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施永青: 我看淡未來 看淡香港樓市

「我的房產已沽了差不多兩成 ! 」中原集團創始人施永青作為香港地產代理界的重要人物,看淡香港生產力,竟然還長期看淡樓市 。

「傳媒報導我沽房產,是真的;沽了就沒有再買。因我不看好香港的未來。」施永青的樓評每每惹人注目,卻鮮有談論對長遠樓市的看法。舉目遠看,他是看淡的。「香港在政治及經濟方面均沒有出路,沒有競爭力,生產力欠佳,怎能看好樓市呢?」

據本港傳媒年初報導,施永青2012年大手沽貨,至少涉及7項香港物業,套現5.72億元,帳面獲利逾2.37億元。當時他說樓市大升,房產價值佔他個人的資產組合八成,沽樓是為了平衡組合,並非看淡。事隔半年,施永青的觀點出現了明顯改變,除了短期看淡,長期也不看好香港樓市。

上月以來,先後有調查指出香港的競爭力不繼。瑞士洛桑管理學院於月初公布全球競爭力報告,香港失去全球競爭力排名首位,被美國和瑞士超越而排第3。中國城市競争力研究會於上月亦公布一項調查,在中國最具競争力城市排名中,香港已從第二名跌至第五名。調查顯示,香港排名下降,與經濟增長放緩及政府管治能力减弱有關。

若中央插手於港不利

施永青認為,香港市民追求民主,冀一步登天,不太現實。「在港英時期,我們說民主不及自由重要。現在港人用這種方式爭民主,我擔心連自由都沒有了。」面對港人號召「佔領中環」,施永青不予贊同。「在香港如今政治環境之下,要號召幾萬人佔領中環,並非沒可能。即使人群是和平佔領,若屆時一旦阻街或影響交通秩序,港府不可能不採取行動,一旦把人群逐個搬走,又要花警力;要是拘留,連監獄也爆滿,這給港府添難題。辦不好,和平行動變成亂子,可招致中央插手,這對香港更不利。」他說,佔領中環不能解決香港實踐真正民主理想,但卻招致中央可能的干預,何必呢?

說到香港民主派的訴求,施永青認為,港人在港英期間並未享有太多的民主,現在港人享有民主的程度已在進步之中。「泛民要求特首候選人,是在不被北京設限的情況下選舉,但我們不得不考慮中國是一個政治實體,不可能完全任由香港政治發展。」他覺得爭取民主是須要妥協的。「美國總統林肯於十九世紀六十年代爭取解放黑奴,廢除奴隸制,也要求激進派讓步。」他又提問:甚麼是真正的民主?其實英美國家都並非真正的民主,「英國上議院有世襲的議員;美國總統選舉實行選舉人團制度,總統由各州議會選出的選舉人團選舉產生,而不是由選民直接選舉產生。」他認為,民主發展可以循序漸進,按《基本法》,由選舉委員會選出候選人,然後由港人一人一票選舉,應可為目前港人所接受,並足以作為中國民主化進程提供示範。「如果港人在政制上不讓步,最後不能依據《基本法》解決問題,這意味着港方違反合約。我們不要做導致強迫中方取消《基本法》的事,否則,可能達致更嚴重後果。」

他說,現在中國愈來愈強大,香港的議價能力向下,一旦重新檢討對香港的管治,那麼原有寬鬆的自由也可能失去;要是有外國勢力介入,更將香港變成火藥庫,令香港付上沉重的代價。

他強調,近年香港社會議題趨向政治化,那些民主派領袖,寧為玉碎不作瓦全,並非真心的為港人福祉去追求民主,而是政客為贏取港人選票的手段。「他們亮著貞操帶,顯得純潔,並不是真正講民主上的進步,卻是傾向為中國政府製造矛盾,多於為港人造福。」他說,社會上鼓吹爭取完美的民主,但最後可能陷於一無所有;港人對此須抱有獨立思考,去判斷香港的政制發展,否則將上演悲劇。

港人仇富令商人卻步

在經濟上,施永青認為,香港已不再是商人的天堂。施永青於1949年出生在上海,三歲來港,中學時信奉馬克思主義、毛澤東思想,曾經是一個彌漫理想主義的青年;後來,有感人生要面對生活現實,遂奮發立志,如今成為了香港地產代理界的領袖人物。

