本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
Date: 20180724
Stock_code: 3333
Issued_shares: 13181638900
Price: 20.650
Cap: 272201
Name: 中國恒大集團
$20.650
今日最高: $ / 最低: $
賬面價值: $ / 市值: $
成交量:
52週範圍: $-
50天平均:
市盈率: / 息率:
20180724
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2018年2月25日 : 減少出售物業 核心溢利挫85%持恒大賺百億未變現 華置不派特別息
2018年2月25日 : 華置:或考慮變現恒大派息 收租物業大減 去年純利挫四成
2018年2月20日 : 謎網股紛改名 股價未轉運
2018年2月13日 : 華置發盈警!大劉甘比靠股票又贏番
2018年2月13日 : 甘比死揸恒大冇驚過?3個月唔見50億
2018年2月12日 : 話你知﹕李德麟港證券界元老 大唐證券「賣兩次」
2018年2月12日 : 雙馬復星佳兆業先後插旗
2018年2月12日 : 恒大購李德麟大唐證券 易名恒大證券 拓港金融版圖
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209樓提及
206樓提及
205樓提及
203樓提及
202樓提及
我都想睇下許生點還拖
因為呢條友都幾癲下,不排除打爛仔交
話人要槍斃smileysmiley

真的很想看!!!

我睇電視嗰時,佢係話如果真係有人好似檸檬所講咁造假,會被槍斃,唔係話人要槍斃
意思唔同

有無youtube 先,有片有真相


youtube片唔知有冇,但可以睇番出事嗰日TBB嘅新聞
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drbull
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不過可能我get錯左佢嘅意思,而家睇番,又覺得師兄形容得岩
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greatsoup38
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湯貓:
回覆@歲寒知松柏: 許老闆如此情緒失控表現了他的某種不可言表的擔憂吧... 和韓寒類似。 哈哈
06-21 21:53
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frederick17:
回覆@歲寒知松柏: 我算的是淨有息負債。這個level的負債率真心問題不大,閣下前面對比長江實業這個可能不是很恰當。香港的房地產公司已經是成熟期了,它們也有過高負債高速發展的階段的,後來才開始進入商業地產+混業磨平現金流,並在樓市低估抄底的成熟運作模式。國內房地產發展速度確實開始下降,應該開始注意走成熟道路,因此限購令以來很多公司叫商業地產都叫得特別凶。還有一個地方就是國內企業的槓桿風險很受銀行信貸的影響的,恆大搞足球就是為了廣告效應以及政府公關,而後者是銀行信貸的有力助手,有這些恆大幾乎不用擔心流動性風險的,放慢節奏逐步降低負債率即可。其實恆大的利潤率才是一個問題,不過這是公司質量優劣的問題,不是生存與否的問題。
06-21 21:52
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歲寒知松柏:
回覆@frederick17: 我計算是76%,你的不到70%怎麼算出來的。中國人其實歷來很保守的,但近二十年,保守的人都吃大虧。而越是玩龐氏騙局的,混得越是好,整個中國,包括各級政府都在玩這個。你看歐美現在就在拚命去槓桿,而中國忍了二年,最近感覺又不蛋定了。槓桿這東西,就像鴉片一樣,吸上了癮就越來越大,戒不掉,崩潰可能是唯一結局。這大概是自然規律,也符合索羅斯的反身性理論。
06-21 21:44
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frederick17:
回覆@影子: 同意
06-21 21:27
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frederick17:
回覆@歲寒知松柏: 香港的房地產公司和大陸完全不在同一個發展階段啊。。。恆大的扣除現金後的淨有息負債率70%不到,這個在大陸的房地產公司很正常的
06-21 21:26
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frederick17:
本人英文還算不錯,掃了一眼報告就知道是什麼情況了。。。典型的先賣空再發一長串文章忽悠普通投資者 在大家還沒來得及弄懂的時候平倉
06-21 21:25
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findo:
獵食者是寧可錯殺也不放過
06-21 19:50
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歲寒知松柏:
看今天下午的電話會議記錄,許老闆有些情緒失控啊。其實受點冤枉也沒什麼,許老闆在資本市場上長袖善舞,常在江湖漂,哪有不挨刀呢?我看人家質疑的東西,也不是樣樣都瞎編。
06-21 19:18
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歲寒知松柏:
我倒是覺得恆大破產倒閉可能性不小,高達82%的負債率(扣除預收款後仍然高達76%),一旦房價掉頭向下,分分鐘破產。樓主不妨對比一下長江實業,負債率正好倒過來,18%!是許家印靠得住些,還是李超人老辣呢?許老闆這麼高調,投某人所好,看似風光無限,結局如何,大家拭目以待,呵呵。

