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Date: 20180724
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恐怕未能如願...香 港ONLY

"賣方向本公司轉讓TW6項目之20%權益後,本集團與萬科集團(不包 括 本 集 團)之 業 務 範 疇 將 明 確 劃 分,前 者 主 力 發 展 香 港 房 地 產 業 務,而 後 者則 專 注 於 中 國 及 海 外(香 港 除 外)房 地 產 市 場。


咁佢個名應該改番叫萬科置業(香港)smileysmiley
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遲早都會搞海外野的
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萬科應該又會返上之前個高位
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關于香港地產界的發展現狀,早年在新鴻基地產及嘉裏建設任職多年的潘慧嫻曾在《地產霸權》一書中,或多或少有觸及真實的一面。
  這真實的一面,是否意味著此種四大豪門壟斷的現有格局將難以改變?在多數分析師看來,這已是一個不可置否的答案。
  不過對于萬科而言,在港拓展項目,也許亦僅是其全球化戰略中的一步,因此萬科最終仍然選擇以合作的形式來開啟其在香港的首個項目。
  初拓香港
  近日,作為萬科香港的殼公司,萬科置業(海外)表示,將以現金代價7.22億港元,向母公司萬科置業(香港)收購荃灣西站六區項目(TW6)20%項目權益連同所有股東貸款。
  資料顯示,TW6項目涉及一幅鄰近香港新界西港鐵荃灣西站非工業發展用地(將稱為荃灣市地段402號)。根據規劃,項目將建成總建築面積不少于3.76萬平方米及不多于6.27萬平方米住宅樓宇,合共可提供不少于894套住房,其中不少于520套住宅單位可銷售樓面面積不會超過50平方米。
  收購完成後,持有荃灣西站六區項目(TW6)權益的Ultimate Vantage成為萬科置業(海外)聯營公司,而持有Ultimate Vantage20%權益的Wkdeveloper Limited則成為萬科置業(海外)全資附屬公司。
  通過查閱相關資料,不難發現,此次收購的項目正是萬科置業(海外)的控股股東萬科置業(香港)于今年1月份與新世界發展聯合所拿的荃灣西站六區項目,其中,兩家企業分別佔20%及80%的權益。
  彼時,萬科置業(海外)曾公開表示,不排除未來會將上述地塊注入到上市平臺上。該表態離此次其正式宣布收購萬科置業(香港)所持荃灣西站六區項目20%權益僅三月有余。
  當時,萬科置業(海外)還稱,當初成立萬科置業(海外)目的主要是配合萬科企業的業務國際化,萬科集團與萬科置業(海外)將于香港或其他地區尋覓合適投資的業務機會,以擴展萬科置業(海外)業務。
  而對于此次萬科置業(海外)選擇收購母公司項目部分權益,克爾瑞研究中心研究經理朱一鳴認為,主要是萬科置業(海外)選了在合適的時間對香港殼進行了一點資產注入。
  朱一鳴補充指,一般企業將項目注入上市平臺當中,優先會考慮住宅項目,因為住宅項目無需像商業項目那樣沉淀資金,住宅項目的資金回籠周期比較快,這對股價有一定影響。
  關于為何不選擇自己動手,而採取收購方式,朱一鳴猜測,有可能地塊的最初洽談主體即為萬科置業(香港)公司。
  但這種拿地方式,在明源戰略客服部總監王一鳴看來,這無論是在融資成本上,還是資金使用效率上都具有極大優勢,因次未來不排除萬科會繼續通過這種操作流程來拓展香港殼的可能。
  港島瓶頸
  相關分析曾指出,由于香港市場與內地不一樣,開發商主要依靠項目運營開發能力獲得盈利,而非土地升值。故香港房地產市場相當注重開發商項目開發的成本預算、操控盤等開發能力。
  對此,朱一鳴表示,此次萬科置業之所以選擇合作開發拿地,或更多的是出于自身在香港做住宅方面的經驗上、渠道上相對本地開發商來說都相對欠缺。
  “如果萬科置業佔該項目80%的權益話,項目開發的風險就會大一點,而將來等其有一定開發經驗、有一定開發渠道後,再去做主導或更為穩妥。”
  另對于萬科集團此次在香港合作開發首個項目,美聯物業全國研究中心分析認為,深耕香港市場對于萬科來說或沒有必要。
  美聯物業全國研究中心分析指:一是由于香港一手住宅開發已經是壟斷市場,新來者獲得的收益有限;二是萬科的雄心遠不止于大陸與香港,它是要做全球的發展商,因此香港市場只是它重要的對外發展平臺。
  不過,對于該上市平臺,萬科總裁鬱亮曾表示,將來萬科置業海外將專注負責香港業務,其發展將得到萬科母公司的支持,“如果沒有錢買地,母公司亦可幫它買”。
  就此次將資產注入上市平臺的意義,美聯物業全國研究中心還表示,萬科置業(海外)雖然負責海外業務,但對萬科全球化進程有顯而易見的促進作用。
  “不過,香港市場對萬科的全球化戰略是重要的一步,因此其運作會非常謹慎”。
  據計算,萬科集團收購萬科置業(海外)還不足兩年,因此,此次將資產注入萬科置業(海外),仍會受香港上市條例限制。其中,包括股權易手24個月內若注入重大資產(即超過殼公司的100%),則需要以重新IPO上市的標準來審批;換而言之,若在股權易手24個月內,向殼公司注入不超過殼公司100%的資產還是被允許的。
  “但其若需要融資,殼公司必須有項目才能向資本市場融資,且資產規模越大、越優質,越能增加投資者的信心,利好股市。”朱一鳴如此介紹道。
  此次注資的香港殼萬科置業(海外),為萬科集團于去年以10.79億港元收購南聯地產而來,收購後萬科集團持有南聯地產73.91%的股份。後于今年1月21日起南聯地產正式更名萬科置業海外。
  另據了解,今年以來,萬科除獲得香港首個項目外,還去到美國開拓房地產項目。
  今年2月13日,萬科與鐵獅門正式訂立合作協議。雙方將合作開發位于美國舊金山富升街201地塊(201 Folsom Street)的高層豪華住宅公寓項目。
  對于去境外拓展項目,萬科集團董事會主席王石曾表示,萬科把業務擴展到北美的其中一個原因是,中國政府對房地產市場所採取的措施,其中是3月30日公布的“國五條”,在京、滬、粵等大城市的房地產市場實施嚴厲調控。
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吹水可以去吹水龍鳳區膠區,睇文去文章區,睇股去股區,有問題去版務區,寫Blog 就開realblog


