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失頭哥
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[價值討論] 地產股估值NAV, PB折讓合理嗎? 人氣: 2691 回覆: 4


地產股一向用NAV discount 20%-60% 為估值,合理嗎?

如果NAV真實反映資產價值,那NAV為何要discount? 除非公司在可見將來會倒閉,就算流動性問題也不可能discount咁多吧?
如果NAV真實反映資產價值,多數小地產股NAV discount 超過50%,大股東最理性是否私有化?大地產商最理性是否要收購? 以discount 50%收購,變賣資產賺一倍,比買地起樓好賺。
如果NAV沒有真實反映資產價值,那NAV計算的弊端在哪?

地產股也會以PB看,一般 PB 0.5x-0.7x為估值,合理嗎?
如果Book Value反映了資產成本,而每次起樓都賺錢,為何公司價值比不上成本?
如果Book Value反映了資產成本,是否公司最理性是不要再發展?

或者,是Investment property revaluation的錯,市場認為valuer都比過高估值,是嗎? 一般認為高估了幾多? 有沒有高估超過一倍,計上成本的發展業務都PB 0.5 discount 50%?

市場歷史上都是如此估值,一定有市場的道理,有誰想得明白??
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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
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我記得之前看文章說過NAV折讓有以下原因:1. 賣樓要分階段 / 較遲入帳。
2. 以收租為主的NAV盈利能力比經營業務的為低。
3. 因為地產(賣樓收益)年度變化大,以一定折讓保持股價穩定,方便融資。
4. 較難說出亮麗的增長故事。
5. 部分地產股儲地皮延遲發展或建好樓遲賣,業績有可能幾年也沒表現。
另外,我想到的是2047土地的一定考慮吧,地租?
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多謝你的回覆。

其實D人願意以$100買舖放租收$4 net yield, 咁有間公間渣住間舖,收$4 net yield,大部分放dividend, D人願意用幾多錢買間公司做小股東? 是我的話,如果我相得過管理層,又本身想買舖放租,其實我願意以$100買,不過市場價係$70 (1113.hk, 16.hk's PB 0.7x),咁我真係唔太理解。

investment property revaluation 方面︰
我睇過1113.hk, 16.hk, 佢地以租金減direct expense除completed properties valuation大約4.5%或以上(ie net yield),咁我覺得以此作NAV都合理吧,唔算高估。不過有D內地地產valuation of investment properties 就真係似高估。

investment property PB 方面︰
的確收租為主的PB discount 較大,2202.hk 無investment properties, PB1.8x, 似乎市場真的唔鍾意investment property. 如果developer 部分value PB <1x 真係因為個developer差到應該唔好發展?


Reference:
Investment Property valuation calculation:
from 16.hk annual report
The fair value of the Group’s investment properties under development are derived using the residual method. The valuation is determined by taking into account the capital value of the proposed development assuming completion as at the date of valuation and then deducting from that amount the estimated costs to complete the construction, cost of borrowing the capital to undertake the development and a margin for profit and risk. The capital value of the completed development is derived by capitalization of the projected income from the development by making reference to comparable transactions available in the relevant market.

I-bank explanation on NAV discount
NAV measures the value of a stock based on the market value of its assets; for a property company those would be its development and investment properties. The NAV discount is then adjusted for the 'realizability' of those assets and growth potential in that NAV; the more realizable the NAV is, or the larger the growth potential the NAV carries, the lower the discount to NAV should be.
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投資者/基金經理取態問題都可能是主要原因。我記得幾年前有幾年前外國統計,只有約20%基金經理主要採用價值投資(回覆所說的地產股一般被分類為價值投資股)。香港投資者組成方面大約70%是機構投資者,如果參照以上比例,基本上有香港市場中56%人(未計本地個人投資者)價值投資不會成為其投資組合主要部分。同時傾向價值投資者的心態多是等有足夠折讓才入市,因此難以令地產股因價值投資者買入而令地產股股價到達NAV。

多回一點 "小地產股NAV discount 超過50%,大股東最理性是否私有化?大地產商最理性是否要收購? 以discount 50%收購,變賣資產賺一倍,比買地起樓好賺。"這個問題。
大地產商最便宜增土儲的方式肯定是向不太知道土地價值的一般市民(新界農民/土置地地主)收購。收購小型地產公司付出成本較高,被收購也較難(本身股權結構+較了解土地價值),例子好似271。地產公司一定程度需要靠借貸,私有化之後借貸成本會上升,除非不繼續經營,私有化誘因其實不算大。
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