本版告示: 投資涉及風險,包括損失本金。閣下不應僅依賴本論壇資料而作出任何投資決定。投資者應該參閱相關產品的章程以獲得更多細節,包括產品特色和風險因素。投資者考慮是否適合投資任何投資產品時,敬請考慮本身之投資目標及情況。
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greatsoup
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Louis240樓提及
漢國置業(00160.HK)今早起停牌,待發一項非常重大之出售事項之內幕消息公告。
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170120076_C.PDF

難道是賣位於干諾道中及德輔道中之酒店/服務式住宅樓宇? 每平方呎(英尺)有無三萬蚊(共约36億港元)?

恒地在2016年9月以43.68億元沽附近的上環金龍中心, 呎價約2.8萬元。


有無咁多呀
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Louis
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原來漢國出售廣州市天河區土地, 估計交易完成日期二零一七年八月三十一日:

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170124691_C.pdf

即( a )一幅位於中國廣州市天河區東莞莊路一間無線模具廠之土地, 土地使用面積為3 9 , 3 1 2平方米;( b )一幅位於中國廣州市天河區東莞莊路之土地, 土地使用面積為5 6 , 0 7 0平方米;及( c )位於該土地前述兩幅地塊範圍以外之市政道路用地及城市公共綠化帶用地(無土地使用證)。

假設並未對代價作出調整,根據預計代價等同於約人民幣3 , 1 8 1 , 2 4 1 , 1 2 0元之港元及目標集團於二零一六年十一月三十日之未經審核資產淨值(不包括目標集團欠付漢國集團之公司間貸款),漢國集團將錄得出售事項估計收益淨額約港幣2 , 2 0 0 , 0 0 0 , 0 0 0元。假設建業實業於漢國之股權並無變動,建業實業集團將錄得出售事項估計收益淨額約港幣1 , 5 0 0 , 0 0 0 , 0 0 0元。該等收益淨額已計入出售事項之相關估計開支。然而,出售事項收益淨額之實際金額僅可於完成後釐定,乃由於部分調整僅會於完成後作出。

受限於實際情況及董事會於提出建議用途之具體詳情時考慮之決定,漢國集團目前根據當時現行市況擬將出售事項之出售所得款項淨額約3 0 %用於償還部分尚未償還之銀行貸款、約4 0 %用於一般營運資金需要、剩餘部分則用於在香港有關房地產市場之其他投資機會。於本公佈日期,漢國集團之尚未償還之銀行貸款約為港幣5 0億元,其到期日大部分為於五年內。

######

漢國160股價2.95港元, 市值21.25億港元, 出售事項估計收益淨額約22億港元; 216建業實業股價1.76港元, 市值9.7億港元, 出售事項估計收益淨額約15億港元。

兩隻老千股沒有表示會把部分利潤派發特別股息, 相反大談做生意, 因此股價應該不會大幅上漲, 最好原地踏步, 給我更多的時間用理想的價格繼續累積。
[大笑]​
陌生人 : 市場人士唔係傻的,以216目前市值,點會唔急升? (2017年1月25日)
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Alan7007
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真係升得吳多,Louis,重買吳買呢?
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Alan7007243樓提及
真係升得吳多,Louis,重買吳買呢?


口袋裡現金不多, 等待股息, 然後再次買216!smiley

雄關漫道真如鐵, 而今邁步從頭越![鼓鼓掌]
我不知道漢國股價是否會繼續上升, 但很明顯它的財務狀況已經變得更健康, 手中的幾個大項目可以順利完成, 之後逐漸步入相當長的收成期。

漢國是積極營運的公司, 我有信心它未來會有能力找到新的優質項目。

【異動股】漢國裂口飆三成 售天河地皮賺22億

25-1-2017

漢國置業(00160)出售廣州天河區地皮,今早復牌股價一度裂口急升三成一,創52週新高,最新升28.5%報3.79元。

母公司建業實業(00216)亦今日復牌,最新升兩成半報2.2元,亦創52週新高。

兩家公司聯合宣布,漢國置業以代價約31.81億元,向深圳上市公司陽光城集團,出售一幅位於廣州天河區地皮。漢國將錄得出售事項估計收益淨額約22億元;建業實業之出售收益約15億元。
Alan7007 : 都有道理,謝謝寶貴意見! (2017年1月25日)
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greatsoup
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不過Louis 先生長線大勝,無力質疑
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Louis,

行開有條路,順藤摸瓜,可否買1556 呢?此股不動很久。就離公佈業績啦,應不會太差,而且息率很高,同系之中,息率最高,有8-9% , 防守力強。多謝指教!
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greatsoup
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8-9% yield only if #1556 will declare $0.03/share dividend in coming years.
The $0.03 last year was special dividend, with no indication that the same amount will be declared in this year or coming years.

