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長洲咁細, 點起.


填海囉


到時又屍髪複核


司法過程先算啦


真係填既話, 第陣時可能報交通要報多樣, 長州碼頭交通如何如何, 又或者, 起多條環長大橋, 第十一大基建, 嘩.成功爭取, 又可以拎幾萬票, 又得左
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我細個住秀茂坪架....

睇住個山成日爆石....
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記吾記得有次爆石, 掉左舊大石落來, 封左條路
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咁又唔記得....果時我好細個咋....10歲搬走了

只記得每日12:30分會爆石.....砰一聲, 但好似無咩睇.....有時會爆到好大煙咁LOR....
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記吾記得有次爆石, 掉左舊大石落來, 封左條路


礦場是173?
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湯大, 有無留意政府既新市鎮發展模式, 次次都係公屋人去開荒, 夠人氣就開始賣附近的地. 所以好多新地方開頭都好似好隔洩, 後來發覺越來越方便.

特別如果起公/居屋, 你吾夠佩套就實比議員媽叉都得 :). 私人發展地方應該就無咁多議員幫.
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記吾記得有次爆石, 掉左舊大石落來, 封左條路


礦場是173?


吾記得邊間lu, 不過佢係果頭有個大工場
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湯大, 有無留意政府既新市鎮發展模式, 次次都係公屋人去開荒, 夠人氣就開始賣附近的地. 所以好多新地方開頭都好似好隔洩, 後來發覺越來越方便.

特別如果起公/居屋, 你吾夠佩套就實比議員媽叉都得 :). 私人發展地方應該就無咁多議員幫.


呢個就係 港英時代至今既 土地"煉金術" 啦! 將D死窮鬼去開荒, 用佢地既血將達地整旺, 然後就貴貴咁賣俾地產霸權將達地FURTHER UPGRADE, 好彩既如沙田, 荃灣咪升呢成功囉, 唔好彩既如屯門天水圍咪成區賠葬囉
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屯門天水圍最唔好是工業唔旺
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屯門天水圍最唔好是工業唔旺


等港珠澳大橋, 發展物流
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屯門真係玩得唔好. 由輕鐵開始已經係失敗, 其實可以做一個娛樂城或者購物城之類. 不過政府呢廿年怕晒地產商都冇可能有計畫.
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屯門係有工業區架, 只不過交通配套做唔好, 所以死左救唔返。唔知港珠澳會唔會令佢翻生?

天水圍就真係一個赤裸裸既窮鬼堆填區, 嘜9都冇, 竟然有十幾條公屋村, 仲未計十X義莊! 唯一生路又係深圳灣

小弟兩區都住過, 真係完全睇驗到被社會遺棄既感覺, 但都好既, 貧亦樂, 貧民區俾我人生體驗係邊度都俾唔到既!
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以前剩係條屯門公路日日塞車已經趕走不少生意
~idsdown
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146樓提及
屯門係有工業區架, 只不過交通配套做唔好, 所以死左救唔返。唔知港珠澳會唔會令佢翻生?

天水圍就真係一個赤裸裸既窮鬼堆填區, 嘜9都冇, 竟然有十幾條公屋村, 仲未計十X義莊! 唯一生路又係深圳灣

小弟兩區都住過, 真係完全睇驗到被社會遺棄既感覺, 但都好既, 貧亦樂, 貧民區俾我人生體驗係邊度都俾唔到既!

