本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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17日前 : 領展房產基金 (00823) 月報表根據《上市規則》第二十章上市的集體投資計劃(不包括已上市的開放式集體投資計劃)的單位變動月報表 (451KB, PDF) [01/11/201818:36]
10月12日 : 領展房產基金 (00823) 公告及通告 - [董事會召開日期]董事會會議日期 (147KB, PDF) [12/10/201818:31]
10月3日 : 領展房產基金 (00823) 月報表根據《上市規則》第二十章上市的集體投資計劃(不包括已上市的開放式集體投資計劃)的單位變動月報表 (386KB, PDF) [03/10/201818:20]
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9月10日 : 領展房產基金 (00823) 翌日披露報表 - [其他]翌日披露報表 - 已發行基金單位之變動 (215KB, PDF) [10/09/201818:25]
9月3日 : 領展房產基金 (00823) 月報表根據《上市規則》第二十章上市的集體投資計劃(不包括已上市的開放式集體投資計劃)的單位變動月報表 (388KB, PDF) [03/09/201818:48]
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http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131114/news/ec_ech1.htm

領匯行政總裁王國龍(右)表示,該公司正研究到內地市場發展,一旦進軍內地,他們事前需要獲得股東批准,才能夠落實計劃。圖中為主席蘇兆明,圖左為執行董事及首席財務總監張利民。(陳淑安攝)






【明報專訊】領匯房產基金(0823)上市以來不斷翻新旗下商場提高回報,該公司昨日表示,計劃在中檔必需品市場尋求收購,有見旗下商戶已經到內地,特別是在珠三角地區,尋求發展,領匯亦看中包括廣州及深圳等大城市的運輸支線客戶群所屬市場。不過要正式進軍內地市場前,其行政總裁王國龍稱,事前要得到股東批准才可實行。

領匯管理層昨日與分析員會面時提到,隨覑珠三角主要大城市深圳及廣州等發展更多運輸系統支線配套,他們看中在該等支線附近的客戶群,可以成為領匯的目標客戶群。他在記者會上則提到,領匯正研究進軍內地商場市場。

分析:負債低 收購順理成章

英皇證券研究部分析員陳冠兆稱,由於領匯的淨負債持續降低,相信有很多投資者要求公司正視,未來對外收購亦因此變得順理成章。他相信領匯現價未反映潛在的收購動作,因此可以候低吸納。

另一英資行分析員則指出,領匯過往亦有提過出外發展,從該公司最近招聘那些具內地發展經驗的人員來看,某程度上反映領匯擬進軍內地。不過在市場已有同類的內地郊區發展概念股,從投資者角度而言,他相信投資者會喜歡純本地概念的收租公司。

領匯:會考慮商場轉用途

此外,隨港府計劃增建公營房屋,需要更多用地,領匯眾多位於老化的公共屋鸷商場用地,亦成為可利用的土地資源。王國龍稱,如果政府要轉變商場的土地用途,又能夠幫助到社區,甚至有具體建議,領匯會考慮。

新租約租金理想

中期業績顯示,領匯的續租率由過往逾80%,跌至76.2%,王國龍強調,當期公布的續租率只反映過去半年按不同舖位及租約的情況,未必可以用作反映加租的影響。況且旗下大部分租戶並非受銷售額下降影響的高檔租戶,因此其銷售尚有理想增長,在洽商新租約時的租金水平亦較理想。

他相信在租戶業務表現穩定增長,失業率處於低水平之下租戶的經營仍會向好。

稱翻新商場符合規定

面對傳媒報道指領匯旗下有18個商場「發水」23萬平方呎,王國龍表示,經翻新及改善商場樓面使用後,領匯可出租樓面確有增加,但沒有超過地契所要求的總樓面面積,所以仍符合規定。

現時領匯的可出租面積相對總樓面比例只是54%供出租而已。

明報記者 陳偉燊
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領匯中期派息增12.9%
  2013年11月14日

【明報專訊】領匯(0823)昨日公布9月底止中期業績,期內物業收入淨額較去年同期增長11.6%,達到25.17億元;每基金單位分派達到0.8022元,增長12.9%。不過沿用了6年半的以股代息政策,則宣告叫停。

停以股代息 減攤薄

有英資證券行分析員相信,是次領匯取消以股代息計劃,將可以稍為減少股東權益被攤薄的效應,並且予股東感覺,該公司未來更加專注於尋求增長。現時所見,領匯的第三季度業績比他預期為好。

該公司期內按平均三年租約計的商舖續租租金升幅為22.6%,較去年同期的27.9%放緩。街市/熟食檔的續租租金升幅則為27.7%,高於去年同期的16.6%。整體商戶每月平均租金由今年3月底的38.4元,提高到40.2元。出租率則維持在94.1%。商戶每月每平方呎零售銷售額則較去年同期上升9.3%,當中飲食及食品商戶的每平方呎銷售額更上升達13.3%,佔已出租面積最大,佔比達29.7%。停車場方面,收益按年增長14.1%至7.29億元。

直到2015年底,領匯已批出的資產提升計劃,涉及資本開支達13.99億元。該公司主席蘇兆明指出,在股東授權可以進軍零售物業以外領域後,他們仍在物色機會中。其行政總裁王國龍補充,公司繼續研究出售低回報率物業。
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2013年11月14日

利字當頭:
領匯有二度發育空間嗎?

