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陸振球﹕新富戶政策推升了私樓樓價 人氣: 110 回覆: 0


https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2027&issue=20180414


【明報專訊】港元終於跌至7.85的警戒線,金管局按聯繫匯率機制終於出手接盤,導致銀行拆息開始抽升。同一時間,中原城市領先指數CCL最新報177.42點,連續3周創新高後回軟,按周跌0.11%,但這主要反映兩個多星期前的巿况,稍後如港元繼續挑戰7.85而銀行拆息續升,會否對樓巿構成壓力,尚待觀察。

香港樓巿是否過熱,言人人殊。高力國際最近一份研究報告,指截至今年2月香港的中小型住宅樓價以半年計升了約6.9%,有關變幅仍屬1個標準差內(+12.5%),所以樓巿仍未算過熱,不過,筆者發覺由年頭至今計算,中原樓價指數已升了約7.5%,若上升速度保持,上半年中原樓價指數便可升逾11%,已貼近1個標準差,而1996年以來,按高力的統計,每當中小型樓價半年內升幅高逾1個標準差,不久樓巿便有調整壓力,而若半年升幅明顯超過兩個標準差(+21.5%),如1997年,樓價之後更會急跌(圖1)。

樓價首季急升,發展商開盤售價也愈來愈進取,根據美聯物業的統計,原來首季一手新盤開售價較二手樓高出溢價已升至18.7%,在2016年首季,有關溢價只有0.7%(圖2),而一手樓價能以遠超二手樓價開售,也令到二手業主更加心雄,於是形成互相強化的作用。當然,能賣得愈貴,發展商獲得的邊際利潤也愈高,不過,也要留意原來首季新盤的銷售金額只有529.1億元(圖3),按季減少了6%,而更值得留意的是,新盤銷售金額在2017年首季創出684億元的高位後便連跌兩季,去年第四季稍作反彈在上季又跌,由高位計累跌了接近四分之一,反映了發展商雖努力托價,能賣出的單位金額卻在萎縮,似不能單以「惜售」來解釋,而是巿場的承接力有放緩迹象。

新盤銷售額萎縮 承接力似放緩

文首說到今年首季樓價升勢頗急,一個可能原因是政府的公屋新富戶政策,事緣政府去年10月修訂公屋富戶政策,新政策下,若公屋戶的家庭入息超過入息限額5倍,或家庭資產超過入息限額100倍,必須遷離公屋。或許有住戶為避過被標籤成富戶,紛紛申請刪除家庭成員戶籍,以留住公屋居住權,或避過多繳屋租,以致觸發大批公屋戶刪除家庭成員戶籍。原來,在新富戶政策實施後,房署去年第四季批准刪除9300個家庭成員戶籍,全年數字錄得4.11萬宗,按年升了兩成,更是2013年以來新高。另外,截至去年底全港約有77萬戶公屋家庭,過去5年房署就批出近18萬宗相關申請,佔公屋戶總數23%。

大家想想,那些因避開富戶政策而主動刪去公屋戶籍的人士,會去了哪裏居住?大概離不開租樓或去了買私人樓,他們亦往往成了細單位的租客或新買家,反而推升了有關住宅的租金和樓價!另要留意的是,雖然有關公屋單位刪除了部分家庭成員的戶籍,並非全個家庭會遷出,所以並不會交還有關單位予房署而讓申請公屋人士可加快上樓。

施永青:放寬地積比可讓港人住千呎單位

香港的房屋問題,除了樓價貴,還有人均居住面積細,中原地產老闆施永青最近在獅子山學會的一個研討會上指出,香港經濟發展好,但香港人住得差,若以生產力和香港相若的地區比較,一個香港家庭應該有能力居住在1000方呎的單位。施永青認為,香港亦不是欠缺土地,現在只用了7%的土地作住宅用途,市區住宅只佔整體的4%,如果政府可以放寬地積比率至3倍,7%用地已經足夠每個家庭住1000方呎,所以目前最重要的是政府需要確定規劃目標,並決定撥出多少用地來興建住宅。

研討會上另一講者香港奧國經濟學院院長王弼認為,香港已用作發展的24%土地當中,只有7%用作住宅用途,這7%的住宅用地當中,有3%更是以低密度鄉村形式發展,因此香港沒有足夠土地用作住屋用途的說法是不成立的。王弼又稱,現時很多討論中的土地供應方案「有你無我」,但只要動腦筋,加入想像力,很多問題就可以解決。

王弼:不回收粉嶺高球場也可建10萬戶

王弼以粉嶺高爾夫球場為例,只要改變場內的球洞分佈及周邊建築的位置,在不喪失一個球洞的情况下,不單可以保留高球場,還可以提供10萬個住宅單位;假設每個單位住3人,就可以容納30萬人,對比坊間其他有關高球場的改劃用途建議,例如土地供應專責小組收回整個高球場並興建13,200個單位,又或是環保觸覺收回整個高球場以供10萬人居住的建議,兩者均不及獅子山學會提出的方案成效的三分之一。

其實,筆者上周在本欄也指出,只要香港能容許大規模填海和引入大量外勞起樓,要在10年內額外增加以十萬計、呎價僅二三千元的住宅單位並不困難,屆時樓價高,土地或住宅單位不足,以至港人居住面積偏細等問題都可一一解決,只是大家願不願意而已。

[陸振球 樓市解碼]
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