再看一個香港地產商,00088大昌集團,全部負債合計不到3億,手持現金30億,另有20億的山頂豪宅(這個20億是開發成本價,售價要翻一倍,請問這個會貶值嗎),還有5億的其它資產(主要是應收款和基金),還有價值27億的喜來登酒店,(賬面只按建築成本價記了8550萬,但現在一年利潤1.26億)。這票目前市值33億港幣,不過派息只有3成,週息五個多點,PE4倍多,名義PB0.62,(實際PB只有0.35),ROE14%,這票比恆大如何?正好它上個月也拍了塊地王,16億多。
06-21 19:06
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greatsoup38
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李承霖JasonLee:
恆大前幾天還整了個恆大音樂。
06-22 08:40
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歲寒知松柏:
回覆@老僧: 我的公式沒有錯啊,我舉的例子是要測試房地產開發企業的極限淨利潤率,所以假設了它的成本是0,不存在速算扣除。
不論你怎麼算,淨利率都不可能超過29.79%的,不信你自己列多幾個算式。
06-22 08:39
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歲寒知松柏:
回覆@老僧: 企業是可能儘量多列開發成本,但這是有限度的,稅局也不是無能的,對吧。特別是上市公司,信息比較透明,我認為上市公司只能從集團角度去設一些關聯公司來籌劃稅收。
06-22 08:34
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陳浩健:
Citron原文"它濫用了資本市場的支持以及中國政府慷慨的貸款,以換取一個人的中飽私囊、其自負的無限擴大,並將股東的錢揮霍在其個人的各種愛好上。 我們的研究表明:賄賂、過度支出以及表外交易支撐起了$恆大地產(03333)$的財務報表。"我相信這段話大家都心知肚明,無義則無利,一個沒有道義的公司,在價值投資上僅這一項就可以一票否決。
06-22 08:24
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老僧:
土地增值稅的計算方法
2006-8-8 16:5 中華會計網校  
 
計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率

  1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的餘額。

  納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

  計算增值額的扣除項目:

  (1)取得土地使用權所支付的金額;

  (2)開發土地的成本、費用;

  (3)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建築物的評估價格;

  (4)與轉讓房地產有關的稅金;

  (5)財政部規定的其他扣除項目。

註:扣除項目金額=(土地成本+建設成本)*125%+營業稅+利息費用,125%包括了代表管理費用和營銷費用的5%。


  
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:

  增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。

  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。

  增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。

  增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

  上面所列四級超率累進稅率,每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例,均包括本比例數。

  納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:

  計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算,具體公式如下:

  (一)增值額未超過扣除項目金額50%

  土地增值稅稅額=增值額×30%

  (二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

  (三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

  (四)增值額超過扣除項目金額200%

  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

  公式中的5%,15%,35%為速算扣除係數。

06-22 08:23
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老僧:
回覆@歲寒知松柏: 增值額在50%至100%之間的,稅率是40%,但是還有一個扣減項,實際稅率不到40%,50%、60%的稅率也是一樣。實際執行當中竅門很多,各地執行的尺度也不一樣,反正如果真正按照以上算法納稅了,財務總監肯定會被老闆認為無能的。
06-22 07:56
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一隻薛定諤的貓:
回覆@歲寒知松柏: 大謝
06-22 01:46
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葉鋒 [葉鋒 Associate Director of Investments,Private Wealth Manager,Merrill Lynch(Asia Pacific)Ltd] :
恆大如果都資不抵債,國內房地產公司除了國企,沒有幾家能活下去.
06-21 23:39
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algor:
回覆@歲寒知松柏: 哦,我在網上查的:土地增值稅實行四級超率累進稅率:

