普通會員
kobe bryant
rbenabled
avatar
175.45.19.18
金錢: 64.60
帖數: 752
GP: 728
LV: 28
交易所:

王澤基、潘凱媛:作樓奴前要看十件事——再回應湯文亮論買不買樓 人氣: 2434 回覆: 1


iMoney 1-8-2012
讀到湯文亮博士對上星期文章的回應,還有一些網民的評論,就買不買樓的話題再寫一期。
先是湯文亮博士說中國沒有5%的存款利率,也許那是跟一年定存利率比較。
(湯文亮網上撰文︰我並沒有說「人必須買樓」 http://m.property.hk/writing_manage_art/phk_tml2/5ffca0d0.html
如 果買房平均投資年限是10年以上,那其回報應與長期定存相比。中國的銀行5年定存利率,即使最近兩次降息以後還有4.75厘。更重要的是中國定存提前取 款,不單不用補利息差別,還有0.5厘的利息收回,非常划算。香港人對中國金融的認識是稍微薄弱了一點,中國存款不用付稅。
要比較兩種投資,首先要知道他們的投資年限。定存、債券或貸款(房貸也是長期貸款的一種),要看久期(Duration),也就是這筆債務或投資要多長。一般來說,愈長的投資回報率愈高。所以比較5年期的債券(或定存)和十多二十年的房貸投資已經是非常保守的做法。
手執磚頭不是萬能
任 何的投資都有流動性需要風險,也就是套現所需付的費用與風險。當然,從網上讀者的評論來說,現金不重要,樓房才最重要,所以不是要考慮套現(把手上的投資 變成現金)的風險,而應該考慮「套樓」(把投資變成樓房)的風險,也就是無論發生甚麼事情,都必須有樓在手。但是你不能拿樓房來付醫藥費,樓房不能在你失 業的時候應急來付孩子的學費,或離婚時付贍養費,更重要的是現金沒有負資產的可能性。每個人看法不一樣,但是個人認為現金的用途比較廣。港元定期存款要套 現時需要罰息,但人民幣不單止沒有,還可以收回活期利息。當然人民幣要變成港元以後才可使用,但是這風險並不是很高。樓房要套現,必須付中介費與稅款,套 現成本相當高。
筆者深切明白樓房的價值不只是投資,還有婚姻幸福、家庭儲蓄等用途。筆者在拙作《男女博弈經濟學》中有詳細分析,在此不重 複。此外我從來不建議買金融工具或個股,本專欄和拙作《反轉腦袋投資學》已有詳細說明。此外還須聲明,網上說我幫銀行工作所以推銷股票。筆者從不推銷股 票,也從不建議投資。
但是單從投資(不是感情、婚姻、歸屬感的角度)來看,買樓是高槓桿交易(付30%,買足100%),風險和 Accumulator(累計期權)等槓桿買賣相類。除非你一次過付款,否則你並沒有完全擁有那樓房,是貸款給你的銀行擁有,你只有一筆很大債務。如果還 不是很明白,看看美國和西班牙買了房子的人。有點記憶的人,可看看2003年負資產引發多人燒碳的新聞。
筆者不是不主張買樓。筆者也曾在2003年從英國坐飛機回來香港買樓給家父,也因此回英國時要接受在家隔離兩星期才能上班,以防感染沙氏。家父現住的房子就是那時買的。
買不買樓,要看幾件事情:
1)你收入的穩定性,收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點,如果是地產經紀,就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。
2)不能光看現在的利息,來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均息口來看。
3)不要相信預測。財經演員,事後諸葛多的是,預測準確倒沒有。如果預測的人真能動測天機,他會告訴你嗎?所以甚麼看未來走勢來確定買不買樓來投資,絕對是騙你的。
4)房價是你收入的多少倍。如果超過8倍就要好好想清楚,10倍以上非常危險。因為樓價只要下跌10%就是你一年的收入。
5) 不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關,如果可以保證你永遠都不用套現,不會生病、不離婚等等,那就可以。不錯,如果你真的在1997年買樓,等到 2012年確實是回到原位了。但若是你買了新界西的樓,現在樓價還比高峰期低18%。我們未來不要像日本,房價23年來跌了七八成。
6)你的錢除了買房子,有沒有別的用途?人民幣存款只是其中一個用途,但不是最好的用途,更好的用途是投放在自己教育上,例如留學,和你孩子的教育。
7)你的錢可以用來支持你做別的東西嗎?如創業、換一份更理想的工作時作周轉等等。或者你想過到外地工作,增廣見聞嗎?
8)朋友要結婚,一定要買房子,但是不想負擔太重,所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間,見面的時間少了。時間也是人生裏很重要的資產。值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎?
9)如果你買不起你孩子學校附近的房子,而要搬到很遠,犧牲了孩子學習或玩耍的快樂,值得嗎?
10) 縱然樓價不跌,甚至上升,問問自己,一間500平方呎(實用面積350平方呎)的所謂豪宅,值得你們兩夫婦以一生的青春去換嗎?我看到要付房貸的朋友不去 旅行,周年慶祝也沒有,省吃儉用,為的就是一個只是勉強放得下單人床的小房間。值嗎?坦白說,如果香港繼續這樣,移民是很好的選擇。為甚麼不去新加坡?
歷史上泡沫一定爆破
筆 者談論房地產,並不是因為我有魔鏡知道未來房地產走勢。只是我住過不同的地方,美國、英國、歐洲、香港,毫無例外,全都有結局非常悲慘的房地產泡沫爆破。 我太年輕,沒有經歷過日本的房地產泡沫。但現在我在香港所聽到的言論,和我當年在這些國家聽過的、在1997年香港聽到的,驚訝地雷同。我非常希望各位有 樓房的投資者能繼續賺錢,預期的泡沫爆破不要來臨。但是歷史和經濟周期的循環到目前為止沒有例外。我真心希望多年後證實我徹底看錯,給人痛罵是書呆子一 名,而香港成了往後經濟史上的特例。
在下沒有如網上評論我文章的財經高手般博學,思考更不如眾網民清晰慎密。筆者大學畢業多年後依然一貧 如洗,要吃軟飯過活,因為錢都花了在讀書上。筆者並不是說買樓不賺錢,我只是想當書奴,而不是房奴而已。書呆子教授沒有資格評論如何發大財,只是希望各位 讀者有空想想,在所有人都認為買樓是必要的時候,有沒有別的可能性,別的想法。
香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任,前巴克萊銀行常務董事,逾十年投資銀行工作經驗。
This author is being removed.
訪客
Guest (IP: 18.205.96.39) avatar
(提示:如要觀看隱藏內容, 按此回到第一頁)
此版不容許訪客發貼, 請先登入。

Home RealBlog Stock Endless Choice Fancy Buzz Gloomy Sunday ZKIZ Wiki RealWidgets

geo stats
Powered by RealForum
Paged in 12.7ms (Q=5 + R=3) @ 2019-11-14 05:21 AM Asia/Hong_Kong
Archiver | 廣告聯繫: abbychau (at) gmail.com