領匯(823)雖然不可能在幾個交易日內,令我的身家暴漲幾成,但勝在不用我費神每天查看基金單位價格,是隻適合懶人買了安心去做其他事的投資。
昨天領匯公佈中期業績,大致符合預期。有投行估計,派發回報增長10%左右,結果出來分派比率較去年同期增長約13%,算是有所交代。其實過去大半年,領匯的基金單位價格受壓,很大程度上因為聯儲局退市的預期正在醞釀。時至今日這一隻房產投資基金的單位價格最大變數,已經是宏觀的貨幣政策環境;物業的租值增長,只是錦上添花,許多可以大幅增加租金收入的小改變大改善,能做的已經做了,空間不多。
領匯有沒有可能二度發育?過去幾次業績公佈之後,管理層都說不排除會收購。一來,在低息環境下,不好好利用手上的磚頭放大,實在有點浪費。二來,就正如之前所講,在已有的物業再增值空間也不大。事實上,心水清者都應該發覺,投訴領匯加租的政治訴求越來越少,反映這方面的發展已經到達一定的成熟水平。
但一直以來領匯都沒有大型收購。畢竟業主都惜貨不售。也有些叫價過高,要是收購,物業租金回報率,也低過借貸成本。政府推出一輪辣招後,現在領匯最新的劇本是要研究北上尋找收租物業。可是,大陸又那裏來的筍盤讓領匯收購呢?
除了四出搶貨,還有其他增長可能性嗎?話說政府最新的長遠房屋策略,就是將公私營住宅的新供應定在六四之比,對領匯來說本是好消息,尤其是政府尚可供發展公共房屋的用地已經不足夠,唯一出路是提高舊公共屋邨地的地積比重建。
但現政府寧願在僅有的住宅空地上插針式建新樓,也不願整體重建。要等這個因素似乎也不可能,再加上利率已經漸漸回升,環境和遊戲規則變了,部署也應有所調查。

利世民

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《大行報告》瑞信降領匯(00823.HK)目標價至36元 評級「跑輸大市」
2013-11-14 11:46:45  
  
瑞信發表研究報告指,領匯(00823.HK) 2014財年中期每基金單位分派80.2仙,優於該行原預期4%,期內收入亦符合預期。瑞信決定上調領匯2014至2016財年每單位分派各2%、1%及1%,以反映收入及成本預測的調整。但若以美國國庫債券收益率1.65%息差為基準,對比預期領匯全年股息率4.45厘,決定下調對領匯的目標價,由37.3元降至36元,維持投資評級「跑輸大市」。

瑞信告提到,領匯宣布於黃大仙龍翔中心進行資產增值計劃,資本支出預算3.5億元,而屯門友愛及安定商場綜合發展項目料按計劃於明年下半年完成,瑞信預期,上述兩資產增值項目的回報率將超過15%。(ph/w)

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《大行報告》摩通升領匯(00823.HK)目標價至44.8元 評級「增持」
2013-11-14 14:05:45  
  
摩根大通指出,領匯(00823.HK) 中期每單位分派提升12.9%至80.22仙,是較該行預期高3.9%,主要是因為停車場租金勝於預期及利息支出低於預期。領匯上半年的收入按年升9.3%至34.93億元,其中停車場租金升14%、零售舖升8.4%。該行將其目標價由44.2元上調至44.8元,維持「增持」評級,並將2014/15/16年每單位分派預期上調3.1%/4.2%/6.6%。

該行指出,領匯上半年的零售舖續租增長已由2013年的24.6%放緩至23.6%,但續租表現仍屬穩健,處於20%以上水平。該行指出,於9月底平均每月呎租已較3月底上升4.7%,同期租戶零售銷售按年上升了9.3%。期內投資物業總值因租金增長推動,較去年底升5.9%至1009.87億元,資本回報率大致穩定。

惟該行認為,領匯正考慮透過非自然增長的方式,特別是珠三角地區等內地區域擴張。由於領匯目前未涉足過內地項目,執行能力有不確定性,而且內地人是更傾向來港購物的。因此,該行不認為在內地進行收購可以成為股價的增長動力。(bi/t)

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《大行報告》花旗升領匯(00823.HK)目標價至40.7元 評級「中性」
2013-11-14 14:05:59  
  
花旗表示,仍看好領匯(00823.HK) 基本面及管理層實現持續增長的能力。不過,由於市場對利率中長期將上升的預期升溫,相信房地產投資信託基金領域中,收益率進一步收窄的機會較微。維持「中性」評級,目標價由39.25元上調至40.7元。

領匯2014財年上半年每基金單位分派(DPU)按年增12.9%至0.8022元,佔該行之前全年DPU預測的50.5%。業績較預期強,主要由於開支控制較佳。營收按年增9.3%至34.93億,物業收入淨額利潤率擴至72.1%(年前同期:70.6%)。財務狀況維持穩健,資產負債比率降至11.6%。

期內,領匯租戶零售銷售增長9.3%,較年前同期的11.6%有所放緩。當期超市及食品加速放緩。另外,領匯商場一般零售銷售增長亦放慢,而食品和飲料銷售按年增長為13.3%,較年前同期增速。(na/t)

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《大行報告》美銀美林升領匯(00823.HK)目標價至39.5元 評級「中性」
2013-11-14 14:38:13  
  
美銀美林表示,領匯(00823.HK) 上半年每單位分派按年上升13%至0.8元。反映上半年業績勝預期及取消以股代息,該行上調其2013-15年每單位分派預測2%,目標價由39元上調至39.5元。考慮到領匯穩健的投資、估值合理,維持「中性」評級。預期未來三年每單位分派的複合增長率為10%。