  增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。

  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。

  增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。

  增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
不過扣除項目中有一項其他扣除項目:是建造成本和地價和的20%可以算作扣除項目金額。
06-21 23:17
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歲寒知松柏:
回覆@algor: 增值額不到20%的免稅,就是0啊。
06-21 23:08
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algor:
回覆@歲寒知松柏: 增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%,但是增值額不超過20%的,稅率為0,好像沒有這一級呀。
06-21 23:07
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歲寒知松柏:
回覆@frederick17: 我是純外行,只是簡單的書面理解和推算,呵呵。
06-21 22:52
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frederick17:
回覆@歲寒知松柏: 大謝!
06-21 22:51
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歲寒知松柏:
回覆@kinghenry: 我暈
06-21 22:42
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歲寒知松柏:
回覆@frederick17: 房地產業主要有三種稅,其一是營業稅及附加,徵收率為銷售收入的5%+0.6%;其二是所得稅,徵收率為稅前利潤的25%;三是土地增值稅,這個稅是房地產業特有的,且影響特別大。

土地增值稅的主要作用,就是用來調控房價,其計稅方法為超率累進,即增值比例越高,稅率也就越高。在銷售收入扣除開發成本和費用後,毛利與成本費用的比例在20%以下的,稅率為0;50%以下的,稅率為30%,100%以下的稅率為40%,200%以下的為50%,200%以上的為60%。

土地增值稅的存在使得房產地開發企業的淨利率受到了限制。我們可以簡單計算一下淨利率的最高限值。假設一套商品房的銷售價為100萬元,開發成本為0,那麼首先要交5.6萬元的營業稅及附加,然後應交土地增值稅(100-5.6)*60%-5.6*35%=54.68萬元(35%為速算扣除比率),最後還要交所得稅(100-5.6-54.68)*25%=9.93萬元。所以稅後淨利潤為100-5.6-54.68-9.93=29.79萬元,即淨利率的極限是29.79%,而應繳各種稅收的極限是房價的70.21%。實際操作中,可能因為稅款徵收的時間性差異,以及一些稅收優惠和補貼,會有短期內超過這一極限的可能性。