I am holding #216, #160, #385 and #1556 with #160 at highest proportion and #1556 the least. For #216 and #385, I have got back all my money (from dividend and trading profit) and the shares in hand are practically zero cost. If #1556 will declare $0.03 this year, I am ready to jump into it at any level below $0.50.
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Louis
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不久前, 有一個80多歲老街坊告訴我, 216很有可能在十年內見10蚊(元), 我自己也覺得概率不低, 信不信由你。[大笑]

我持有385>>216>>1556>160, 我覺得1556有能力在未來五至六年每年每股分配3〜4仙股息, 估計今年3月宣布每股末期股息應該有4仙或以上。
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Louis,

You proportion is in terms of number of shares or in terms of market value?
I will be more than happy if #1556 going to declare $0.04/share this year. I shall buy you a lunch at that time. Come on out to meet somewhere to celebrate. I am now holding around 1.2Mil shares of #1556 (with around half from preference allotment) and still losing money. However, if it does declare $0.03-$0.04 dividend, that will be a good counter to jump into.
By the way, do you have any idea of the NAV of #1556?
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Louis
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1. in terms of market value

2. NAV of #1556  24.157 cents by June 1016

3. NAV of #385  2.139 HKD by June 1016
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alchow
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That's why I, up till now, put only a very tiny small portion of the portfolio into #1556.
For all the time, the Price/NAV ratio of the whole series (before the spin off of the #1556) are at discount, and most of the time, at deep discount. The discount did not improve( it fluctuates) over the years. I have made quite a fortune from this series, not because of the improvement of Price/NAV. I kept buying and fully subscribed the rights issues (of #160 & #385). They did pay a very steady and substantial dividend. The profit and value of investment property both increased sharply in the past few years and, even at deep discount, the share prices perform well.

For now, #1556 is the only exception, with premium over the NAV. That's why I am waiting for the regular dividend be declared coming late March. There are two major supports for the series: Deep discount from NAV and strong and steady dividend. The deep discount is not going to be the case for the coming few years. With $0.03 or more dividend, at least I have one solid rock to lean on.

Wish you healthy and happiness in the coming year.

Albert Chow
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alchow248樓提及
8-9% yield only if #1556 will declare $0.03/share dividend in coming years.
The $0.03 last year was special dividend, with no indication that the same amount will be declared in this year or coming years.

I am holding #216, #160, #385 and #1556 with #160 at highest proportion and #1556 the least. For #216 and #385, I have got back all my money (from dividend and trading profit) and the shares in hand are practically zero cost. If #1556 will declare $0.03 this year, I am ready to jump into it at any level below $0.50.


是咪真是咁勁呀
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greatsoup38
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Louis249樓提及
不久前, 有一個80多歲老街坊告訴我, 216很有可能在十年內見10蚊(元), 我自己也覺得概率不低, 信不信由你。[大笑]

我持有385>>216>>1556>160, 我覺得1556有能力在未來五至六年每年每股分配3〜4仙股息, 估計今年3月宣布每股末期股息應該有4仙或以上。


我覺得會略為一降,4仙是咪老細話你聽先
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alchow252樓提及
That's why I, up till now, put only a very tiny small portion of the portfolio into #1556.
For all the time, the Price/NAV ratio of the whole series (before the spin off of the #1556) are at discount, and most of the time, at deep discount. The discount did not improve( it fluctuates) over the years. I have made quite a fortune from this series, not because of the improvement of Price/NAV. I kept buying and fully subscribed the rights issues (of #160 & #385). They did pay a very steady and substantial dividend. The profit and value of investment property both increased sharply in the past few years and, even at deep discount, the share prices perform well.

For now, #1556 is the only exception, with premium over the NAV. That's why I am waiting for the regular dividend be declared coming late March. There are two major supports for the series: Deep discount from NAV and strong and steady dividend. The deep discount is not going to be the case for the coming few years. With $0.03 or more dividend, at least I have one solid rock to lean on.

