚表示,另外集团在人工智能、人脸识别、区块链方面都已经走得比较超前。

在不久前的2月20日,新世界发展刚对外宣布与香港应用科技研究院合作,开创香港首个置业区块链跨界平台,拟为当地新楼买家、银行及相关机构提供一站式的支援系统。平台将于今年第二季度面世。

种种迹象表明,新世界发展正学习国内其他触觉长远的科技巨头,构建自己专属的“商业生态圈”。

“我们希望能形成一个新世界的生态圈和生活圈概念。”郑志刚胸有成竹。“我们在几方面的积极发展……将来可以创造一条龙的生活圈。”郑家纯附和道。

但老人家似乎想表现得更谨慎一点,他强调上述的新业务还是为地产业务而服务的。

“实际上创科就是如何提升和带动我们集团本身的业务发展。我们的主力,集团本身的发展是以地产为主的。而创科、科技的融合可以提升我们的产品。”

郑志刚亦承认目前这些新尝试还未到收获期,因此未能在报表上有所体现。他预期新产业方面,需要去落点和收购,也需要时间去搭建,可能需要3至5年的孵化期。

以下为新世界发展2018年全年业绩发布会问答实录:

现场提问:预算案提到香港明年的卖地会比较少,管理层觉得这对于今年香港楼价会有什么影响?会不会影响到集团的推盘计划和定价?

郑志刚:我们之前也说过,今年我们看到楼市的升幅是一个单位数字的升幅,所以我们依然会审慎乐观,也不会影响到我们的推盘。

未来我们会推大概870个单位,在3、4、5、6月我们都会推。从元朗、上乡道等等我们都会继续去推。明天(2月28日)发展局会继续落实下一季的土地供应计划,我们也会密切留意。

现场提问:管理层好。公司会投资多少钱在大湾区里?在大湾区的土地面积公司预计会增至多少?

郑志刚:大湾区方面我们之前也说过,我们会投资200亿港元进入大湾区收购土地。现在这笔钱还没用完,我们会继续将资金投放在大湾区的土地储备方面。

现场提问:新世界发展最近收购了富通保险。可否说说这方面的发展如何?这个产业会不会也进到大湾区?在卖楼方面,估计今年新世界的售楼收入会不会比去年多?

郑家纯:集团长远的发展策略也是围绕着大陆和大湾区的发展的。我们看未来这十年,实际上大湾区和香港本身是慢慢融合的。因此我们就不是说看香港这700多万人口,而是看大湾区本身的7000万人口。

所以,我们最近收购富通保险也是因为看准了这个时机。我们认为香港本身或者大湾区本身在这个保险的行业还有很大的空间可以发展,因为融合了大湾区和“一带一路”。

另外,一年前我们投资了SKYCITY(香港国际机场SKYCITY航天城项目),本身就是看准大湾区。所以我们是积极地配合国家本身的发展策略,探讨如何可以前瞻未来十年、二十年的整体香港格局的发展形势,探讨如何可以抓准机遇,如何发展我们的商机,我觉得这是非常重要的。

另外,我们在几方面会积极发展。例如在医疗、养老、教育、IT的整合,以及将来如何可以创造一条龙的生活圈,带给我们的楼盘一种一条龙的服务,我觉得这些也是非常重要的。

我个仔用了这么多的时间、这么多的心思来做这些事,可以说现在开始看到了一些成绩。

郑志刚:其实我们在去年11月也推行了一个新的品牌叫Humansa,主要就是养生、复康和养老方面。

香港方面我们已经有1200个床位,也会继续在大湾区孵化。在未来的五年里,我们会在深圳、珠海、香港、广州等不同的地方去增至5000个床位,这也是和我们大湾区的规划纲要很吻合的。

同时、我们在复康方面,也会在大湾区不同的城市里和社区的健康中心、复康中心进行连接。

另外、在护理方面,我们会做很多护理员的培训。在香港会有一些专业的文凭去培训护理人员。我们会辐射到大湾区,也会和大湾区的不同护理学校、护理中心合作,也希望可以培训一些护理的人员做居家养老的服务。

在教学方面,我们也会有很多不同的教育课程推向大湾区,我们也希望在不同的土地上加上一些教育机构、教育学校或者国际学校,形成一个多元化品牌、一个新世界生态圈和生活圈的概念。

在富通保险方面,我们也希望在战略上与他们合作,孵化到大湾区。

科技方面,其实我们两年前已经部署做了一个很大的孵化器,这个孵化器叫Eureka Nova。目前有100个初创的科创企业正在孵化中。我们在其中挑了6至7个,由我们帮忙去培训、培育他们。

另外我们也与腾讯合作了约200个科创企业的在大湾区的项目,也希望可以孵化约15家企业。这200家企业中大概有55%是香港企业,大概有35%是内地企业,而其余的是亚洲的一些企业。

所以总体我们大概有300个科创企业正在孵化中。科技方面除了我们刚才说,我们首创的如何去颠覆地产的流程技术外,在人工智能、人工识别方面其实我们也开始在内地进行试点。

现场提问:你们好!想问问关于创科,因为今天的财政预算也有说创科,之前大湾区纲要也提及了在创科中香港扮演的角色。新世界除了Eureka Nova之外,还有没有什么庞大的计划在这方面实行?