天水圍是誠哥提讓搞的,所以設計錯曬
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都唔可以怪晒十X既, 政府死架? 起十幾條村出呢竟然唔知要咩配套? 只不過係資源傾斜, 窮鬼永遠被遺棄
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149樓提及
都唔可以怪晒十X既, 政府死架? 起十幾條村出呢竟然唔知要咩配套? 只不過係資源傾斜, 窮鬼永遠被遺棄


根本塊地都是誠哥填的
http://forum1.hkgolden.com/view.aspx?type=BW&message=2810512

原標題:Colonial deal built 'City of Sadness' (2010-12-6)
記者:Vivian Kwok
翻譯:eg9515、迪、pat
小題為譯者所加

本報調查發現,港英殖民政府在發展天水圍新市鎮時,曾經與發展商簽署備忘協議,限制在天水圍發展商業設施。對於天水圍的窮苦居民來說,多些商店、市場和商業發展代表着更多鄰近居所的工作機會。但現實可能是,這項限制商業發展的協議,決定了這個家庭慘劇和家庭暴力不斷的「悲情城市」的命運。

這項被香港大學社會工作及社會行政學系副教授羅致光形容為「按今日之標準難以想像」的秘密協議,由殖民政府和一個財團簽訂,保證政府建築物內的商業發展不會對區內唯一私人屋苑──嘉湖山莊內的發展構成太大的挑戰。協議實質上限制了天水圍區內的商業數目,影響至今。

●協議影響規劃圖 遺害至今

雖然政府官員指出,協議已於2002年取消,但按協議而制訂的城市規劃圖則已經落實。這份政府從未公布的協議曝光,令人懷疑政府過去還簽訂了其他影響城市規劃至今的秘密協議。

天水圍人口273,800,失業率高達 9%,全港最高。即使居民能在區外找到工作,亦要忍受高昂的交通費和相當長的交通時間。
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這份由殖民政府和發展商Mightycity Company﹝現由長實集團及華潤創業持有﹞簽署的私人備忘,指定政府建築物內的商業項目不能對私人發展構成足以影響營運的挑戰。這意味著雖然天水圍大部份由公共房屋及資助房屋所組成,但是卻只有非常小型的本地商業、商店及街市。這份備忘更導致一座永久街市的建設計劃胎死腹中。

該備忘是當年政府與發展商的交易的一部分。28年前,政府以高於市場價格向發展商買回面積接近500公頃的魚塘和農地,然後再與發展商共同開發。

政府一路以來的原則是,希望發展農地的發展商需要向政府補地價,但開發天水圍的安排卻反其道而行。羅致光說:「政府決定以高於市場價格向發展商買回土地,並且簽署私人備忘協議,以今日的標準是不可想像的。」羅致光是少數曾看過這份協議的非政府人員,據他了解,只有少數高級官員能接觸到這份文件。

●貴價回購農地 政府送錢予長實等發展商

事情的開始要數到1977年,當年的土地供應特別委員會﹝或稱土地闢增特別委員會,Special Committee on Land Production﹞建議研究開發天水圍新市鎮。財團Mightycity窺準發展機會,1979年起開始在天水圍收購農地及漁塘,面積多達488公頃。Mightycity當時的股權分布為:華潤持有51%、長江實業擁有12.5%、會德豐、Trafalgar Housing及其他共佔36.5%。囤積大量土地的Mightycity之後接觸政府,提議興建一個可容納超過五十萬人口的新市鎮。財團原來的計劃是,撥出部分土地予政府興建公共房屋,以換取政府興建整個新市鎮的基建及公共設施。

建議於1982年被否決,但財團最終卻得到政府更好的安排。地政工務司陳乃強在1982年7月29日公布,政府會以22億5800萬港元向Mightycity回購所有天水圍農地和魚塘,再以8億元的代價向發展商批出當中40公頃的土地。

政府以每平方呎46元向財團回購農地,呎價比1980年一次由法庭處理的土地拍賣的估值高得多。香港大學學生李志明在一篇於1987年發表的論文中指:「1980年的拍賣價每平方呎是11.5元,與之相比,每平方呎46元的價錢確實不低。而且,1980年是樓市的上揚期,1982年的樓市卻在低潮。」
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根據1982年7月29日簽署的聯合發展協定,天水圍新市鎮內169公頃土地劃為發展區,其中38.8公頃交予Mightycity發展私人屋苑,其餘 130公頃則留作興建公屋及資助房屋。169公頃以外的土地由政府留作土地儲備。當該項投資額達數十億港元的私人屋苑發展計劃於1988年展開時,長實集團及主席李嘉誠分別增持Mightycity的股份至48.25%及0.75%。同年,長實被委任為「項目經理」﹝project manager﹞。