Wish you healthy and happiness in the coming year.

Albert Chow

我傾向他們派少點股息,增加NAV?
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1556 的招股書說明,頭一年的派息率是50% 。中期賺4仙,所以louis的故算派4仙股息是有根據的。多謝 ! Louis。
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祝大家身體健康和非常愉快的農曆新年!
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Alan7007256樓提及
1556 的招股書說明,頭一年的派息率是50% 。中期賺4仙,所以louis的故算派4仙股息是有根據的。多謝 ! Louis。


好像都有講過
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2015年1月14日地政總署公布, 一幅位於新界葵涌健全街的葵涌市地段第495號的用地, 以6.87億元批予金譽發展, 其母公司為漢國置業(00160.HK), 相當於每呎樓面地價3,011.81元, 屬市場預期下限, 批租期為50年。

該地地盤面積約為2,781平方米(2.998萬方呎), 指定作非住宅(不包括酒店、加油站及院舍)用途。最低及最高的樓面面積分別為12,711平方米(13.7萬方呎)及21,185平方米(22.838萬方呎)。

健全街項目整體發展成本約16億港元, 今天(2017年3月9日)看起來, 漢國又賺了很多。

######

2017年3月9日 星期四
名人樓市論壇

擬20億元發展全幢工商廈

http://news.mingpao.com/pns/dail ... 00004/1488995681622

【明報專訊】雖然羅珠雄留意到美國加息在即,屬市場重大不明朗因素,集團作出短線物業投資時,堅持「量力而為」及「不筍不買」,惟他對中長線後市卻比較樂觀,原因是他留意到近日有多間中資財團以高價買入本港住宅地皮,「中資近日接二連三以天價買地,3至5年後這些住宅落成後,樓價很大機會較今日高」。

地區首選觀塘新蒲崗

羅珠雄透露,由於集團沒發展住宅經驗,不會仿效中資進軍住宅市場;惟他對寫字樓及工廈相對熟悉,希望在下半年透過收購舊樓或地盤,或者參與政府或私人招標投地,目標是以合理價買入地皮,發展全幢嶄新的工廈或商廈。地區方面,首選是集團現已持有物業的觀塘及新蒲崗,但港九新界其他有地鐵覆蓋的地區,包括葵浦、荃灣、黃竹坑及柴灣也會考慮。

他表示,以一個地盤面積1萬方呎的項目計,地價估計約10億元;按12至15倍的地積比率,建成12萬至15萬方呎的樓面,以建築成本每方呎3000元計,建築費介乎3.6億至4.5億元。再加上利息成本、稅務開支及其他雜費,整個項目投資額可達20億元。雖然投資額較大,惟羅珠雄分析,由於10億元的地價成本中,五成料可由銀行貸款,而建築開支更可望全數向銀行貸款,料集團實際只需出資5億元,「個槓桿係大的,所以個遊戲幾好玩」。

羅珠雄強調,過去他曾與行家合作投資多個工商舖;他相信,只要取得發展整幢工廈或商廈的好項目,找合作伙伴一起投資並無難度。他表示:「我老婆經常話中環海景靚,我建議她走出去睇遠些,因為太平洋的海景更靚,她見過後就不會再覺得中環的海景靚。游出太平洋是我的目標,過程中多些有實力的人陪我一起游出去就更好啦!」

[名人樓市論壇]
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Louis
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如果讀者認同深圳未來將會由內地的一線城市跳躍為國際城市, 意味着甲級辦公樓租金和價格在未來應該有大幅的上升空間,是值得多加留意。

如果深圳辦公樓真的迎来黃金期, 160漢國就發達了!