領匯考慮在內地發展,目前未有既定時間表。該行認為,香港的規模有限,公司若未來幾年在內地適度投資,將能反映出其執行能力,而不會大幅影響公司的風險或回報。(bi/m)

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《大行報告》高盛升領匯(00823.HK)目標價至39.4元 評級「中性」
2013-11-14 14:54:10  
  
高盛指出,領匯(00823.HK) 上半年業績較該行預期高3%,因為其每股盈利及每單位分派分別按年上升14%及13%至80.76仙及80.22仙。期內淨物收入按年升12%、較去年度下半年升7%至25.17億元,較該行預期高出2.6%,主要因為停車場及舖位出租率上升。支出方面,物業營運開支符合預期,2000萬元淨利息支出是低於該行預期,主要因為平均借貸成本較去年度下半年下降14個基點。綜合上述因素,該行將領匯2014-16年的盈利預期上調2%至2.5%。

該行指出,領匯一些營運指標,如客戶續租率及超市與飲食銷售營業額增長率等稍為放緩,其整體租戶銷售增長仍然按年升9.3%,跑贏一般的零售市場,令其上半年續租租金升幅於23.6%保持穩定。目前,領匯仍有多個資產提升計劃,該行相信公司未來兩三年可以有穩定增長,部分抵消美國聯儲局停止買債的影響,該行相應將領匯目標價由38.8元調升至39.4元,維持「中性」評級。(bi/t)

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《外資精點》里昂:領匯拓內地市場增風險,降目標至35﹒1元

  《經濟通通訊社13日專訊》里昂證券發表報告指,領匯(00823)決定拓展內地市場
,會擴大對本港資產提升項目(AEI)租金收入增長的限制,而旗下位於新界西的最新AEI
項目-天水圍頌富商場、屯門友愛及安定商場過去兩年的回報已下跌,多於好像過去兩年超出
20%,主要由於市場競爭激烈,而領匯的解決辦法是向內地發展。
  里昂相信,以上做法初期會令其風險增加,因此調低領匯目標價1%至35﹒1元,維持
「沽售」投資評級。(ah)

  *編者按:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之
       申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定
       ,如因相關建議招致損失,概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/n ... 1&category=research
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同萬科簽無約束力意向書
真係進軍內地????

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20131219310_C.pdf
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pluranep190樓提及
同萬科簽無約束力意向書
真係進軍內地????

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領匯(00823.HK)夥拍萬科進軍內地零售物業
2013-12-19 18:28:59

領匯(00823.HK) 與萬科企業簽訂戰略合作意向書。根據有關意向書,領匯及萬科會研究在中國進行各種戰略合作模式之可行性。雙方將共同尋找於中國零售物業的適當投資機會,理想的物業宜地處國內人口稠密的社區,且位於重要交通樞紐上,並能為周邊地區的居民提供一站式購物體驗。(su/u)

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會唔會受淘寶威脅? 大陸D商場都死死下。
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領匯北上 萬科任盲公竹
2013年12月20日

【明報專訊】領匯(0823)謀北上經年終有進展,昨日宣布與內地龍頭發展商萬科合作,物色中國零售物業的適當投資機會,目標物業為國內人口稠密的社區,且位於重要交通樞紐上,並能為周邊地區的居民提供一站式購物體驗。領匯發言人對本報表示,公司與萬科已「拍拖」兩年謀合作,近期終簽訂合作意向書,但尚未就具體物業項目展開磋商。

助物色人口稠密區物業 拓購物點

在以投資香港本土為主的數個房地產投資信託基金(REITs)中,領匯第一個衝出香港,找到萬科帶路進軍內地。領匯發言人指與萬科其實早已認識,但談了很久,需謀劃長遠策略。行政總裁王國龍表示,看重萬科在內地規模及良好信譽,抓緊內地物業投資良機,為領匯長遠發展策略的其中一環。他表示﹕「是次戰略合作可讓領匯涉足屬於內地新主流市場和中檔市場的優質發展項目。」

早在今年中期業績會上,王國龍就曾透露正研究進軍內地商場,看中包括廣州及深圳等珠三角大城市的運輸支線周邊客戶群。領匯發言人則稱目前尚未確定具體投資地點,和萬科僅談了初步意向。她坦言﹕「還有很多限制,譬如要開股東會拿到基金單位持有人的批准,成立合資企業這些都要等批准了再談。」

成立合資 須股東會通過

領匯現投資範圍限制於本港非住宅物業(以零售為主,但不包括酒店及服務式住宅)和停車場物業。為擴大投資範圍,領匯計劃召開股東特別大會,向基金單位持有人動議,投票通過領匯可在香港以外地區進行投資。在獲批准前,就意向書不會有進一步行動。

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【明報專訊】發展局長陳茂波昨在立法會指出,領匯旗下3個商場,包括赤柱廣場、青衣長發廣場及黃大仙龍翔廣場,在未得到地政總署批准下偷步改建商場增加商業樓面,超出地契列明商業樓面上限,涉違反地契;當中領匯早於2011年擅自擴充赤柱廣場商業樓面,但政府以領匯正在上訴為由,至今逾兩年仍未執法。多名議員炮轟政府縱容領匯「發水」違規擴建商場賺盡。

