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abbychau (亞貝)
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[脫苦海][趣遊樓市]置業信箱──「移花接木」換樓法 人氣: 1041 回覆: 3


問:現時住在馬鞍山,想搬返出市區住,明年中就不用付SSD,諗住到時賣樓,但係聽人講明年會加息,而家佔中又驚樓跌,到時會唔會換唔成呢?有點擔心,究竟是不是應該堅持換樓?
 
答:很多人說上車買樓不容易,其實換樓也不一定容易,涉及的花費甚多,除了要支付經紀佣金、整套的樓宇交易費用、搬遷費之外,之前的低息按揭會變為新造的高息按揭,才是一項長遠的支出。
數年前H按曾經低至H+0.65%,現時一般的新造按揭高出1%左右,不要少看這1%,每100萬貸款多1萬元一年,以現時七成按揭的上限420萬計,即每個月要多供3,500元,20年下來就是84萬。換句話說,如果換樓的動作不能節省息差的金額,就未必是一個精明的舉動。
而換樓的目的,是改變居住的環境,比如換區份、換面積等,要做到這件事不一定要換樓,可以用「移花接木」的方法,就是將現有的居所放租,然後在心儀的地方租樓住。雖然租新地方就要面對被人加租和逼遷的問題,但是將舊居放租,一樣可以透過加租去對沖租金上升的風險。
當然,換樓也可以有其他的得益,除了由弱勢區轉向強勢區外,由於現時特別的按揭成數限制,導致600萬以下的中小單位被搶高,而超過600萬的單位因首期問題而相對便宜,形成細單位和大中型單位出現錯價的現象。出售偏高的細單位,換入偏低的大單位,就有機會享有這種差價。
讀者要衡量的是,究竟那種方法具有更大的效益,限於資料有限,讀者不妨自行計算。


來源: https://hk.finance.yahoo.com//blogs/tokuhon/置業信箱──「移花接木」換樓法-051725532.html
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你好,如果以本人為例,有一自住物業在屯門西私人屋苑,估值3.4mil. 欠0.68mil想搬出巿區荃灣或沙田,樓價介乎4.7mil.手头現金不多0.5mil. 應如何部署?
方案一: 賣出物業,現時市况可能售出价3.3mil左右,在市區租樓再物色荃灣或、
沙田樓房。
方案二: 加按物業,礙於本人入息有限,借盡4mil, 選擇不多。若真揾到4mil樓房,屯門物業可租8.5k左右幫補。
請問那1個方案可行呢?或者可否有其他方案提供给本人?謝謝。
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