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美國恐陷入房市疲軟與經濟放緩的惡性循環 人氣: 1120 回覆: 1


http://www.sina.com.cn 2011年06月16日11:01  新華網
  新華網華盛頓6月15日電(記者陽建)美國全國住宅建築商協會15日說,6月份美國住宅建築商信心指數在維持半年穩定後大幅下挫。 分析認為,這是美國房地產市場長期“量價齊跌”以及近期經濟減速綜合作用的結果。 更為嚴重的是,一旦房市加劇低迷,其與經濟增長之間的相互反作用會愈加凸顯,兩者恐將陷入惡性循環。
  信心重挫
  美國全國住宅建築商協會當天發布的調查顯示,6月份美國住宅建築商信心指數比上個月下降3點至13,至去年9月以來的最低水平。 該指數在過去六個月一直穩定維持在16的水平,表明建築商對市場前景的預期雖然不高,但依然比較穩定。 而6月這一行業敏感指數的大幅下挫意味著建築商的市場信心已經動搖,他們更加看淡美國房地產市場前景。
  該協會指出,建築商信心減弱的主要原因有兩個。 一是止贖房屋和麵臨止贖風險的房屋市場交易已進入了惡性競爭狀態,二是屋頂、合金、壁板、護牆板等建築原材料成本不斷上升,使得所蓋新房能以成本價出售都極度困難。
  該協會主席鮑勃·尼爾森說:“由於舊房價格持續走軟,加上原材料成本攀升,建築商們現在已是在勉強維持。”
  一般而言,建築商信心指數高於50表明多數建築商看好房屋銷售前景,低於50則意味著多數看淡市場前景。 2009年1月,該指數曾一度下挫至8的歷史最低點。 而在本輪金融危機開始的前五年,該指數一直保持在平均54的高位。
  量價齊跌
  本輪金融危機以來,本已經歷泡沫破裂的美國房產市場更是雪上加霜。 雖然局部地區或局部領域偶見改善,但整體復甦依然非常乏力。 作為最客觀的行業表現指標,美國房地產市場銷量和售價雙雙持續下跌,成為複蘇路上的最大障礙。
  一方面,房屋買賣活動很不活躍,銷售不振。 以往美國房產市場的買方需求很大程度上是被寬鬆的信貸環境推高,而危機以來各大銀行紛紛提高信貸要求,大量不符合條件的購房者被阻擋在市場外。 同時,美國居民收入水平並未有效提升,很多僱員的薪資水平甚至低於衰退時期,消費意願和能力均未達到危機前的水平。 因此,即使房貸利率持續下降,也沒能有效刺激購買需求。 到6月15日,美國房貸利率已連續兩個月下滑,30年期固定貸款利率目前已降至4.51%的低位。 另外,房價下跌和貸款要求嚴格迫使舊房房主因擔心申請不到再次買房的貸款而不願出售現有房屋。
  作為美國住房銷售主力軍,4月份舊房銷量為505萬套,環比下降0.8%。 而最新的經濟學家調查預計,5月份舊房銷量還將下降4%,至485萬套。 此外,當前美國月新房銷量也僅為30多萬套,不到經濟學家認為健康的70萬套水平的一半。
  另一方面,房價下跌明顯,甚至二次探底。
  標準普爾公司公佈的數據顯示,全美房價指數繼去年第四季度下跌3.6%後,今年第一季度再度環比下滑4.2%,已回落到2002年年中的水平。 標普指數委員會主席戴維·布利策表示,除去首次購房稅收優惠政策,美國房價在危機以來未見復甦,甚至沒有出現穩定跡象。
  大規模止贖活動是房價下跌的主要原因。 去年年底以來,美國房產市場止贖案例持續攀升,預計今年新增止贖房產數量將超過200萬套。 止贖案例攀升使得房屋銷售競爭激烈,價格隨之大幅滑落,目前美國市場止贖房屋的售價平均折扣達到20%。 美國聯邦住房金融局代理局長愛德華·德馬科表示,止贖房產仍是影響未來銷售的關鍵因素,止贖房產增加可能會延緩房價趨穩或複蘇。
  惡性循環
  除了持續的量價齊跌帶來的長期考驗外,近期美國經濟放緩則成為打壓建築商對市場信心的最新不利因素。
  在年初美國經濟復甦情況被一片看好的情況下,第一季度的表現卻令人大為失望。 美國商務部兩次預估值均顯示,當季美國GDP按年率計算僅增長1.8%,明顯慢於2010年第四季度的3.1%。 與此同時,近期美國各界、國際組織等也紛紛下調了美國今年全年經濟展望。 如果下半年經濟成長沒有太大突破,這種預期對房市的負面影響將維持較長時間。
  美國全國住宅建築商協會首席經濟學家戴維·克羅指出,經濟增長減速可能在更長期內影響建築商信心。 “為了讓房地產市場獲得重回軌道所需的動力,經濟增長必須提速。”
  同時,如果建築商的房屋建設活動放緩,相應的工作崗位就會更少。 根據美國全國住宅建築商協會的數據,每建一套新房平均可在一年內創造3個就業崗位和9萬美元稅收。
  更為嚴重的是,房產市場疲軟與經濟放緩的作用是相互的,目前房產市場信心已受後者拖累,未來房市進一步低迷必然反作用於經濟增長,屆時兩者將陷入可怕的惡性循環。
  渣打銀行駐美國的經濟學家戴維·塞門斯指出:“美國仍有大量的現房等待銷售,房屋建設不會很快給美國經濟帶來有意義的助力。”
  無論從歷史還是現實來看,房地產市場對美國經濟都具有舉足輕重的影響,可謂一榮俱榮,一損俱損。 本輪危機前美國經濟繁榮很大程度上就是靠房地產市場推動的,儘管這種繁榮有不少泡沫成分。 但鑑於房地產業本身的龐大規模和巨大產值,如果房地產市場無法復甦,美國經濟恐怕也很難實現真正復甦。
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abbychau (亞貝)
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