領匯:間隔改樓面做法普遍

領匯回覆稱,商場樓面計算涉及複雜技術問題及多個政府部門,每宗個案情有所不同,領匯會就每宗個案與有關部門磋商及跟進。但領匯指出,增加商場內部樓面的工程是委託認可人士進行,符合法例規定;又指商場內部樓面與地契所規限的總樓面不同,領匯是透過間隔設計及使用以調整內部樓面,是業界普遍做法。

領匯於2011年翻新赤柱廣場,被揭發把廣場公共空間改為店舖出租,令商業樓面超出地契列明上限兩成。工黨李卓人昨向發展局質詢,指領匯2011年擅自擴建赤柱廣場後已逾兩年,但地政總署仍未執法,批評政府縱容領匯「發水」擴充商業樓面賺盡。

發展局長陳茂波指出,地政處過去兩年多次與領匯書面及會面跟進,最近一次是去年9月,但領匯表明不同意有違規,並提出上訴及要求覆核,處方正跟進,現不宜公開討論詳情。陳茂波又指出,領匯旗下的長發廣場及龍翔廣場,亦未獲地政處批准展開工程,涉嫌違反地契增加商業樓面,地政署正按地契條款跟進,包括需要時間釐清業權。當中領匯把長發廣場連接至巴士站的通道改建為美食城,涉違規佔用公共空間。陳茂波強調,已責成地政總署嚴謹把關,當發現領匯違反地契,會發警告信,若領匯未糾正問題,會考慮進一步行動,包括追收地租甚至收回土地;若領匯提出修訂地契申請,地政總署會考慮按情施加條件,如補地價等。

政府:倘證違規或追租收地

民主黨何俊仁批評,政府現有制度有漏洞,縱容領匯以拖字訣賺錢,如赤柱廣場,領匯以商業樓面計算方法與政府有異為由,毋須負責仍可經營涉違規商業樓面。陳茂波重申,地政總署不會因為領匯而從寬處理。
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【本報訊】價廉產品大眾化,賣魚佬、菜販大聲叫賣,是香港傳統濕街市的特色。領匯卻一反傳統,將樂富街市翻新後,設紅酒館、又售賣高級牛扒、羊架、芝士等,場內更特設顧客服務中心、手推車。舊商販指街市翻新後恍如大型連鎖高檔超市,領匯又瘋狂加租四倍,最終可能被逼走,令人情味濃厚的傳統舊街市將消失得無影無蹤。
記者:譚靜雯

走入樂富街市,迎面而來的是穿上制服的職員為你介紹產品,當眼處不乏高級透明玻璃牛肉櫃,旁邊更是紅酒館,顧客喜歡甚至可以踢住人字拖坐下小酌一杯,但訪問當日,紅酒館正「拍烏蠅」。街市去年10月翻新後重開,整個街市改頭換面,舊檔主被安排逼在場中央,四周就安插多間高檔商店,售賣壽司、貴價牛扒、芝士等高檔貨品。
果檔失熟客生意急跌

街市翻新後雖較光猛及乾淨,生意卻無增加,受害最終是一班扎根十幾年的舊檔主,月初一眾舊商販在街市抗議,在檔口前舉起「生意慘淡、做極都唔夠畀租」、「加租加四倍、生意跌十足」等標語。
余太在樂富街市賣生果20多年,經歷過沙士、金融風暴的經濟低迷,仍屹立不倒。但領匯翻新樂富街市,卻是她惡夢的開始;生果檔的租金由原先約5,880元,瘋狂加至2.3萬元,加幅近三倍。但翻新後不少基層熟客流失,營業額只及以前約三成,「好多人當行超級市場咁,入嚟睇吓就算」。
復業只是短短數月,除了要面對領匯瘋狂加租、客源流失,生果批發價也大增一成,每日入不敷支,「日日都擔心唔夠錢交租,裝修之後未試過做夠錢交租」。余太現時要供兩個子女讀副學士,「我想唔做,但係同領匯簽咗15個月合約,想走都冇錢賠,唔走又死梗」。她盼領匯可放她一馬,讓她退租離場。
樂富邨居民對新街市就有讚有彈,朱先生稱雖然翻新後更乾淨舒服,但價錢比以前貴,現時每餐需額外多花20多元,「感覺好似超級市場,但係比以前方便好多,又多咗選擇」。居民蘇小姐就大讚街市選擇多,有生蠔、牛扒,「成間日式超級市場咁,似一田、UNY,好乾淨」。
規定商販着綠色制服

協助街市商販的公民黨立法會議員梁家傑稱,明白商戶經營困難,早前曾與領匯開會商討,據他了解,部分檔主與領匯已達成協議,可以提早離開。
領匯翻新旗下商場後,現在再到街市,多年來逼死了不少小商戶。馬鞍山耀安街市翻新後,目前只餘下三檔是舊商販,絕大部份都承受不了領匯瘋狂加租而結業。耀安街市除了與樂富一樣有客戶服務中心,商販更清一色穿上領匯派發的綠色制服,每個檔位更設有顯示屏不停播放宣傳短片。大埔大元街市除了有紅酒館,阿信屋等零售店更進駐街市。
在耀安街市經營20多年仍留守的商販批評,政府製造「領匯霸權」,街市將與商場一樣,最終由領匯壟斷,欺壓小本經營,「佢哋瘋狂加租,慢慢淘汰舊商戶,想做到好似連鎖超市咁,以後唔會再有濕街市,變相引入集團式經營,我哋根本冇得做。」
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【本報訊】領匯近年不斷翻新旗下的商場及街市,抬高商舖租金,令小本經營的商店難以生存。從市場學角度而言,有學者認為領匯翻新後增加產品種類,目的是提高街市的吸引力,擴大消費群。自樂富街市變身後,有居於何文田的市民也專程前往買餸。
香港中文大學市場學系教授冼日明表示,傳統街市給人的印象較污穢、衞生較差,會減低購物意欲。領匯翻新後,可以提升街市的整體吸引力,增加產品種類,「吸引多啲消費者入去睇吓有冇嘢買,以前傳統街市買唔到嘅而家都可以買到」。
不過,他認同小本經營的商戶競爭力可能較低,在自由市場下,最終承擔不起高昂租金而結業,「好多時有競爭力嘅舖頭,價格可以高啲,銷售額又多啲,佢哋負擔到較高租金。呢個係殘酷現實,小商戶因為加租要走都避免唔到」。
與時並進大趨勢

