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寧采臣
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日本買樓討論 人氣: 23086 回覆: 39


先開題, 大家出招先
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味皇
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熱烈慶祝 痴峰終於坐監喇~
此廣告由舊會員所買。想在這裡下廣告嗎? 請按我
頭先節目講,5年內增值稅30%,5年以後15%
印花稅,差餉,佣,消費稅佔成本6-8%,消費稅過兩年會由5%加到8%
個人利得稅年收入195萬円內收5%,195-330萬10%,195萬即係月租16萬円或港幣12600蚊
節目冇提到管理費之類的成本(故意?)
2008-30%   2009+100%
2010+37%  2011-41%
2012+29%  2013+19%
2014+53%  2015+7% ~味皇
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寧采臣
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之前睇過篇文章講大陸人去加拿大買農地(因為加拿大本土主要省份收緊對海外人投資本土, 所以D二線省份開始想吸引佢地)

所以想知道過往日本會唔會有鋪癮出行政手段限制強國人

而且每個城市情況唔同, 如京都因為要保留古典氣息所以有好多改裝限制, 例如全市清一色屋頂只可以係泥黃色, 北海道對屋頂維護有好多規定, 因為積雪壓爛屋頂)

有D因為housing agent同當地商店街組織熟, 好野基本上唔輪到我地

每個地區既人口結構同趨勢又唔同, 要做調研好花時間

味皇兄, 請問點睇聯亞? 是否可收皮?smiley
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寧采臣
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台灣人會唔會對投資日本樓有長D歷史

http://www.tokyohouse.com.tw/
唔知依間野, 上網鳩痕搵到

我對日本有D情意結, 想識個日本妹, 有閑錢買間市郊舊樓
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fatlone168
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低B問句,如果地震層樓冧咗,係咪TOTAL LOST?
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龍生
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最大問題我地唔識日文, 當地英文又有限公司

都係諗下算啦, 高難度動作
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日本仔一向唔太歡迎外來人,佢地鍾意自己玩。。
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avme
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買日本收租REITS?

節目介紹果隻響新加坡上市
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味皇
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3樓提及
之前睇過篇文章講大陸人去加拿大買農地(因為加拿大本土主要省份收緊對海外人投資本土, 所以D二線省份開始想吸引佢地)

所以想知道過往日本會唔會有鋪癮出行政手段限制強國人

而且每個城市情況唔同, 如京都因為要保留古典氣息所以有好多改裝限制, 例如全市清一色屋頂只可以係泥黃色, 北海道對屋頂維護有好多規定, 因為積雪壓爛屋頂)

有D因為housing agent同當地商店街組織熟, 好野基本上唔輪到我地

每個地區既人口結構同趨勢又唔同, 要做調研好花時間

味皇兄, 請問點睇聯亞? 是否可收皮?smiley

只要強國資金入侵到一定程度,都一定會有人出黎抵制,呢點全世界通行
買日本樓收租一定要買有管理處的公寓,唔好買木屋,自住就另計
好似蘇州都要規定起唐樓要白牆黑瓦頂
聯亞未死得,不過幾年都唔會復活,唔止佢,其他零售股都唔會在近期好轉,如果你好介意機會成本的話就盡早換馬
講股去返股區,雖然我唔一定會回覆
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8樓提及
買日本收租REITS?

節目介紹果隻響新加坡上市

買REITS的話就唔駛日本啦,REITS的息率同美息掛釣,國甲租樓3厘但REIT可以6厘,但國乙租樓10厘但REITS可能都係得6厘
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6樓提及
最大問題我地唔識日文, 當地英文又有限公司

都係諗下算啦, 高難度動作

我地唔識日文,佢地唔識英文
但係佢地識中文(首都圈),韓國都係類似
唔得的話用手寫漢字都算叫交流到
好似我想買九州或者四國咁高難度,佢地就真係唔乜文都唔識啦
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你當玩RPG GAME 咁囉....

可能都會明明地既....
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10樓提及
8樓提及
買日本收租REITS?

節目介紹果隻響新加坡上市

買REITS的話就唔駛日本啦,REITS的息率同美息掛釣,國甲租樓3厘但REIT可以6厘,但國乙租樓10厘但REITS可能都係得6厘


日本REIT正路係借YEN,所以借貸成本應該會長期地低
如果日本物業市場真係復甦,隻REIT會有更大收購空間

想投資日本物業,小資本買REIT可以免左好多行政煩惱(例如收租),分散風險(多個物業)之餘又可分斷收割(物業只能買/不買)
當然有大舊資本,買實物點都威D

美息上升令REIT的回報相對少了吸引力,但係唔會影響絕對回報
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味皇
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半委任(傳話筒):可以代辦交稅,但只限首都圈,有火險,代維修水喉,但浸爛地板之類的其他問題就唔包,有時會代為傳話,有保証人保險,唔知係唔係租客遲交唔交租地產會包底,簽租約手續費半個月租+消費稅,解約收3萬円+消費稅,管理合約開始手續費1個月租+消費稅
完全委任(跑腿):可以代辦交稅,但只限首都圈(東京,埼玉,神奈川,千葉),有問題按業主要求通唔通知,代出租,續約,收租,催收,入錢,匯款,有保証人保險,唔知係唔係租客遲交唔交租地產會包底,簽租約手續費半個月租+消費稅,解約收3萬円+消費稅,管理合約開始手續費1個月租+消費稅,管理費租金5%+消費稅
匯款是一季一次的

