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人氣地產博客「脫苦海」:內地人不限購 港樓勢闖新高 人氣: 67 回覆: 1


https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9032&issue=20190321
【明報專訊】樓巿自2003年SARS谷底至今大漲小回,亦造就了一批地產博客成了樓巿KOL。原在發展商物業管理部工作、於2002起便開始寫地產博客的「脫苦海」(Peter Ng),先後推出了10本地產著作,最近更開授地產投資課程。脫苦海認為,內地人只要肯付辣稅,在香港沒有限購的掣肘,隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵等跨境基建啟用,近月內地訪港旅客已明顯回升,加上粵港澳大灣區規劃逐步落實,未來內地湧港人口將繼續增加,帶來十分殷切的房屋需求,樓巿主流仍是向上,建議港府必須加快落實「明日大嶼」及其他造地計劃,若擔心公帑難以應付,可像40多年前發展沙田第一城般引入地產商合作。

脫苦海指出,自從廣深港高鐵及港珠澳大橋在去年9月及10月先後通車,近月內地旅客訪港數字急升,他早前調研西九龍附近的商舖,生意亦明顯增加,鐘表業尤其好景,相信不少本港零售業老闆及僱員均受惠其中,部分可以成為樓市入市的生力軍。除了本地購買力轉旺外,他認為,上述跨境基建啟用,加上粵港灣大灣區規劃落實,將吸引更多內地人、尤其是廣東省居民來港買樓,成為推升樓價的強大動力。」

大橋高鐵便利 粵居民料加快掃港樓

「若把廣東省作為獨立經濟體來評估的話,其經濟總量幾年前已超過俄羅斯,很多廣東省居民很有錢,隨着廣深港高鐵及港珠澳大橋啟用,加強本港與廣東省的聯繫,廣東省居民會增加來港消費及置業。」

脫苦海又稱:「尤其是內地主要城市的住宅均屬『限購』,只有當地居民才可購買,香港不設限『任購』,內地人只要不介意繳付稅項,他們想買多少間港樓也可以。中國人向來深信有土斯有財,買樓作為儲存財富的工具是最穩陣的,既可出租亦可自用,而且不需要特別打理,故此對投資港樓有很大需求。」

有評論認為,廣深港高鐵及港珠澳大橋造價均接近千億元,相關車費收入偏低,在可見將來難以回本,質疑港府是否值得投資這些跨境基建,脫苦海對此卻不認同。他解釋,政府將於下一財年推出高鐵西九站寫字樓項目地皮,涉及316.4萬方呎,估值最高達1107億元,相信新地(0016)及恒地(0012)或合組財團競投上述項目,一如10多年前合作發展中環國際金融中心(IFC)商業綜合體一樣,港府出售一幅高鐵地皮已套現千億元,足以支付高鐵建造費用有餘。

「我們不能簡單以基建本身是否回本來衡量其效益,因為基建為土地帶來的增值是天文數字,基建投資的開支,港府可以透過賣地收回。」

央行隨意印鈔 港樓供應有限

除了上述跨境基建啟用的新形勢外,脫苦海指出,2009年以來每年持單程證來港的內地人近5萬人,故過去10年已有近50萬內地人湧港定居,形成強大剛性房屋需求,這趨勢在可見將來仍然持續,令樓價中長期易升難跌。

另一方面,2008年金融海嘯後環球央行接力量寬(QE)印錢救市,資金追逐物業等實物資產,亦是推升本港樓價的重要力量,脫苦海解釋:「過去10年本港樓價大漲小回,每次輕徵調整後又掉頭回升,因為銀紙及金融資產是可以隨意印出來的,而增加土地及住宅供應至少需要數年時間。」

中美貿易戰料和解 投資氣氛改善

中原城市指數最新報173.47點,雖然較今年1月低位169.95點回升2.1%,惟與去年8月歷史高位188.64點比較,仍然下跌8%;脫苦海分析,雖然樓價中長線睇升,惟由於去年下半年爆發中美貿易戰,市場避險情緒升溫,亦影響樓價表現,惟隨着中美貿易戰近日緩和,「看來美國再惡也惡不出樣」,樓價隨即掉頭回升,他相信調整期已經完成,再創新高只是時間問題。