一度是滿腔熱血的施永青,在他眼裡,現在年青人強調應得的權利(entitlement),聲稱天賦人權,不遺餘力去爭取分享社會財富的權利,卻不顧花精力貢獻社會,予人分享。「他們已沒有上一代這麼搏殺,反而期望富人把財產分攤出來;令勇於拼搏的人也不順氣。奮發向上的社會原動力被遺棄,生產力下降,大家反而精中精力瓜分已有的積累,社會怎會進步?」

他說,現在港人聲稱人權無分國界,但內地自由行旅客來港卻說成是「衝擊」,聲言要限制內地人來港。「香港哪有「地球村」的意識? 現在部分人反而倡本土主義,思想相當落後。」

施永青近年樂於捐款支持年輕人創業。但他說,如果見到年青人欠奮鬥心,思想怠墮,令他減低捐獻的興趣。

「新加坡人非常羨慕香港以中國為腹地所帶來的優勢,但不少港人卻選擇在政治及經濟上與中國割裂。」施永青說,現在歐美經濟增長潛力都不如中國,失業率都不低,西班牙失業率更高達26%;如果港人只講理想及原則,不談現實的話,香港在政治及經濟的走勢將持續向下。「香港原是美國最大貿易夥伴,如今與中國經濟愈加密切。如果香港與中國交惡,對香港有何好處?」

他慨嘆香港已從「重商」轉變為「仇商」,有輿論鼓吹向富人徵收累進稅,每每批評「無商不奸」,「地產霸權」,「唯利是圖」;批評港府「官商勾結」,「寬容暴利」,「壟斷市場」。「以往香港商人在香港賺錢後,因不熟悉外國環境都不願向外投資,而是在港進行再投資。但現在香港富商已寧可跑到海外投資。」

他以香港時代廣場搬遷戲院為例,說道:「作為時代廣場業主,私有產權是應該受到保護的基本權利。業主應該有話事權的,但業主要求戲院搬遷的決定都受到外界非議。您說,誰是霸道?誰是地產霸權。」

他又說,香港原是個人利益優先,社會利益是政府的責任;但現在,輿論扮清高,處處站在道德高地,商人利益要服從於社會利益,商人投入資金建設社會彷彿還要做罪人。

「商業活動的空間已愈來愈少。」有一次,施永青放舗租賃,租客說他靠這舗位吃飯,因此他不敢將租金提至市場價格,最後索性賣了算。他又說到大家樂快餐店實行最低工資的事,當時大家樂依法實行(時薪22.4元另包膳食及其他津貼),但政客批評這是變相減薪,要求更高時薪(33元),並號召市民罷吃迫老闆讓步。「我們做老闆的不能決定員工報酬,那些不是員工、不是股東的,卻似乎可以代替老闆發言,這對投資人不利。」

施永青說,「仇商主義是否已令香港堪於淪亡?值得我們深思。」

2002-03年政府提出「孫九招」吸引投資者前來投資,如今港府卻推出「辣招」企圖擊退外來投資者。現在樓市正處於高峰,港人高呼打壓樓價。他說:「要是資金撤離,減少投資香港。那麼有一半港人家庭的物業,會如特首梁表英所願,呈現貶值。一旦資產下滑,消費及投資能力萎縮,實體經濟不穩,各行各業受衝擊。年青人在爭取各種權利之下能獲得多少利益呢?」

施永青認為,在政制上港人現在不願妥協,未來有可能會失去更多;在經濟上,港府勢弱,港人由「重商」變成「仇商」,年青人又欠奮鬥心,香港競爭力不繼,生產力成疑。展望未來樓市,難以看好。

「除非未來內地經濟無限好,內地人願意承接香港高樓價,也不介意繳納高達23% 印花稅;在香港政經底蘊不穩之下,看淡未來,看淡樓市。」施永青淡淡然說道。

施永青為何走上街頭?  

問:上月中,你率領數以百計的地產代理出席立法會前舉牌抗議。你作為老闆走上街頭,很罕有嗎?

施:不算,韓國農民反對加入世界貿易組織,我有參加;美國攻打伊拉克早期,我也有上街。再倒數至1989年六四事件,我也領率中原二百人出席抗議活動。

問:你平日言論有時頗為中肯,以港人及投資者的利益評述,不一定偏袒地產代理。這次你為何旗幟鮮明的與業界一起上街抗議?

