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金融雲端:曾俊華幫長實新地散貨 人氣: 1135 回覆: 0


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2011年12月09日



財政司司長曾俊華和房屋局局長鄭汝樺,昨日一唱一和,突然放出可能放寬遏抑樓市措施的風聲。樓市急升時反應遲緩,到現在樓價只不過調整了幾個百分點,就急不及待預告政策可能轉向,我無法不聯想到,最大的得益者,是正在推售新盤的兩大發展商。

長實( 001)和新地( 016)兩大發展商,近日各自推出今年最大新盤大圍「盛世」和將軍澳「天晉」,兩盤客源相近,遭逢市況回軟,去貨速度難比高峯時,更要減價促銷。曾俊華和鄭汝樺出乎意料、可以為樓市冲喜的言論,不啻是兩大地產商的及時雨。

鄭汝樺隔空呼應

正出訪南非的曾俊華,遠在約翰內斯堡都要評論樓市近日放緩,提出一旦樓價持續下跌,歐洲債務危機惡化及全球經濟下滑,本港會推出逆周期措施應付,可能會放鬆樓市降溫措施。鄭汝樺在香港隔空呼應,提出去年底實施的額外印花稅,本來承諾 24個月後檢討,但若果有需要,可以提早檢討。

曾俊華突然提出有逆周期措施,應付樓市下滑,真係好 Odd。在低息環境和熱錢氾濫下,香港樓市泡沫過去兩年半不斷膨脹,卻未曾聽見曾俊華說,房屋政策要有逆周期思維,他和老闆曾蔭權在處理樓市問題上,一直後知後覺。

2009年 10月,曾蔭權發表施政報告,基本上不承認樓市過熱,「豪宅升到不得了,但呢啲係好少數人買,(豪宅)樓價可能飄忽,忽高忽低,但唔會影響民生。」又稱:「你打開張報紙睇, 4000蚊一呎嘅都仲有好多。」他們拒絕恢復定期賣地,理由是「諮詢 7個地產商的意見, 4個反對恢復定期賣地,只有 1個贊成」。

匆忙變調地產商樂見

直至去年下半年,面對樓價脫韁,才不得不加緊推出遏抑措施,但要到金管局 11月進一步收緊按揭成數,總裁陳德霖才提到這是逆周期政策,目的是要確保銀行體系穩健。

房屋政策緩急不分,未有在泡沫形成前防患未然,遲來的遏抑政策,遇上外圍環境逆轉,確實增加了樓市硬着陸的風險。不過現在樓價僅是稍為回落,還沒有擠走泡沫,政府卻又匆匆說要檢討、放寬政策,這種進退失據的表現,造成政策目標混亂,讓市場形成預期,相信政府冇膽承受樓價下滑的代價,反過來又會削弱政策的效用。

曾、鄭兩人變調的匆忙,我相信只有地產發展商樂於見到。

昂貴的牛肉飯

講了足足兩年的吉野家終於上市,洪氏家族將吉野家華北業務注入合興( 047),換取合興 34.8億元可換股債券( CB)。很多人忽略了,這批 CB附有 3.5厘的年利率,合興每年單是支付 CB利息,就要畀 1.2億元,相當於吉野家去年盈利,這碗牛肉飯確係貴。

合興上周五公佈收購計劃後,市場統統把焦點放在 34.8億元、過去 12個月 25.9倍 PE的收購作價,是否合理。但由於作價全數以 CB支付,談 PE意義不大。 CB細節反而是重點,這批 CB換股價 0.37元,較停牌前折讓 16%。更重要的是,有別於一般關連交易,該 CB不但沒有到期日,更設有 3.5厘年利率。交易之後,合興每年要支付 1.2億元的巨額利息。

保證每年收息 1.2億

合興從洪氏手上購入內地華北等地區逾 200家吉野家,以及逾 100家 Dairy Queen雪糕的經營權,整項業務去年盈利才 1.2億元。今年首 6個月盈利 6400萬元,比去同期增 27%,較往年四成多的增長已放慢一截。換句說話,若然洪氏家族日後保留所有可換股債券,每年保證有 1.2億元利息進賬,隨時分攤吉野家的大部份盈利,合興小股東無緣分享新收購的得益。

市場一直盛傳,洪氏家族 09年已經為吉野家上市探路,今年中更傳出欲以人民幣新股上市,但家族一直未能就上市達成共識。我相信,每年要向洪氏家族支付 1.2億元利息,又保留香港吉野家業務不注入上市公司,是為了說服一些情願繼續收息、拒絕將業務上市的洪氏家族成員,接納借殼上市方案。

風險由小股東幫手啃

主要從事「獅球嘜」食品油業務的合興,過去一直不為市場重視。洪氏家族此番既可以幫合興打響招牌,亦保障自己每年仍穩袋逾億元的利息。

日後合興如有 Upside機會,洪氏可以通過行使 CB又或高價出售 CB分享,至於 Downside風險,有小股東幫手啃。

合興公佈收購後,股價曾倍升,但只怕是市場一廂情願,洪氏家族根本未準備好同市場分享這碗牛肉飯。

丘亦生
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