1. 深圳漢國城市商業中心(100%權益)
位於福田區深南中路與福明路交界,總樓面面積為128,000平方米,其上蓋建築工程正在進行中。預期此樓高80層之商業/辦公室/住宅大廈將於二零一七年落成,而集團計劃持有此大廈以賺取經常性租金收入。

2. 中國深圳僑城坊(20%權益 已落成)
該項目位於南山區僑香路北側,地盤面積為48,764平方米,將發展成為總樓面面積約224,500平方米作綜合用途之12幢樓宇,其中集團擁有20%權益。

邵看風雲:深圳辦公樓迎接黃金期

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20170309/00210_003.html

被公認為當今最強橫的投機者索羅斯,曾經在他的書本《金融煉金術》中提及:「市場並非如經濟學理論中出現均衡價格,大部分時間都出現錯價。」筆者理解為價格(Price)是高或低於其價值(Value)。

以香港樓價為例,筆者常常強調,價格這麼多年來直到今天為止仍未反映其價值,故至今仍愈升愈有,一些長期贏得盈利的人是有觸覺可判斷其內在價值未被充分反映,而快人一步入市。

這些人雖未必可以侃侃而談列出其投資理論,但每次投資也穩賺不賠,遠較那些滿腹經綸的學者或分析員表現優勝。這就是實戰派和紙上談兵派的分別,廉頗難求,而趙括滿街都是。

筆者發現深圳的辦公樓價格未有真正反映其價值。近年深圳經濟增長每年都在百分之九,是中國之冠,也被社科院連續多年評為全國最高競爭力之首。一六年的GDP是1.95萬億元人民幣,香港是2.21萬億元人民幣,以其增長速度,數年後肯定超越香港。

深圳現有甲級辦公樓只有320萬平方米,只是香港1,468萬平方米的五分之一。租金也是香港的五分一左右,深圳每平方米月租221元人民幣,而香港是1,150元人民幣。

如果讀者認同深圳未來將會由內地的一線城市跳躍為國際城市,意味着其租金和價格在未來應該有大幅的上升空間,是值得多加留意。

重演香港升級之路

落後的原因,是內地的投資者和香港仍有時間差,內地朋友仍沉醉投入住宅物業,未有像香港的成熟市場,大部分低估價值的投資機會已被挖掘。

另外,內地政策並不鼓勵外國人士以個人名義持有商業物業,一定要用公司持有,而從前開設公司非常困難並需要有實質業務,現時較開放公司註冊的政策不可同日而語,預計未來海外投資者會愈來愈多。

現在於福田區辦公樓,隨便可找到有5厘或以上的投資機會,遠較住宅1厘多的高。當內地和國外投資者知悉這個金礦,定必成為兵家必爭之地,情況尤如數十年前香港一樣,重演城市升級而價格飛升之路。

資深測量師江西財經大學客座教授 邵志堯(作者為註冊持牌人士)
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Any target price for #216, #160, #385 and #1556?
I am gradually accumulating #1556.
Might unload one third of #[email protected]$3.5-$4.0, and
one third of #[email protected]$5.0-$5.5.
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Any target price for #216, #160, #385 and #1556?
I am gradually accumulating #1556.
Might unload one third of #[email protected]$3.5-$4.0, and
one third of #[email protected]$5.0-$5.5.


no target now, see situation changes later.
I tend to think all four companies are good and honest, worth to hold for long term.
just for reference only, risk self responsible!
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Thank you Louis.

One could lose half of the money in blue chips while the other could make a fortune from 老千股.
For me, any counter from which I could make money is a good counter.

There are no good boss nor bad one. They have their own agenda.
It is all about timing, 注碼 and risk management of one's portfolio.

Good luck.
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Louis
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make a fortune from 老千股, 1125, 488 & 191 are also typical examples.
i slept body on 1125 early 2016 around 11 to 13 cents.
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Louis
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我不相信會賣, 稅太重加上升值潛力高。

深圳城市商業綜合體整棟出售:85億(人民幣)


http://m.weibo.cn/status/4078481 ... essage&wm=2468_1001

深南大道超高層城市綜合體
交付日期:2016年第三季度 總建築面積:163,718.55平方米
辦公面積:106,500平方米 商業面積:21,499平方米 標準層面積:約1,600.00平方米
佔地面積:7,844.9平方米 樓高:330米 樓層:地上75層,地下5層 標準層高:3.9米 電梯:25部客梯,2部消防梯 停車位:470個。
操作流程:
1、提供公司營業執照複印件,認購意向書,加蓋公章
2、安排與直接操作領導對接,確認項目後簽署商業信息服務協議,並提供相對應的資金證明(85億人民幣)。
3、以上各項確認並備好以後,安排與該項目權屬公司(系香港上市公司)在內地進行購買合同的細節溝通。
4、香港簽署雙方買賣合同,並同時進行服務費和項目費用的監管。
5、約45個工作日,辦理好相關轉讓手續,在香港簽合同,香港或內地付款可協商。
交易方式:股權轉讓
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Louis
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2015年1月14日地政總署公布, 一幅位於新界葵涌健全街的葵涌市地段第495號的用地, 以6.87億元批予金譽發展, 其母公司為漢國置業(00160.HK), 相當於每呎樓面地價3,011.81元, 屬市場預期下限, 批租期為50年。