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~greatsoup
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點解你出完POST我收唔到通知既?
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點解你出完POST我收唔到通知既?

有時係咁
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你有無取消接收通知
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就是無所以先奇怪,一向都有FOLLOW開呢個POST,而家又得番
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點解你出完POST我收唔到通知既?


你有無取消接收通知


就是無所以先奇怪,一向都有FOLLOW開呢個POST,而家又得番


咁可能唔小心刪左
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萬科B轉H股計畫疑已擱淺
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  摩根士丹利的一份報告,「無意」間洩露了萬科轉板計畫的進程。昨日,摩根士丹利發佈的一份報告顯示,近期萬科執行副總裁肖莉透露,萬科B轉H股建議未獲中國證監會放行,難預期何時完成轉板,業內分析,考慮到內地房地產調控現狀,萬科上述計畫很可能已經擱淺。

  摩根士丹利在報告中援引肖莉的話稱,萬科B轉H股於港交所的轉板申請已完成,但中國證監會就其方案是否符合國務院指引,繼續向其查問,目前完成B轉H時間仍不確定。

  「就算A股股本集資窗口重開,但房產開發商仍難集資。而第二季房屋需求較弱,或令部分供應延至下半年,增加市場競爭。」對於摩根士丹利在報告中引用肖莉的這一段表示,業內一致判斷,實質上已經宣告了萬科B轉H股計畫的擱淺。

