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香港置業伍創業: 中小型住宅 需求鎖不住 - 地產 - RealForum
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香港置業伍創業: 中小型住宅 需求鎖不住 人氣: 1243 回覆: 0


http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130622/18307654

香港置業伍創業
中小型住宅 需求鎖不住


政府接連出招,壓抑需求以調控樓市,最近長策會成員黃遠輝出口術,認為樓價下跌兩成才合理,香港置業高級執行董事伍創業認為,中小型住宅存在大量需求,暫時被鎖住的購買力正在凝聚,預期今年下半年樓價將橫行向上。


一二手無成交失去參考價值
回顧上半年,伍創業指出,在「3D」及銀行加息兩面同時夾擊下,成交量即時急挫,甚至連中小型住宅成交也減慢,加上一手銷售新例4月29日生效後,令一手市場冰封,一、二手市場死寂「無成交量,睇不到成交價」,市場失去參考價值。若以半年計,預期今年上半年整體物業註冊將減少至約3.9萬宗之4年同期新低;至於上半年二手註冊則估計僅錄得2.3萬宗,創自2003年上半年以來新低,充份反映整體樓市交投疲弱。


剛性需求強
他分析說,本港經濟基調良好,中小型住宅需求一直強勁,估計下半年樓價繼續上升。自政府於去年公佈5,000個白表免補地價購居屋計劃後,部份居屋價已經跳升,本月首批2,500白表免補地價買家陸續入市,個別居屋成交宗數及銀碼亦相當理想,在客源增加下,樓價必定再創新高。
「事實上,市場剛性需求好強,在我年輕年代,如果想獨立搬出來住,自己根本無能力,父母亦無多餘錢,而且當時社會思想不接受成年子女遷出,但今時今日,二代同堂及三代同堂家庭已經減少,分支家庭多,對住屋需求自然大,這是市場變化,父母無法資助買樓,不少一滿18歲的子女即申請公屋,最近政府亦指單身人士申請公屋數字急增,反映出大部份人都有置業夢想,但樓價高企,置業夢難圓,積穀防饑,唯有同政府攞定間公屋先。」伍創業指,最低工資實施後,基層市民月入萬元,工資以倍數增長,經濟條件得到改善,亦同時改變基層市民思想,開始有買樓的啟動力,以前收入低根本未有想過會買樓上車。

三箭射向豪宅樓價橫行向下
政府打壓樓市,伍創業形容,BSD、SSD、DSD有如三箭齊齊射向豪宅,一定是豪宅受到最嚴重衝擊,買賣雙方觀望氣氛濃厚,由於豪宅業主持貨能力較高,當然不會大幅減價,加上息口平,供樓負擔較97年少,而且「賣咗未必買得番」,即使有換貨意欲,大額的稅項亦令豪宅業主不如不賣,亦不投資,逐漸變成死守。他認為,下半年豪宅市場壓力很大,樓價將橫行向下,部份樓價過高的物業,若調節至合理水平,承接力可能會出現,重新啟動換樓效應。


下半年租金升5%至10%
伍創業稱,近月全球各國大印「銀紙」,加上與美元掛鈎之港匯長期處於弱勢,令本港通脹日趨升溫,私宅租金亦水漲船高。與此同時,暑假期間向來是本港傳統租務旺季,加上近年來港修讀學士學位或研究院課程之非本地生與日俱增,同時去年本港大學開始實施4年制,令宿位供應更趨緊絀,令大專「無宿生」人數衝破2.3萬名,料創紀錄新高。他預計,今年第三季租務市況有望創歷來最旺。
根據香港置業資料研究部資料,截至今年5月底止,本港中小型屋苑建築面積平均呎租由去年底約23.26元升約0.4%至23.4元,跑輸同期全港100個指標屋苑建築面積平均呎價約1.1%之升幅,估計租金走勢有「追落後」之空間,再配合上述利好因素,預計下半年本港租金有約5%至10%之升幅。

樓市貼士
樓市有無貼士?伍創業認為,郵輪碼頭效應只是藥引,未來發展勁過何文田。九龍區爆發點會是高鐵總站,地盤面積與九龍站相若。港島區可留意灣仔、邊緣區有東區及西區,近幾年均受惠重建影響。新界區物業明顯一枝獨秀,用家及投資者齊齊搶買中小型物業。
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