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【按揭知多啲】「 逆按揭 」的遊戲規則 人氣: 679 回覆: 0


逆按揭

眾所周知,退休人士為咗解決退休後生活嘅使費,單靠強積金(MPF)係唔夠㗎,所以按揭證券公司就喺2012年推出「安老按揭計劃」,即係坊間所講嘅「逆按揭」,專俾55歲或以上有樓揸手嘅長者,將佢哋自住嘅物業按俾銀行,然後每個月攞一筆錢作為生活費;所以,呢個計劃其實係適合有樓但手頭上cash唔夠嘅「老友記」。



一般嚟講,我哋買樓就同銀行借錢,跟手每個月供樓,呢啲就係「樓按」;而「逆按揭」就即係成件事反轉嚟玩,即係將手頭上已經供滿按揭嘅樓,反向按俾銀行,而銀行就會每個月向長者業主俾番一定數量嘅金額,所以就有「逆按揭」呢個名啦。

暫時嚟講,私樓、未補地價嘅居屋(即係綠表居屋)、夾屋及公屋都可以向銀行申請「逆按揭」。

另外,根據按揭證券公司要求,申請人必須持有香港身份證,而按俾銀行層樓嘅樓齡須為50年以下,申請人亦都可以揀10年/15年/20年嘅固定年期,又或者係終身每月收取年金,直到「逆按揭」到期為止,到時銀行就會收番層樓進行拍賣;而按比銀行層樓嘅估值就用市值再減地價之後計算。

以一個60歲單身退休人士為例,層樓每值100萬,呢位「老友記」每個月就可以攞到$2,000至3,700。

再舉多一個例子,同樣都係60歲單身退休人士,不過今次選擇10年年金年期,而佢層樓嘅估值係600萬,咁每月可以得到嘅年金就係$22,200元($3,700x6=$22,200)。(見下表一)

表一:












































































每月年金金額


 參加年歲 55歲 60歲 70歲
 年金年期  單人借款  二人借款  三人借款  單人借款  二人借款  三人借款  單人借款  二人借款  三人借款
 10年 $3,200 $2,800 $2,500 $3,700 $3,300 $3,000 $5,100 $4,600 $4,200
 15年 $2,400 $2,150 $1,900 $2,800 $2,500 $2,250 $3,800 $3,500 $3,200
 20年 $2,050 $1,800 $1,600 $2,400 $2,100 $2,100 $3,300 $3,000 $2,700
 終身 $1,650 $1,450 $1,250 $2,000 $1,800 $1,800 $3,100 $2,800 $2,400
 *註:單位:港元;以樓價每100萬元及單人借款計算;資料來源:香港按揭證券有限公司

當然唔係個個退休人士都係單身貴族啦,如果層樓係以聯名方式(可能係兩公婆當初聯名買入)而拎去做「逆按揭」嘅話,咁每個月嘅年金計算方法就會用後生啲個位退休人士為準。

另一個遊戲規則最重要嘅部份就當然係層樓嘅估值啦, 係咪即刻諗到:如果趁樓價高嘅時候同銀行申請「逆按揭」,咁個估價高啲,每個月拎嘅錢又會多啲囉?有邊間公司真係會做「蝕本生意」先得架;根據按揭證券公司嘅資料,如果層樓嘅估值係超過800萬,又或者屬於轉按現時安老按揭貸款物業嘅話,其實按揭證券公司係可以全權酌情決定去點做嘅。有關物業估值嘅玩法,又可以睇睇下面:

表二:






























如物業估值超過$800萬元


 物業估值 指定物業價值的最高金額
 800萬元或以下  物業估值的100%
 800萬元以上至1,200萬元  物業估值的80%或$800萬元(以較高者計)
 1,200萬元以上至1,600萬元  物業估值的70%或%960萬元(以較高者計)
 1,600萬元以上  物業估值的60%或$1,120萬元(以較高者計,上限為$1,500萬元)
 *註:單位:港元;資料來源:香港按揭證券有限公司

表三:


























 如屬轉按現有安老按揭貸款


物業估值 指定物業價值的最高金額
 1,200萬元或以下   物業估值的80%
 1,200萬元以上至1,600萬元   物業估值的70%或960萬元(以較高者計)
 1,600萬元以上   物業估值的60%或1,120萬元(以較高者計,上限為1,500萬元)
 *註:單位:港元;資料來源:香港按揭證券有限公司

仲有,唔好以為將層樓按比銀行就大晒,唔駛比息,其實唔係,係需要比息,仲唔平添;由於「逆按揭」貸款利息係用總結欠嘅年利率P-2.5厘,同埋按月用複息計算,不過,因為借款人,即係長者在生時係唔駛還錢,所以利息計算就會變成「利疊利」咁加上去,咁就即係增加咗你嘅債務,又暗示長者可以留比下一代嘅資產變少咗,甚至當層樓不足以抵銷債務嘅時候,到時可能需要由子女承擔。

當然,如果「老友記」膝下無子嘅話,咁呢個問題就變咗唔係問題啦。

仲有最後一樣嘢就係,其實借錢都要俾「成本」,有無聽過人哋話借10萬,但到手時可能只得8萬?呢啲所謂嘅「成本」,包括評估費、顧問費、律師費同其他雜費等;若然借款少但年期長,咁呢啲「成本」就可以攤分嚟俾,變相減低「成本」開支;但如果借款多但年期短嘅話,分分鐘「借10萬,實收5萬」,被人cut 咁一半添。

所以各位「老友記」如果想申請「逆按揭」嘅話,其實事前應該計計數;再諗深一層嘅係:你到底係咪想用「逆按揭」嚟換Cash先?

延伸閱讀:【 綠表 買居屋】置業不是夢 綠表人士購買居屋需知

延伸閱讀:【按揭知多啲】點解要「 轉按 」?

 

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文章轉自: https://www.moneyhero.com.hk/blog/zh/逆按揭的遊戲規則
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