儘管目前的房地產企業的土地成本普遍不到房價的10%(恆大也是這樣),但畢竟還是需要成本的,加上建安和管理、銷售、財務等費用,所以20.8%的行業均值(恆大19.1%),恐怕已經是接近行業極限了。
06-21 22:39
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暴龍:
回覆@歲寒知松柏: 一國兩制
06-21 22:34
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frederick17:
回覆@歲寒知松柏: 香港地產商可以來大陸發展,不等於大陸公司可以直接跳過高速發展的階段。追求保守這個是自然的了,我也認同。不同的在於我並不覺得恆大在足球等上的投資是在做投機,當然我認可這個是在tickle眼球以及政府公關。之前有人做過分析的,恆大投資足球隊帶來的宣傳效應比花同樣的錢在央視或者其他途徑作廣告效果好多了。而且這個很對地方政府的胃口,不管是信貸還是拿地都有看不見的優勢。生在這個國家,不公平的地方不正義的地方很多,但是對我而言錢是中性的,我不會排斥軍火商和煙草商,所以這種符合「國情」的操作我也不覺得有多大問題。至於風險,我是通過資產配置來實現的,事實上我也基本沒什麼恆大的,百分之二的倉位=。=,還是為了實現地產板塊資產中高端房產+平民住宅+商業地產的完整配置下購入的。。。另外求關於土地增值稅的分析啊~~謝謝~
06-21 22:32
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kinghenry:
回覆@歲寒知松柏: 許家印攀上了哪個高官?
06-21 22:28
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歲寒知松柏:
回覆@frederick17: 大陸與香港確實有著不同的發展階段,這也導致了不同的運作模式,所以兩者的不同確實有一些合理性。
但你也不要忘了,香港地產商現在是可以來大陸拿地發展的。我覺得無論是虛擬經濟,還是地產或是工廠,保守一點都是正確的,在行業牛市時看不出差別來,一旦進入熊市,高下立現。
恆大的眼球經濟和政府公關,我認為本質上仍是一種投機行為,風險是非常大的。我估計恆大今年的負債率還要攀升,在建和待建的項目仍在抽血。
至於利潤率我倒是認為有關係不大,土地增值稅的調節作用是很大的,特別是對信息比較透明的上市公司,這個我曾做過簡單的分析。
06-21 22:09
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數據驅動力:
。敢於在下跌的時候買入的都是平時一直跟蹤恆大的,要不突然來這麼一下子還真不敢出手。
06-21 21:54
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忠孝東路西:
回覆@歲寒知松柏: 同意你的看法,恆大擴張比較激進,風格和綠城差不多,在行業增速下滑甚至衰退時會輸得很慘。本文僅為說明恆大財務沒有造假,但它財務狀況確實不健康
今天 17:22
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歲寒知松柏:
回覆@老僧: 雨潤的主業是賺錢的,這個沒有問題,它的問題是大股東野心太大,地產把殺豬拖累了。
06-22 14:05
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老僧:
回覆@歲寒知松柏: 確實是教訓。太誘人的盈利模式往往是陷阱,或是不可持續的。
06-22 13:48
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歲寒知松柏:
回覆@釋老毛: 藝高人膽大,我等小民看不清啊。
06-22 13:27
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06-22 13:25
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釋老毛:
回覆 @歲寒知松柏: 呵呵,還有太上垂簾,正是風高浪急、暗流湧動之時,加印一心往槍口上撞,九頭牛都拉不回。
06-22 13:23
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etfans:
回覆@frederick17:
06-22 13:22
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歲寒知松柏:
回覆@釋老毛: 但是太子馬上就要上位了啊,那些投資不厚的,都掛了。
06-22 13:14
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釋老毛:
拋開財務因素,單純從政治邏輯上講,恆大完蛋的可能性極大,自古凡是和宰相、太子關係拉扯不清的,少有不翻船的。
06-22 13:12
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frederick17:
回覆@釋老毛: 哈哈哈 一語中的~
06-22 13:12
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釋老毛:
回覆 @frederick17: 太子好蹴鞠,家印搞足球,太子妃喜聲樂,家印玩音樂
06-22 13:07
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歲寒知松柏:
回覆@老僧: 股權轉讓是個好辦法,增值稅營業稅都免了,免不免所得稅,還是需要稅務局審查評估的吧,不過這個始終是需要有人來接棒的遊戲。
人和據說是個假公司,都是隱性的關聯方在做交易,現金流不行的公司,得迴避。
06-22 12:58
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老僧:
回覆@歲寒知松柏: 如果投資性房地產都由一個公司持有,可以轉讓這個公司的股權來變現,不但不用交土地增值稅,連契稅、營業稅都免了。如果在拿地時就有海外結構,連所得稅都不用交,這是現在通行的做法。中國的投資性房地產的租金回報確實不高,但如果租金增長的前景被看好,以淨租金回報率5%的價格可以實現整體出售。如果事先設計好結構,干投資性房地產還是很賺錢的。這方面最牛的是專做地下商業的人和商業。
06-22 11:31
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歲寒知松柏:
回覆@老僧: 繳付方式現在可選的空間已經不大,並且這個只是時間性差異而已,最終結果還是一樣的。投資性房產是可以籌劃增值稅的,但它也沒有利潤啊,實際上現在搞出租的,回報率都極低極低啊,不但影響損益表,而且還嚴重拖累現金流量表,你看萬科一直不搞商業地產,拿地也保守,周轉比同行快,道理就在這裡。
我說的土地增值稅籌劃,主要是指成立一些物業、園林、建築之類的公司,把關聯成本做高,打低土地增值稅稅率。至於偷漏稅,那是犯法的,不在討論範疇內,呵呵。
06-22 11:12
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老僧:
回覆@歲寒知松柏: 有的地方既可以選擇匯算清繳方式,也可以按照收入的一定比率定額收取。另外項目中如果有大量的用於出租的投資性房地產的話,籌劃的餘地就很大了,可以講稅收推遲到以後的經營年度上繳。
06-22 11:03
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老僧:
六個造假點:
1、如果參股公司的負債納入合併範圍的話,資產也會同時納入合併範圍,權益不會有變化,這一條有故意忽悠人之嫌。
2、這一條難以判斷,因為如果一筆錢拿出去用了在審計的時點搞來一筆錢存進來確實可以操作,這樣的造假是有先例的,但以此來指責是要拿出證據的。
3、這一條需要具體對待,不能簡單的以收入過少作為資產不實的理由。
4.1、投資性房地產的估值過高的問題是可能存在的,因為評估機構是可以受僱主影響的,最典型的問題是以物業零售的市場價格來代替整體出售的市場價格作為物業的公允價值(應該打七折的),但所有人都這麼幹。
4.2、與4.1相同。
4.3、同意,投資性房地產開發成本含有大量裝修成本。
5.、同意。
6、同意。
房地產企業資產和負債真正存在的問題一是投資性房地產的公允價值可能不準確,高於可變現價值;二是可能有一部分少數股東權益實際上是負債,因為對少數股東有回報承諾;三是在政策限制的背景下,可能去年實現的一部分合同額最後不能轉為收入,因為存在退房的可能。
06-22 10:53
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升級:
關於第三點的「其他業務」估計是建築和裝修。其收入和資產都是對銷後的淨值。如,其他業務收入實際是72億元,但其中63億元是內部收入,需要對銷,餘下的9億元只是對其他公司的收入。這樣看有營業虧損很正常,這是由內部定價決定的,盈利想留在那兒都一樣,只跟稅務安排有關。
06-22 10:38
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歲寒知松柏:
回覆@李承霖JasonLee: 現在很多大公司,名義上各行各業都在齊頭髮展,實際上核心都在搞房地產,連一些普通工廠、高新科技企業都在玩跑馬圈地,因為這個賺錢更輕鬆。A股2400家上市公司,估計大半有沾染房地產。更有如雨潤食品這種企業,殺豬都殺到全球第一了,但心卻全在地產上面,相比之下恆大反倒算正經的了,至少人家本業就是賣的,搞足球玩音樂,圖的是刺激看客們的眼球,愉悅一下看客們的心理,搔首弄姿,無非是想賣個高價錢。
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藍兵2012年6月23日 下午9:33
今日和朋友談起,結論反而覺得太過一面倒支持 恆大地產#3333,冇其他的想法,是想托起先,慢慢沽貨走和散水的表現。 不過散水不能短期完成,短期支持力應會很強。