品牌顧問洪子弦表示,企業須與時並進,擴闊顧客層面,「以前街市濕淋淋好難吸引到年輕一輩嘅女性去買嘢,而家市場趨勢係有好多職業女性,佢哋絕對唔會想放工孭住個貴價袋走入街市,但係又有需要買餸,企業就要因應市場改變,總唔可以永遠做50歲以上師奶嘅生意,免不了要與時並進」。
以往怕樂富街市濕滑的蔣小姐表示,「(樂富街市)而家乾淨咗、啲嘢放得整齊,耳目一新,又有熟食又有湯包賣,以前我阿媽怕跣親唔敢去,而家都話要嚟買嘢」。她說,雖然物價比以往「貴少少」,但仍較九龍城街市的物價便宜。
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【本報訊】樂富街市改頭換面後變得美輪美奐,惟有花店東主批評翻新後「得個樣」,人流及生意均大跌。領匯更向花店施壓,指現時是高檔街市,禁止花店在門外擺放殯儀用的花牌。
指商場高檔不許放

樂富街市現時只餘下一檔鮮花店,負責人唐小姐在舊街市經營超過20多年,但街市翻新後,檔位被領匯加租近一倍,生意難做。她又稱,現時採用中央冷氣,「啲冷氣入唔到舖頭,我哋開番幾個月,個個人都輪住病」。
不過最令她氣憤是領匯禁止花店在門外擺放出殯用的花牌,「除咗賣花之外,我哋都會做殯儀用嘅花牌,領匯話呢度係高檔商場唔可以擺,你而家人流已經少咗,呢樣又唔畀,咁我哋點做生意?」她於是變陣,在店外加裝顯示屏,展示各式各樣殯儀用的花牌。記者巡查發現,現時在銅鑼灣的高級連鎖超市,花店也可展示殯儀用的花牌。
領匯發言人回應,為保持通道暢通,街市管理處如發現任何檔戶放置物品於承租範圍以外位置,會勸喻商戶把物品收回店內。發言人又指樂富街市翻新後,檔戶數目增至80多檔;又引入多個別具特色的新商戶,翻新工程展開前已向商戶解釋釐定新租金水平的理據。
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【本報訊】兩年多前美國CNNGo網站挑選出全港最佳五大濕街市,如九龍城街市、中環嘉咸街露天街市等,讚揚貨品種類繁多、價錢便宜。惟領匯翻新街市後,化身為高級超市,逐步將舊街市消滅,食家及文化人均指傳統濕街市人情味濃厚,去買餸就如尋寶,並非一般連鎖超市可以取代。
著名食家劉健威最喜歡到九龍城街市、灣仔街市及鴨脷洲街市買食材,他大讚濕街市及露天街市熱鬧,又有人情味,「種類多、煮嘢食諗頭都多啲」。他指舊式街市又可與檔販直接溝通,「買吓買吓大家都建立咗感情,見到你一齊講吓是非,之前試過買咗兩隻花蟹680蚊,我帶唔夠現金可以記住數先,唔使袋錢都搞得掂」。他抗拒領匯將旗下街市超市化,將扼殺濕街市獨有的人情味及性格。
文化葫蘆創辦人吳文正多年來一直研究香港濕街市,追溯過去,1920年香港已經有濕街市,見證香港的發展。
「熟客留啲靚嘢畀你」

他稱自己特別喜歡行濕街市,除了有濃厚的人情味,親切感更強烈,「落街買餸,如果係熟客仔自然會特別留啲靚嘢畀你、平啲畀你咁,大家會有咁樣嘅交流,又有人情優惠,唔使攞張coupon,或者攞張卡先有優惠」。
吳文正稱,雖然濕街市給人污穢、混亂的印象,卻是亂中有序,每次去都有驚喜,認為濕街市是港人的集體記憶、城市風景的一部份,盼可保留街市的風情。
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會唔會唔入好過入呢??