http://www.stepon.co.jp/pro/detail/11763023/

表面收益18.62%,樓價290萬円即月租45000円,手續費同稅當打8折36000円,而管理費4000+維修基金13000(41年樓齡),實肉7.8厘
総武・中央緩行線 「稲毛」駅より バス 8 分 「西小中台団地」 バス停 徒歩 2 分 指離稲毛總站巴士坐8分鐘,離西小中台団地車站行兩分鐘
総戸数990戶的屋村,所以管理費超平
専有面積拍地毯面積,550呎
バルコニー面積指騎樓,100呎騎樓
間取り指間格,2LDK當佢指兩房一廳

http://www.stepon.co.jp/pro/detail/120H3041/

表面收益14.43%,樓價690萬円即月租83000円,8折66000円,唐樓冇管理處管理費0+維修基金0(38年樓齡),實肉11.4厘
角部屋指角位單邊

http://www.stepon.co.jp/pro/detail/12373024/

表面收益14.54%,樓價330萬円即月租40000円,8折32000円,而管理費12000+維修基金6000(24年樓齡),實肉4.2厘
総戸数29戶的單棟,所以管理費超費
管理方式 日勤 指有看更踎點

http://www.stepon.co.jp/pro/detail/13713009/

表面收益8.4%,樓價888萬円即月租62000円,8折50000円,而管理費9500+維修基金2000(15年樓齡),實肉4.3厘

http://www.stepon.co.jp/pro/detail/13573022/

表面收益11.07%,樓價520萬円即月租48000円,8折38000円,而管理費8000+維修基金5500(22年樓齡),實肉4.7厘
管理方式 巡回 指有看更巡樓

http://www.stepon.co.jp/pro/detail/121Z3079/

表面收益9.16%,樓價550萬円即月租42000円,8折33500円,而管理費4500+維修基金2000(26年樓齡),實肉4.9厘

資料係日本住友搵

總結
完全委託類似味皇間收租舖的形式,自動入錢,自動交稅,暫時冇野煩
不是所有樓都有高回報,雖然實用7厘以上的確有不少,但考慮到賣出的增值稅,可能還不如REITS
最底9.16%果間表面租低,但實肉比14.45厘的高,因為雜費唔同,而節目並沒有提及
新樓維修基金很少,可低至2000円,但十年廿年後可能多四五倍,而租金不上升,實肉下降,因此有充分的理由証明日本樓是隨時間而貶值的
不過40年樓維修基金應該都見頂掛?
新樓絕對是投資陷阱
有日本樓30年就拆的都市傳說,不過多數是指木屋
地震爛左,一有保險,二有賠償,三有維修基金嘔返出黎,損失點都會有
如果全委任的話,總體不比REITS吸引,甚至不及大陸的寫字樓
但可以借到日元黎養樓的話就完全另一回事了,至於超過25年樓齡台資銀行唔做按揭,做都係10-15年,2厘左右,港澳人未必受玩
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半委任(傳話筒):可以代辦交稅,但只限首都圈,有火險,代維修水喉,但浸爛地板之類的其他問題就唔包,有時會代為傳話,有保証人保險,唔知係唔係租客遲交唔交租地產會包底,簽租約手續費半個月租+消費稅,解約收3萬円+消費稅,管理合約開始手續費1個月租+消費稅
完全委任(跑腿):可以代辦交稅,但只限首都圈(東京,埼玉,神奈川,千葉),有問題按業主要求通唔通知,代出租,續約,收租,催收,入錢,匯款,有保証人保險,唔知係唔係租客遲交唔交租地產會包底,簽租約手續費半個月租+消費稅,解約收3萬円+消費稅,管理合約開始手續費1個月租+消費稅,管理費租金5%+消費稅
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表面收益18.62%,樓價290萬円即月租45000円,手續費同稅當打8折36000円,而管理費4000+維修基金13000(41年樓齡),實肉7.8厘
総武・中央緩行線 「稲毛」駅より バス 8 分 「西小中台団地」 バス停 徒歩 2 分 指離稲毛總站巴士坐8分鐘,離西小中台団地車站行兩分鐘
総戸数990戶的屋村,所以管理費超平
専有面積拍地毯面積,550呎
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間取り指間格,2LDK當佢指兩房一廳

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表面收益14.43%,樓價690萬円即月租83000円,8折66000円,唐樓冇管理處管理費0+維修基金0(38年樓齡),實肉11.4厘
角部屋指角位單邊

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表面收益14.54%,樓價330萬円即月租40000円,8折32000円,而管理費12000+維修基金6000(24年樓齡),實肉4.2厘
総戸数29戶的單棟,所以管理費超費
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表面收益8.4%,樓價888萬円即月租62000円,8折50000円,而管理費9500+維修基金2000(15年樓齡),實肉4.3厘