刪除
Edwin2012年6月23日 下午9:53
藍兵兄:
其實我睇番,真係估唔到咁多大行會支持,可能佢地有貨啦。不過唔知係好定唔好,至少有人支持,我當初揀呢隻野係因為佢有發展空間,但估唔到俾人做,真係風險大。119 穩陣好多,ANYWAY 有機再上,但要有人做野`

刪除
zahedi2012年6月23日 下午10:05
Edwin兄 睇175 $2.9; 前兩日升到? 你應沽咗.

藍兄, Edwin兄: 3333托起散水? 今日蔡東豪 也評3333. 按道理有水份, 房地產做假比較少、難, 許大哥能從眾多房地產突圍, 投資者就買他狠、很、準。買他做一些我們不敢做的事, E+ 3333跌傷咗, 或市場不再比premium, 讓再平些才買入。。。

刪除
藍兵2012年6月23日 下午10:09
Edwin兄:

今個星期我和一位 內房股專家朋友吃飯 (真是專家,隨時背得出負債比率, 公司近年發生什麼大事,不像我現在剛學看內房股) ,他的 comment 是 保利香港#119 只適合短炒,原因是負債過高,所以毛利亦低,收益去了給利息。 想投資,捕捉內房股上升浪 (哈 although he not think 會大升) ,應該找負債比率較低,大大隻的,簡簡單單。

接受意見,所以保利香港#119我不會坐太耐。

刪除
zahedi2012年6月23日 下午10:10
有點奇? 許大哥如力撐3333, 應身體力行買回恆大地產#3333股份, 咁就convincing, very good.勝大行千言萬語 支持...

刪除
cskw2012年6月23日 下午10:21
Zehedi兄:
今日生果都有講#3333~回購得個講字!
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120623/16452286
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歲寒知松柏:
回覆@greatsoup:大陸的活期利率實際上並不是0.36%或0.5%,因為只要你不是個體戶,基本上都會和銀行做成協定存款(只要你保證賬上留有一定比例的資金不動就可以了,有的要100萬,有的10萬都可以),而協定存款的利率大概在1.3%左右。所以,但凡上市公司的存款利率低於這個數的,不論上市公司怎麼解釋,這個活期一定是有問題的。其實就算你簽成了協定存款,銀行要拉存款,所以還是會給財務總監之類的管理者一點回扣的,比如一億的存款,一年少說也會給個50萬。

1的話,我是沒異議,因為我Google了一下中國內地銀行存款沒有重大的調節空間,但是基準0.36%,為何有0.50%的存款呢?是不是全部也存入銀行呢?
42分鐘前
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6月22日,恆大在港交所發表了一份長達9頁的澄清公告(以下簡稱「公告」)。

這份公告是對一家質疑恆大的做空機構報告的回應。這家名為Citron Research(香椽研究)的做空機構此前從未與恆大正面接觸,其發表了一份長達57頁的「做空」恆大的研究報告,列舉了恆大「5宗罪」。

該公告旨在反駁做空報告中涉及恆大集團的相關指控與評論。公告對Citron所指控的恆大通過欺騙性的會計處理粉飾報表,掩飾資不抵債的事實,以及投資足球、影視等高風險、沒回報的產業等言論一一回應。