郑志刚:其实在创科方面,我们是两三年前已经开始做了,我们的创科中心也在广州一带,在大湾区里成立了两三年,现在有近70几个IP已经拿了,有的在申请。

除了Eureka Nova之外,其实我们在人工智能、人脸识别、区块链方面都已经走得比较前了。人脸识别方面,我们主要的技术在内地的项目里也已经在用了。

包括我们为什么和腾讯合作,也是希望去发展Smart Retail,就是在零售科技方面也希望可以合作。比如说语音识别等。

现场提问:刚才郑先生说集团除了本身的地产发展之外,之后也会发展养老、创科项目,其实你们有没有一个长远的计划?养老、养生、创科的发展占集团的发展比重会不会更加明显?

郑志刚:其实我们在养老科技的方面会大力去做的,希望养老科技在养老板块中占30%至40%。

但是记住,新产业方面可能也需要3至5年的孵化期,因为也需要时间去搭建,需要去大湾区落点和收购。所以在目前的占比不会很大,但是未来三至五年后,这个占比会慢慢看得到。

这些新产业、服务软件等方面其实是打通我们的硬件的,再加上我们的大数据,其实可以更加增加客户服务的体验,并且会为他们的服务增值。所以其实不只看一个产业,而应看整个生活圈、生态圈,它是增值给每一个客户的。

郑家纯:我有一点补充,关于创科本身,实际上创科就是如何提升和带动我们的集团本身的业务发展。我们的主力,集团本身的发展是以地产为主的,但是创科、科技的融合是可以提升我们的产品的。@今日话题
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新世界今天上升3.8%, 展現自信!
中海外、恆地、會地及新世界財團98.9億元奪啟德4B區1號住宅地 呎價1.37萬元符預期
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12, 16, 17, 83今天都做了52週新高! GoGoGo!!!
藍燈籠17 GoGoGo!!![大笑]


發債填海不必闖立會關
https://news.mingpao.com/pns/%E7 ... B%E6%9C%83%E9%97%9C

【明報專訊】香港差餉物業估價署編制的樓價指數已經連升兩個月,1月份微升,2月份升多一點點,算是升勢比較明顯,中原城市領先指數(CCL)更是連升3個月,由1月至3月,而且幅度愈升愈大。

香港土地不夠,這是人人知道的事,去年8月至12月樓價之所以下跌,完全是因為股市下跌帶來的短期影響,現在股市回升,樓市也跟隨回升,要真正解決香港樓價不斷反覆上升的問題,唯一的方法是提供大量的土地,現在搞政治的人正在辯論「明日大嶼」的填海事項,特區政府需要向立法會要求撥款6000多億元用作填海,反對填海的議員說這是「倒錢落海」。

新加坡立國以來從沒停止填海

當然,這些人選擇性地不參考新加坡填海的經驗,新加坡獨立至今54年,沒有停止過填海,如果填海是「倒錢入海」,新加坡政府早該破產,相反新加坡政府不但沒有破產,更是愈來愈富有,填了海的土地可以賣,賣地收入肯定遠遠高於填海的成本,填海是一本萬利的行為。

實際上,香港特區政府根本不必向立法會拿錢填海,應該學習香港機管局,發行債券填海,香港機管局填海建第三跑道,不必向立法會要錢,而是自己發行債券籌錢,債券暢銷,認購踴躍超額,特區政府也的確可以如此做,發行填海債券,將來填海後賣地還錢肯定仍有不錯的盈餘。

無論如何,就算成功填海,填海的土地最早也得10年後才會出現樓房,在這段日子前,香港土地供應不足仍是問題,也因此,地產股是目前最佳選擇之一,特別是擁有大量農地儲備的恒地(0012)。

恒地擁大量農地值博

啟德跑道地皮截標,結果由會德豐(0020)、新世界(0017)、恒地及中國海外(0688)以99億元中標,呎價1.37萬元,算是便宜,不久前會德豐、恒地向海航收購啟德的另外幾幅土地的呎價也是如此,而跑道土地將來建成的樓房景觀更佳,也應該更值錢,估計將來在這幅土地上建成的物業會為上述4家地產商帶來不錯的利潤,會德豐與恒地收購海航的土地,再加上自己成功中標,已經在啟德累積了大量土地,有一定的壟斷地位,啟德土地百分百是政府的,在規劃上更方便,也更趨向理想,數年之後會是許多人理想居住地區。

美國發生長短債利率倒掛之事,利率倒掛從悲觀角度來看是擔心經濟衰退,以樂觀角度來看是加強減息的預期,減息也自然對樓價有利,對地產股有利。
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~greatsoup
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