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[明報]三藩市發展商Angela Cheung:4產業支撐 三藩市樓價續升 - 蘋果專欄 - RealForum
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[明報]三藩市發展商Angela Cheung:4產業支撐 三藩市樓價續升 人氣: 72 回覆: 0


【明報專訊】NBA班霸金州勇士本周以4:0橫掃波特蘭拓荒者,連續5年成為西岸冠軍強勢打入總決賽,而勇士下一季將搬遷到三藩市新球場,而這也是近年樓價表現最好的美國城市之一。三藩市房地產發展商Pillar Capital Real Estate總裁Angela Cheung接受訪問時表示,三藩市的科技、金融、生物科技及旅遊四大產業發展蓬勃,當地居民收入水漲船高,帶動當地樓價屢創新高,相信升浪未完,具備投資價值。

德意志銀行近日發表《2019年全球物價報告》(Mapping the World's Prices),是連續8年根據全球各大城市的商品及服務價格,計算當地市民的購買力及生活質素,是次報告指香港兩房單位月租高達3685美元,超越三藩市的3631美元及紐約的2909美元,成為全球租屋最貴的城市;三藩市居民去年平均月薪高達6526美元,屬全球最高,而香港居民平均月薪僅排全球27位。由此可見,三藩市租金對於當地居民來說遠比本港居民容易負擔,加上將有金州勇士此一當紅NBA球隊進駐,當地樓市值得留意。

Angela近日來港推介旗下三藩市樓盤,並且接受訪問介紹當地樓市概况。她表示,三藩市現時人口超過88.4萬,過去7年增長超過7%,在美國屬人口高增長的地區,而就業人口約57.5萬, 過去7年增長超過23%,表現更加突出。她解釋,近年不少總部位於三藩市的新興科技公司如WeWork、Uber及Lyft冒起,在當地創造不少就業機會。

科技金融生科旅遊 產業結構平衡

除了科技業外,Angela指出,三藩市尚有另外三大支柱產業,包括金融、生物科技及旅遊,均為當地創造不少財富,「美國的金融中心東岸是紐約,西岸便是三藩市,不少著名金融機構如嘉信理財(Charles Schwab)及股神巴菲特的愛股富國銀行(Wells Fargo)總部均落戶當地;至於生物科技,美國醫療領域最佳五間大學之一的加州大學三藩市分校(UCSF)正在當地興建癌症治療中心;旅遊業方面,金門大橋及漁人碼頭均是著名景點,故三藩市是美國本土最受歡迎的旅遊城市」。

Angela引述調查指出,在三藩市的88.4萬人口中,有75名身家達10億美元或以上的超級富豪,僅次於紐約及香港排全球第三,故此當地豪宅市場備受追捧,例如一個五層高、實用面積逾1萬方呎的獨立屋最近便以3000萬美元成交。

金州勇士主場 下季搬至三藩市

本港去年人口達739萬,土地面積1106平方公里;三藩市去年人口88.4萬,土地面積121.4平方公里。換言之,本港人口及土地面積分別是三藩市8.36倍及9.11倍,人口密度相若。Angela指出,三藩市的住宅需求不止當地居民,因為三藩市與鄰近的聖利安卓(San Leandro)全郡、聖馬刁(San Mateo)及阿拉米達(Alameda)部分郡統稱為矽谷,再加上其他5個郡均是三藩市灣區,整個灣區人口達775萬,是美國第五大人口的地區。她續說,目前不少在三藩市工作的人,居住在三藩市以外的灣區其他郡,他們若儲夠錢的話,不少人有興趣在三藩市置業,而金州勇士的球場在本球季後便會由阿拉米達群搬到三藩市,更提高了三藩市在灣區的吸引力。

規劃限制多 年均供應僅1900伙

由於具備上述眾多優勢,三藩市的置業需求強勁,惟供應卻十分緊張,Angela指出,三藩市過去20年每年平均新增住宅供應僅1900伙,原因是當地土地發展政策與本港一樣由規劃主導,變相控制供應。她解釋,三藩市大部分地區的建築物有高度限制,只可興建兩至三層高,而小部分地區即使可建高樓大廈,但審批過程長達數年,而且住宅難以申請拆卸重建,近年新增住宅供應主要由寫字樓、貨倉,甚至是油站改建,每個項目一般僅提供100至200個單位。

供不應求自然推升租金及樓價,根據Compass Real Estate 數據顯示,三藩市租金叫價中位數是全美國最高,由2011年底每單位2800美元,穩步上升33.9%至今年初每單位3750美元;複合住宅大樓(10至15個單位)出租物業的售價中位數由2011年的264萬美元, 漲至2018年的570萬美元,短短7年勁升116%(見圖)。樓價升幅遠遠跑贏租金,可見美國聯儲局量寬(QE)不止推高本港樓價,對當地大城市的樓價亦推波助瀾。

樓價7年漲逾倍 遠跑贏租金

Angela提到,內地資金在2011年至2015年的確曾增加投資三藩市樓市,故當地樓價期內升勢尤其凌厲,但過去3年內地資金因為種種原因已減少流入,以旗下新盤為例,內地客佔成交為例僅2%至3%,本地人才是購買主力。因此,她相信即使近月中美貿易戰升溫,亦不會影響三藩市樓價長期向好的趨勢。

入場費50萬美元 租金回報3厘

至於三藩市住宅的租金回報率,Angela以一個入場費約50萬美元的單位為例,指可每年收租2.4萬美元,未扣除開支前的回報率高達4.8厘;惟她提醒,業主須繳付管理費、稅項及其他雜費,扣除這些稅費後的回報率僅約3厘。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
                    

來源: https://www.mpfinance.com/fin/.. ... 2628&issue=20190523
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