但對一些細節問題,投資者依然心存疑問。6月22日,即使德銀、摩通等大行唱好恆大,恆大還是跌了3.53%。全天成交額19.22億港元,成交量4.9億股,雖成交量已顯著回落,但仍是做空報告推出前一個交易日的6604萬股成交量的6.42倍。沽空佔股票成交額4.125%,沽空股數約2023萬股,較21日約6398萬股下降約68.4%。

「雙方的報告都有再考證的空間。」一位分析師告訴本報記者,看起來,Citron報告中部分內容是在沒有對恆大進行實地考察,及不瞭解中外會計制度及國情不同的情況下做出的。而恆大的解釋很多地方只是「蜻蜓點水」,分析師需要更多時間消化Citron報告,以判斷孰是孰非。

解密負債率

Citron報告中首先指出恆大「通過欺騙性的會計處理粉飾報表,掩飾資不抵債的事實」。報告列舉了恆大6種誇大資產並低估負債的「財技」,讓恆大產生了高達710億元需要進行賬面減值的資金。

Citron認為,恆大在一個信託融資的項目中,採用表外融資的方法進行公司收購,以此減少財報中的負債。

恆大則反駁稱,集團對於收購持有土地的公司,在財務報表中已將該等公司進行合併,並將尚未支付的代價在資產負債表中列為收購土地的應付款項。而對於本集團所實施的信託融資,集團根據香港會計準則作為負債處理,並未將其作為少數股東權益核算。

但是,恆大沒有就這筆信託融資產生的負債如何反映在資產負債表中進行詳細的解釋。報告稱,公司的獨立會計師羅兵咸永道會計師事務所(PWC)已在其對公司2011年年度合併財務報告出具無保留意見的審計報告。

據Citron報告介紹,這個信託融資的方式大致如下:2010年,恆大與湖南雄震投資有限公司(以下簡稱「雄震」)進行了一項信託融資計劃,以發展一項恆大旗下的地產項目。進行信託融資,首先需要註冊一家項目公司。之後,恆大與雄震分別向這家項目公司注入一些資金。

資金注入完成後,恆大與雄震分別佔該公司51%和49%的股權。恆大其後會以這家項目公司的名義發展該地產項目。

同時,恆大與雄震曾簽署了一份協定,稱恆大需要通過12次交易回購雄震49%的股權,回購價格大約是1900萬元。根據這項協議,Citron認為,這項合作本質上就是一筆貸款,而恆大卻沒有將其計入當年財報的負債中。

「中國內地很多上市公司都在用子公司減輕負債。會計處理上,亦不見得違法。」上述分析師透露,在內地資金鏈緊縮時,許多公司不得不開始高息借貸。它們會先成立一家新的公司,以新公司的名義向金融機構高息借款。之後,新公司再以顧問費的形式,將這筆借款打回母公司。在會計處理上,新公司的壞賬率達到100%,而這筆借款,對上市公司的報表不會造成任何影響。通過此舉,有些公司甚至能做到負債率0。

本報記者與多位業內人士溝通獲悉,在房地產界,這已是公開的秘密。一家曾經從事大型房企財務審計的人士對記者透露,很多上市房企財報往往分為內部版、投資者版、媒體版,內部版會對公司存在的問題和隱患加以討論,但投資者版則更傾向於業績展示,對潛在風險儘量弱化,而媒體版則會避開諸如業績下降、淨利潤下滑、土地權屬糾紛、高價地浮虧等負面信息。

中外「負債」之爭

在Citron與恆大的交鋒之中,雙方做出判斷所依據的會計處理方式不同似乎也是引起糾紛的根源之一。

恆大澄清說,Citron報告將預收賬款、遞延稅款、應付稅款定義為借款,但這樣的定義並不符合中國房地產的市場慣例。這幾個會計賬目都是同經營業務密切相關的,不是融資性的負債。特別是預收賬款,更是只需在交付物業時轉出,不存在償還現金的問題。

此外,會計行業人士指出,會計資產負債表裡,資產等於淨資產加負債,負債本身也可以算是總資產的一部分。該人士稱,至於破產的要素更不是所謂「資不抵債」,而是不能清還到期債務,對方向法院申請訴訟才會走破產法律程序。

「如果以517億的有息負債/348億所有者權益衡量恆大地產風險,這個比例是148%,是偏高的,但有息負債扣除現金281億後的淨負債率是68%,只能算是略高了。」另一機構財務人士分析說。