  早在去年12月25日晚間,萬科刊發公告宣佈,公司正在籌劃重大事項,其A股和B股股票自2012年12月26日開市起同時停牌,媒體從萬科內部人士處獲悉,該次萬科停牌正是為了籌劃B股轉H股事宜。今年1月18日萬科又公告,明確提出擬申請將旗下境內上市外資股(B股)轉換上市地,以介紹方式在香港聯交所主板上市及掛牌交易,變更為在香港聯交所上市的境外上市外資股(H股)。

  由於萬科已於2012年7月在香港買殼南聯地產,後改名為萬科置業(海外),因此轉股一旦成功,萬科就形成了A股一個、H股兩個的三方上市融資平臺。

  「萬科已有五年沒在國內資本市場融資了,雖然短期資金不會有大問題,但長期看對於資金的需求在增加。」睿信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬如此評價萬科B轉H計畫的根本意圖。

  高通智庫總經理張宏預測,萬科A主要關注國內的住宅市場,萬科置業則從事海外業務,如果能夠轉股成功,H股平臺可能會成為萬科商業地產未來的融資平臺。

  然而在內地房地產調控難言放鬆的當下,萬科轉股申請在遞交6個月後依然沒有獲批跡象,而此前B轉H成功的中集集團,從申請受理到核準只花了29天。

  同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,從以往看,證監部門對在港上市的內地房企的融資監管確實很嚴,從目前形勢來看,證監會不予放行,與房地產調控政策有一定關係。

  港交所規定,24個月內大規模注資將構成反收購,要以IPO申請的標準來審批。在B轉H可能無限期拖延的情況下,萬科是否會轉投其他渠道,例如儘早注資到萬科置業(海外)?

  盛富資本與協縱國際總裁黃立衝表示,萬科要將資產注入上述殼公司並不容易,萬科海外置業的資金實力還難以購買如此龐大的資產,但如通過其母公司來購買,反而在未來的資產注入問題上會更麻煩。

  而就在此前的7月3日,招商地產謀劃突破24個月的期限、50億元注資香港殼公司東力實業的協議終止。
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1036 早前話專注香港, 而家唔知會唔會改變呢?
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萬科試點加大服務業

打破融資瓶頸的萬科,步伐開始越來越大。“商業”“地王”等關鍵詞,近期頻頻與萬科畫上等號。穩健隱忍多年的萬科,似乎要甩開膀子大幹一場。
《中國經營報》記者注意到,萬科正在將其從產品供應商角色轉化到配套服務商的角色,甚至表示如有必要會經營垃圾廠。面對著龐大的商業王國,萬科身前是崎嶇小路還是康莊大道?

戰略調整
7月26日,深圳前海第一次出讓土地。早在6月底,萬科總裁鬱亮早早地就宣佈,不會錯過參與深圳前海土地開發的機會。“每一塊地都不會放棄,而且不再是以往的合作方式開發,而是獨自開發。”鬱亮表示。

如果放在兩年前,標榜“只做住宅、不拿地王”的萬科,很少會出現在此類土地拍賣會上。此次前海出讓的兩塊地均為商業性辦公用地,這顯然有悖于鬱亮曾經強調“只做為住宅配套的商業”。

另一方面,前海兩項目投入巨大。儘管地方政府為了讓前海“首拍”更為順利,此次前海兩塊土地的起始樓面價均不到1.1萬元/平方米。但根據出讓規則中的承諾,開發商除去地價的投資強度不能低於1.5萬元/平方米,這一成本大大高於一線城市甲級寫字樓的投入。

換言之,萬科即使以底價拿下這兩個項目,項目的總投資額也分別高達83億、114.53億元。另外按照規定,這兩宗地塊還要向政府無償移交辦公面積5.16萬平方米及8.86萬平方米。將此成本再攤分至開發商所持有的面積,開發商的投入會更高。

