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東瀛攻略】樓價曾貴絕全球 泡沫爆破迷失廿年(舊POST2017年09月25日 10:09 ) 人氣: 119 回覆: 0


全球大城市如香港、倫敦、多倫多、悉尼等樓市年年創新高,但作為發達國家的日本,何以樓價一直大落後?一切都歸咎上世紀80、90年代炒得太癲狂,泡沫爆破後遺症令日本經濟迷失了20年。今時今日,日本人都不想買樓,絕大部分日本人都是租樓一族。但原來20年前,日本曾經人人搶樓,樓價高得要一層樓供三代人。一切要從1985年9月22日的廣場協議講起。當日,五大資本主義經濟強國美國、日本、西德、英國和法國的代表,在紐約廣場飯店達成協議,宣布介入匯率市場,解決當時美國貿易赤字問題,日本同意讓日圓大幅升值,匯率由85年1美元兌240日元,升至86年兌120日元。
日圓升值令日資購買力大增,瘋狂往境外併購,看似要買下全世界的資產。但日圓匯率高企,令日本出口競爭力大減,日本央行為應付經濟衰退,利用減息來減慢日圓升值速度,低息環境令資金流入資產市場,股樓大升。日本央行本來已打算收緊貨幣政策控制炒風,但87年環球股災打亂部署,令加息步伐停下,樓市股市回穩後因低息繼續狂升,泡沫一發不可收拾。當年日本市場迷信日本土地不足,地價永不貶值,高峰期東京房地產市值,比整個加拿大的房地產價值加起來還要多。當時銀座的地價一平方米高達100萬美元,人人搶樓的年代,供應永遠追不上需求,日本樓奴命運比今日香港人更慘,出現「供樓供三代」現象。
日本央行在89年加息,翌年經濟泡沫爆破,日經指數由年初的37,000多點,下挫至年底23,000多點,92年8月更跌至14,000點,市值只餘下3分1。很多在高峰期買入物業的企業及家庭變成負資產。89年經濟崩潰以來,日本每年平均GDP增長率不足1%,全球一致唱衰日本經濟,稱過去20年為日本「失去的二十年」。
直至現任首相安倍晉三上台後,力推寬鬆貨幣政策救經濟,加速日圓貶值,提升競爭力,日本經濟才近年才漸見明朗。但經歷20年經濟低谷,影響日本人置業信心,新一代出現「下流」趨勢,工資長年零增長,晉升機會低,很多年輕人選擇不結婚、不買樓。雖然日本政府去年公佈,資助國民置業,希望刺激樓市,但至今仍未點起大部分日本人買樓的欲望。https://www.singtaoopo.com/weeklytopic/本週焦點/樓市情況/weeklytopic/post-32736/【東瀛攻略】樓價曾貴絕全球-泡沫爆破迷失廿年/
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