「上市房企有可能聯合會計師事務所造假。一般來講,小的會計師事務所更容易與公司聯合造假,而大的會計師事務所出於對自身聲譽的考慮,不至於將帳做得太假。不過依靠會計手段掩飾財務報表瑕疵的現象,大量存在。」北京一家從事房地產私募的人士對本報記者說。業內分析人士指出,會計師事務所需對上市公司提供的材料進行如實審計,並經過自己的專業分析和判斷。

「如果會計師事務所表示無保留意見,而後來又爆出公司財務造假,按照行業規定,會計師事務所是必定要承擔連帶責任的。但是在中國,會計師事務所很容易就可以規避責任。在

香港和美國,這方面的規定就比較嚴格。」上述分析人士表示。

作為在香港上市的房企,恆大地產聘請了羅賓咸永道負責審計恆大財務報表,魏晟旻認為,羅賓咸永道幫助一家公司財務造假的可能性很小。截至目前,羅賓咸永道對此未發表評論。

營運現金流之考

除了指責恆大低估負債,Citron還認為,恆大通過誇大營運現金流等方法虛報資產。

這個指控的邏輯是,截至2011年底,該公司的平均現金流量為282億元。根據恆大提供的短期存款回報,2010年初至2011年底,恆大的營運現金流平均利息回報率從未超過0.5%。這一數字不但比其他4家參照公司的數字,甚至比央行公佈的同期短期存款利率還要低。

因此,Citron認為,很可能是因為恆大誇大營運現金流而致使利息回報率太低。

對此,恆大回應列舉了三項反擊理由。首先,恆大認為,該報告只是簡單採用期初及期末平均的方法計算營運現金流,而並沒有考慮銀行存款在各月份的變動。

其次,報告只採用了眾多房地產公司中的4家作為參考,也並未解釋相關的根據,參照樣本過於狹隘。

另外,恆大指出,集團銀行存款絕大部分是存放於銀行的活期存款賬戶,而中國大陸2010年至2011年的銀行活期存款年利率為0.36%至0.50%,與本集團利息收入比例是相若的。同時,本集團部分銀行存款存放在香港的美元存款,而香港的美元存款的利率遠遠低於中國大陸的銀行存款利率。

翻看恆大2010年財報,該公司在2010年1月27日,發行了利息為13%、年期為5年的優先票據,本金總額為7.5億美元(約51.2億元)。於2010年4月13日,本公司再額外發行了本金總額為6億美元(相當於約40.95億元)的優先票據。兩次發行總額為13.5億美元(約92.15億元)。2011年,恆大財報上並無美元債發行記錄。

恆大存在香港的美元存款大部分應該是來源於此。截至今年6月22日,香港匯豐公佈的3個月期和一年期美元存款利率分別為0.1%和0.2%(存款需達500萬美元以上)。與此同時,香港匯豐公佈的3個月期和一年期人民幣存款利率分別為0.5%和0.6%(存款需達50萬元以上)。

為什麼一家在境外並無業務的公司,要選擇將一筆資產存在利率並不高的香港,還是選擇美元,而非人民幣?

「選擇美元是出於匯率風險,分散投資的需要。選擇香港,則可能是出於融資的需求。」香港財經專欄作家蔡清偉告訴本報,一般而言,公司會選擇將一些現金流作外幣存款,以對沖人民幣升值或貶值的風險。而將一部分現金存在香港銀行,則是恆大在香港銀行或其他金融機構融資的必須舉措。作為一家沒有香港業務的香港上市公司,這筆資金能夠在融資時,充當抵押品功能。

他續稱,值得注意的是,這筆美元存款不應該佔恆大現金流的太大比例。

恆大的公告和財報中,並未明確指出這筆美元存款的金額,及存款平均利率。因此,看起來,這個證據並不能直接證明,恆大的營運現金流平均利息和營運現金流都是準確的數字。

看起來市場對這份報告並不認可。券商德銀發表評論,稱Citron報告援引的證據顯示其對恆大的業務模式認識不足,所得出的結論,是建立在錯誤假設基礎上的。

恆大指出,報告將公司投資足球、排球以及涉足很少的文化產業,列為集團主席的個人愛好,而將此作為分析報告論據,有些奇怪。而它所公佈的投入超過162億元並不太可信。恆大足球2011年投入為5億元人民幣,收入為4.2億元,淨投入實際上8000多萬。排球、文化產業等2011年合計投入資金不足7000萬。
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讓我當一下搬運工,湯財手記那邊對3333的評論更有深度。