事實上,這類項目與萬科快速週轉的發展模式相矛盾——以往的萬科通常會選擇放棄或者尋找合作者共同開發。但此次鬱亮誓言旦旦,萬科開始重新調整其發展策略。
“我們(以往)狹隘地理解了專業化。”鬱亮表示,經過多次檢討後,萬科將自己重新定義為“城市發展的配套服務商”。鬱亮認為,對萬科而言,實現世界級優秀企業的路徑和未來定位,將是從產品供應商角色轉化到配套服務商(滿足城市發展中居民日常生活需要的社區功能)的角色。

在外界看來,通過這種角色轉型之後,萬科不僅能突圍由於傳統住宅需求量萎縮而帶來的困境,而且也可以讓萬科儘早打開投資思路,找到新的營業增長點,讓企業能獲得更多元化、更長期的發展。

頻做地王
在鬱亮眼中,原本的萬科純住宅的發展模式與城市發展脫節。萬科早期是靠郊區大盤成功,但現在即便在城鄉結合部,純住宅用地也越來越少了。2008年,萬科放棄了深圳灣大運會春繭項目的招標,而其後中標的華潤地產恰恰是憑藉這一項目,取代了萬科成為深圳房地產市場上的老大。

顯然,此次深圳前海的“金融中心區”,萬科再也不願錯過。

如果深圳只是萬科“配套服務商”戰略的小試牛刀,那麼上海就是萬科新戰略的綜合“試驗田”。

7月23日,萬科上海分公司發佈了萬科上海嶄新發展戰略,宣佈要用5到10年時間,將上海萬科從一家傳統的住宅開發商建設成為全區域、全品類、綜合性的城市主流開發商。“未來幾年,萬科在上海的投資手筆將是空前的。”上海萬科總經理孫嘉如此表示。

按照規劃,萬科在上海住宅產品將爭取產品的全面性,從適合大學畢業生的小面積房源,到適闔家庭首次置業的溫馨產品,以及適合三代同堂的家庭產品,乃至高端別墅產品、養老住宅產品,萬科上海要做到全產品鏈覆蓋。

而在商業方面,上海萬科將在虹橋商務區、七寶國際、陸家嘴商務區和南站商務區內推出十大商用項目。顯然,商業項目是萬科近年重點佈置的區域。儘管鬱亮一再表示:“在網購時代,商業購物中心是越來越受打擊的,所以萬科對此非常慎重”。然而2012年萬科在全國拿下的純商業用地已達到122萬平方米,此外萬科還擁有數倍的商業綜合用地。

而2013年,萬科發力顯然更甚往昔。2013年7月初,萬科參與競拍上海張江高科技園區四幅地塊,最終在中海、保利、招商等多家房企競奪中,萬科經過323次競價成功以總價48.7億元勝出,創下年內上海總價地王。而一週之前,萬科在重慶也問鼎了該市年內總價地王。

7月8日,萬科又在廣州荔灣區拿下一幅商業金融用地,折合樓面單價達19636元/平方米,刷新了該區域的單價紀錄。這三幅地王地價合計達到了108億元,來勢洶洶的萬科讓華遠地產董事長任志強在微博上言道:“誰說萬科不地王”。

對於外界的議論,萬科董秘譚華傑表示,在萬科看來,所謂地王是指地價中含有較多預期成分——只有房價在短時間內大幅上漲才有盈利的項目,即所謂“麵粉貴過麵包”的土地才叫地王。“而總價最高或單價最高,不是‘地王’的判斷依據。”譚華傑認為。

加投服務業
總體而言,萬科這兩年在土地市場一掃頹勢,2013年1~6月,萬科新增43個項目,合計支付地價款283億元,加上7月的快速出擊,2013年前7月萬科土地價款超過400億元,超過了2012年同期。

事實上,2012年萬科在土地市場上已經相當積極,2012年全年萬科花了721.6億元儲備土地,而2011年萬科購地總金額僅為457億元。而萬科的積極擴張源於其資金充裕。“行業錢最多的就是我們,目前資金幾百億元是有的。”對此,鬱亮並不諱言,他甚至表示,因為持有很多現金,他還屢屢被股東批評資金效率低。
顯然萬科很享受這種幸福的煩惱,7月16日,標準普爾對萬科置業香港有限公司的一份評級報告顯示,萬科香港正準備發行一筆20億美元中期票據。直至目前為止,萬科仍未透露該債券的具體細節,但評級機構標普及穆迪均予以穩定評級。

