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盧志威
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我為何不買日本樓? 人氣: 657 回覆: 1


最近日元大跌,投資日本樓市的話題又再炒熱,但買海外投資產品,需要管理匯率風險,例如去日本買樓,賺蝕除了看樓價升跌之外,亦要看日元的匯率變動,所以港元計利潤應該是:

日元升/跌百分率 x 樓價升/跌價值

有朋友問自己,會不會在現水平入市買日本樓,想了幾天後,決定不會入場,不是因為看淡樓市,而是有四個原因:

日元跌幅難以估算,如果真如索羅斯所說般有跌至崩盤的危機,樓價的升幅未必可以補償日元跌幅

  1. 買賣手續費高,表面回報十厘,扣除稅金和成本後,可能只有二至三厘
  2. 訊息不對稱,難以預防中間人出古惑(如食價)
  3. 隔山買牛,出事機會率不可預測,可能要飛去日本處理,管理的時間和金錢是問號


當然不是每個中間人都會出古惑,但人在異地,不熟行規,無可避免要依賴經紀或接頭人,稍有差池,可能損失為數不小的金錢,自己從事金融業,當然知道某些古惑招,但亦不敢說完全預防,行外人貿貿然入場,風險只會更高。

如果真的十分看好日本樓市,其實還有另一選擇,就好像不想買港樓,也可以買領匯(823),買REIT(房地產投資信託)的好處是機動性高,能夠隨時買入沽出,且有專業人仕處理維修、管理、稅金等雜項,不需勞心費力,而投資對象是一籃子的物業,買一個單位會怕租不出,但分散投資至一藍子物業,1-2%單位待租也不是大問題。

看領匯的股價,雖然起落波幅會比樓價大,但長期走勢應該相去不遠,如果不想冒管理和交易風險,買REIT是頗方便的做,同樣地投資日本樓市,除了在當地買入實體物業以外,亦可以選擇REIT作為投資對象,日本的REIT種類煩多,為免有選股風險,推介大家留意NEXT FUNDS REIT NOMURA ETF (1343 JP),這隻ETF有一千億日元市值(約66億港元),基本上等於已分散持有全日本的物業,目前已投資70%資金,有30%現金在手,現價1844 Yen約相當於2.7%股息率,但要付20%股息稅。

買REIT的好處,還有入場成本低,一手100股,即是184,400(港元約12,300),就算散戶也可以入場,大家不訪考慮下。

本人客戶持有NEXT FUNDS REIT NOMURA ETF (1343 JP)
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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
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近日內地港股通曾傳出匯率兌換差價高達5%,謠言如此傳播,就是大家都知隔山買牛,遇著X街中介人,很易被當水魚食價
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