【北上發展】
領匯(823)下周二舉行特別股東大會,就擴大投資地區至中國,尋求股東批核。行政總裁王國龍昨表示,領匯會謹慎發展中國市場,「唔會做地王!」初步屬意深圳及廣州周邊城市,商場定位中高檔,服務社區顧客。
大家樂莎莎欲跟隨

王國龍以將軍澳為例,指深圳不少城市跟香港將軍澳相似,完成規劃後人口漸多,商場不會無盡增加,「將軍澳商場多唔多?生意都係咁好。我哋唔介意喺有潛質嘅城市守幾年。」他承認,不少城市如佛山等,商場供應過剩,領匯會小心選擇地點。
他表示,領匯商場最大租戶如大家樂(341)、莎莎(178)等,認同公司管理水平,有意隨領匯北上;不過,領匯首席財務總監張利民指,無意發展「龍頭級」商場,「大概60至100萬呎已經夠,太大做唔嚟」;針對內地發展,領匯已增聘人手,未來會設獨立部門負責中國業務。
證監會正就房地產信託基金(REIT)改革諮詢,或容許基金投資發展中物業。王國龍指,領匯有意把部份舊屋邨商場拆卸,重新改建,以節省大筆翻新維修成本。
至於收購步伐緩慢,他解釋「唔啱價,亦無人賣」;張利民則補充,收購對象最好圍繞領匯現有物業,以產生協同效益。
雖然本港零售市道出現增長放緩情況,但張利民指,日用消費品增長仍保持高單位數增長,旗下商場及街市租金增幅,與消費增長分別不大。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140211/18621856
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入左咪試下囉
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http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140224/news/eb_ebd1.htm

【明報專訊】領匯房託(0823)的負債比率一向較低,但是其行政總裁王國龍指出,將來若要涉足內地市場,甚至物色新商機,他們也無意盡用負債比率上限,亦不太想一下子將負債比率抽高至逾30%,他們只會用200億元額度投資新項目。到內地市場物色新社區商業項目時,領匯爭取的內部回報率(IRR)定比香港同類項目高,亦期望找到那些連繫性較佳兼鄰近運輸樞紐的商場項目。


他指出,以領匯的舉債能力,可供物色新項目的空間可達300億元,但是他們會保守些,不會盡用舉債額度,因此他們只會使用200億元左右,充其量將負債比率,由目前的12至13%,提高至27至32%左右。即使領匯近期才準備到內地市場發展,他相信領匯可以多些吸收前人的經驗,兼可以使用市場培養的人才去開拓內地業務。

負債比率最多32% 不會盡用額度

隨內地一線城市向郊區及外圍延伸,如廣州合併增城、從化變成大都會,愈來愈多具備高消費力的市民遷住新開發區,他相信將有利領匯物色適合的社區商場投資。不過領匯不會考慮已經拆散出售的街鋪式社區商場。若要落實內地項目,連同內地息口較高的因素,他們要求的IRR會高於香港項目的12%,亦不會一步到位發展物業。北京、上海、深圳及廣州等大城市,已足夠領匯發展很長時間。

除了部署進軍內地,王國龍稱,他們會繼續在香港物色機會及繼續提升物業。最近金融發展局提出放寬房託發展地產項目,他認為,情如低價入平貨購樓收租一樣,因此既非與發展商競爭,亦毋須承擔售物業前的市場波動風險。他更認為,在增加房託投資空間方面,可將投資範圍收窄至與地產類相關及債券投資便可,非讓房託將閒餘資金用於投資股票。
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【公司訪問】
領匯(823)月初獲股東授權,擴大投資範圍至中國。負責物色項目的投資總監陳淑嫻透露,希望年內能達成首個收購,金額或不多於30億元人民幣,目標為已發展成熟的中檔商場。她補充,領匯不考慮投資核心地段,「最好好似上水、粉嶺,或者啱啱發展嘅將軍澳咁」。
記者:鄭柏齡

在房地產及基金管理行業工作逾15年的陳淑嫻,去年5月加入領匯,為領匯就進軍中國市場而招攬的高級管理層之一。她接受訪問時透露,希望在年內達成首個商場收購,地點圍繞珠三角主要城市的周邊地區,如深圳的龍華、寶安等。
不少基金投資者擔心,領匯內地發展經驗不足,但陳淑嫻大派定心丸,指心水項目必須符合多個條件,包括交通方便、人口密度充足、具發展潛力、競爭情況等,「我哋唔做CBD,唔做地王,因為入場成本太高」;同時,為節省時間及成本,領匯無意如香港般,收購較舊的商場進行翻新。
對萬科項目有興趣

她透露,領匯感興趣的目標,建築面積最大約7至8萬平方米(75.3萬呎至86.1萬呎),最小約2至3萬平方米(21.5萬呎至32.3萬呎)。資料顯示,領匯現時最大的商場項目為樂富廣場,內部樓面面積約38.8萬呎。
在資本開支及回報上,陳淑嫻預料首個項目投資額不會太大,「十幾廿億,或者最多三十幾億」,並屬意與當地發展商合作,包括最近成為戰略合作夥伴的萬科。她指,萬科自兩年前起向領匯商場取經,領匯亦對萬科手上多個項目感興趣,不排除有進一步收購合作。
有需要時或增加負債

另外,領匯現負債比率約11%,與上限40%有提升空間,有需要時可透過增加負債的方式進行收購。陳淑嫻不肯透露中國項目的預測內部回報率,「但一定高過香港」。
為避免影響基金分派,陳補充,期望收購時項目已有租金貢獻,最好全數出租,「首要條件可以提升基金分派,亦不排除收購起緊嘅商場」。
內地不少地區商場供應過剩,或受網購掘起而蠶食零售業生意。陳淑嫻坦言,部份城市如佛山、東莞等,暫不在考慮之列。
不過,她相信香港的商場管理經驗,可成領匯最大優勢,「大陸物業管理只得清潔同保安,唔識諗點樣搞活動、提高租戶生意,我哋有好好嘅人才同idea。」
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【壓力爆燈】
【本報訊】有工會調查發現,八成保安員在最低工資提升至時薪30元後,收入仍然不足以應付生活;兩成受訪者表示,公司沒有按承諾給予「飯鐘錢」。有領匯外判保安員力斥領匯刻薄,時薪緊貼最低工資30元,「一個仙都唔會多」,加上須兼顧客戶服務、清潔等工作,壓力超負荷。工會促政府將最低工資時薪提升至35元,並將最低工資水平調整改為一年一檢。
無兌現飯鐘錢承諾