Mightycity在1992-1999年在天水圍興建了唯一的私人屋苑嘉湖山莊﹝Kingswood Villas﹞,共15880個住宅單位。屋苑內有總樓面達75000平方米的商業設施,包括嘉湖銀座商場及有1102個房間的嘉湖海逸酒店。與此同時,政府卻受制於協議,無法建立一個在各方面自給自足的新市鎮,只能在公共屋邨發展一些「街坊小店」,其規模不能威脅Mightycity發展的私人商業設施。

●政府起街市都反對

備忘協議的影響在1988年已經出現,當時政府建議在天水圍新市鎮第33區興建一座永久街市,但由於發展商反對,結果改為臨時街市,現在該處變成巴士總站及中央公園塔。拓展署在1989年3月通過的的天水圍分區規劃大綱圖內指出:「在該處建立永久街市,可照顧私人屋苑居民的需要。 Mightycity卻反對計劃,認為會對其商業設施構成競爭。」

根據香港大學一份研究,拓展署在1993年公布的天水圍發展計劃中,已經放棄了永久街市計劃。地政工務司在1982年至今28年來,從未完整地公布這份合作發展文件。羅致光表示,2006年當他出任扶貧委員會委員時看到這份文件。「我與一些房屋署官員會面,希望了解為何房屋署不能在天水圍發展更多市場和商場以刺激本地經濟。他們向我透露,這是由於政府與Mightycity簽署了備忘,限制了該區的商業發展。」羅致光之後向一位「非常高級的官員」要求查看該份秘密文件,他了解到,房委會也留有一份備忘副本。

本報向房委會查詢時,房委會對是否持有備忘協議不置可否,只答道:「房委會不是提問引述的備忘協議的簽署方,也不是香港土地行政的負責單位。」
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本報又向發展局查詢,局方用了超過兩星期才找到該文件並消化內容。發言人指,1982年的協議已於2002年取消,因為「協議雙方已經再沒有重要的責任未完成」。天水圍北保留區318公頃的總體發展藍圖在1995年獲通過,而天水圍最新的分區計劃大綱圖亦已在1998年獲通過。這些藍圖將大部分土地撥作住宅用途,當中75%是公共房屋,25%是私人房屋。

由於這個不尋常的發展策略,令天水圍的商業活動只有很少的空間發展,現存的61000平方米商業樓面則在2005年時賣予領匯。

本報曾多次要求長實評論報道內容,但至今未有任何回覆。
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咪住先...先前據我在湯財文庫看過的文獻記載

長實加入的時間大約在1989左右...

1982年傾下的條款, 應該係華潤的傑作...

又唔好樣樣老屈晒誠哥...雖則佢係衰....
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事情的開始要數到1977年,當年的土地供應特別委員會﹝或稱土地闢增特別委員會,Special Committee on Land Production﹞建議研究開發天水圍新市鎮。財團Mightycity窺準發展機會,1979年起開始在天水圍收購農地及漁塘,面積多達488公頃。Mightycity當時的股權分布為:華潤持有51%、長江實業擁有12.5%、會德豐、Trafalgar Housing及其他共佔36.5%。囤積大量土地的Mightycity之後接觸政府,提議興建一個可容納超過五十萬人口的新市鎮。財團原來的計劃是,撥出部分土地予政府興建公共房屋,以換取政府興建整個新市鎮的基建及公共設施。

華潤認真...唉,但誠哥食得最大,難辭其咎
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華潤才是始作佣者...

誠哥食得最大因為華潤無能姐...

華潤起乜Q 都蝕錢收場

阿爺眼火爆先俾誠哥做莊....
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華潤以前是情報機構來的
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嗯...始終難以經濟層面去分析這種政治事情...

亂推只會走樣....
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沉迷是一定的 , 至於是否錯誤...則見仁見智....
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