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3333的最大優勢,最分散的土地儲備,最快速資金回籠,並沒有因為那報告而改變。
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女生投資周記:為甚麼恒大被選中?
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恒大地產(03333)被Citron(香櫞)攻擊,整份報告指控的除了一些我們小股東無法考證的數字之外,其實它挺多着墨於恒大做生意的方式。恒大只是中國人做生意的一個縮影,中國人做生意的方式看在外國人眼中有問題,Citron把這分析作為做空的其中一個理由。

筆者當天亦趁機買入了一些恒大,原因有幾個,一是想替組合配置多元化。第二,大部分投行都認為Citron報告片面,更有資深分析員用「天真」形容。第三,從金融海嘯開始,市場就一直說內房高負債要爆煲,說了四年,最有機會出事的綠城(03900)都安全無恙,間接證明了內房是屬Too big to fail的行業。第四,在中國社會做生意能夠做到這麼大,難道後面會沒有政治權力的人士支持?只要政治權力沒有大改變,企業不會出問題。最後,如果恒大帳目真的如Citron所說的擁有那麼多會計水分,那應該代表這是一個行業內的慣常做法。那為甚麼內房股並沒有發生如內地體品股,一遇到經濟開始逆轉,全部業績都馬上走樣。

大型內房股易平倉
另僱用不是四大會計師的內房股多的是,如果行內慣常造假,恒大的帳目造假情況應該不會是最嚴重的,為甚麼Citron偏偏選擇財雄勢大的恒大?如果選擇市場認識度較低的內房去攻擊,相信其威力及效果一定會比最後恒大只跌約一成為多。從陰謀論去看,選擇攻擊恒大的優先考慮應該是成交量及市值,為了容易平掉沽空倉,而符合條件的民企房地產似乎只有它。

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王雅媛為持牌人士,並沒有持有以上股票。

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內房急跌後有得博

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目標仍是藍籌內房,不宜多心。才一個星期前,內房氣勢如虹,急劇調整後當然有得博,而且恒大(03333)事件理應惠及其他形象穩健的同行,正如當日民企也有個別在危機中突圍而出一樣。恒大本身跌得少,就算眾人護航,相對上也不吸引。近期成交偏低,深度差之餘,留下來的都是高手,要憑藉對手出錯來賺錢,機會當然少之又少,難得有一個較具信心,便不宜分散注意力。想擴闊攻擊面,應該留待回升追買的時候。

上周五中後段見市況不算太差,伺機減少了對沖,尤其是平了較多的Put。理論上對沖應該要長期持有,但如果不斷花費成本在保險之上,要爭取投資回報其實是更加困難。察覺有危險,當然要打防守,可是若危險消退的話,便要積極進攻爭取回報。

買股要有冒險精神
情況有如足球比賽,發現對方攻擊原來無料到,自然要換走防守球員,加強攻擊來爭取勝利。老實說留在股市,就是要冒險追求高回報,否則不如買債券。適時對沖,是防範久不久就一次的金融危機,但當在縫隙中看到突擊機遇,便要有冒險精神。

今日策略
‧繼續買藍籌內房

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後面講成交量同市值嗰心art我同意,但上面too big to fail 同埋會計水分嗰part我覺得唔可以作為買入理由呀嘛...
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TBTF呢點唔成立.
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後面講成交量同市值嗰心art我同意,但上面too big to fail 同埋會計水分嗰part我覺得唔可以作為買入理由呀嘛...


恆大本身基礎真是差少少...幾年搞到咁大,引到咁多人落疊,無水份我都唔信啦
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1838 (股價$2.65,新股發行價格 $3.6 & 每股淨資產值$20.85) & 3333 (股價$3.93, 新股發行價格 $3.5 & 每股淨資產值 $2.7)

我寧願買1838.
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1838 不好
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多謝湯sir詳細分析,而家比之前明白了不少,THX!
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多謝湯sir詳細分析,而家比之前明白了不少,THX!


我那些呃兩碗飯的
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thats means if you must choose one. You wll choose 3333 right?? Greatsoup isr.
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thats means if you must choose one. You wll choose 3333 right?? Greatsoup isr.


我只知道不選3333
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但#1838出奇地強勢。
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1838 假野黎。。千其唔好睇nav only
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