他續稱:「即使有中美貿易戰陰霾,美股在去年首3季仍能屢創新高,原因是美國政府去年初大幅減稅帶動當地消費及投資信心,惟隨着美國7月起向中國產品加徵關稅,部分成本轉嫁至美國企業及消費者,變相向後兩者加稅,抵消年初減稅的影響,美國經濟近月已見疲態,特朗普因此急於與中國就貿戰停火,此舉有利全球投資市場,本港樓市亦跟隨向好。」

明日大嶼增26萬伙仍不敷需求

由於本港置業需求近年持續熾熱,而供應卻遲遲未能到位,尤其是運房局去年底公布《長遠房屋策略》周年進度報告,把未來10年房屋供應目標由46萬伙降至45萬伙,並且將公私營房屋由六四比調整至七三比,令未來10年每年平均私人住宅供應大減至13,500伙,樓價隨即掉頭回升。

脫苦海強調,面對樓價升至脫離港人購買力的問題,港府必須果斷增加土地供應,不應該像過去20年發展洪水橋及新界東北地區一樣拖拖拉拉寸步不前,應該盡快推進「明日大嶼」計劃,因為即使這樣可以增加26萬個單位,但亦未必能夠滿足市場需求,「假設明日大嶼涉及26萬個單位分10年推出市場,每年也僅提供2.6萬伙,私樓料僅佔三成,即只有7800伙,很容易便會被市場消化」。

發展商參與填海可分擔政府風險

「明日大嶼」的填海及基建成本初步估算達6240億元,有評論擔心該項目會「掏空庫房」,脫苦海認為,從廣深港高鐵的例子可見,基建可為土地帶來增值,故他不認同此一說法。

但他亦指出,市場若擔心港府獨力發展「明日大嶼」項目風險太大,當局可參考40多年前恒地、長實、新地及新世界合作興建沙田第一城的做法,當年上述四大發展商成立的百得物業,投得前身為圓洲角一帶的沙田海大型填海工程,面積達逾600萬方呎,完成後約250萬方呎土地作私人住宅發展,其餘交還政府興建公營房屋及其它用途,達至政府及發展商雙贏,並且大幅增加住宅供應滿足市民的置業需求。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
載入PDF: http://www3.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2019/0128/LTN20190128827_C.pdf 在新視窗開啟
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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
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https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9531&issue=20190321
【明報專訊】曾與脫苦海合著多本地產書的梁隼,近日出版新書《買樓有計》(圖),分享自己的置業心得。他表示,自少從家人買樓賺錢的經驗已了解到「樓價(長線)不會跌」,他當年決定以140萬元買入大角嘴一新盤,原因是每月按揭供款僅7000元,僅略高於月租6000元,租金是交給業主,供滿樓便可擁有自己的物業,當然是買樓划算。

雖然成功撈底買平貨,但梁隼兩年後眼見該自住物業勁升三成,而且加息周期開始,於是賣樓套現搬去屯門月租3800元的小單位。直至2008年金融海嘯後樓價從高位曾回落三成,他再度以5%首期上車,買了葵芳一個單位,近年又搬回首次置業的大角嘴樓盤。

梁隼認為,從上述經驗可見,行動購買第一間樓是最重要的,因為其後可以換到合心意為止,毋須一開始就執意買間最好。他指出,目前港人購買400萬元以下私樓,可借九成按揭,故此只需繳付40萬元首期便可上車,加上其他雜費置業開支亦僅50多萬元,應該有不少人可以負擔。

可借九成按揭 50多萬元可上車

至於目前有何上車盤可吼呢?梁隼分析,近日在元朗YOHO Town附近「雞地」不少單幢樓例如安寧大廈、好順泰大廈、好順意大廈、好旺洋樓及金馬大廈,屯門區有「置業三寶」之稱的利寶大廈、麗寶大廈及萬寶大廈,以及深水埗、長沙灣在1980年代落成的舊納米樓如康輝大廈、昌輝大廈及金碧閣成交價均在400萬元以下,擬置業者可以留意。

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