施:業界應有發言的權利。之前,部分港人不滿建焚化爐,其取態與社會利益不一致,他們都會上街請願。還有,前段時間數百碼頭工人罷工,反映幾萬人的飯碗訴求,也發動工業行動。當業界利益受損,有業內人士上街申訴,在香港是很自然的事。這次地產代理業界利益受損,影響不但是地產代理、還會波及律師、傢俬鋪老闆、裝修工人的生計,牽涉全港過半數擁有私人物業的家庭。我個人生計不成問題,但其他人可能很有問題,當中包括不少我們的員工,我有責任出面為他們爭取權益。

問:這次你為業內利益上街抗議,曾考慮過社會總體利益嗎?

施:我們抗議的,主要是要求港府撤銷三項印花稅。其實,較早前,已有不少聲音呼籲我們站出來反對,當時我們也擔心社會反應未必和我們一致,所以沒有行動。但經過一段時間的觀察,港府針對地產業所實施的「辣招」,其破壞力太大,也不能達至預期的社會效益。我們必須站出來說話,即使請願不成功,也向社會表達了我們的訴求。

問:港府推出的房屋政策有何不公平之處?

施:近年香港樓市屢創高峰,香港政府的房產政策採取以「港人優先、自住優先」為原則,這點為大多數港人接受。但在實施過程中,這些原則卻沒有完整落實到新批土地上,如一些新樓出售,只實施「港人優先「,卻沒有實施「自住優先」。另外,政府只叫二手業主賣樓奉行上述原則,自己賣地建出來的樓宇卻沒有「優先賣給自住」條款。

政府為了壓抑樓價,利用雙倍印花稅阻撓非首置的買家入市,但大部分非首置買家都不願意繳交偏高的印花稅,導致市場嚴重萎縮。小業主賣樓時不會依照「港人優先、自住優先」原則,而是以「價高優先」;他們是不會犠牲個人利益,去滿足社會整體利益的。我們公司幫助過不少政客及議員賣樓,他們在公共場合發言時,聲稱反對地產霸權,但賣樓時仍然以「價高優先」為原則的。

問:對於工商舖買賣需付雙倍印花稅有何想法?

施:梁振英沒有汲取董建華的教訓,豈能為了一時效益而放棄長遠利益。以往港府一貫政策是不干預市場,歡迎外來投資,且自由買賣;現在外來投資港樓須繳付重稅,仿似社會罪人。外國投資者的視野其實不只限於香港,港府出「辣招」,他們已跑往倫敦及約紐買房地產。人家拿錢來港投資,港人還反對,香港突然變得不歡迎外來投資了,這不只受到地產代理界的關注,外國商會也很有意見。

如宏利保險最近在九龍灣買了一座總值45億商業大廈,光是印花稅便花了3.8億,加拿大商會的代表對此表示很不滿。因這個交易對香港有好處,政府應予鼓勵,不應遭受懲罰。我理解,現在樓價高企處於非常時期,但實施政策也不應傷及無辜。政府關心港人,實施政策限制住宅價格狂升可以理解,但要求工商舖也付雙倍印花稅便不太合適。因工商界每項投資都經過周詳考慮,一旦有損失,便會自食其果,政府無須多加干預。我認為,凡持貨超過兩年的工商舖.買家,不管是自用或收租,應獲退回交多的印花稅。

問:港府以印花稅阻嚇買家入市,造成怎樣的影響?

施:早前政府推出特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)企圖提高交易成本,防止炒賣住宅活動。今年初推出雙倍印花稅 (DSD),除港人首置之外,買入工商及住宅物業都要繳交。這些「辣招」針對非港人、非首置、公司(海外及本港),要繳付額外15%印花稅(BSD),又要交雙倍印花稅(DSD),稅務相當高。舉例說,內地人如買亳宅,要交雙倍印花稅8.5%及買家印花稅15%,共付高達23.5%,如三年內沽出要付10-20%印花稅(SSD)。三項印花稅已導致樓市交易萎縮,過往首次置業人士佔樓市整體成交10-20%,但「辣招」實施後,地產市場只有首置購買力去支持,令需求大降八成。如情況持續,有可能令一半地產代理無法生存,連帶其他行業都叫苦連天。

問:受「辣招」影響,你估計將來樓價走勢如何?

施:現在因「辣招」交頭大減,心急的業主會減價賣樓。再加上美國準備提早退市,香港利率也難免趨升,房地產商下半年面對較大財務壓力,將加快銷售建成的住房套現。在種種不利因素之下,預計今年內細價樓跌5%,亳宅及一手樓跌15-20%。由於樓市呈跌勢,港府應盡快撤銷三項印花稅。
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