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simonwor
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[轉貼]美聯集團黃子華 百零萬 買廠廈 防守強 (湯兄係咪有興趣?) 人氣: 2458 回覆: 11


http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130706/18324305

美國聯儲局部署退市,連帶息口上升,股市風高浪急,政府辣招壓樓市,如果完全不投資,資產遲早被通脹蠶食,美聯集團董事總經理黃子華向來擅長尋寶,他教路買廠廈,「樓市存在太多不利因素,現時投資策略一定要保守,買最平物業,風險相對最低,一些細碼廠廈單位只係百零萬,呎價甚至平過建築成本,好租回報高,長遠更可博收購。」

樓價=成本價

今日投資過份進取只會增加風險,防守性強的物業最切合經濟大環境,細價的廠廈,是目前工商類物業中投資首選。「廠廈建築成本也要2,000幾蚊呎,即使舊廠廈收購價都要3,000幾蚊呎,但現時最平廠廈只係2,000幾蚊呎,咁平嘅樓而家根本起唔到,當樓價已經係成本價,跌幅都唔會太多,個價冧唔到,而且供應唔多,競爭唔大,可謂坐和望贏夠穩陣。」黃子華表示,廠廈單位入門尺碼細,投資門檻低至200萬元以下,適合一般普羅大眾。今日要用200萬元投資物業市場,市場選擇極少,沙田第一城建築面積395方呎細單位,已升至300萬元,屯門白表居屋也要200多萬元。

未來具收購潛力

廠廈價錢平,未來亦具收購潛力。他分析說,「香港工業早已式微,近年住宅土地供應短缺,市區無供應,透過併購,住宅變住宅成本高,收購價萬幾蚊呎,故必向工業樓埋手,而且唔一定改住宅,九龍灣、觀塘及荃灣等廠廈,先後改成酒店、商場,政府為了擴闊土地,去年開始主力在工業區,改zoning做住宅,未來廠廈供應只會越來越少,樓價就越企得穩。」

用途廣泛 好租回報高

黃子華指出,廠廈用途非常廣泛,部份設有獨立洗手間,夠loading(負重),加上24小時可以自由出入,可滿足不同的私人用途,包括紅酒庫、band房、home office、試音室、影樓、畫室、hi fi房、配音室、迷你倉、甚至品牌outlet、泰拳館、桌球室、年青人創意工業等等。「曾經有個客人就買咗幾千呎廠廈擺滿大魚缸,養魚、養龍蝦、仲有其他海產,只係純粹觀賞,缸缸都咁大缸水,一般住宅同寫字樓負重根本唔夠,亦唔怕腥臭味會影響人。除咗氣味,強大嘅噪音喺廠廈都唔會有人投訴,三更半夜上band房夾band勁嘈都無問題,二、三千蚊呎,真係唔肉赤!」他稱,廠廈私人用途多,除買入自用外,由於租金平宜,租客入門亦較容易,每月廠廈租務成交約600至800宗。一個建築面積600餘方呎單位,月租僅6,000至7,000元,好租之餘回報亦高,租金回報高達5厘,早前買入回報更高至9厘。

最近細價廠廈熱炒

工商物業不受SSD及BSD影響,只受DSD限制,按揭降至只借四成,但對於細銀碼廠廈影響不大,最近出現細價廠廈熱炒,荃灣遠期工廈樓花DAN6,推出幾日賣出九成,近日錄摩貨成交,投資者238萬元買入,建築面積493方呎單位,262萬元摩出,扣除DSD,持貨短短幾日賺近17萬元。黃子華稱,DAN6摩貨賺錢,反映細銀碼廠廈有市場,買家一手向發展商買入摩出有得賺,不過接貨第二手業主因成本高,未必有錢賺。

下半年住宅睇跌兩成

展望下半年整體住宅樓市,黃子華認為,政府辣招扭曲市場正常需求,令成交量勁跌,加上收緊按揭,上車客及換樓客更難買樓。政府想樓價跌,增加供應,但推出一手新例,導致供應量減少。政府想少人買樓,卻推出5,000個白表免補地價中和威力。自從政府推出辣招後,樓價都未跌過,成交量就大瀉,情況剛好跟政府想法背道而馳,如果政府不撤招,加上外圍經濟轉差,下半年樓市將增添很多隱憂,他估計,住宅樓價兩成跌幅將會隨時出現,若觸發樓市向下跌的骨牌效應,下跌幅度更不易制止,將蒸發市民不少財富。

放盤推介:高威工業中心 高層583呎170萬

高威工業中心位於葵涌永建路16-20號,葵芳港鐵站有小巴途經,介紹的B座高層09室,建築面積583方呎,門口有玻璃門,內櫳間成1個大房及2個細房,裝修企理,設有獨立洗手間,並造假天花可當閣樓儲物,適合半倉式小型寫字樓。業主叫價170萬元,呎價2,916元,市值租金每月約8,000元,租金回報5.7厘。
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之前110-120萬,唉
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推人去死咩,有d冇研究開既入左,入左先發現問題就遲了。
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葵涌永建路? 醉酒灣, 得一架小巴去, 係葵芳新都會有架小巴去, 無巴士到ga
之前啊ksw兄講過租唔出有冇人知?
呢D推介到真係引人入火坑, 一味同你講平.

SUNNY兄講得啱, 咪亂黎, 平係有原因的, 入左至發覺問題就後悔都黎唔切啦.

自己CLICK入去睇
http://www.property.hk/tran.php? ... D%E4%B8%AD%E5%BF%83
~qt
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"高威工業中心B座高層09室,建築面積583方呎,...市值租金每月約8,000元"

上面單位市值租金有誤...市值租金應該大約5.5K-6K 全包, 5.5K-6K 全包呢個租金已經係近十年新高...年底前租金有機隨時回落到5K 樓下...
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5樓提及
"高威工業中心B座高層09室,建築面積583方呎,...市值租金每月約8,000元"

上面單位市值租金有誤...市值租金應該大約5.5K-6K 全包, 5.5K-6K 全包呢個租金已經係近十年新高...年底前租金有機隨時回落到5K 樓下...


咁等下先囉,我真是幾百蚊呎至買
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6樓提及
5樓提及
"高威工業中心B座高層09室,建築面積583方呎,...市值租金每月約8,000元"

上面單位市值租金有誤...市值租金應該大約5.5K-6K 全包, 5.5K-6K 全包呢個租金已經係近十年新高...年底前租金有機隨時回落到5K 樓下...


咁等下先囉,我真是幾百蚊呎至買


係都唔係入嗰度, ok
睇下地圖搵下隔離兩條街, 你就明白點解會咁平.
~qt
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咁咪搞
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"高威工業中心B座高層09室,建築面積583方呎,...市值租金每月約8,000元"

上面單位市值租金有誤...市值租金應該大約5.5K-6K 全包, 5.5K-6K 全包呢個租金已經係近十年新高...年底前租金有機隨時回落到5K 樓下...


咁等下先囉,我真是幾百蚊呎至買


係都唔係入嗰度, ok
睇下地圖搵下隔離兩條街, 你就明白點解會咁平.


真是大吉利是呀!
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仲炒工廈?真係想人死。。。

改用途隨時俾政府釘契
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咪係, 寫到合法咁...你做住宅都得tim, 唔捉你的話
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10樓提及
仲炒工廈?真係想人死。。。

改用途隨時俾政府釘契


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