穆迪副總裁曾啟賢表示,這一中期票據計劃有助於萬科于海外發行中、長期債券,從而提升其債務到期狀況。2013年3月萬科置業(香港)就發行了8億美元的5年期定息債券。

在擁有龐大資金的同時萬科也正在積極擴張,但鬱亮認為,中國房地產的“天花板”很快就到了。“未來10年,中國住宅需求量會穩定下來,甚至會萎縮,中國房地產市場規模大概為10萬億元,按照如今每年1000萬套住宅計算,10年內可能遭遇傳統意義上的‘天花板’。”在鬱亮眼中,這也是萬科尋求新定位的動因,“萬科的目標是跟這個城市同步發展,如果有必要,萬科甚至可能會經營垃圾廠。”

事實上,在萬科上海的戰略試驗中,其中一個重要的戰略是加大服務業的投入,包括打造包含文化中心、服務中心、健康中心、商業中心、雲中心五大特徵的美鄰中心;睿管家物業將涵蓋訂車、訂票、居家保潔、物流送餐等一鍵貫通的服務。

另外,為配合上海智慧城市的打造,上海萬科物業與中國電信簽訂協議,打造智慧社區的設施和服務,爭取實現遠端醫療、社區電商、遠端教育等社區服務。

而記者瞭解到,早在2011年,上海萬科的物管就嘗試推出一系列的家庭服務,當時萬科在上海的社區項目就有20個,涉及2.8萬戶家庭近10萬人口。乃至當年就有上海的家政公司表示,如果萬科全面鋪開,其規模肯定是上海最大。

“萬科的一個巨大優勢就是現有的客戶,這也意味著未來將有更多的潛在客戶。”在業內人士的眼中,鬱亮在下一盤更大的棋。
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萬科對「金九銀十」存疑 郁亮:房地產暴利時代已結束
http://paper.wenweipo.com/2013/08/09/FI1308090020.htm

內房企中期成績亮麗,龍頭萬科上半年銷售創新高,但公司對下半年房價走勢態度保守,預料僅屬平穩。公司總裁郁亮表示,對於市場是否仍有「金九銀十」存疑,皆因目前庫存於合理水平上限,去貨周期為10個多月,欠缺大升動力,房地產行業的暴利時代已經結束。至於海外市場的投資機會,公司直言最為看好香港市場,強調會留意香港每一個地塊,亦會尋求與不同香港發展商的合作。
 萬科中期累計實現銷售面積716.4萬平方米,銷售金額836.7億元(人民幣,下同),按年增長18.9%及33.8%。銷售成績雖理想,但公司上半年毛利率按年跌3個百分點,至25.1%,均價按年跌8.8%。
上半年均價按年跌8.8%
 董事會秘書譚華杰解釋,主要由於毛利率較低的項目如長春地區確認銷售上升,而較高毛利地區包括北京、上海、深圳的項目銷售佔比下降所致。他認為,未來房價將結束快速增長期,進入溫和上升周期,故依靠土地升值的利潤會減少,預期未來整體房企整體利潤率將持續下降,公司並沒有為毛利率設下底線。
 對於有分析估計,萬科年內銷售金額有望突破1,800億元。總裁郁亮回應指,公司一向沒有訂下全年銷售目標,今年亦然,但標準是每個項目開售一個月內必須完成60%銷售。對於下半年內地樓價走勢,他認為由於內地發展商庫存較高,加上不少發展商均集中於下半年推盤,在供應大幅增加下,預期下半年內地樓價會趨向穩定,自己亦懷疑目前市場是否仍有「金九銀十」這回事。
 此外,自年初與新世界合作中標荃灣西站六區項目後,萬科在海外投資的部署一直成為市場焦點。郁亮稱,公司目前已進入香港、美國和新加坡等海外市場,當中更表明希望加大香港的投資力度,看好香港的房地產市場,未來會繼續於香港尋求合作機會,不會放棄所有有合作空間的地皮,亦不會只與單一公司合作。
有意加大香港投資力度
 至於早前向萬科置業海外(1036)注入港荃灣西站六區項目,被問到何時再注資,他指要視乎上市公司的實力,而母企是應該給予支持,公司希望在香港的上市公司營運本港業務。
 早前內地有報道指,萬科在重慶及上海等地拿下地王,令市場質疑萬科「不拿地王」的原則。郁亮解釋,部份地塊只是規模大、總價高,強調公司拿地一向謹慎,不拿單價地王。而早前萬科與新世界參與競投前海地皮,他指對於前海每幅地皮都有興趣,會繼續全力參與前海的地皮競投,看好未來10年前海的發展潛力,期望公司能在前海有立足點。
 對於市場關注萬科B轉H股申請遲遲未有結果,郁亮表示,公司現時仍就B轉H股上市一事與監管機構商討,強調公司並非與政府關係不佳,只是目前審批時間較長,公司會耐心等待。
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路透香港8月27日 - 湯森路透旗下基點引述消息人士報導稱,新世界發展和萬科置業(香港)有限公司正尋求獲得48億港元(6.19億美元)五年期貸款,支持荃灣一項目。