香港物業管理及保安職工總會今年初進行「最低工資問卷調查」,訪問了300名保安員,發現80%受訪員工在最低工資提升至每小時30元後,收入仍不足以應付生活。受訪者時薪普遍介乎30元至33元,八成人只獲最低工資的30元。最低工資自2011年5月1日起實施,2013年由28元提升至30元,大部份受訪者表示所屬公司只依法定要求加薪7%,然而,其間甲類消費指數已漲4.8%(2012年)和4.5%(2013年),收入追不上通脹,生活質素下降。
工會發現,受訪保安員所屬的183間管理公司,主要來自兩大商會。此兩大商會都曾簽署約章承諾工時超過八小時或以上者可享一小時有薪用膳時間,惟有來自17間公司、約20%的受訪保安員稱根本不受惠。工會促有關公司遵守承諾,否則會向勞工處舉報。
工會理事余美雲本身是領匯商場外判保安員,她斥領匯刻薄,並舉例指大埔太和邨商場及街市在房署管理時期最少有八名保安員,但領匯現時將人手減半,卻要求保安員兼顧清潔、客戶服務及護衞工作,如返夜更時要拖地等;大時大節更要幫忙佈置商場,「搬桔、搬花都要做」。
時薪30元難敵通脹

不過,薪金仍維持最低工資的30元,「一個仙都唔會多,政府唔加,我哋就永遠冇得加」。她指生活捉襟見肘,「柴米油鹽樣樣都加價,一包米比兩年前貴成倍」。
余續指,領匯去年中實施「服務標準」後對保安員的要求更高,包括引領傷殘人士到洗手間時,須沿途介紹商場設施、商舖等,最後要向對方報上自己名字。她認為領匯旗下的保安員工作壓力極大,經常人手不足,回報卻不成正比。
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2014年4月25日 12:10
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市場消息指,持有本港182個物業的領匯房產基金,已委託測量師行,部署放售旗下多達10個商場物業,若屬實將是領匯破天荒放售物業。

商場價值高 回報穩

商舖物業受市場重視,惟大型商場罕有放售。據地產界人士透露,於本港持有最多商場物業的領匯,近月積極與外資測量師行商討,部署放售旗下個別商場物業,預計涉及5至10個商場,分布於港島筲箕灣等。據知情人士透露,領匯仍在研究適合放售項目,故正式放售的名單料在下周進一步確認。自從領匯上市後,多年來只有零星收購,從未沽出任何物業,今次料首度正式啟動出售動作。

領匯旗下商場物業分布港九新界,多鄰近大型屋苑,消費群集中,因此商場價值高,回報率穩定,故相信若放售物業,本港發展商、外資基金等亦有意競投。其中一間外資基金,過去兩年曾在港投資商場物業,該基金負責人證實,已收到測量師行的相關物業資料並研究收購,惟表示資料較為敏感,不願透露涉及商場項目。

事實上,領匯亦曾透露有可能出售資產,如去年領匯首次於業績報告中表示有意出售資產,當時主席蘇兆明亦承認,若有人出價高於估值,會考慮出售旗下部分商場。另外,去年領匯在6月公布全年業績時,首次主動透露有意出售質素較差的物業,以集中資源進行較大型收購。由於信託契約規定領匯不能分派出售物業資金予股東,賣產只為尋求更高回報物業項目,內地商場可能為物業組合「換馬」選擇之一。

曾進行兩次收購 涉逾17億

領匯於2005年上市,是首家香港上市及以市值計現時亞洲地區最大型房地產投資信託基金,現市值893億元。翻查資料,集團至今曾進行兩次收購活動,所花的收購金額合共涉及約17.6億元,其中以南豐廣場商場的收購規模最大,涉及資金達11.7億元,屬集團首次的收購活動。

領匯於2011年6月斥資約11.7億元,向南豐集團收購南豐廣場商場部分,商場總樓面面積約17.6萬平方呎,若連同當時新租約及續租等收入,每月租金總額約421萬元,租金回報率約4.3%。

領匯於同年12月,再以5.9億元向信置收購同區的海悅豪園商場,商場樓面面積約6.3萬平方呎。領匯當時除了要支付收購開支外,還要額外600萬元的交易費用,故是次收購所花的費用合共近6億元。
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【now新聞台】有本地傳媒報道,領匯房地產基金正部署出售旗下商場。