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表面收益11.07%,樓價520萬円即月租48000円,8折38000円,而管理費8000+維修基金5500(22年樓齡),實肉4.7厘
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表面收益9.16%,樓價550萬円即月租42000円,8折33500円,而管理費4500+維修基金2000(26年樓齡),實肉4.9厘

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總結
完全委託類似味皇間收租舖的形式,自動入錢,自動交稅,暫時冇野煩
不是所有樓都有高回報,雖然實用7厘以上的確有不少,但考慮到賣出的增值稅,可能還不如REITS
最底9.16%果間表面租低,但實肉比14.45厘的高,因為雜費唔同,而節目並沒有提及
新樓維修基金很少,可低至2000円,但十年廿年後可能多四五倍,而租金不上升,實肉下降,因此有充分的理由証明日本樓是隨時間而貶值的
不過40年樓維修基金應該都見頂掛?
新樓絕對是投資陷阱
有日本樓30年就拆的都市傳說,不過多數是指木屋
地震爛左,一有保險,二有賠償,三有維修基金嘔返出黎,損失點都會有
如果全委任的話,總體不比REITS吸引,甚至不及大陸的寫字樓
但可以借到日元黎養樓的話就完全另一回事了,至於超過25年樓齡台資銀行唔做按揭,做都係10-15年,2厘左右,港澳人未必受玩


好詳盡smiley
LightLight : 借到日元黎養樓的話......師兄有如高見呢?? (2013年8月13日)
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睇孫柏文blog話私人銀行可以好低息(1.25%),但要有咁上下資產,請問有冇人有資料?例如要幾多資產,最小要借幾多?
澳洲既私人銀行係1.5M AUD, 可以借8成,可以頭5年只還息(因為可以扣稅),英/加/澳/鈕都做,就係唔做日本。
LightLight : 呢位師兄有見地, 重點是如何 low interest 借yen? 呢個是最重要的,,,請教la (2013年8月13日)
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回lightlight: 去問priviate banker, 通常要有至少1M﹣1.5M asset (樓都計,但要市價減去貸款額),我都問緊邊間bank做日本揭。
因為FX 風險,我只會建議借日元買日樓,唔好諗買港樓。
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LightLight
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17樓提及
回lightlight: 去問priviate banker, 通常要有至少1M﹣1.5M asset (樓都計,但要市價減去貸款額),我都問緊邊間bank做日本揭。
因為FX 風險,我只會建議借日元買日樓,唔好諗買港樓。


Goog!!! 如果YEN 可以去到200:1 US$,,, 甘港樓有得lum...

1M-1.5M Asset ( 應該是美金定港幣????), 不過HSBC 沒咩?? 有沒師兄知道HSBC Japan 可以借yen?? thx
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arduino
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我問過銀行係講1M﹣1.5M美金/澳紙.
我會問D唔係香港主流銀行,費事佢check香港既loan, private banker借錢買外國樓計affordability可以唔跟金管指引。
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To all Chings,
    I thing the most important task is to borrow low interest rate % Yen from Bank( but it seems no bank provide such service for Hong Konger) to invest real estate in Japan.....

Any other opinion on investment in Japan.....welcome to leave comment
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提早還款罰息 貸款額1% 中國銀行日本分行 按揭成數 最高50%

按揭貨幣 日圓

息率 2.1厘

還款期 最長15年


呢個update 到幾時先..... 有沒師兄可以分享下, 如果真是2.1 % 都ok.....
有機會wor~
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火尿琛唔係好有錢的嗎?為什麼不是私人銀行客戶?以而家門檻,1千萬net asset都夠了。
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要流動資產...唔容易啊....

好多人都要計埋樓, 連毛鑑屎咁先過千....

PI 的最低要求係一球流動美金啊....

其實好難的....

(股票其實都算係的, 但的股太垃圾唔知算唔算)
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有沒人share 下係 private bank 借YEN 可低到幾% ne?
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借Yen买日本楼的方案:

>1. 私人银行客户: 日圆银行同业拆息加几十个点子,即不足一厘。
>2. 非私人银行客户: 去中国银行东京分行,有得借日圆买楼。利息听闻两至三厘,首期要五成。 (食水深,日本已经零息好多年,还可以收到这么贵利息。)
以而家拆息計,可能過1厘了。

我問過澳洲既私人銀行,net asset係埋樓價減貸款,股票,基金,連公司stock option 都計(上市公司的話),咁其實1M USD/1.5M AUD都唔係太難。

越有錢既人借錢越易,利息平,世界就係咁唔公平。
LightLight : 我估都不容易, 私人銀行會吾會要你買咩買咩先平d借比你...同各位ching 交流下 (2013年8月22日)
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唔怕地震??
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唔怕地震??


其實日本對建築法規很嚴謹的,所以比較不用去担心這個部份!
再說目前投資日本房產可分3點:
1.租金報酬率高
2.日本申奧成功,房市回溫,後市看漲
3.匯率位於相對低點

由以上3點來看,做日本房地產投資較其他國家投資要來的有保障!
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唔怕地震??


日本樓好多樓齡都三四十年,如果地震一定要霖,晨早就鬼霖左啦
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