該項目貸款將採取俱樂部貸款形式,用於處在臨海黃金地段的荃灣西物業項目。

消息人士稱,該筆分期償還貸款的綜合收益約為200個基點。

兩家地產公司將為此次貸款提供擔保。消息人士指,貸款與價值比率約為50%。

近期香港其他的新物業開發融資案還包括會德豐地產40億港元四年期貸款,用於將軍澳地段物業開發。該筆貸款案現已推向市場,綜合收益約為150個基點。

麗新發展有限公司在5月時獲得21.2億港元四年期貸款,支持將軍澳物業開發,綜合收益為200個基點,利率較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼170個基點。

嘉裡建設有限公司、信和置業與曼哈頓集團在1月簽署了64億港元3.5年期俱樂部貸款協議,以支持九肚山地皮開發。貸款綜合收益從265個基點降至220個基點。(完)
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加拿大股市:受敘利亞或遭軍事打擊拖累走低,本月收漲
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路透香港8月28日 - 湯森路透旗下基點引述消息人士報導,五家銀行料將在兩週內與萬科置業(香港)有限公司簽署3.75億美元3.5年期貸款協議。

五家銀行將等額共同提供此筆貸款,包括中銀香港、東亞銀行、星展銀行、恆生銀行和匯豐銀行。

此次通過特殊目的實體(SPV)City Choice Ltd獲得的貸款資金將用於一般經營目的。萬科將提供擔保。

交易包括一筆定期貸款和一筆循環信貸,大約是3億美元貸款和7,500萬美元循環信貸。

兩部分的綜合收益約為250個基點。若循環信貸動用比例超過50%,將有25個基點的承諾費;若動用比例不到50%,則承諾費為30個基點。

同時,萬科和新世界發展目前正為荃灣一個物業項目尋求48億港元(6.19億美元)的五年期貸款。萬科在合資公司中擁有20%的股份。該項目貸款的綜合收益約為200個基點。(完)
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截至二零一三年十二月三十一日止年度之業績公佈
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盈利降20%,至2,600萬,輕債
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路透基点:万科置业(香港)寻求3.5亿美元俱乐部贷款--TRLPC

路透香港6月11日 - 汤森路透旗下基点引述消息人士报导,万科置业(香港)有限公司正筹措约3.5亿美元俱乐部贷款。

根据消息人士,贷款期限约为3.5年,综合收益为250个基点左右。

消息人士称,万科置业(香港)已经接洽了关联银行,这笔贷款最早料将本月结案。(完)

(编译 杜明霞;审校 于春红)
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盈利降2成,至1,200萬,債一般
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盈利增5成,至1,800萬,輕債
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盈利增25%,至4,600萬,6億以上現金
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盈利增33%,至2,400萬,6,600萬現金
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