據《星島日報》報道,領匯正透過外資測量師行,以暗標形式放售五個商場,當中包括香港仔華貴邨商場,其他物業分別位於筲箕灣、深水埗、藍田及葵涌,估值合共25億元。

領匯2005年上市以來先後購入兩個商場,但從未放售旗下物業。去年6月,領匯首度提及有意出售物業,希望藉此提升物業組合收益。

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消息指領匯(00823)擬破天荒放售最多10個商場
14年4月25日
Infocast
<匯港通訊> 據報章引述市場消息指,領匯(00823)已委託測量師行,計畫破天荒放售旗下5-10個商場物業,領匯仍在研究適合放售項目,故正式放售的名單料在下周進一步確認。亦有消息指,領匯已以暗標形式放售旗下5個商場,分別位於筲箕灣、香港仔、深水埗、藍田及葵涌區,除了筲箕灣商場外,其餘4個均不可拆售,市場估計該批物業市值約25億元,但該批物業現時仍未定下截標的日期,暫時仍處於起步階段,領匯未有為該批項目定立意向價。

領匯旗下商場物業分布港九新界,多鄰近大型屋苑,消費群集中,因此商場價值高,回報率穩定,故相信若放售物業,本港發展商、外資基金等亦有意競投。然而,據消息指,領匯規定新買家不能以公司轉讓形式購入該批物業,故買家須繳付雙倍印花稅。
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新國九條推動下,內地股市昨日急升2%,今日已無力再上,新國九條不是用來刺激股價的,而是完善整體金融融資市場的改革,是習近平推動的經濟改革之一,影響是長遠利好的,不是一朝一夕可反映,A股的短期走勢依然由資金流主宰,而昨日人民銀行又進行正回購的緊縮銀根微調。緊縮銀根應是人行的主要行動,因基本政策是要去槓桿化,防止2008年發生在美國的金融海嘯在中國出現,但當收得太緊,透不過氣時也會放一放,這是周小川經常說的微調。

領匯(823)將旗下數個商場招標放盤,這行動是一項重要的政治行動,而不是商業行動,這幾個商場只佔領匯資產值一個極細比例,故對領匯的資產值、利潤的影響非常細,但在政治上,這是領匯沒法洗掉房委會公屋商場管理者的形象,領匯上市多年,因旗下商場在開始時,百分百是公屋商場,長期以來市民都認為政府經營的公屋是不應該賺錢的,因此房委會管理時代的公屋商場,租金長期偏低,管理水平也差強人意,參與管理者都是鐵飯碗的公務員,得過且過。

當年領匯上市一波三折,最終雖成功上市,但至今年年都有政治人物到領匯總部示威,抗議領匯加租,現在領匯把數個商場賣掉,目的不是套現,因為這幾個商場值不了多少錢,我認為領匯最重要的目的,是讓那些天天反對領匯加租的政治人物看一看,將來私人投資者接管這幾個商場後,會不會大幅加租?長遠而言,領匯走的道路,必定是放售更多公屋商場,買入及興建新的商場。

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【專題報導】
上市接近9年的領匯(823)密謀轉型,透過逐步出售旗下老化的公屋商場,為日後收購私人物業鋪路,終極目標是為「溝淡」領匯多年不能洗甩的「政府味」。有接近領匯的地產界人士透露,今次先放售至少五個商場,佔資產總值不足1%,純粹測試社會反應,「無人鬧先再賣更多」。
記者:孔雪茵 郭曉琳 吳永強 馮健鏗

本報綜合市場消息,確認領匯最近在市場放售商場至少有五個,分別是香港仔華貴商場、筲箕灣東熹苑商場、深水埗寶熙苑、藍田興田商場及葵興商場(詳見表),市場消息指項目將於本週四(15日)開標。
附特殊契約 轉手有限制

領匯自2005年上市以來,透過翻新裝修、轉換租戶,增加回報,至今完成30個項目,去年底資產總值達953億元,較上市時增加1.8倍。不過今次放售的五個商場則屬「老弱殘兵」,除葵興正進行局部翻新外,其餘都從未曾翻新過。有實地考察過的地產商認為,項目欠吸引,「他們indicate(指引)嘅yield(年回報率)有5釐,聽落系唔錯,但商場又唔近地鐵,只系做街坊生意,翻新都嘥氣」。他認為新業主接手後難加租。
事實上,買家收購後想再轉手,亦有限制,因領匯物業有特殊契約,出售商場或停車場只能整個出售,不能拆售。據瞭解上述放售項目中,只有寶熙苑可以拆售,東熹苑更只可租予非牟利團體,目前由一間伊斯蘭幼稚園租用。
【領匯擬售五商場資料】











地產界:尺價平過買樓

地產界人士分析,領匯今次放售商場唯一吸引之處是「便宜」,每平方尺「(尺價)幾千都有交易,平過買樓」。本報以領匯去年底估值除項目內部樓面面積計,平均每平方尺介乎5,094至10,241元。值得注意,內部樓面面積是指可以收租的面積,故業內人士估計,以常用的建築樓面面積計算的話,每平方尺作價更低。
有接近領匯的地產界人士指,領匯今次賣產志不在套現,而是測試社會對領匯賣走前朝資產的反應,因此不論規模及價格都屬保守,「即使引來非議,收番唔賣都無咁尷尬」。
他又指,領匯想換走前朝資產,以換入私人商場,在地產界已不是秘密,「領匯十年前上市已經系私人公司,但今時今日加租都被人鬧。以領匯財力,如果加重私人商場嘅比例,管理層可能覺得無咁綁手綁腳囉。」
領匯若成功出售資產,亦不可以向單位持有人分派,因據法規所定,領匯主要收入必須來自房地產經常租金收入,故套現回籠資金只能用作收購其他物業。
領匯發言人回覆,不回應任何市場傳聞,又表示為專業資產管理人,不時會評估及整理資產組合,確保為投資者及企業帶來最佳效益及最大價值。
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