該地地盤面積約為2,781平方米(2.998萬方呎), 指定作非住宅(不包括酒店、加油站及院舍)用途。最低及最高的樓面面積分別為12,711平方米(13.7萬方呎)及21,185平方米(22.838萬方呎)。

健全街項目整體發展成本約16億港元, 今天(2017年3月9日)看起來, 漢國又賺了很多。

黃竹坑工廈15.6億沽 帝國力壓十財團得手
2017-03-10地產


商人郭炳湘旗下帝國集團,以15.6億元購入黃竹坑仁孚香港仔車廠全幢工廈。

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  (星島日報報道)由仁孚行持有、位於黃竹坑仁孚香港仔車廠全幢工廈,剛由商人郭炳湘旗下帝國集團,力壓其餘10個財團投得,中標價高達15.6億元,較估值高56%,原業主將售後租回1年,及後帝國將重建成新式工廈,樓面呎價高達9541元,創本港工業項目歷來新高。

  位於黃竹坑道36號的仁孚香港仔車廠推出標售,市場估值約10億元,前日(周三)截收11份標書,入標不乏本地發展商,包括資本策略、宏基資本及帝國集團等。據悉,多個財團出價均超過估值,表現進取,個別入標價更逾13億元,不過,物業最終由帝國集團力壓其他10個財團奪得,中標價約15.6億元,較估值高約56%。

  帝國集團主席郭炳湘表示,對於成功購得地皮感到高興,認為港島地皮罕有,加上項目位於港鐵站出口,交通方便,往中環車程不足10分鐘,極具發展潛質。

  帝國集團項目總監姚志偉接受本報查詢證實,集團以獨資形式購入該廈。他又指,是次總投資額預計約26億元,項目鄰近港鐵黃竹站,交通方便,加上集團看好區內的前景,故決定競投物業,而是次以售後租回形式1年進行交易,租約期滿後才着手重建成工廈,惟目前未決定拆售抑或收租。

  目前市場上的樓齡較新的工廈,例如長沙灣W668及Global Gateway Tower等,設計及間隔均貼近甲廈,市場估計,上述項目重建後,間隔及開則設計也會參考同類型新式大廈。

  資料顯示,該座物業現時面積約8.97萬方呎,可重建約16.35萬方呎,以中標價計算,樓面呎價約9541元,創本港工業項目歷來新高;若以現時面積計算,呎價也達17399元,為港島工廈的新指標,僅次於去年新地工廈W668特色戶每呎1.75萬元歷史紀錄。

  仁孚行將售後租回物業1年,屆時提供2.5厘租金回報予買家,即每月逾320萬元,當租期屆滿後,帝國集團將重建成新式工廈,以建築費每方呎逾3000多元計算,即成本最少已達1.3萬元,貼近現時同區的甲廈成交價。

  帝國集團對於黃竹坑區一帶的項目也感興趣,早於去年10月,該集團就夥拍信和,以25.28億元投得黃竹坑道與業勤街交界的商貿地,樓面呎價約8872元,若撇除日後需交還政府的藝術中心的樓面部分,每方呎樓面則更達1.05萬元。至於是次購入的仁孚車廠,樓面呎價約9541元,可謂貼近去年底投得的商貿地。

總投資26億


  同時,今次為該集團於不足半年間,再度於黃竹坑區奪得新項目,令帝國集團現時於區內,持有約44.8萬方呎工商物業土儲。
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6月30日結業績完成,謝謝
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Louis
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漢國置業(00160)完成向陽光城出售廣州物業項目
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估計每股特別中期股息約50至100仙,最有可能為70仙。
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希望Louis君又再預測準確,使長期捧場客再有驚喜。
如真的有特別股息70仙,實在太令人興奮了。建業會連環派發嗎?
另外,可有靈通消息人士知道福田那80層之商業/辦公室/住宅大廈現進度如?不時有流言傳說有買家出價整幢洽購。
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